招商积余评级规模扩张提速 “沃土云林”商业模式加速落地

股票代码 ：001914
股票简称 ：招商积余
报告名称 ：规模扩张提速 “沃土云林”商业模式加速落地
评级 ：
行业：房地产服务

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核心观点：
3 月 18 日，招商积余发布 2021 年业绩报告。

截至 2021 年 12 月 31 日，招商积余在管项目 1717 个，管理
面积 2.81 亿平方米，同比增长 47%，其中 58%的面积贡献来
自江苏、山东、四川、广东四省。

报告期内，招商积余收入利润持续提升，实现营业收入 105.9
亿元，同比增长 22.42%，其中物业管理业务营业收入占比达
93.56%；实现净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。

研究团队
李艳杰
lyjforl（微信号）

钮杨洋
18915445759（同微信）
niuyangyang@ehconsulting.com.cn

范楚学
Ciyyuan_（微信号）

严逸然
y85780(微信号)
yanyiran@ehconsulting.com.cn

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引言

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3 月 18 日，招商积余发布 2021 年业绩报告。

截至 2021 年 12 月 31 日，招商积余在管项目 1717 个，管理面积 2.81 亿平方米，同比增 长 47%，其中 58%的面积贡献来自江苏、山东、四川、广东四省。

报告期内，招商积余收入利润持续提升，实现营业收入 105.9 亿元，同比增长 22.42%，其 中物业管理业务营业收入占比达 93.56%；实现净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。

一、规模扩张提速，收并购获实质性突破

报告期内，招商积余管理规模持续扩张。截至 2021 年末，在管项目 1717 个，管理面积 2.81

亿平方米，同比增长 47%，增速较 2020 年提升 22pct。其中，深圳、江苏、山东、四川、广东（不

含深圳）5 个营业收入靠前的区域管理面积合计为 1.63 亿㎡，占比 58%。

数据来源：企业年报

从业态表现上，2021 年招商积余多路径巩固非住市场领先优势。报告期间，公共物业、园

区、办公等优势业态持续快速发展，公园、城市空间服务、医院类业态有所突破，非住宅业态的

管理面积达 1.66 亿㎡，同比增速 75%，是年内规模扩张的主要推动力。

数据来源：企业年报

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其中，招商积余收并购工作在报告期间获得了实质性突破。2020 年的业绩发布会上，董事 长聂黎明曾表示要“保持加大市场拓展力度”，强调“投资并购，是公司外省市扩张发展的重要 战略举措之一，也是中长期战略”。年内，招商积余发力国资背景物企标的，抓住国有企业“两 非”剥离的市场机遇，接连收购上航物业 100%股权和南航物业 95%股权，并通过增资的方式入股 汇勤物业 65%的股权，在三家物业公司合计在管面积超过了 500 万平方米。

同时，招商积余不断发挥收并购与主业协同优势，自收购南航物业 95%股权以来，中标了中 国民航机场建设集团设计科研综合楼、南航北京分公司后沙峪基地、南航西安基地等一批航空类 项目，在航空物业业态的积累愈加深厚，持续领跑航空物业细分赛道，强者愈强的马太效应愈加 明显。

报告期后，招商积余公告披露，拟将旗下 3 家全资附属子公司中航城投资、昆山中航、赣州 九方 100%股权转让给公司控股股东招商蛇口，预计将获得 7.78 亿元的资金补充，进一步丰厚招 商积余资金池。在规模发展高位提速、并购频发、集中度持续提升的行业环境下，重资产剥离的 工作可以为收并购再蓄“弹药”。

此外，招商积余发挥全业态综合服务能力，“质”与“量”齐头并进。

“总对总”业务在大客户系统中的市场份额持续扩大，成功拓展南京华为、中兴南京园区、京东总部 4 号楼等项目，与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立了深度战略合作，新签年度合 同额同比增长 133%；

深耕基于城市空间的各细分领域场景，拓展了浦发银行绿谷项目、四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模及影响力均较大的高品质项目，新拓展项目中千万级以上项 目数量同比增幅 43%；

积极强化合资合作业务，加大与广西投资集团、山东省机场管理集团等大型资源平台公司的 合作，新成立合资公司 8 家，新签年度合同额同比增长 298%。

相较住宅业态下，业务增长主要来自于与控股股东招商蛇口的业务协同，报告期内来自招商 蛇口的住宅业态在管面积同比增长 26%，高于整体增速水平，非住宅业态的市场化拓展效果更为 显著，来自招商蛇口的非住宅业态在管面积同比增长仅 18%，这也有利于在房地产面临困境、交 付量将长期下滑的市场环境下，缓和住宅协同减弱对自身业务的冲击。

二、多元赛道发力，“沃土云林”商业模式向纵深发展

2021 年全年，招商积余业绩指标稳健增长，实现营业收入 105.9 亿元，迈入百亿营收梯队，较上年同期增长 22.42%；实现净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。

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数据来源：企业年报

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从业务构成来看，招商积余两大板块业务收入利润持续提升：

物业管理业务通过推动“沃土云林”商业模式落地，实现营业收入 99.08 亿元，较上年同期 增长 23.31%，占比 93.56%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加。此外，招商积余盈利能力小幅提升，物业管理业务毛利率由 10.96%上升至 11.43%，主要是随着 优质非住宅类业务的拓展，招商积余非住宅基础物业管理的毛利率由 11.88%上升至 13.60%，拉 动整体毛利水平的提升。

平台增值服务：到家汇发展全面提速，在将线上业务延伸到物业管理的各个领域的过程中，2021 年实现全年平台交易额近 8 亿元，同比增长 66%，营业收入 2.66 亿元，同比增长近 5 倍。但同时，线上业务的快速扩张牺牲了部分利润，毛利率出现了快速下跌，从 2020 年的 9.50%降 至 2021 年的 4.85%，降幅在所有业务中最为显著。随着后续业务的进一步拓展，在扩规模阶段，平台增值服务的盈利能力仍将遭遇挑战。

专业增值服务：通过设立专业子公司提供包括案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科 技服务、停车场管理服务、安保服务、干洗服务、餐饮服务等多项专业化服务。在报告期间，开 发商服务及房产经纪、设施管理、建筑科技服务等业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超 过七成，同时保持了较高的盈利能力，毛利率保持在 14%的水平，在接近两成的收入贡献下，专 业增值服务为招商积余整体营收提供了一定保障。

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资产管理业务实现营业收入 5.56 亿元，较上年同期增长 23.70%，占比 5.25%，毛利率达 56.18%。考虑到“轻资产运营平台的战略定位”，在轻重资产剥离的过程中，持有物业出租及经 营的收入或将受到一定影响，但报告期间商业运营营业收入的同比增速为 53%，且毛利率水平也 由 2020 年的 23.97%上升至 41.94%，物业管理运营表现出了较大的潜力，有利于弥补后续重资产 剥离对业绩的影响。

三、精益管理提升质效，研发赋能数字化升级

2022 年初，招商积余迈入了国家高新技术企业行列。作为少数披露详细研发投入的企业，招商积余积极推进数字技术深化升级，报告期间研发费用同比增长 91.30%，建成了基础服务+增 值服务+业态方案的智能化综合服务体系，进而支持“沃土云林”商业模式落地，尤其是以客户 为中心迭代招商π平台、升级智慧医院系统、上线智慧校园系统，补齐人、财、物等管理支撑短 板，在业务拓展过程中形成优势。

此外，管理数字化方面，上线供应商系统、管理驾驶舱、三级城市级智慧运营中心并升级多 个管理系统，全面推广“车场岗亭无人值守”改造，实现内部运营管理全面信息化。进而与招商 积余“打造精简经营型总部”目标相匹配，在物业经营价格竞争压力、收款压力日益提升的环境 下，通过精细化集中运营管控，提升管理效率，最终通过释放人工时助力增效。

结语

阶段内，物业行业在新型城镇化、后勤社会化背景下的发展逻辑不会发生变化，随着物业服 务覆盖面提升、服务边界扩充，对于招商积余而言机遇仍然大于挑战。

过程中，开拓市场规模需要提速，在行业集中度持续提升的趋势下，提升规模巩固品牌竞争 力，寻找可协同业务驱动规模增长；发挥研发优势，科技引领，以实现业务特色和成本效益的双 重优势。

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