招商积余评级买入多路径拓展助力增长，轻重分离积极推进
股票代码 ：001914
股票简称 ：招商积余
报告名称 ：多路径拓展助力增长，轻重分离积极推进
评级 ：买入
行业：房地产服务
| 公司点评报告●房地产行业 | 2022 年 03 月 22 日 |
多路径拓展助力增长，轻重分离积极
公司点评报告模板
招商积余（001914.SZ）
推进 推荐维持评级
核心观点：
| | 事件：近日，公司公布 2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业 | 分析师 | ||
| | 收入 105.91 亿元，同比增长 22.42%；实现归母净利润 5.13 亿元， | 王秋蘅 | ||
| 同比增长 17.25%；实现基本每股收益 0.48 元/股，同比增长 17.26%。 | ||||
| ：（8610）8092 7618 | ||||
| “沃土云林”奋发求进，经营业绩更上一层楼。物业管理方面， | ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn | |||
| 分析师登记编码：S0130520050006 | ||||
| 2021 年末公司在管面积 2.81 亿平方米，同比增长 47%，净新增面 | ||||
| 积 9013.2 万平，其中来自住宅和非住宅的面积增长分别 1931.67、 | 相对上证指数表现图 | |||
| 7081.53 万平方米。公司物管板块实现营业收入 99.08 亿元，同比 | ||||
| | 增长 23.31%，占营业收入总额的 93.56%；物管板块实现毛利率 | 上证指数 | 招商积余 | |
| 11.11%，较去年提升 0.88pct，主要是因为非住宅基础物业部分经 | ||||
| 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% | ||||
| 营效益提升所推动。随着“沃土云林”模式落地，提质增效取得良 | ||||
| 好效果，经营业绩基本符合预期，盈利实现稳中有进。 | ||||
| 外拓成绩亮眼，多路径发展增添强劲动力。公司市场化拓展能力 | ||||
| 一直名列前茅，本年度外拓力度继续加大，新签项目合同额快速增 | ||||
| 长。公司全年实现新签约合同金额 30.50 亿元，同比增长 24%，增 | ||||
| 速较去年同期+13pct，新签合同额中来自母公司 6.5 亿元，占比仅 | ||||
| 为 21.31%，对母公司依赖程度逐步下降。拓展方式来看，除招投 | 资料来源：wind | |||
标外，公司通过多路径实现增长，“总对总”及合资合作模式新签
年度合同金额同比增长分别为 133%、298%。2021 年底，收并购市 场上实现突破，先后完成对上航物业、南航物业股权收购，以及对
| 市场数据 | 时间 2022. 03. 18 |
| | 汇勤物业增资扩股，拓宽了标的获取渠道，为稳定可持续发展扩充 | A 股收盘价 | 14.95 |
| 了资源基础。 | A 股一年内最高价(元) | 20.92 | |
| 资管业务基本恢复疫情前水平。资管业务实现营业收入 5.56 亿 | A 股一年内最低价(元) | 12.62 | |
| | 元，同比增长 23.70%，占比 5.25%。商业运营方面，公司在管商业 | 上证指数 | 3253.69 |
| 项目 44 个（含筹备项目）管理面积 179 万平；持有物业出租及经 | |||
| 市盈率 | 30.91 | ||
| 营方面，总可出租面积为 59.12 万平，出租率为 98%。各项业务均 | |||
| 总股本 | 1060.35 | ||
| 较去年回升。 | |||
| 实际流通 A 股（百万股） | 666.86 | ||
| 轻重分离积极推进。2022 年 2 月，公司股东大会通过将深圳中航 | |||
| 限售的流通 A 股（百万股） | 393.49 | ||
| 城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司 100%股权转让给母公 | |||
| | 司招商蛇口的下属企业，轻资产运营助力公司提质增效。 | 流通 A 股市值(亿元) | 99.70 |
| 投资建议：2021 年公司成功完成年初 103 亿收入目标，2022 年度， | |||
| 公司计划实现营业收入 130 亿元。公司组织架构调整成效显现，整 |
合阵痛期已过，轻重资产分离积极推进，公司进入稳健增长的新阶
段，我们认为公司运营效率的提升将在 2022 年逐步体现，推动业
绩进一步增长。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 0.66
元/股、0.83 元/股，以 3 月 21 日的收盘价 14.95 元计算，对应的市
盈率分别为 22.7 倍、18.0 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推
荐”评级。
风险提示：项目拓展不及预期、行业竞争加剧等风险。
www.chinastock.com.cn证券研究报告
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| 公司点评报告/房地产行业 | ||
| 图 1：招商积余营业收入（亿元）及同比增速 | 图 2：归属于上市公司股东净利润（亿元）及同比增速 | |
| 120.00 | 营业收入 | 同比 | 50% | 9.00 | 归母净利润 | 同比 | 500% | |||||||||
| 100.00 | 40% | 8.00 | 400% | |||||||||||||
| 80.00 | 30% | 7.00 | 300% | |||||||||||||
| 6.00 | ||||||||||||||||
| 60.00 | 20% | 5.00 | 200% | |||||||||||||
| 40.00 | 10% | 4.00 | ||||||||||||||
| 100% | ||||||||||||||||
| 3.00 | ||||||||||||||||
| 0% | ||||||||||||||||
| 20.00 | -10% | 2.00 | 0% | |||||||||||||
| 1.00 | ||||||||||||||||
| 0.00 | -20% | 0.00 | -100% | |||||||||||||
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |||||
资料来源：wind，中国银河证券研究院
图 3：招商积余基本每股收益（元）及同比增速
资料来源：wind，中国银河证券研究院
图 4：招商积余毛利率（%）
| 基本每股收益 | 同比 | 500% | 毛利率(%) | ||||||||||||
| 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 | 2500% 2000% 1500% 1000% 500% 0% | ||||||||||||||
| 400% | |||||||||||||||
| 300% | |||||||||||||||
| 200% | |||||||||||||||
| 100% | |||||||||||||||
| 0% | |||||||||||||||
| -100% | |||||||||||||||
| -200% | |||||||||||||||
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ||||||||||
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ||||||||||
| 资料来源：wind，中国银河证券研究院 | 资料来源：wind，中国银河证券研究院 | ||||||||||||||
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| 公司点评报告/房地产行业 | |||||||||||
| 图 5：招商积余资产负债率（%） | 图 6：物管板块营业收入（亿元）及同比增速 | ||||||||||
| 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 | 资产负债率(%) | 物管营业收入 | 同比 | ||||||||
| 120.00 | 60% | ||||||||||
| 100.00 | 50% | ||||||||||
| 80.00 | 40% | ||||||||||
| 60.00 | 30% | ||||||||||
| 40.00 | 20% | ||||||||||
| 20.00 | 10% | ||||||||||
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 0.00 | 0% | ||||
| 2019 | 2020 | 2021 | |||||||||
资料来源：wind，中国银河证券研究院
图 7：招商积余在管面积及新增合同额
资料来源：wind，中国银河证券研究院
| 35.00 | 新签年度合同额（亿元） | 在管面积（亿平方米） | 300% | |
| 30.00 | 250% | |||
| 25.00 | 200% | |||
| 20.00 | 150% | |||
| 15.00 | 100% | |||
| 10.00 | ||||
| 50% | ||||
| 5.00 | ||||
| 0.00 | 0% | |||
| 2019/12/31 | 2020/12/31 | 2021/12/31 | ||
资料来源：wind，中国银河证券研究院
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| 公司点评报告/房地产行业 |
分析师承诺及简介
本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去 不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。
分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士， 2018 年 5 月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地 产行业及上下游相关产业链的研究工作。
评级标准
行业评级体系
未来 6-12 个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）推荐：行业指数超越基准指数平均回报 20%及以上。
谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
回避：行业指数低于基准指数平均回报 10%及以上。
公司评级体系
| 推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 20%及以上。谨慎推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%－20%。中性：指未来 6-12 个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来 6-12 个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%及以上。 免责声明 |
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