新城控股评级开发继续做熟做深做透，商业运营22年目标105亿
股票代码 ：601155
股票简称 ：新城控股
报告名称 ：开发继续做熟做深做透，商业运营22年目标105亿
评级 ：
行业：房地产开发
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| 所属行业 | 房地产 | 相关研究： | |
| 发布时间 | 2022 年 4 月 1 日 | 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多 | |
| 新城控股（601155.SH） | 大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变， | ||
| 开发继续做熟做深做透，商业运营 22 年 目标 105 亿 | 2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫 情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级 | ||
城市具备先发优势
| 核心观点： 2021 年新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略持续深 化，住宅开发业务上，秉持“市占率超 10%做熟、市占率超 20% 做深、市占率超 30%做透”的区域深耕标准，2021 年实现销 售额 2337.8 亿元，销售整体保持稳定，土地投资则顺应市场 | 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领 长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城 如何探底回升 |
变化，上半年顺势而攻，投销并进，下半年逆势而守，谨慎扩
土。商业地产方面，商业运营收入快速增长，标杆项目吾悦广
场仍处于扩张阶段，“百城百店”版图持续拓展。受益于住宅
销售回款的稳定和商业运营收入持续的现金流，企业在行业
流动性紧张下财务状况仍保持稳健，公开市场债务风险总体
可控，且财务结构得到优化，三道红线指标转绿。
研究员 于小雨
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王玲
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曾志龙
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一、做熟做深做透，销售业绩平稳实现
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2021 年，新城控股秉持深耕长三角，聚焦核心城市群，并在城市做深做透的战略，整体 经营保持稳健，销售回款稳定，投资上则因时制宜，根据市场情况灵活调整拿地的策略，上 半年顺势而攻，投销并进，下半年逆势而守，遵守纪律，谨慎扩土。2021 年新城控股新增土 地建筑面积 2157.7 万㎡，截至 2021 年末，新城控股拥有总土地储备 13800 万㎡，其中 67% 位于一二线和长三角三四线城市，城市潜力较高，足以为企业中长期发展续航。
2021 年新城控股实现合同销售金额 2337.8 亿元，合约销售面积 2354.7 万㎡，根据亿 翰智库统计，新城控股 2021 度销售金额位列行业第 16 位，整体保持稳定。在行业销售承压 下，企业能保持相对稳健的销售业绩，与其在投资战略的选择有一定的关系。整体而言，新 城控股深耕长三角，聚焦核心城市群，2021 年长三角区域的销售占比达 53%，在具体的城市 上则秉持区域深耕，贯彻“市占率超 10%做熟、市占率超 20%做深、市占率超 30%做透”的 标准，如 2021 年在江苏省和天津市的销售市占率达到前三位，在常州、连云港、宿迁、台 州、温州等城市的市占率亦达当地前五位。在区域的深耕有助于企业深化对区域市场的了解，建立品牌影响力，从而保障销售业绩的平稳实现。
图表：截至 2021 年末新城控股土地储备分布
其他三四线城市, 33%
一二线城市, 37%
长三角三四线城市, 30%
资料来源：亿翰智库、企业年报
二、商业运营收入同比大增，吾悦广场扩张势头未减
随着行业规模增长渐缓，房企的销售业绩和营业收入增速普遍随之降低，并且地价高企 下，行业利润率回归合理水平，地产销售业务带来的利润增长逐渐受限，企业更注重寻求企 业转型，寻找第二增长曲线。
2021 年新城控股实现营业收入 1682.3 亿元，同比上升 15.6%，其中物业出租及管理业 务营业收入 80.0 亿元，同比增长 46.6%，实现毛利润 57.8 亿元，同比增长 50.5%。商业运 营收入的快速增长，加上商业运营收入的利润率较高，2021 年物业出租及管理业务毛利润 率达 72.6%，使得商业地产板块对新城控股整体利润的贡献持续增加，2021 年物业出租及管
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理的毛利润占总体毛利的 17.2%，较 2020 年上升 5.8 个百分点。
商业运营收入及利润的快速增长，主要是因为新城控股的标杆项目吾悦广场仍在快速增 加。2021 年，在疫情的干扰下，新城控股仍新开业 30 座吾悦广场，并且扩张势头未减，于 2021 年新获取 32 座吾悦广场。截至 2021 年末，新城控股在 135 个城市共布局 188 座吾悦 广场，开业面积达 1248.4 万㎡。并且新开业的吾悦广场中，轻资产项目在持续增加，2021 年新开业的轻资产项目 8 个，项目个数占新开业项目的 26.7%，轻资产项目有助于企业提高 经营效率，减少资金沉淀，增强企业资金安全性。2022 年，新城控股计划新开业吾悦广场 25 座，新城控股也将全年商业运营收入目标定为 105 亿元，在项目持续新开业下，商业运 营收入和利润增长可期。
三、债务风险总体可控，财务结构改善
2021 年，在地产去杠杆的政策背景下，行业流动性趋紧，房企融资困难。2021 年新城 控股融资性现金净流出 113.4 亿元，但受益于相对稳定的销售回款和商业运营带来的现金 流，2021 年企业经营性现金流净流入 219.8 亿元，连续四年保持净流入，保证了企业的资 金安全，公开市场债务均提前或者如期偿付。
截至 2021 年末，新城控股有息负债 898.7 亿元，其中短期有息负债 287.1 亿元，在扣 除受限制现金和预售监管资金后，现金对短期债务的覆盖倍数仍达到 1.1 倍。且 899 亿元的 有息负债中有 109 亿元是通过吾悦广场进行的融资，未来有更大的空间可盘活，融资渠道较 为丰富。截至 2022 年 3 月 31 日，新城控股 2022 年到期的 126 亿元公开市场债务已偿还 46.2 亿元，占比达 37%。企业已安全度过了 3 月偿债高峰期，剩余年内到期债务月度分布较 为均匀，整体风险可控。另外值得一提的是，新城控股首次公布了表外负债的规模，在合联 营公司中的权益有息负债 115 亿元，整体规模相对较低。
在持续的降杠杆下，企业的财务结构得到改善，截至 2021 年末，新城控股剔除预收账 款的资产负债率降至 69.95%，净负债率 48.12%，现金短债比 1.07 倍，成功跻身绿档房企。
图表：新城控股 2018-2021 相关数据
| 具体指标 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
| 合约销售金额(亿元） | 2211.0 | 2708.0 | 2509.6 | 2337.8 |
| 合约销售面积(万㎡） | 1812.1 | 2432.0 | 2348.9 | 2354.7 |
| 新增土地建面(万㎡） | 4773.2 | 2508.5 | 4139.4 | 2157.7 |
| 土地储备总建筑面积(万㎡） | - | 12400 | 14300 | 13800 |
| 存续比（年） | - | 5.1 | 6.1 | 5.9 |
| 营业收入（亿元） | 541.3 | 858.5 | 1454.8 | 1682.3 |
| 净利润（亿元） | 122.1 | 133.3 | 164.7 | 137.6 |
| 预收账款（亿元） | 1185.6 | 1982.3 | 2027.9 | 1942.7 |
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| 预收账款/营业收入 | 2.19 | 2.31 | 1.39 | 1.15 |
| 毛利润率 | 36.7% | 32.6% | 23.5% | 20.4% |
| 净利润率 | 22.6% | 15.5% | 11.3% | 8.2% |
| ROE | 31.7% | 23.6% | 22.9% | 15.4% |
| ROA | 4.8% | 3.4% | 3.3% | 2.6% |
| 管理费用率 | 4.2% | 4.4% | 2.8% | 2.5% |
| 销售费用率 | 4.2% | 5.1% | 3.8% | 3.5% |
| 财务费用率 | 17.3% | 17.1% | 8.4% | 7.5% |
| 三费费用率 | 25.7% | 26.6% | 15.0% | 13.4% |
| 净负债率 | 49.2% | 16.4% | 43.7% | 48.1% |
| 剔除预收账款的资产负债率 | 75.9% | 76.5% | 74.1% | 69.95% |
| 现金短债比 | 2.3 | 2.1 | 1.7 | 1.1 |
| 经营活动产生的现金流量净额（亿元） | 38.2 | 435.8 | 3.8 | 219.8 |
| 货币资金（亿元） | 454.1 | 639.4 | 624.2 | 552.3 |
| 有息负债（亿元） | 704.8 | 740.8 | 916.8 | 898.7 |
| 总资产（亿元） | 3303.2 | 4621.1 | 5377.5 | 5342.9 |
| 净资产（亿元） | 509.6 | 619.4 | 821.4 | 971.2 |
| 存货（亿元） | 1455.7 | 2312.6 | 2705.8 | 2503.5 |
| 存货周转率 | 0.31 | 0.31 | 0.44 | 0.51 |
| 资产周转率 | 0.21 | 0.22 | 0.29 | 0.31 |
资料来源：亿翰智库、企业年报
备注：2020 年和 2021 年的净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比为企业 公布数据，企业在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款包含合同负债以及 待转销项税额，计算现金短债比时扣除了受限制资金和预售监管资金。存续比=土地储备总 建筑面积/新增土储建面
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