万科A评级买入2021年全年业绩点评：行业波动冲击损益表，信用完好、不动产经营向好

股票代码 ：000002
股票简称 ：万科A
报告名称 ：2021年全年业绩点评：行业波动冲击损益表，信用完好、不动产经营向好
评级 ：买入
行业：房地产开发

公司研究 | 年报点评
万科 A000002.SZ

行业波动冲击损益表，信用完好、不动产 经营向好

——2021 年全年业绩点评

核心观点

近日，万科披露 2021 年业绩情况，实现营收 4,528.0 亿元，同比增长 8.0%，归母净利 润 225.2 亿元，同比降低 45.7%。

⚫当期市场压力传导至结算导致业绩大幅下降。开发业务毛利率（不含土增税）下降 6.2pct 至 17.8%；投资收益同比下降 51.1%；计提资产减值 35.3 亿元均是业绩下降

的主要原因。究其内在原因，除原本进入结算序列的货值毛利率本身偏低以外，因 2021 年市场快速下行，造成现房或准现房低价套现带来直接的当期损失，同时导致 的存货跌价等因素扩大了业绩降幅。此外，成本法核算带来 80.6 亿元的折旧摊销同 样影响报表利润。报告期末，万科总资产/负债规模达 1.94/1.55 万亿元，损益表在行

业波动中难免受到冲击，但万科健康的资产负债表仍支持我们长期看好其基本面。

⚫多元业务持续提效，看好经营型不动产价值释放。万物云 2021 年实现营收 240.4 亿 元，同比增长 32.1%。截至目前，分拆万物云境外上市已获得中国证监会受理。经 营型业务方面，商业/长租公寓/物流地产分别实现全口径营收 76.2/28.9/31.6 亿元，同比增长 20.6%/13.9%/68.9%，经营表现稳步提升。若 REITs 试点逐步扩大，公司

的经营型不动产可逐步实现投退平衡，回笼投入资金，进而获得投资收益。

⚫财务指标安全稳健，业绩有望企稳回升。期末公司在手货币资金 1,493.5 亿元，现金 短债比 2.5、剔预资产负债率 68.4%、净负债率 29.7%，三道红线指标维持绿档，综 合融资成本 4.1%处于行业低位，有利于在行业阵痛期后重新赢得未来的机会。我们 认为，虽然公司在 2022-2024 年的收入增速可能放缓，但基于毛利率基本见底、费

用率得到控制、经营型不动产兑现投资收益以及少数股东损益占比减少等判断，万 科归母净利润或实现约 10%的复合增速。

盈利预测与投资建议

⚫维持买入评级，调整目标价至 24.74 元（原目标价 25.88 元）。根据年报我们下调 了结算收入增速、毛利率和投资收益，同时下调管理费率，调整公司 22-23 年 EPS 预测为 2.21/2.41 元（原预测为 3.04/3.38 元），可比公司 2022 年估值 8.6X。考虑

到公司在轻资产端发力，同时经营型不动产和万物云的股权价值未在市值中充分体 现，我们给予 30%的估值溢价，对应 2022 年 PE 为 11.2X，对应目标价 24.74 元。

风险提示

⚫毛利率下滑超预期。销售市场恢复不及预期。重资产经营和退出存在不确定性。

公司主要财务信息

资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算.

买入（维持）

赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001

万物云拟分拆上市，多元业务价值将逐渐 2021-11-07 被认可
业绩负增长，毛利率下降仍是主要原因：2021-10-30 ——2021 年三季报点评
业绩负增长，毛利率持续承压：——2021 2021-09-02 年半年报点评

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

万科A年报点评——行业波动冲击损益表，信用完好、不动产经营向好

表 1：可比公司估值

备注：货币均为人民币，其汇率为 1 港币=0.812 人民币
数据来源：Wind，东方证券研究所

表 2：核心假设及盈利预测变动分析表

分产品盈利预测

房地产销售

物业管理

其他收入

数据来源：Wind，东方证券研究所

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表 3：主要财务数据变动分析表

数据来源：Wind，东方证券研究所

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附表：财务报表预测与比率分析

资料来源：东方证券研究所

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信息披露
依据《发布证券研究报告暂行规定》以下条款：

发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时，公司持有该股票达到相关上市公司 已发行股份1%以上的，应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况，

就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，向客户披露本公司持有该股票的情况如下：截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有万科 A(000002)股票占发行量 1%以 上。

提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息。

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分析师申明
每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：

分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证 券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本 研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。

投资评级和相关定义
报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；

公司投资评级的量化标准
买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；
增持：相对强于市场基准指数收益率 5%～15%；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股 票的研究状况，未给予投资评级相关信息。

暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司 存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确 定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股 票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利 预测及目标价格等信息不再有效。

行业投资评级的量化标准：

看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业 的研究状况，未给予投资评级等相关信息。

暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研 究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级 信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。

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