万科A评级增持毛利率下滑等拖累业绩，多元业务发展向好

股票代码 ：000002
股票简称 ：万科A
报告名称 ：毛利率下滑等拖累业绩，多元业务发展向好
评级 ：增持
行业：房地产开发

毛利率下滑等拖累业绩，多元业务发展向好

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市空间服务收入、AIoT（人工智能物联网）加 BPaaS（流程即服务）分别占比 56.0%、36.2%、7.8%，期末在管面积达 7.8 亿平米，同比增长 35.9%，合同管理 10.1 亿平米，同比增长 38.0%。物流地产方面，期内物流业务营收 31.6 亿元，同比增 长 68.9%；新开业 141 万平，期末累计开业 828 万平，稳定期高标库出租率达 93%，冷链稳定期使用率达 75%，目前冷链 仓储规模国内第一。租赁方面，期内营收 28.9 亿元，同比增长 13.9%，净新增开业 1.71 万间，期末共运营管理长租公寓 20.87 万间，泊寓已开业项目的年均出租率 95.3%。商业地产方面，期内商业(含非并表项目)业务营收 76.22 亿元，同比增长 20.57%，新开业面积 206.87 万平，累计开业 1,139.16 万平。另外冰雪业务乘冬奥东风实现规模和业绩增长，2021-2022 雪季累计营 收 2.7 亿元，同比增加 39%；接待 91 万人次，同比增加 28%。

财务保持“绿档”，融资优势凸显。期内经营性现金净流入 41.1 亿元，连续 13 年为正，期末在手现金 1493.5 亿元，远高于 一年内到期的流动负债的总和 586.2 亿元；期末净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为 29.7%、69.8%，“三道红线”指 标符合“绿档”要求；期末有息负债总额 2659.6 亿元，同比增长 2.9%，其中长期负债占比提高至 78%。存量融资的综合融 资成本仅 4.11%。

投资建议：考虑公司毛利率降幅超过此前预期，短期限价、楼市降温带来的盈利端压制仍存，下调公司盈利预测，预计 2022-2023 年 EPS 分别为 2.03 元、2.15 元，原预测为 3.27 元、3.35 元，新增 2024 年 EPS 预测为 2.33 元，当前股价对应 PE 分别为 9.4 倍、8.8 倍、8.1 倍。短期来看，楼市压力犹存，后续政策有望持续改善，提振板块估值，此外公司计划 2021 年现金分红比例高达 50.06%，估算现金分配率超过 5%，并推出 20-25 亿元回购计划，彰显对未来发展信心；中长期看，随

着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善，利润率有望企稳修复，而公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安

思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评

级。

风险提示：1）当前行业基本面面临下行压力，若政策改善力度与出台时间低于预期，可能影响未来公司规模增长，并带来项 目减值风险；2）因限价与地价上升，后续公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。

资产负债表单位：百万元

利润表单位：百万元

获利能力

资料来源：同花顺 iFinD，平安证券研究所

平安证券研究所投资评级：

股票投资评级:

强烈推荐（预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 20%以上）
推荐（预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 10%至 20%之间）中性（预计 6 个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计 6 个月内，股价表现弱于市场表现 10%以上）

行业投资评级:

强于大市（预计 6 个月内，行业指数表现强于市场表现 5%以上）中性（预计 6 个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计 6 个月内，行业指数表现弱于市场表现 5%以上）

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