招商蛇口评级买入销售稳健拿地积极，聚焦“强心30城”实现有质量的增长
股票代码 ：001979
股票简称 ：招商蛇口
报告名称 ：销售稳健拿地积极，聚焦“强心30城”实现有质量的增长
评级 ：买入
行业：房地产开发
| 公司点评报告●房地产行业 | 2022 年 03 月 24 日 |
销售稳健拿地积极，聚焦“强心 30
公司点评报告模板
招商蛇口（001979.SZ）
城”实现有质量的增长 推荐维持评级
核心观点：
| | 事件：近日，公司公布 2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业 | 分析师 | ||||
| | 收入 1606.43 亿元，同比增长 23.93%；实现归母净利润 103.72 亿 | 王秋蘅 | ||||
| 元，同比下降 15.35%；实现基本每股收益 1.16 元/股，同比下降 | ||||||
| ：（8610）8092 7618 | ||||||
| 20.55%。 | ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn | |||||
| 结转增加带来营业收入增长，毛利率下降、投资收益减少等多 | 分析师登记编码：S0130520050006 | |||||
| 因素导致盈利承压。2021 年全年，公司实现营业收入 1606.43 亿 | 相对上证指数表现图 | |||||
| 元，同比增长 23.93%；归母净利润共 103.72 亿元，同比下降 15.35%； | ||||||
| 净利润率 9.46%，较 2020 年同比下降 3.59pct；ROE 为 9.88%，同 | ||||||
| 比降低 2.61%。公司全年营业收入快速增长，主要系项目竣工交付 | 上证指数 | 招商蛇口 | ||||
| 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% | ||||||
| 并结转的面积增长，由此带来房地产业务结转收入增加。本年度增 | ||||||
| 收不增利主要归因于：1）受到市场下行的影响，房地产业务结转 | ||||||
| 毛利率同比有所下降；2）计提资产减值准备和信用减值准备共计 | ||||||
| 43.72 亿元，减少公司 2021 年度归母净利润 34.56 亿元；3）投资 | ||||||
| 收益减少，公司转让子公司产生投资收益同比减少 24.45 亿元，由 | ||||||
| 此导致归母净利润同比减少 20.49 亿元。 | ||||||
| | 销售量价保持双位数增长，2022 年度销售目标为 3300 亿元。 | 资料来源：wind | ||||
| 2021 年全年公司实现签约金额 3268.34 亿元，同比增长 17.73%， | 市场数据 | 时间 2022. 03. 23 | ||||
| 实现签约面积 1464.47 万平方米，同比增长 17.77%，销售规模始终 | ||||||
| 处于行业领先水平，在克而瑞榜单中位居第 7 名，较上一年度继续 | ||||||
| | ||||||
| 提升 3 位。公司聚焦于核心城市，精耕细作，深圳、上海、苏州、 | A 股收盘价 | 14.55 | ||||
| 南京等 7 城销售规模位居当地前三，此外 16 个城市销售规模在当 | A 股一年内最高价(元) | 15.09 | ||||
| 地排名前十。全年销售面积和金额同比增速均大于 17%，是为数不 | A 股一年内最低价(元) | 11.99 | ||||
| 多实现销售量价双位数增长的企业。2022 年度公司提出 3300 亿元 | 上证指数 | 3271.03 | ||||
| 的销售目标，与 2021 年度持平。目前市场基本的购房需求犹在， | ||||||
| 市盈率 | 0.00 | |||||
| 预计随着需求端政策放松，居民购房热情将逐步回暖，基本面渐进 | ||||||
| 式复苏，公司有望完成全年销售目标。 | 总股本 | 7923.24 | ||||
| 投资聚焦高能级“强心 30 城”，持续发力兼并收购和城市更新 | 实际流通 A 股（百万股） | 7921.62 | ||||
| 领域，实现多渠道综合拓展。2021 年公司拿地强度高于其他房企， | 限售的流通 A 股（百万股） | 1.62 | ||||
| 全年累计获取土地 113 宗，新增土储建筑面积 1559 万平方米，同 | 流通 A 股市值(亿元) | 1152.60 | ||||
| 比略降 4.05%；总地价 2150 亿元，同比增长 41.82%。公司追求有 | ||||||
质量的内生增长，围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局上海、深圳、
南京等能级高的核心城市，在划定的“强心 30 城”中权益地价投
入占总投资额的比重高达 90%。值得关注的是，公司坚持多渠道综
合发展，积极布局于雄安新区、合肥新站、武汉神龙等，全年在产
城联动方面共获取项目 9 宗，补充土储约 215 万平方米；此外收并
购和城市更新领域持续发力，获取收并购项目 12 宗；斩获 14 个旧
改项目排他资格，还与上海市有关部门组建规模为 800 亿元的城市
更新基金，实现了多渠道综合拓展。
www.chinastock.com.cn证券研究报告
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| 公司点评报告/房地产行业 |
融资渠道通畅，稳居绿档企业。2021 年度，招商蛇口共滚动发行了 9 期超短融资券和 2 期中期票据，票面利率多次创下相近时间内房企债券利率新低。公司多渠道控制融资成本，加 上四季度以来融资环境持续改善，全年综合资金成本为 4.48%。截至 2021 年末，公司净负债 率 42.82%，剔除预收账款后资产负债率 61.67%，现金短债比 1.25，稳居绿档企业，为未来发 展奠定坚实的基础。
投资建议：公司销售增速行业领先，融资优势明显，开发与运营齐头并进，大量优质土 储为安全垫。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 1.40 元/股、1.54 元/股，以 3 月 23 日的收盘价 14.55 元计算，对应的市盈率分别为 10.4 倍、9.4 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。
风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。
| 图 1：招商蛇口营业收入及同比增速 | 图 2：招商蛇口归属于上市公司股东净利润及同比增速 | |||||||||||||||||
| 1,800.00 | 营业收入(亿元) | 同比 | 35% | 归属于上市股东的净利润（亿元） | 同比 | |||||||||||||
| 180.00 | 100% | |||||||||||||||||
| 1,600.00 | 30% | 160.00 | 80% | |||||||||||||||
| 1,400.00 | 25% | 140.00 | ||||||||||||||||
| 60% | ||||||||||||||||||
| 1,200.00 | 120.00 | |||||||||||||||||
| 20% | 40% | |||||||||||||||||
| 1,000.00 | 100.00 | |||||||||||||||||
| 15% | 80.00 | 20% | ||||||||||||||||
| 800.00 | ||||||||||||||||||
| 600.00 | 60.00 | 0% | ||||||||||||||||
| 10% | ||||||||||||||||||
| 40.00 | ||||||||||||||||||
| 400.00 | 5% | -20% | ||||||||||||||||
| 20.00 | ||||||||||||||||||
| 200.00 | ||||||||||||||||||
| 0.00 | 0% | 0.00 | -40% | |||||||||||||||
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |||||||||||||
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |||||||||||||
| 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 3：招商蛇口净利润率 | 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 4：招商蛇口 ROE | |||||||||||||||||
| 25 20 15 10 5 0 | 净利润率（%） | 25 20 15 10 5 0 | ROE（%） | |||||||||||||||
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |||||||
| 资料来源：wind，中国银河证券研究院 | 资料来源：wind，中国银河证券研究院 | |||||||||||||||||
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| 公司点评报告/房地产行业 | ||||||||||||||||
| 图 5：2021 年各季度招商蛇口营业利润率 | 图 6：招商蛇口销售面积及同比 | |||||||||||||||
| 营业利润 | 营业总收入 | 营业利润率 | 销售面积（万方） | 同比 | ||||||||||||
| 单位:亿元 | ||||||||||||||||
| 1,800.00 | 20.00% | 1,600.00 | 60% | |||||||||||||
| 1,600.00 | 18.00% | 1,400.00 | 50% | |||||||||||||
| 16.00% | 1,200.00 | 40% | ||||||||||||||
| 1,400.00 | ||||||||||||||||
| 14.00% | 1,000.00 | 30% | ||||||||||||||
| 1,200.00 | ||||||||||||||||
| 12.00% | 800.00 | 20% | ||||||||||||||
| 1,000.00 | ||||||||||||||||
| 10.00% | 10% | |||||||||||||||
| 800.00 | 600.00 | 0% | ||||||||||||||
| 8.00% | ||||||||||||||||
| 600.00 | 400.00 | -10% | ||||||||||||||
| 6.00% | ||||||||||||||||
| 400.00 | 4.00% | 200.00 | -20% | |||||||||||||
| 200.00 | 2.00% | 0.00 | -30% | |||||||||||||
| 0.00 | 0.00% | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |||||||
| 2021Q1 | 2021Q2 | 2021Q3 | 2021Q4 | |||||||||||||
资料来源：wind，中国银河证券研究院
图 7：招商蛇口销售金额及同比
资料来源：wind，中国银河证券研究院
| 3,500.00 | 销售金额(亿元） | 同比 | 70% | ||||||
| 3,000.00 | 60% | ||||||||
| 2,500.00 | 50% | ||||||||
| 2,000.00 | 40% | ||||||||
| 30% | |||||||||
| 1,500.00 | |||||||||
| 20% | |||||||||
| 1,000.00 | 10% | ||||||||
| 500.00 | 0% | ||||||||
| -10% | |||||||||
| 0.00 | -20% | ||||||||
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ||
资料来源：wind，中国银河证券研究院
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分析师承诺及简介
本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去 不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。
分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018 年 5 月加入中国银河证券 研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。
评级标准
行业评级体系
未来 6-12 个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）推荐：行业指数超越基准指数平均回报 20%及以上。
谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
回避：行业指数低于基准指数平均回报 10%及以上。
公司评级体系
| 推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 20%及以上。谨慎推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%－20%。中性：指未来 6-12 个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来 6-12 个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%及以上。 免责声明 |
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