王府井评级买入收购海南奥特莱斯旅业开发有限公司100%股权，或为未来有税免税综合业态布局做好准备
发布时间： 2022年05月25日
作者： xn2oyhja
栏目：个股研报
股票代码 ：600859
股票简称 ：王府井
报告名称 ：收购海南奥特莱斯旅业开发有限公司100%股权，或为未来有税免税综合业态布局做好准备
评级 ：买入
行业：商业百货
公司报告 | 公司点评
王府井（600859）
证券研究报告
2022 年 05 月 25 日
| 投资评级 | |||||||
| 收购海南奥特莱斯旅业开发有限公司 100%股权，或 为未来有税免税综合业态布局做好准备 | 行业 | 商贸零售/一般零售 | |||||
| 6 个月评级 | 买入（维持评级） | ||||||
| 公司发布关于收购海南奥特莱斯旅业开发有限公司 100%股权的公告。标 的股权挂牌价格为 16,016.29 万元，同时承担股东借款本息余额 77,659.97 万元。本次交易对手方聚源信诚为为首都创业集团有限公司（由北京市人 | 当前价格 | 21.03 元 | |||||
| 目标价格 | 元 | ||||||
| 民政府持 100%股权）通过全资孙公司首创置业持 100%股权。 | 基本数据 | ||||||
| 此次交易标的海南奥特莱斯旅业开发有限公司持有经营海南万宁首创奥 特莱斯店，是海南首家开业且单体面积最大的奥莱项目。万宁首创奥特莱 斯是首创旗下招商运营等均较为成熟的项目，地理位置上位于博鳌机场不 到 1 小时车程，疫情前的 2019 年万宁店销售额跻身中国奥莱 20 亿俱乐部，21 年该奥莱店受疫情影响下实现营收 6700 万元，净利润-3013 万元；22 年 1-2 月实现营收 2575 万元，净利润 845 万元。截至 2022 年 2 月 28 日，海南奥特莱斯旅业资产总计 14 亿元，负债总计 12.79 亿元，所有者权益为 1.25 亿元，此次交易净资产增值率为 117.71%，主要由于递延所得税负债 | A 股总股本(百万股) | 1,132.84 | |||||
| 流通 A 股股本(百万股) | 977.49 | ||||||
| A 股总市值(百万元) | 23,823.66 | ||||||
| 流通 A 股市值(百万元) | 20,556.57 | ||||||
| 每股净资产(元) | 17.41 | ||||||
| 资产负债率(%) | 46.97 | ||||||
| 一年内最高/最低(元) | 35.36/19.89 | ||||||
| 账面金额 81,904,811.28 元评估为 0 所致，递延所得税负债减值主要原因为 | 作者 | ||||||
| 投资性房地产采用公允价值计量所致。 本次收购或为王府井抓住历史机遇、建设海南自贸港、布局综合业态领域 进一步打下基础。根据万宁市政府 2021 年 9 月发布的《关于海南自由贸 | 刘章明 | 分析师 | |||||
| SAC 执业证书编号：S1110516060001 liuzhangming@tfzq.com | |||||||
| 易港投资新政三年行动方案（2021-2023 年）的通知》，万宁市将加快旅客 | 股价走势 | ||||||
| 离岛免税店和岛内居民消费品免税店早日落户万宁，形成免税店与折扣店 共同发展的高端购物消费业态。万宁投资新政三年行动计划表明确租赁奥 特莱斯场地，做好“岛内消费品免税店”前期工作，争取全省免税店项目 第一批指标落户万宁首创奥特莱斯。 公司全力推进各类免税项目，疫后免税+有税有望多方面受益。22 年 3 月 份北京市人民政府办公厅印发《打造“双枢纽”国际消费桥头堡实施方案 (2021-2025 年)》的通知，有望加速机场免税店落地，而王府井在北京有税 及免税领域持续布局，有望受益于北京机场的消费桥头堡建设。王府井（海 南）总部有限公司、北京王府井免税品数字零售有限公司均已完成注册登 记手续，后续公司北京免税项目有望持续推进。 | 王府井 | 沪深300 | |||||
| -1%-7%-13%-19%-25%-31%-37% | |||||||
| 2021-05 | 2021-09 | 2022-01 | |||||
| 资料来源：聚源数据 | |||||||
| 相关报告 | |||||||
| 投资建议：21 年以来公司积极推进业务创新与资源整合，短期或存在疫情 扰动，看好公司对于市场的精准把控，有税业务稳步推进，免税渠道供应 链搭建逐步顺畅。考虑到近期局部疫情影响，我们调整公司 2022/2023 归 母净利润分别为 13/16 亿元（前值为 14/16 亿元），对应 18x/15xPE，维持“买入”评级。 风险提示：疫情反复风险、政策变动风险、收购不及预期、渠道拓展不及 预期、免税业务落地不及预期等 | 1 《王府井-季报点评:22Q1 实现营收 33.14 亿同减 4.08%。短期疫情反弹影响 消费业态，持续强化全渠道运营能力》2022-05-01 2 《王府井-年报点评报告:21 年实现归 母净利润 13.4 亿元同增 296%，合并首 商持续进行资源整合，免税项目全力推 进打造新增长点》 2022-04-25 | ||||||
3 《王府井-公司点评:预计 2021 年归母
净利润同增 266%-313%，有税业务合并
| 财务数据和估值 | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 首商疫情缓解后优势逐步凸显，北京各 |
| 营业收入(百万元) | 8,223.45 | 12,753.08 | 14,257.95 | 17,189.38 | 18,949.57 | 项免税项目持续推进》 2022-01-26 |
| 增长率(%) | (69.30) | 55.08 | 11.80 | 20.56 | 10.24 | |
| EBITDA(百万元) | 1,049.94 | 2,757.14 | 2,249.72 | 2,490.72 | 2,863.95 | |
| 净利润(百万元) | 386.73 | 1,340.24 | 1,342.71 | 1,608.07 | 1,861.51 | |
| 增长率(%) | (59.77) | 246.55 | 0.18 | 19.76 | 15.76 | |
| EPS(元/股) | 0.34 | 1.18 | 1.19 | 1.42 | 1.64 | |
| 市盈率(P/E) | 61.60 | 17.78 | 17.74 | 14.82 | 12.80 | |
| 市净率(P/B) | 2.07 | 1.23 | 1.17 | 1.10 | 1.02 | |
| 市销率(P/S) | 2.90 | 1.87 | 1.67 | 1.39 | 1.26 | |
| EV/EBITDA | 16.97 | 3.41 | 2.39 | (0.36) | (0.17) |
资料来源：wind，天风证券研究所
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| 公司报告 | 公司点评 |
财务预测摘要
| 资产负债表(百万元) | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 利润表(百万元) | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E |
| 货币资金 | 7,235.92 | 14,302.82 | 16,139.48 | 22,259.39 | 20,669.93 | 营业收入 | 8,223.45 | 12,753.08 | 14,257.95 | 17,189.38 | 18,949.57 |
| 应收票据及应收账款 | 208.71 | 268.57 | 204.70 | 460.47 | 230.01 | 营业成本 | 5,309.62 | 7,378.72 | 8,868.44 | 10,751.96 | 11,843.48 |
| 333.89 | 145.22 | 470.40 | 419.15 | 437.85 | 210.46 | 331.22 | 370.71 | 464.11 | 498.37 | ||
| 预付账款 | 营业税金及附加 | ||||||||||
| 存货 | 1,035.31 | 1,755.51 | 767.31 | 2,985.96 | 1,008.35 | 销售费用 | 1,127.80 | 1,643.59 | 1,782.24 | 2,200.24 | 2,336.48 |
| 其他 | 359.36 | 575.62 | 929.25 | 803.25 | 789.03 | 管理费用 | 894.35 | 1,419.09 | 1,596.89 | 1,856.45 | 2,001.07 |
| 9,173.20 | 17,047.74 | 18,511.14 | 26,928.23 | 23,135.17 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | ||
| 流动资产合计 | 研发费用 | ||||||||||
| 长期股权投资 | 1,392.30 | 1,546.90 | 1,546.90 | 1,546.90 | 1,546.90 | 财务费用 | 19.27 | 362.56 | (209.03) | (306.25) | (376.89) |
| 固定资产 | 5,498.88 | 6,860.91 | 6,402.02 | 5,943.13 | 5,484.24 | 资产/信用减值损失 | (23.79) | (19.75) | 55.15 | 74.38 | 69.84 |
| 在建工程 | 14.69 | 77.92 | 77.92 | 77.92 | 77.92 | 公允价值变动收益 | (104.87) | 41.81 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 无形资产 | 843.10 | 1,193.87 | 1,115.56 | 1,037.25 | 958.93 | 投资净收益 | 61.82 | 232.93 | 78.00 | 51.28 | 66.43 |
| 其他 | 5,081.51 | 12,423.24 | 7,446.64 | 7,732.27 | 8,682.98 | 其他 | 105.20 | (542.92) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 非流动资产合计 | 12,830.47 | 22,102.85 | 16,589.04 | 16,337.47 | 16,750.97 | 营业利润 | 623.58 | 1,905.83 | 1,981.84 | 2,348.53 | 2,783.33 |
| 资产总计 | 22,003.68 | 39,150.58 | 35,100.18 | 43,265.69 | 39,886.14 | 营业外收入 | 44.66 | 60.59 | 17.62 | 31.88 | 25.80 |
| 短期借款 | 0.00 | 197.00 | 212.00 | 226.00 | 172.00 | 营业外支出 | 21.31 | 60.12 | 17.62 | 31.88 | 25.80 |
| 应付票据及应付账款 | 2,307.97 | 2,850.30 | 2,487.15 | 5,334.79 | 2,673.02 | 利润总额 | 646.92 | 1,906.31 | 1,981.84 | 2,348.53 | 2,783.33 |
| 3,897.82 | 6,896.63 | 6,344.32 | 9,788.17 | 6,887.55 | 292.12 | 528.03 | 673.83 | 786.76 | 939.37 | ||
| 其他 | 所得税 | ||||||||||
| 流动负债合计 | 6,205.79 | 9,943.93 | 9,043.46 | 15,348.96 | 9,732.57 | 净利润 | 354.80 | 1,378.28 | 1,308.02 | 1,561.77 | 1,843.95 |
| 长期借款 | 784.00 | 739.00 | 636.00 | 732.00 | 529.00 | 少数股东损益 | (31.93) | 38.04 | (34.69) | (46.29) | (17.56) |
| 应付债券 | 1,990.74 | 0.00 | 1,491.21 | 1,160.65 | 883.95 | 归属于母公司净利润 | 386.73 | 1,340.24 | 1,342.71 | 1,608.07 | 1,861.51 |
| 其他 | 277.73 | 7,674.79 | 2,783.71 | 3,578.74 | 4,679.08 | 每股收益（元） | 0.34 | 1.18 | 1.19 | 1.42 | 1.64 |
| 非流动负债合计 | 3,052.47 | 8,413.79 | 4,910.92 | 5,471.39 | 6,092.03 | ||||||
| 负债合计 | 9,871.86 | 19,047.73 | 13,954.38 | 20,820.35 | 15,824.60 | ||||||
| 少数股东权益 | 633.27 | 755.84 | 728.18 | 689.66 | 674.27 | 主要财务比率 | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E |
| 股本 | 776.25 | 1,132.84 | 1,132.84 | 1,132.84 | 1,132.84 | 成长能力 | -69.30% | 55.08% | 11.80% | 20.56% | 10.24% |
| 资本公积 | 4,967.98 | 10,088.75 | 10,088.75 | 10,088.75 | 10,088.75 | 营业收入 | |||||
| 留存收益 | 5,754.32 | 8,125.40 | 9,196.03 | 10,534.09 | 12,165.67 | 营业利润 | -59.19% | 205.63% | 3.99% | 18.50% | 18.51% |
| 其他 | 0.00 | 0.02 | 0.01 | 0.01 | 0.01 | 归属于母公司净利润 | -59.77% | 246.55% | 0.18% | 19.76% | 15.76% |
| 股东权益合计 | 12,131.82 | 20,102.85 | 21,145.80 | 22,445.34 | 24,061.54 | 获利能力 | 35.43% | 42.14% | 37.80% | 37.45% | 37.50% |
| 负债和股东权益总计 | 22,003.68 | 39,150.58 | 35,100.18 | 43,265.69 | 39,886.14 | 毛利率 | |||||
| 净利率 | 4.70% | 10.51% | 9.42% | 9.36% | 9.82% | ||||||
| ROE | 3.36% | 6.93% | 6.58% | 7.39% | 7.96% | ||||||
| ROIC | 19.37% | 40.79% | -63.89% | 68.79% | -53.62% | ||||||
| 现金流量表(百万元) | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 偿债能力 | |||||
| 净利润 | 354.80 | 1,378.28 | 1,342.71 | 1,608.07 | 1,861.51 | 资产负债率 | 44.86% | 48.65% | 39.76% | 48.12% | 39.67% |
| 折旧摊销 | 690.49 | 843.56 | 537.20 | 537.20 | 537.20 | 净负债率 | -32.04% | -51.43% | -59.46% | -82.56% | -71.19% |
| 186.51 | 561.11 | (209.03) | (306.25) | (376.89) | 1.35 | 1.60 | 2.05 | 1.75 | 2.38 | ||
| 财务费用 | 流动比率 | ||||||||||
| 投资损失 | (61.82) | (232.93) | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 速动比率 | 1.19 | 1.44 | 1.96 | 1.56 | 2.27 |
| 营运资金变动 | (1,857.93) | (716.04) | 633.80 | 4,124.62 | (3,549.94) | 营运能力 | 43.98 | 53.44 | 60.25 | 51.68 | 54.89 |
| 其它 | 1,506.25 | 938.02 | (34.69) | (46.29) | (17.56) | 应收账款周转率 | |||||
| 经营活动现金流 | 818.29 | 2,772.01 | 2,269.99 | 5,917.35 | (1,545.67) | 存货周转率 | 8.06 | 9.14 | 11.30 | 9.16 | 9.49 |
| 资本支出 | 959.65 | (4,986.27) | 4,891.08 | (795.03) | (1,100.34) | 总资产周转率 | 0.36 | 0.42 | 0.38 | 0.44 | 0.46 |
| 长期投资 | 205.10 | 154.60 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 每股指标（元） | 0.34 | 1.18 | 1.19 | 1.42 | 1.64 |
| 其他 | (973.15) | 5,794.40 | (4,870.55) | 791.61 | 1,095.78 | 每股收益 | |||||
| 投资活动现金流 | 191.60 | 962.73 | 20.53 | (3.42) | (4.56) | 每股经营现金流 | 0.72 | 2.45 | 2.00 | 5.22 | -1.36 |
| 债权融资 | 81.79 | 253.19 | (188.78) | 468.21 | 188.53 | 每股净资产 | 10.15 | 17.08 | 18.02 | 19.20 | 20.64 |
| (107.16) | 5,477.38 | (265.07) | (262.23) | (227.75) | 61.60 | 17.78 | 17.74 | 14.82 | 12.80 | ||
| 股权融资 | 估值比率 | ||||||||||
| 其他 | (2,391.91) | (4,866.80) | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 市盈率 | |||||
| 筹资活动现金流 | (2,417.28) | 863.77 | (453.85) | 205.98 | (39.23) | 市净率 | 2.07 | 1.23 | 1.17 | 1.10 | 1.02 |
| 0.00 | 0.00 | 78.00 | 51.28 | 66.43 | 16.97 | 3.41 | 2.39 | -0.36 | -0.17 | ||
| 汇率变动影响 | EV/EBITDA | ||||||||||
| 现金净增加额 | (1,407.39) | 4,598.51 | 1,914.67 | 6,171.19 | (1,523.03) | EV/EBIT | 26.96 | 4.13 | 3.14 | -0.46 | -0.20 |
资料来源：公司公告，天风证券研究所
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| 公司报告 | 公司点评 |
分析师声明
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投资评级声明
| 类别 | 说明 | 评级 | 体系 |
| 股票投资评级 | 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 | 买入 | 预期股价相对收益 20%以上 |
| 增持 | 预期股价相对收益 10%-20% | ||
| 深 300 指数的涨跌幅 | |||
| 持有 | 预期股价相对收益-10%-10% | ||
| 行业投资评级 | 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 | 卖出 | 预期股价相对收益-10%以下 |
| 强于大市 | 预期行业指数涨幅 5%以上 | ||
| 中性 | 预期行业指数涨幅-5%-5% | ||
| 深 300 指数的涨跌幅 | |||
| 弱于大市 | 预期行业指数涨幅-5%以下 |
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