滨江集团评级买入2021年拿地有多少潜在利润？

股票代码 ：002244
股票简称 ：滨江集团
报告名称 ：2021年拿地有多少潜在利润？
评级 ：买入
行业：房地产开发

扩张高质量土储，未来利润有保障，维持“买入”评级。

风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一

步变更、引用数据滞后或不及时。

请务必阅读正文之后的重要声明部分

公司研究简报

内容目录

一、项目测算假设 ............................................................................................... - 6 -

二、项目具体介绍 ............................................................................................... - 6 -红狮上品小区 ............................................................................................... - 6 -观翠揽月轩 .................................................................................................. - 7 -栖江揽月轩 .................................................................................................. - 7 -滨江世纪国泰中心 ....................................................................................... - 8 -望涛月明 ...................................................................................................... - 9 -滨涛映月 ...................................................................................................... - 9 -宁望府 ........................................................................................................ - 10 -滨望雅庭 .................................................................................................... - 11 -钱潮鸣翠云筑 ............................................................................................. - 12 -清来嘉座 .................................................................................................... - 12 -花棠映月公寓 ............................................................................................. - 13 -萃语华庭 .................................................................................................... - 13 -棠前嘉座 .................................................................................................... - 14 -平湖尚品 .................................................................................................... - 14 -玖华府 ........................................................................................................ - 15 -众泰小镇 4 号地块 ..................................................................................... - 15 -滨江未来悦 ................................................................................................ - 16 -众泰小镇 6 号地块 ..................................................................................... - 16 -万家星悦 .................................................................................................... - 17 -星航 TOD ................................................................................................... - 17 -甬储出 2021-125 号 ................................................................................... - 18 -杭钱塘储出13 号 .............................................................................. - 18 -杭政储出34 号 ................................................................................. - 18 -杭政储出53 号 ................................................................................. - 19 -萧政储出54 号 ................................................................................. - 19 -海潮望月府 ................................................................................................ - 20 -南太湖未来社区项目 .................................................................................. - 20 -滨江潮听映月 ............................................................................................. - 21 -翡翠上城 .................................................................................................... - 21 -上品家园 .................................................................................................... - 21 -君品家园 .................................................................................................... - 22 -嘉品家园 .................................................................................................... - 22 -福田里 ........................................................................................................ - 22 -东厦滨江上品 ............................................................................................. - 23 -观品轩 ........................................................................................................ - 23 -台州045 号....................................................................................... - 24 -湖畔云邸 .................................................................................................... - 24 -湖滨印象 .................................................................................................... - 24 -鸣翠里 ........................................................................................................ - 25 -

三、项目利润测算结果 ...................................................................................... - 25 -

公司研究简报

四、盈利预测与投资建议 .................................................................................. - 27 -四、风险提示 .................................................................................................... - 28 -

图表目录

图表 1：建安成本假设：元/㎡............................................................................. - 6 -图表 2：红狮上品小区（A/B 区）项目介绍：m2、元/m2、% ............................ - 6 -图表 3：红狮上品小区实景图.............................................................................. - 7 -图表 4：红狮上品小区效果图.............................................................................. - 7 -图表 5：观翠揽月轩项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 7 -图表 6：栖江揽月轩项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 8 -图表 7：滨江世纪国泰中心项目介绍：m2、元/m2、% ...................................... - 8 -图表 8：滨江世纪国泰实景图.............................................................................. - 8 -图表 9：滨江世纪国泰效果图.............................................................................. - 8 -图表 10：望涛月明项目介绍：m2、元/m2、% ................................................... - 9 -图表 11：望涛月明实景图 ................................................................................... - 9 -图表 12：望涛月明效果图 ................................................................................... - 9 -图表 13：滨涛映月项目介绍：m2、元/m2、% ................................................... - 9 -图表 14：滨涛映月实景图 ................................................................................. - 10 -图表 15：滨涛映月效果图 ................................................................................. - 10 -图表 16：宁望府项目介绍：m2、元/m2、% ..................................................... - 10 -图表 17：宁望府实景图 .................................................................................... - 11 -图表 18：宁望府效果图 .................................................................................... - 11 -图表 19：滨望雅庭项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 11 -图表 20：滨望雅庭实景图 ................................................................................. - 11 -图表 21：滨望雅庭效果图 ................................................................................. - 11 -图表 22：钱潮鸣翠云筑项目介绍：m2、元/m2、% .......................................... - 12 -图表 23：钱潮鸣翠云筑实景图 ......................................................................... - 12 -图表 24：钱潮鸣翠云筑效果图 ......................................................................... - 12 -图表 25：清来嘉座项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 13 -图表 26：花棠映月公寓项目介绍：m2、元/m2、% .......................................... - 13 -图表 27：萃语华庭项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 13 -图表 28：萃语华庭实景图 ................................................................................. - 14 -图表 29：萃语华庭效果图 ................................................................................. - 14 -图表 30：棠前嘉座项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 14 -

公司研究简报

图表 31：平湖尚品项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 15 -图表 32：玖华府项目介绍：m2、元/m2、% ..................................................... - 15 -图表 33：永康经济开发区 S9-15-3 地块项目介绍：m2、元/m2、% ................ - 15 -图表 34：滨江未来悦项目介绍：m2、元/m2、% ............................................. - 16 -

图表 35：滨江未来悦实景图 ............................................................................. - 16 -

图表 36：滨江未来悦效果图 ............................................................................. - 16 -图表 37：永康经济开发区 S10-7-1 地块项目介绍：m2、元/m2、% ................ - 16 -图表 38：万家星悦项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 17 -图表 39：星航 TOD 项目介绍：m2、元/m2、% ............................................... - 17 -

图表 40：星航 TOD 实景图 ............................................................................... - 17 -

图表 41：星航 TOD 效果图 ............................................................................... - 17 -图表 42：甬储出 2021-125 号项目介绍：m2、元/m2、% ................................ - 18 -图表 43：杭钱塘储出13 号项目介绍：m2、元/m2、% .......................... - 18 -图表 44：杭政储出34 号项目介绍：m2、元/m2、% .............................. - 19 -图表 45：杭政储出53 号项目介绍：m2、元/m2、% .............................. - 19 -图表 46：萧政储出54 号项目介绍：m2、元/m2、% .............................. - 19 -图表 47：海潮望月府项目介绍：m2、元/m2、% ............................................. - 20 -图表 48：湖新区 2021-35 号项目介绍：m2、元/m2、% .................................. - 20 -图表 49：滨江潮听映月项目介绍：m2、元/m2、% .......................................... - 21 -图表 50：翡翠上城项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 21 -图表 51：上品家园项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 22 -图表 52：君品家园项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 22 -图表 53：嘉品家园项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 22 -图表 54：福田里项目介绍：m2、元/m2、% ..................................................... - 23 -图表 55：东厦滨江上品项目介绍：m2、元/m2、% .......................................... - 23 -图表 56：观品轩项目介绍：m2、元/m2、% ..................................................... - 23 -图表 57：台州045 号项目介绍：m2、元/m2、% ................................... - 24 -图表 58：湖畔云邸项目介绍：m2、元/m2、% ................................................. - 24 -图表 59：湖滨印象（鼓山 C-04-02 地块）项目介绍：m2、元/m2、% ............ - 25 -图表 60：湖滨印象（鼓山 C-05-03 地块）项目介绍：m2、元/m2、% ............ - 25 -图表 61：鸣翠里项目介绍：m2、元/m2、% ..................................................... - 25 -

图表 62：净利润率敏感性分析 ......................................................................... - 26 -

图表 63：权益净利润率敏感性分析 .................................................................. - 26 -

图表 64：项目整体盈利预测表 ......................................................................... - 27 -图表 63：滨江集团 2021 年营收预测：万方，元/m2，亿元 ............................. - 28 -

公司研究简报

图表 64：滨江集团 2021-2023 营收预测：万方，元/m2，亿元 ....................... - 28 -

图表 65：公司盈利预测表 ................................................................................. - 30 -

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一、项目测算假设

对滨江集团 2021 年拿地项目盈利能力进行测算时，我们做如下假设：1、假设公租房、幼儿园等公建部分全部无偿移交政府，所有公建面积按

照规定的最低配建标准计算，所列计容建筑面积为扣除公建后的面积；

2、假设商业部分可以销售；除海潮望月府项目，售价与住宅部分相同；3、假设未开盘项目的售价为该地块的销售最高限价、无最高限价地块项

目的售价参考周边平均水平；

4、根据 2018-2020 年有预计总投资项目的建安成本，对 2021 年部分

项目的建安成本做如下假设：

图表 1：建安成本假设：元/㎡

来源：、公司公告、中泰证券研究所

5、三费费率为项目口径，即当年产生费用与当年销售金额之比，与财务 报表中利润表数据存在差别，假设三费费率为 1.5%；
6、假设考虑车位，销售均价比仅住宅部分提高 3%；
7、假设自持部分不能转化为销售；
8、毛利率和净利润率为项目层面数据，与财务报表中利润表数据存在口

径上的差别。

二、项目具体介绍

红狮上品小区

红狮上品小区是公司于 2021 年上半年通过收并购方式获取的项目，分 为 A 区和 B 区两个部分。考虑自持，预计项目可售货值分别约为 7.41 亿元及 8.87 亿元。

图表 2：红狮上品小区（A/B 区）项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、乐居、中泰证券研究所

图表 3：红狮上品小区实景图

图表 4：红狮上品小区效果图

来源：房天下、中泰证券研究所 来源：房天下、中泰证券研究所

观翠揽月轩

观翠揽月轩是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，对应杭政储 出7 号地块，目前暂未开始销售。考虑自持，我们预计项目可售 货值约 88.57 亿元。

图表 5：观翠揽月轩项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、乐居、中泰证券研究所

栖江揽月轩

栖江揽月轩是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，对应杭政储 出6 号地块，目前在售，且需要摇号。考虑自持，我们预计项目 可售货值约 52.49 亿元。

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图表 6：栖江揽月轩项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、乐居、中泰证券研究所

滨江世纪国泰中心

滨江世纪国泰中心是公司 2021 年上半年通过收并购获取的项目，目前

待售。我们预计项目可售货值约 46.98 亿元。

图表 7：滨江世纪国泰中心项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、安居客、腾讯网、中泰证券研究所

图表 8：滨江世纪国泰实景图

图表 9：滨江世纪国泰效果图

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来源：世纪国泰中心微信公众号、中泰证券研究所

望涛月明

来源：智房网、中泰证券研究所

望涛月明是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且 需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约 47.02 亿元。

图表 10：望涛月明项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、杭州看房网、乐居、中泰证券研究所

图表 11：望涛月明实景图

来源：杭州看房网、中泰证券研究所

滨涛映月

图表 12：望涛月明效果图

来源：杭州看房网、中泰证券研究所

滨涛映月是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且 需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约 58.48 亿元。

图表 13：滨涛映月项目介绍：m2、元/m2、%

首次取得预售许可证时间 2021.09.08

来源：透明售房网、杭州看房网、乐居、中泰证券研究所

图表 14：滨涛映月实景图

来源：房天下、中泰证券研究所

宁望府

图表 15：滨涛映月效果图

来源：杭州看房网、中泰证券研究所

宁望府是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且需 要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约 21.64 亿元。

图表 16：宁望府项目介绍：m2、元/m2、%

首次取得预售许可证时间 2022.02.14

来源：透明售房网、杭州看房网、乐居、中泰证券研究所

图表 17：宁望府实景图

来源：杭州看房网、中泰证券研究所

滨望雅庭

图表 18：宁望府效果图

来源：杭州看房网、中泰证券研究所

滨望雅庭是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且 需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约 29.67 亿元。

图表 19：滨望雅庭项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、安居客、房天下、乐居、中泰证券研究所

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来源：杭州看房网、中泰证券研究所

钱潮鸣翠云筑

来源：杭州看房网、中泰证券研究所

钱潮鸣翠是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，无 需摇号。我们预计项目可售货值约 46.44 亿元。

图表 22：钱潮鸣翠云筑项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、安居客、乐居、中泰证券研究所

图表 23：钱潮鸣翠云筑实景图

图表 24：钱潮鸣翠云筑效果图

来源：乐居、中泰证券研究所 来源：乐居、中泰证券研究所

清来嘉座

公司研究简报

清来嘉座是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目 可售货值约 47.98 亿元。

图表 25：清来嘉座项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、杭州看房网、中泰证券研究所

花棠映月公寓

花棠映月公寓是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目。考虑自持，我们预计项目可售货值约 11.08 亿元。

图表 26：花棠映月公寓项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、365 淘房、中泰证券研究所

萃语华庭

萃语华庭对应甬储出 2021-029 号地块，是公司 2021 年上半年通过招拍 挂获取的项目，目前在售。我们预计项目可售货值约 22.77 亿元。

图表 27：萃语华庭项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、房天下、乐居、中泰证券研究所

图表 28：萃语华庭实景图

图表 29：萃语华庭效果图

来源：房天下、中泰证券研究所 来源：房天下、中泰证券研究所

棠前嘉座

棠前嘉座对应杭政储出18 号地块，是公司 2021 年上半年通过招 拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 17.64 亿元。

图表 30：棠前嘉座项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、腾讯网、中泰证券研究所

平湖尚品

平湖尚品对应嘉兴平湖 2021 平-24 号地块，是公司 2021 年上半年通过 招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 7.43 亿元。

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图表 31：平湖尚品项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、房产超市网、中泰证券研究所

玖华府

玖华府对应南京 NO.2021G44 江宁区正方大道地块，是公司 2021 年上 半年通过收并购获取的项目。我们预计项目可售货值约 21.77 亿元。

图表 32：玖华府项目介绍：m2、元/m2、%

来源：南京土地市场网、乐居、中泰证券研究所

众泰小镇 4 号地块

众泰小镇 4 号地块是公司 2021 年上半年通过收并购获取的项目。我们 预计项目可售货值约 38.92 亿元。

图表 33：永康经济开发区 S9-15-3 地块项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

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滨江未来悦

滨江未来悦对应众泰小镇 5 号地块，是公司 2021 年上半年通过收并购 获取的项目，目前在售，无需摇号。我们预计项目可售货值约 60.50 亿 元。

图表 34：滨江未来悦项目介绍：m2、元/m2、%

首次取得预售许可证时间 2022.01.11（1#、10#、2#、20#、23#、8#）开盘时间 2022.01.22
主力面积 3 居（108 m2）、4 居（128m2）、4 居（139m2）拿地楼面价 11000
售价
42000 首次取得预售许可证时间 2022.01.19

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、永康市住房和城乡建设局、房天下、中泰证券研究所

图表 35：滨江未来悦实景图

图表 36：滨江未来悦效果图

来源：安居客、中泰证券研究所 来源：房天下、中泰证券研究所

众泰小镇 6 号地块

众泰小镇 6 号地块是公司 2021 年上半年通过收并购获取的项目。我们

预计项目可售货值约 36.90 亿元。

图表 37：永康经济开发区 S10-7-1 地块项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

万家星悦

万家星悦对应众泰小镇 7 号地块，是公司 2021 年上半年通过收并购获 取的项目。我们预计项目可售货值约 55.33 亿元。

图表 38：万家星悦项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、房天下、中泰证券研究所

星航 TOD

星航 TOD 对应广州黄埔区黄埔化工改造项目居住地块，是公司 2021 年 上半年通过收并购获取的项目，目前在售，无需摇号。我们预计项目可 售货值约 56.41 亿元。

图表 39：星航 TOD 项目介绍：m2、元/m2、%

来源：广州市规划和自然资源局、房天下、中泰证券研究所

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来源：、中泰证券研究所 来源：房天下、中泰证券研究所

甬储出 2021-125 号
甬储出 2021-125 号是公司于宁波 2021 年第三次集中供地拿地的项目。我们预计项目可售货值约 42.87 亿元。

图表 42：甬储出 2021-125 号项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

杭钱塘储出13 号
杭钱塘储出13 号项目是公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的项 目。我们预计项目可售货值约 19.84 亿元。

图表 43：杭钱塘储出13 号项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、乐居、中泰证券研究所

杭政储出34 号

公司研究简报

杭政储出34 号对应笕桥单元 JG0603-R21-06 地块，是公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 33.53 亿元。

图表 44：杭政储出34 号项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、乐居、中泰证券研究所

杭政储出53 号

杭政储出53 号对应西兴单元 BJ1301-R/B-01 地块，是公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 46.56 亿元。

图表 45：杭政储出53 号项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、乐居、中泰证券研究所

萧政储出54 号

萧政储出54 号对应蜀山单元 XSCQ2701-11 地块，是公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 17.72 亿元。

图表 46：萧政储出54 号项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、房天下、中泰证券研究所

海潮望月府

海潮望月府对应望江单元 SC0402-R21/B-05 地块、SC0402-B1/B2-11 地块，是公司 2020 年拿地项目，2021 年下半年公司收购了项目剩余股

份，权益比例为 100%。

项目分为住宅和商业两部分，其中住宅约7.35万方，商业约 13.82万方。

考虑自持，我们预计项目住宅和商业部分可售货值分别为 50.07 及 67.10

亿元。

图表 47：海潮望月府项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、房天下、乐居、中泰证券研究所

南太湖未来社区项目

南太湖未来社区项目对应太湖湾单元（TH-08-02）号地块，是公司 2021

年下半年通过招拍挂获取的项目。考虑自持，我们预计项目可售货值约

51.08 亿元。

图表 48：湖新区 2021-35 号项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

滨江潮听映月

滨 江 潮 听 映 月 项 目 对 应 萧 山 城 区 市 北 单 元 XSCQ1305-R2-37 、XSCQ1305-R22-3 地块，是公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 29.08 亿元。

图表 49：滨江潮听映月项目介绍：m2、元/m2、%

来源：透明售房网、房天下、中泰证券研究所

翡翠上城

翡翠上城对应栖霞区燕子矶街道仙林副城新港片区恒竞路以南、经十三

路以东地块，是公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计 项目可售货值约 32.75 亿元。

图表 50：翡翠上城项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

上品家园

上品家园对应东义路以北、歌山路以西拟出让地块 3，是公司 2021 年下 半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 37.80 亿元。

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图表 51：上品家园项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、58 同城、中泰证券研究所

君品家园

君品家园对应东义路以北、歌山路以西拟出让地块 4，是公司 2021 年下 半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 21.32 亿元。

图表 52：君品家园项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

嘉品家园

嘉品家园对应东义路以北、歌山路以西拟出让地块 5，是公司 2021 年下 半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 16.02 亿元。

图表 53：嘉品家园项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

福田里

公司研究简报

福田里对应福田街道春风大道与银海路交叉口东南侧地块，是公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 23.17 亿。

图表 54：福田里项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

东厦滨江上品

东厦滨江上品对应乐清市中心区 ZX-7a、ZX-7d-1、ZX-7d-4 公开出让地 块，是公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售 货值约 58.89 亿元。

图表 55：东厦滨江上品项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

观品轩

观品轩对应丽水市第二水厂南侧地块，是公司 2021 年下半年通过招拍 挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 16.20 亿元。

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

台州045 号

台州045 号项目对应台州市一条河以东、体育场路北侧地块，是 公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 13.75 亿元。

图表 57：台州045 号项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

湖畔云邸

湖畔云邸对应台州市开发大道北侧、经五路西侧地块，是公司 2021 年 下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 15.56 亿元。

图表 58：湖畔云邸项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

湖滨印象

湖滨印象小区分为两个地块，是公司 2021 年下半年通过招拍挂获取的 项目。我们预计两部分可售货值分别为 13.59 及 3.49 亿元。

公司研究简报

图表 59：湖滨印象（鼓山 C-04-02 地块）项目介绍：m2、元/m2、%

图表 60：湖滨印象（鼓山 C-05-03 地块）项目介绍：m2、元/m2、%

鸣翠里

鸣翠里对应滨湖东单元 TH-07-02-12A 号地块，是公司 2021 年下半年通 过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约 16.66 亿元。

图表 61：鸣翠里项目介绍：m2、元/m2、%

来源：浙江省土地使用权网上交易系统、中泰证券研究所

三、项目利润测算结果

由于项目售价及建安成本容易受各种因素影响而产生波动，我们分别对

2021 年拿地项目的净利润率与权益净利润率相对于销售均价及单方成

本做敏感性分析，基于第一部分假设，分析结果如下：

在单方成本不变的前提下，整体销售均价每上涨 0.5%，净利润率约提高 0.3 个百分点；在销售均价不变的前提下，单方成本每下降 0.5%，净利 润率约提高 0.3 个百分点；项目整体净利润率中枢约为 10%。

在单方成本不变的前提下，整体销售均价每上涨 0.5%，权益净利润率约 提高 0.2 个百分点；在销售均价不变的前提下，单方成本每下降 0.5%，权益净利润率约提高 0.2 个百分点；项目整体权益净利润率中枢约为 5%。

图表 62：净利润率敏感性分析

来源：透明售房网、房天下、乐居、浙江省土地使用权网上交易系统、永康市住房和城乡建设局、南京土地市场网、中泰证券研究所

图表 63：权益净利润率敏感性分析

来源：透明售房网、房天下、乐居、浙江省土地使用权网上交易系统、永康市住房和城乡建设局、南京土地市场网、中泰证券研究所

图表 64：项目整体盈利预测表：㎡、元/㎡、亿元

来源：Wind、中泰证券研究所

四、盈利预测与投资建议

由于定安府和湘湖里两个项目预售延迟，无法按照公司预计时间交付，

我们修正公司的盈利预测。我们预计，公司 2021 年至 2023 年，实现营 业收入 370.2 亿、541.8 亿、672.1 亿（前值为 500.8 亿、593.5 亿、723.3 亿），同比增长 29.4%、46.4%及 24.1%；实现归属母公司净利润 26.0 亿、33.4 亿及 41.4 亿（前值为 37.8 亿、44.8 亿及 49.4 亿），同比增长

公司研究简报

11.7%、28.3%及 24.1%；摊薄后每股收益 0.84、1.07 及 1.33，对应

PE 为 8.2 倍、6.4 倍及 5.1 倍。

图表 65：滨江集团 2021 年营收预测：万方，元/m2，亿元

来源：公司公告、中泰证券研究所

四、风险提示



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公司研究简报

城市调控政策存在不确定性。热点城市调控政策收紧，将对房地产销售产生 负面冲击，进而影响公司销售去化率及回款率。经营现金流将收到负面影响，进而缩减拿地规模或这施工规模，对公司的成长及正常经营产生负面影响。

双集中出让规则进一步变更：当前杭州等热点城市采取双集中供地规则，第 二次土地集中供应与第一次产生了较多的政策变化，如果土地出让规则进一 步改变，将导致公司新增土地储备不确定性增加。

引用数据滞后或不及时：报告引用的公开数据可能存在信息滞后或更新不及 时，存在引用数据滞后导致对预测结果及分析结论的准确性产生影响。

测算偏差风险：报告中对公司项目情况的测算是基于一定假设和前提，存在 不及预期的风险。

图表 67：公司盈利预测表