招商蛇口评级买入招商蛇口2021年报点评报告：聚焦高能级城市进入良性循环，持有业务向双百目标发力
股票代码 ：001979
股票简称 ：招商蛇口
报告名称 ：招商蛇口2021年报点评报告：聚焦高能级城市进入良性循环，持有业务向双百目标发力
评级 ：买入
行业：房地产开发
招商蛇口(001979)
点
公司研究类模板
报告日期：2022 年 3 月 22 日
| 评 | 聚焦高能级城市进入良性循环，持有业务向双百目标发力 | 买入 | |
| 报 | |||
| 告 | ──招商蛇口 2021 年报点评报告 | ||
| 行 | ：杨凡执业证书编号：S1230521120001 | ||
| ：yangfan02@stocke.com.cn | 评级 | ||
| 业 | |||
| 公 | 事件：2022 年 3 月 21 日公司发布业绩公告。 | 上次评级 | 买入 |
| 司 | 投资要点 | 当前价格 | ￥14.05 |
| 研 | |||
| q营收稳定增长，计提减值压力逐步出清：2021 年公司实现营收 1,606.43 | 元/股 | ||
| 究 | |||
| 亿元，同比+23.9%，实现归母净利润 103.72 亿元，同比-15.4%，基本每 | 单季度业绩 | ||
| + | |||
| 1.16 | |||
| 股收益 1.16 元，同比-20.55%。分项收入来看，社区开发与运营实现营收 1279 亿元，同比+26.3%，园区开发与运营营收 325 亿元，同比+15.2%，邮轮产业建设与运营营收 2 亿元，同比+49.5%。公司归母净利润下滑的主 | 4Q/2021 3Q/2021 | ||
| 房 | |||
| 地 | 0.69 | ||
| 产 | 0.47 | ||
| 要原因为：（1）历史高价地结转，叠加限价政策影响，结转毛利率同比下降 | 2Q/2021 | ||
| 行 | |||
| 3.2pct 至 25.5%（2）公司对存货、投资性物业、长期股权投资审慎计提减 值准备合计 43.7 亿元；（3）投资收益减少：公司对利润结构进行主动调整，转让子公司产生的投资收益同比减少 24.5 亿元。 | 1Q/2021 | ||
| 0.05 | |||
| 业 | |||
| + | |||
q销售稳步提升，持续深耕核心城市：2021 年公司累计实现签约销售面积 1464.5 万平，同比+17.8%，签约销售金额 3268.3 亿元，同比+17.7%，在 21H2 市场降温情况下依然实现两位数增长。公司持续深耕核心城市，深圳、上海、苏州、南京等 7 个核心城市销售规模位居当地前三，16 个城市销售 规模位居当地前十。2022 年，公司力争实现签约销售金额 3300 亿元、新 开工面积 1400 万平、竣工面积 1400 万平的业绩目标。
| 证 | q拿地聚焦高能级城市，扩储方式多元：公司全年累计新增拿地 113 宗，总 | 公司简介 | ||
| 计容建面 1,559 万平，权益面积 886 万平，权益比降至 56.8%，同比下降 | 招商蛇口作为招商局集团旗下城市综 | |||
| 7.5pct，但基本与 2018-2020 年均值持平。2021 年，公司在划定的“强心 | 合开发运营板块的旗舰企业，是招商局 | |||
| 30 城”中权益地价投入占比达 90%，位于长三角和粤港澳的合计投资比重 | 旗下唯一的地产上市平台。主营业务包 | |||
| 超 70%。公司综合开发实力强劲，凭借其产业和政府资源，形成独特的产 | 括园区开发与运营、社区.开发与运营、 | |||
| 城融合模式，通过打造全生命周期产品，引领城市和片区升值。我们认为， | ||||
| 邮轮产业建设与运营三大板块。公司以 | ||||
| 公司强大的综合开发和运营实力，以及深厚的政府资源，有利于公司通过产 | “成为中国领先的城市和园区综合开 | |||
| 城联动、港城联动、兼并收购、城市更新等多渠道发力扩储，扩大规模的同 | 发运营服务商”为目标，以独特的“前 | |||
| 港—中区—后城”综合发展模式，全面 | ||||
| 时有效控制拿地成本。 | ||||
| q持有型物业多点开花，向双百目标迈进。公司重点布局集中商业、写字楼、 | 参与城市化建设。 | |||
| 酒店、公寓等四大持有型物业，同时大力发展园区业务。21 年公司可出租 | 相关报告 | |||
| 物业总面积 452 万㎡，同比+9.4%，其中公寓及住宅、写字楼、厂房、商业 | ||||
| 分别占比 23%、17%、28%、28%、5%。21 年公司综合出租率 84%，基 | 1《行业 K 型分化，如何寻找优质企业》 | |||
| 本恢复至 20 年以前水平，平均出租单价 78.91 元/㎡/月，同比+8.4%。预计 | 2022.3.15 | |||
| 至 2025 年，计划 199 万㎡集中商业、61 万㎡写字楼、7323 间长租公寓房 | 2《两会坚持稳中求进，防范化解重大 | |||
| 源和 3481 间酒店房源入市，进一步向双百迈进（百个持有物业和百亿收入）。 | ||||
| 风险，房地产多赛道值得关注》2022.3.5 | ||||
| q保持央企融资优势，财务持续稳健。公司“三道红线”绿档，综合资金成本 | 3《一文读懂预售资金监管和其规范化 | |||
| 4.48%。我们认为，公司财务稳健且融资优势明显，有利于公司在当前行业 | ||||
| 影响》2022.2.14 | ||||
| 下行周期保持拿地强度，并购金融工具的加持有助于公司实现积极扩张。 | ||||
| 4《房地产行业修复的路径有哪些？》 | ||||
| q投资建议：买入。我们认为，公司央企信用背书下享有明显的融资优势，有 | ||||
| 券 | ||||
| 2022.2.9 | ||||
| 利于公司在本轮行业调整中进一步夯实自身基本面。公司掌握深厚的政府和 | ||||
| 研 | ||||
| 产业资源，综合开发实力强劲，有助于拓宽拿地渠道、增强抗周期性。我们 | 报告撰写人： 杨凡 | |||
| 究 | ||||
| 预计公司 2022-2024 年归母净利润 112、123、140 亿元，对应 EPS 为 1.41、 | ||||
| 报 | ||||
| 1.55、1.77 元，给予公司 2022 年 12 倍 PE 估值，目标价 16.97 元，维持 | ||||
| 告 | 联系人： | 王逸枫 | ||
| “买入评级”。 | ||||
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招商蛇口(001979)点评报告
q风险提示：调控政策放松程度和速度不及预期、勾地项目转化速度不及预期。
财务摘要
| （百万元） | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E |
| 主营收入 | 160643 | 181975 | 196951 | 213864 |
| (+/-) | 23.93% | 13.28% | 8.23% | 8.59% |
| 净利润 | 10372 | 11204 | 12275 | 13998 |
| (+/-) | -15.35% | 8.02% | 9.56% | 14.03% |
| 每股收益（元） | 1.31 | 1.41 | 1.55 | 1.77 |
| P/E | 10.73 | 9.94 | 9.07 | 7.95 |
注：收盘价为 2022 年 3 月 22 日
图 1：2021 年公司实现销售金额 3268 亿元，同比+17.7%
资料来源：公告公告，浙商证券研究所
图 3：2021 年公司新增拿地建面 1559 万㎡，同比-4.1%
资料来源：公告公告，浙商证券研究所
图 5：2021 年公司可出租物业总面积 452 万㎡，同比+9.4%
资料来源：公告公告，浙商证券研究所
图 2：2021 年公司实现销售面积 1464 万㎡，同比+17.8%
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 4：拿地权益比降至 56.8%，同比下降 7.5pct
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 6：2021 年公司可出租物业综合出租率 84%，同比+2pct
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
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招商蛇口(001979)点评报告
图 7：2021 年可出租物业平均出租单价 78.91 元/㎡/月
资料来源：公告公告，浙商证券研究所
图 9：2021 年公司综合资金成本 4.5%，同比-0.2pct
资料来源：公告公告，浙商证券研究所
图 11：2021 年公司毛利率 25.5%，归母净利润率 6.5%
资料来源：公告公告，浙商证券研究所
图 8：2021 年可出租物业以商业中心、厂房为主
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 10：三道红线持续维持绿档
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 12：公司历年营收和归母净利润走势
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
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招商蛇口(001979)点评报告
财务情况
| 单位：百万元 | 2020 | 2021 | 变化 |
收入情况
| 营业收入 | 129621 | 160643 | |
| YOY | 32.7% | 23.9% | -8.8% |
其中：
| 社区开发与运营 | 101257 | 127911 | |
| YOY | 19.8% | 26.3% | 6.6% |
| 园区开发与运营 | 28230 | 32533 | |
| YOY | 126.3% | 15.2% | -111.0% |
| 邮轮产业建设与运营 | 133 | 199 | |
| YOY | -79.2% | 49.5% | 128.8% |
营收结构
| 社区开发与运营 | 78.1% | 79.6% | 1.5% |
| 园区开发与运营 | 21.8% | 20.3% | -1.5% |
| 邮轮产业建设与运营 | 0.1% | 0.1% | 0.0% |
毛利率
| 综合毛利率 | 28.7% | 25.5% | -3.2% |
| 社区开发与运营 | 22.9% | 21.3% | -1.6% |
| 园区开发与运营 | 49.8% | 43.3% | -6.5% |
| 邮轮产业建设与运营 | -74.5% | -241.8% | -167.3% |
| 销售费用率 | 2.3% | 2.4% | 0.1% |
| 管理费用率 | 1.5% | 1.3% | -0.2% |
| 资产减值 | -3104 | -4449 | |
| 归母净利润 | 12253 | 10372 | |
| YOY | -23.6% | -15.3% | 8.2% |
| 销售净利润率 | 13.0% | 9.5% | -3.6% |
| 归母净利润率 | 9.5% | 6.5% | -3.0% |
资料来源：公告公告，浙商证券研究所
可比公司估值
| 代码 | 总市值 | EPS（元） | PE（倍） | ||||||||
| 简称 | （亿元） | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | ||
| 000002.SZ | 万科 A | 1,964 | 3.62 | 3.15 | 3.29 | 3.54 | 4.86 | 5.57 | 5.35 | 4.97 | |
| 600048.SH 保利发展 | 2,061 | 2.42 | 2.30 | 2.54 | 2.71 | 7.12 | 7.49 | 6.77 | 6.36 | ||
| 600383.SH 金地集团 | 650 | 2.30 | 2.10 | 2.30 | 2.49 | 6.26 | 6.86 | 6.25 | 5.79 | ||
| 1109.HK | 华润置地 | 2,560 | 4.18 | 4.59 | 5.10 | 5.66 | 6.96 | 6.33 | 5.71 | 5.13 | |
| 0688.HK | 中国海外发展 | 2,506 | 4.01 | 4.17 | 4.51 | 4.94 | 4.63 | 4.45 | 4.11 | 3.75 | |
| 均值 | 1.31 | 5.96 | 6.14 | 5.64 | 5.20 | ||||||
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 1113 | 1.46 | 1.41 | 1.55 | 9.62 | 10.73 | 9.94 | 9.07 | ||
资料来源：Wind，浙商证券研究；收盘价为 2022 年 3 月 22 日，除招商蛇口外，其余公司 EPS 为 Wind 一致预期，汇率取过去 12 个月均值，1 港元=0.81 人民币
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招商蛇口(001979)点评报告
表附录：三大报表预测值
165543 所得税 407240 主要财务比率 131780 成长能力 130936 获利能力 69870 EBITDA 2139 EPS（最新摊薄）
0 2024E 单位：百万元 (3887) 营业费用
(20646) 每股指标(元) 6000 估值比率
36240 偿债能力 |
资料来源：Wind，浙商证券研究所
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招商蛇口(001979)点评报告
股票投资评级说明
以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1、买入：相对于沪深 300 指数表现＋20％以上；
2、增持：相对于沪深 300 指数表现＋10％～＋20％；
3、中性：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动；
4、减持：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。
行业的投资评级：
以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1、看好：行业指数相对于沪深 300 指数表现＋10%以上；
2、中性：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%～＋10%以上；
3、看淡：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%以下。
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比重。
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者不应仅仅依靠投资评级来推断结论
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