华侨城A评级买入华侨城A2021年报点评报告：央企韧性仍在，静待发展新机
股票代码 ：000069
股票简称 ：华侨城A
报告名称 ：华侨城A2021年报点评报告：央企韧性仍在，静待发展新机
评级 ：买入
行业：房地产开发
| 华侨城 A(000069) | 公司研究类模板 报告日期：2022 年 4 月 1 日 |
央企韧性仍在，静待发展新机
──华侨城 A 2021 年报点评报告
| ：杨凡 | 执业证书编号：S1230521120001 | 评级 | 买入 | |
| ：yangfan02@stocke.com.cn | ||||
| 事件：2022 年 3 月 31 日公司发布 2021 年年度报告。 | 上次评级 | 买入 | ||
| 投资要点 | ||||
| 当前价格 | ￥7.36 | |||
营收稳中有升，盈利水平大幅下降：2021 年公司实现营收 1026 亿元，同
| 比+25%，实现归母净利润 38 亿元，同比-70%。从分项收入来看：1）旅 | 单季度业绩 | 元/股 |
| 4Q/2021 | 0.47 | |
| 游综合业务实现营收 433 亿元，与上年基本持平；2）房地产业务实现营 | ||
| 收 590 亿元，同比+58%。我们认为公司归母净利润大幅下降的原因：1） | ||
| 3Q/2021 | 0.43 | |
| 受调控影响，公司毛利率随行业趋势而下调，且公司深圳高毛利项目基本 | ||
| 结转完毕，导致 21 年公司房地产业务毛利率下降 38pct 至 21%；2）公司 | 2Q/2021 | 0.20 |
| 联合营企业投资收益亏损 6 亿元；3）公司按谨慎原则计提资产减值损失 | 1Q/2021 | 0.11 |
| 22 亿元，同比+149%，加回资产减值损失后，公司归母净利润为 50 亿元， | ||
| 同比-63%。 |
销售业绩小幅下滑，拿地更趋谨慎：21 年公司累计实现签约销售面积 399 万平，同比-14%，签约销售金额 825 亿元，同比-22%，销售均价 20679 元/平，同比-9%。21 年公司新增土地计容建面 435 万㎡，同比-58%。新 增全口径拿地金额 303 亿元，同比-16%，权益金额 178 亿元，同比-38%，权益比 59%，较 20 年下降 21pct。21 年公司总土储计容面积 2251 万㎡，其中一线城市占 5.8%，二线城市占 51.8%，三四线城市占 42.5%。公司
| 证 | 凭借其独有的政府资源，积极践行央地合作，同时与行业优质企业合作， | 公司简介 | ||
| 降低土地成本和投资风险，21 年新增的 23 块土地中，有 15 块以底价或 | ||||
| 公司是华侨城集团旗下旅游及房地产 | ||||
| 接近底价摘得，平均拿地楼面价 6960 元/㎡。我们认为，公司充裕且优质 | ||||
| 板块的上市公司，致力于成为国内主题 | ||||
| 的土储，是公司未来业绩改善的基础，通过独特的“旅游+地产”协同模 | ||||
| 公园的领导者、旅游产业的领军者、城 | ||||
| 式，能够有效控制土地成本，有利于后续项目盈利空间的改善。 | ||||
| 镇化价值的实现者。经过近二十年的探 | ||||
| 文旅项目恢复迅速，后疫情时代盈利修复可期：21 年公司旗下文化旅游 | 索与升级，华侨城 A 以旅游综合、房地 | |||
| 产业共接待游客 7798 万人次，同比+82%，恢复至 2019 年的 150%。若 | 产为主营业务，构筑了成熟的成片综合 | |||
| 开发模式。 | ||||
| 剔除 21 年新增项目，接待人次同比+17%，恢复至 2019 的 96%，恢复情 | ||||
| 况远超行业平均水平。公司以市场需求为导向不断创新文旅产品，推出诸 | 相关报告 | |||
| 如深圳欢乐港湾“湾区之光”摩天轮、宁波欢乐海岸等一批新产品，打造 | ||||
| 当地文旅新地标，不断提升改善行业竞争力。其中“湾区之光”摩天轮开 | 1《行业 K 型分化，如何寻找优质企业》 | |||
| 业仅 8 个月收入破亿，打破国内单体游乐项目年度营收纪录。我们认为， | 2022.3.15 | |||
| 公司作为文旅行业龙头，随着疫情防控措施的精准化和科学化，有望率先 | ||||
| 2《两会坚持稳中求进，防范化解重大 | ||||
| 迎来修复契机。 | ||||
| 保持央企融资优势，财务持续稳健：公司“三道红线”持续维持绿档，通 | 风 险 ， 房 地 产 多 赛 道 值 得 关 注 》 | |||
| 2022.3.5 | ||||
| 过深化产融结合、积极拓展融资渠道实现融资成本下降。21 年公司运用直 | ||||
| 接融资、发行债券、权益融资、保债计划、供应链融资等多种手段实现融 | 3《一文读懂预售资金监管和其规范化 | |||
| 资 586 亿元，平均融资成本 4.46%，较 20 年下降 0.02pct。公司流动性充 | 影响》2022.2.14 | |||
| 裕，21 年期末公司货币资金 676 亿元，较 2021 年初增加 71 亿元，占总 | 4《房地产行业修复的路径有哪些？》 | |||
| 资产比例 14%，较期初+12%。公司经营性现金流维持健康， 21 年为 192 | ||||
| 2022.2.9 | ||||
| 券 | ||||
| 亿元，满足公司整体的投资和运营需要。 | ||||
| 研 | 投资建议：买入。我们认为，公司作为央企有独特的政府及产业资源，融 | 报告撰写人：杨凡 | ||
| 究 | ||||
| 资成本优势凸出，21 年利空出尽后，后续业绩弹性较强。且换帅原保利集 | ||||
| 报 | 联系人： | 王逸枫 | ||
| 团总经理张振高先生后，地产主业有望迎来发展新机。我们预计公司 | ||||
| 告 | 2022-2024 年归母净利润 40、44、50 亿元，对应 EPS 为 0.48、0.53、 | |||
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华侨城 A(000069)点评报告
0.61 元，给予公司 2022 年 1 倍 PB 估值，目标价 9.9 元，维持“买入评 级”。
风险提示：疫情加重影响文旅业务收入修复、勾地项目进展不及预期。
财务摘要
| （百万元） | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E |
| 主营收入 | 102584 | 118708 | 137623 | 159845 |
| (+/-) | 25.30% | 15.72% | 15.93% | 16.15% |
| 净利润 | 3799 | 3973 | 4356 | 5035 |
| (+/-) | -70.05% | 4.57% | 9.65% | 15.57% |
| 每股收益（元） | 0.46 | 0.48 | 0.53 | 0.61 |
| P/E | 15.89 | 15.19 | 13.86 | 11.99 |
| P/B | 0.74 | 0.72 | 0.70 | 0.68 |
注：收盘价为 2022 年 3 月 31 日
图 1：2021 年公司实现营收 1026 亿元，同比+25%
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 3：公司历年总营收结构
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 2：公司历年主营业务收入及增长率
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 4：2021 年公司实现归母净利润 38 亿元，同比-70%
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
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图 5：公司历年归母净利润率及期间费用率
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 7：2021 年公司共接待游客 7798 万人次，同比+82%
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 9：21 年公司可开发土储计容面积 2251 万㎡，同比-5%
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 6：2021 年公司实现签约销售面积 399 万平米，同比-14%
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 8：公司历年物业业务新增在管建面和储备管理建面
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 10：公司新增土地计容建面 435 万㎡，同比-58%
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
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图 11：2021 年公司总可发土储城市能级结构
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 13：公司历年流动比率及速动比率
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
可比公司估值
图 12：21 年期末公司货币资金 676 亿元，占总资产 14%
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
图 14：2021 年公司融资结构
资料来源：公司公告，浙商证券研究所
| 总市值 | BPS（元） | PB（倍） | ||||||||
| 代码 | 简称 | （亿元） | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E |
| 000002.SZ | 万科 A | 2,136 | 20.30 | 23.59 | 26.07 | 24.54 | 0.94 | 0.81 | 0.73 | 0.78 |
| 600048.SH | 保利发展 | 2,119 | 16.37 | 18.69 | 20.78 | - | 1.08 | 0.95 | 0.85 | - |
| 600383.SH | 金地集团 | 645 | 13.97 | 16.11 | 18.08 | - | 1.02 | 0.89 | 0.79 | - |
| 均值 | 10.21 | 10.44 | 1.02 | 0.88 | 0.79 | 0.78 | ||||
| 000069.SZ | 华侨城 A | 604 | 9.90 | 10.76 | 0.74 | 0.72 | 0.70 | 0.68 | ||
资料来源：Wind，浙商证券研究；收盘价为 2022 年 3 月 31 日，除华侨城 A 外，其余公司为 Wind 一致预期。
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表附录：三大报表预测值
15116 营业外收支 280474 主要财务比率 |
资料来源：Wind，浙商证券研究所
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股票投资评级说明
以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1、买入：相对于沪深 300 指数表现 ＋20％以上；
2、增持：相对于沪深 300 指数表现 ＋10％～＋20％；
3、中性：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动；
4、减持：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。
行业的投资评级：
以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1、看好：行业指数相对于沪深 300 指数表现＋10%以上；
2、中性：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%～＋10%以上；
3、看淡：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%以下。
我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对
比重。
建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资
者不应仅仅依靠投资评级来推断结论
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