万科A评级买入销售业绩同比下行，经营服务快步向前
发布时间： 2022年04月02日
作者： xn2oyhja
栏目：个股研报
股票代码 ：000002
股票简称 ：万科A
报告名称 ：销售业绩同比下行，经营服务快步向前
评级 ：买入
行业：房地产开发
公司报告 | 年报点评报告
万科 A（000002）
证券研究报告
2022 年 04 月 01 日
投资评级
| 销售业绩同比下行，经营服务快步向前 | 行业 | 房地产/房地产开发 | |
| 6 个月评级 | 买入（维持评级） | ||
| 事件：公司公布 2021 年年报，实现营业收入 4528 亿元，同比增长 8.0%；归属于上市公司股东 的净利润 225 亿元，同比下降 45.7%；EPS1.94 元/股，同比下降 46.5%；每 10 股分红 9.7 元 现金股息，分红率 50.06%；实现销售金额 6277.8 亿元，同比下降 10.8%。 | |||
| 当前价格 | 19.15 元 | ||
| 目标价格 | 元 | ||
| 销售金额和面积下降，销售均价提升。2021 年公司实现销售面积 3807.8 万方，同比下降 18.4%，销售金额 6277.8 亿元，同比下降 10.8%，累计销售均价 16487 元/平米，较去年 15086 元/平米 | 基本数据 | ||
| 有所提升。公司的商品房市占率约 3.5%，较去年 4.03%有所下降。销售金额在武汉、成都等 20 个城市位列第一，在上海、深圳等 18 个城市位列第二。 分区域看，南方、上海、北京、东北、华中、西南、西北和其他区域的销售金额占比分别为 23.1%、35.7%、14.7%、4.7%、6.2%、10%、4.4%、1.2%。 拿地力度有所回升，总土储充裕。2021 年公司新增项目 148 个，总规划建面 2667.4 万方（低于 当期销售面积），权益规划建面 1901.4 万方，权益比例 71.28%，较去年新增土储的权益比例 61.16%提高 10.13pct；新增权益地价 1401.5 亿元，对应平均拿地价为 6942 元/平米；拿地力 度为 22.3%，较去年 19.6%提升 2.7pct。拿地结构来看，根据权益建面口径，新增土储一二线城 市占比 88.7%，拿地集中在高能级城市。公司土储充裕。总可售土储建面 1.02 亿方（在建 10367+ 规划 4522-已售未结 4674 万方），不考虑年内新增土储可供 2-3 年发展。公司新开工面积约 | A 股总股本(百万股) | 9,724.20 | |
| 流通 A 股股本(百万股) | 9,717.55 | ||
| A 股总市值(百万元) | 186,218.36 | ||
| 流通 A 股市值(百万元) | 186,091.15 | ||
| 每股净资产(元) | 20.30 | ||
| 资产负债率(%) | 79.74 | ||
| 一年内最高/最低(元) | 30.15/14.43 | ||
3265.3 万方，同比下降 17.6%，完成年初计划的 103.7%；实现竣工面积约 3571.4 万方，同比
| 增长 5.6%，完成年初计划的 99.6%。公司 2022 年计划开工面积 1920.1 万方，较去年计划新开 | 作者 | |
| 工面积同比下降 39.01%，较去年实际新开工面积下降 41.2%；计划竣工面积 3899.5 万方，3587.5 万平，较去年计划竣工面积同比增速 8.70%，较去年实际竣工面积提升 9.19%。 营收增长，业绩下滑，毛利率仍面临压力，业绩锁定度高。2021 年公司营收增速 8.0%，归母净 利润下滑 45.7%。公司净利润下滑较多主要由于 1）公司综合毛利率同比下降 7.4pct 至 21.8%，其中开发相关业务的毛利率 21.7%，较去年下降 7.6pct，毛利率仍然面临压力；2）投资收益 66.1 | 韩笑 | 分析师 |
| SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com | ||
| 胡孝宇 | 联系人 | |
| huxiaoyu@tfzq.com | ||
亿元，较去年减少 69 亿元；3）分别计提存货减值和其他资产减值 31.2 亿元、4.1 亿元，合计减
| 少权益净利润 25.5 亿元。公司管理、财务费用率控制较好，分别下降 0.21、0.26pct。公司已售 未结金额 7108 亿元，收入的 1.57 倍，收入锁定度高。 | 股价走势 | ||||
| 满足绿档要求，债务结构合理。公司剔除合同负债的资产负债率 68.4%，净负债率 29.7%，剔除 | 万科A | 沪深300 | |||
| 受限资金和预售监管资金后的现金短债比为 1.5，三道红线全部达标。截至 2021 年末，货币资金 1493.5 亿元，在手现金充裕，经营性现金流连续 13 年为正，2021 年经营现金流为正 41.1 亿。公司总体债务结构合理，有息负债中长期负债为主，一年以上有息负债占比 78%，较去年 67.9% 提升 10.1pct。截至年末，公司存量融资的综合融资成本 4.11%。 物业拟分拆上市，物流商业增长较快：1）万物云实现收入 240.4 亿元，同比增长 32.1%；在管 项目 4393 个，在管面积 7.8 亿方，同比增长 35.9%；合约面积 10.1 亿方，同比增长 38.0%；万物云拟分拆至港股上市，物业服务业务有望持续稳健增长，2022 年计划实现住宅物业、万物梁 行、万物为家的收入分别增长 25%、35%、45%。2）物流仓储实现收入 31.6 亿元，同比增长 68.9%，2022 年计划保持 35%增长，新开业 141 万方；高标库收入 20.6 亿元，同比增长 59.8%，稳定期的高标库出租率为 93%；冷库收入 11 亿元，同比增长 89%，冷链稳定期的使用率为 75%。3）商业累计开业 1139 万方，实现收入 76.22 亿元，同比增长 20.57%，新开业 207 万方，规划 和在建建面 401 万方。4）长租公寓实现收入 28.9 亿元，同比增长 13.9%；累计开业 15.95 万间， | |||||
| 5% -3% -11%-19%-27%-35%-43%-51% | |||||
| 2021-03 | 2021-07 | 2021-11 | 2022-03 | ||
| 资料来源：贝格数据 | |||||
| 已开业项目整体出租率超过 95%，企业客户在租房间占比由 8%提升至 18.5%。 | 相关报告 | ||||
| 投资建议：公司作为行业龙头，经营稳健，具有强运营和管理能力；公司在手现金充裕，经营现金 流持续多年为正；土储丰厚，收入锁定度高，地产主业有望稳健增长；公司物业拟分拆上市，物流 板块增长较快；由于面临行业整体毛利率下行的压力、基于公司年报，我们将 2022-2023 年归母 净利润分别由 348.82、368.24 亿下调为 235.99、252.26 亿，对应 EPS 分别由 3.00、3.17 元 调整为 2.03、2.17 元，对应 PE 为 9.43X、8.83X，维持“买入”评级。 | 1 《万科 A-公司点评:销售降幅有所改 善，拿地力度环比提升明显——2 月经 营公告点评》 2022-03-04 2 《万科 A-公司点评:单月销售降幅持 续收窄，拿地权益比例维持高位——10 | ||||
风险提示：新房销售不及预期，房屋竣工不及预期，房屋价格大幅下跌、业务开展不达预期
月经营公告点评》 2021-11-05
3 《万科 A-季报点评:三季度业绩波动
| 财务数据和估值 | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 毛利承压，投拓稳定多元化业务向好》 |
| 营业收入(百万元) | 419,111.68 | 452,797.77 | 476,614.94 | 521,464.40 | 552,804.41 | 2021-10-30 |
| 增长率(%) | 13.92 | 8.04 | 5.26 | 9.41 | 6.01 | |
| EBITDA(百万元) | 92,871.09 | 70,267.33 | 69,244.66 | 69,787.03 | 71,742.03 | |
| 净利润(百万元) | 41,515.54 | 22,524.03 | 23,598.50 | 25,226.39 | 26,698.45 | |
| 增长率(%) | 6.80 | (45.75) | 4.77 | 6.90 | 5.84 | |
| EPS(元/股) | 3.57 | 1.94 | 2.03 | 2.17 | 2.30 | |
| 市盈率(P/E) | 5.36 | 9.88 | 9.43 | 8.83 | 8.34 | |
| 市净率(P/B) | 0.99 | 0.94 | 0.89 | 0.83 | 0.77 | |
| 市销率(P/S) | 0.53 | 0.49 | 0.47 | 0.43 | 0.40 | |
| EV/EBITDA | 3.95 | 4.89 | 4.52 | 4.51 | 3.70 |
资料来源：wind，天风证券研究所
| 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 | 1 |
| 公司报告 | 年报点评报告 |
财务预测摘要
| 资产负债表(百万元) | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 利润表(百万元) | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | |||||||||||||||||||||||
| 货币资金 | 195,230.72 | 149,352.44 | 190,645.97 | 209,838.87 | 267,481.70 | 营业收入 | 419,111.68 | 452,797.77 | 476,614.94 | 521,464.40 | 552,804.41 | |||||||||||||||||||||||
| 应收票据及应收账款 | 3,002.09 | 4,771.28 | 1,415.85 | 5,353.49 | 4,167.03 | 营业成本 | 296,540.69 | 353,977.14 | 371,521.34 | 401,110.42 | 426,709.73 | |||||||||||||||||||||||
| 预付账款 | 62,247.50 | 67,230.34 | 68,664.83 | 78,053.43 | 111,595.33 | 27,236.91 | 21,055.86 | 23,068.16 | 33,112.99 | 35,103.08 | ||||||||||||||||||||||||
| 营业税金及附加 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 存货 | 1,002,063.01 1,075,617.04 1,105,039.28 1,190,203.67 | 967,051.06 | 营业费用 | 10,636.90 | 12,808.64 | 13,297.56 | 14,601.00 | 15,478.52 | ||||||||||||||||||||||||||
| 其他 | 278,681.19 | 292,907.21 | 297,616.60 | 355,623.75 | 395,141.13 | 管理费用 | 10,288.05 | 10,242.28 | 10,485.53 | 11,472.22 | 12,438.10 | |||||||||||||||||||||||
| 1,541,224.5 | 1,589,878.3 | 1,663,382.5 | 1,839,073.2 | 1,745,436.2 | 665.69 | 642.37 | 676.15 | 730.05 | 884.49 | |||||||||||||||||||||||||
| 流动资产合计 | 研发费用 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 长期股权投资 | 141,895.19 1 | 144,449.33 1 | 146,249.33 3 | 148,249.33 2 | 149,949.33 6 | 财务费用 | 5,145.10 | 4,383.82 | 11,945.05 | 12,787.50 | 12,890.04 | |||||||||||||||||||||||
| 固定资产 | 12,577.34 | 12,821.06 | 12,861.46 | 13,005.81 | 13,040.85 | 资产减值损失 | (2,205.28) | (3,794.00) | (2,000.00) | (1,734.98) | (1,238.49) | |||||||||||||||||||||||
| 在建工程 | 3,236.85 | 3,398.13 | 5,038.88 | 4,823.33 | 4,874.00 | 公允价值变动收益 | 5.33 | 3.82 | (127.86) | 71.27 | (4.90) | |||||||||||||||||||||||
| 无形资产 | 6,087.78 | 10,445.17 | 10,186.77 | 10,063.38 | 8,539.99 | 投资净收益 | 13,511.87 | 6,614.27 | 3,000.00 | 1,000.00 | 1,500.00 | |||||||||||||||||||||||
| 其他 | 157,992.87 | 167,256.13 | 168,033.38 | 167,758.04 | 167,400.70 | 其他 | (22,672.23) | (5,667.43) | 0.00 | (0.00) | (0.00) | |||||||||||||||||||||||
| 非流动资产合计 | 321,790.03 | 338,369.82 | 342,369.83 | 343,899.89 | 343,804.87 | 营业利润 | 79,958.64 | 52,531.00 | 46,493.27 | 46,986.52 | 49,557.07 | |||||||||||||||||||||||
| 资产总计 | 1,869,177.0 | 1,938,638.1 | 2,005,752.3 | 2,182,973.1 | 2,089,241.1 | 营业外收入 | 999.50 | 1,148.09 | 954.11 | 1,033.90 | 1,045.37 | |||||||||||||||||||||||
| 短期借款 | 25,111.54 9 | 14,412.50 3 | 39,491.40 6 | 39,491.40 1 | 25,068.00 3 | 营业外支出 | 1,282.39 | 1,456.46 | 1,175.81 | 1,304.88 | 1,312.38 | |||||||||||||||||||||||
| 应付票据及应付账款 | 利润总额 | 79,675.75 | 52,222.63 | 46,271.57 | 46,715.53 | 49,290.06 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 296,291.62 | 330,536.57 | 193,281.63 | 374,958.13 | 111,016.84 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他 | 365,342.33 | 329,638.88 1,149,867.40 1,099,358.48 1,239,887.79 | 20,377.64 | 14,153.10 | 11,567.89 | 11,678.88 | 12,716.83 | |||||||||||||||||||||||||||
| 所得税 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 流动负债合计 | 686,745.48 | 674,587.95 1,382,640.4 | 1,513,808.0 | 1,375,972.6 | 净利润 | 59,298.12 | 38,069.53 | 34,703.68 | 35,036.65 | 36,573.22 | ||||||||||||||||||||||||
| 长期借款 | 132,036.78 | 154,322.28 | 143,430.15 3 | 163,101.00 2 | 179,209.00 2 | 少数股东损益 | 17,782.57 | 15,545.49 | 11,105.18 | 9,810.26 | 9,874.77 | |||||||||||||||||||||||
| 应付债券 | 43,576.22 | 53,020.57 | 36,175.40 | 38,531.07 | 40,600.54 | 归属于母公司净利润 | 41,515.54 | 22,524.03 | 23,598.50 | 25,226.39 | 26,698.45 | |||||||||||||||||||||||
| 其他 | 26,226.93 | 27,076.03 | 27,400.00 | 26,900.99 | 27,125.67 | 每股收益（元） | 3.57 | 1.94 | 2.03 | 2.17 | 2.30 | |||||||||||||||||||||||
| 非流动负债合计 | 201,839.93 | 234,418.88 | 207,005.55 | 228,533.06 | 246,935.21 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 负债合计 | 1,519,332.6 | 1,545,865.3 | 1,589,645.9 | 1,742,341.0 | 1,622,907.8 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 少数股东权益 | 125,333.52 2 | 156,819.64 5 | 164,593.27 8 | 171,460.45 8 | 178,372.79 4 | 主要财务比率 | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | |||||||||||||||||||||||
| 股本 | 11,617.73 | 11,625.38 | 11,625.38 | 11,625.38 | 11,625.38 | 成长能力 | 13.92% | 8.04% | 5.26% | 9.41% | 6.01% | |||||||||||||||||||||||
| 资本公积 | 18,554.50 | 20,583.81 | 20,583.81 | 20,583.81 | 20,583.81 | 营业收入 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 195,883.10 | 203,884.96 | 220,403.92 | 238,062.39 | 256,751.30 | 4.37% | -34.30% | -11.49% | 1.06% | 5.47% | |||||||||||||||||||||||||
| 留存收益 | 营业利润 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他 | (1,544.37) | (141.03) | (1,100.00) | (1,100.00) | (1,000.00) | 归属于母公司净利润 | 6.80% | -45.75% | 4.77% | 6.90% | 5.84% | |||||||||||||||||||||||
| 股东权益合计 | 349,844.47 | 392,772.78 | 416,106.38 | 440,632.03 | 466,333.29 | 获利能力 | 29.25% | 21.82% | 22.05% | 23.08% | 22.81% | |||||||||||||||||||||||
| 负债和股东权益总 | 1,869,177.0 | 1,938,638.1 | 2,005,752.3 | 2,182,973.1 | 2,089,241.1 | 毛利率 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 计 | 9 | 3 | 6 | 1 | 3 | 净利率 | 9.91% | 4.97% | 4.95% | 4.84% | 4.83% | |||||||||||||||||||||||
| ROE | 18.49% | 9.55% | 9.38% | 9.37% | 9.27% | |||||||||||||||||||||||||||||
| ROIC | 29.57% | 16.09% | 12.53% | 13.13% | 12.83% | |||||||||||||||||||||||||||||
| 现金流量表(百万元) | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 偿债能力 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 净利润 | 59,298.12 | 38,069.53 | 23,598.50 | 25,226.39 | 26,698.45 | 资产负债率 | 81.28% | 79.74% | 79.25% | 79.82% | 77.68% | |||||||||||||||||||||||
| 折旧摊销 | 4,860.77 | 5,482.00 | 7,006.33 | 6,778.03 | 7,056.43 | 净负债率 | 18.85% | 30.64% | 21.98% | 20.07% | 7.17% | |||||||||||||||||||||||
| 财务费用 | 5,145.10 | 4,383.82 | 11,945.05 | 12,787.50 | 12,890.04 | 流动比率 | 1.17 | 1.22 | 1.20 | 1.21 | 1.27 | |||||||||||||||||||||||
| 投资损失 | (13,511.87) | (6,614.27) | (3,000.00) | (1,000.00) | (1,500.00) | 速动比率 | 0.41 | 0.40 | 0.40 | 0.43 | 0.57 | |||||||||||||||||||||||
| 营运资金变动 | (2,895.80) | (37,505.26) | 11,087.54 | (19,647.59) | 29,896.82 | 营运能力 | 167.01 | 116.50 | 154.07 | 154.07 | 116.13 | |||||||||||||||||||||||
| 其它 | 291.71 | 297.35 | 10,977.32 | 9,881.54 | 9,869.87 | 应收账款周转率 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 经营活动现金流 | 53,188.02 | 4,113.16 | 61,614.74 | 34,025.86 | 84,911.62 | 存货周转率 | 0.44 | 0.44 | 0.44 | 0.45 | 0.51 | |||||||||||||||||||||||
| 资本支出 | 10,969.27 | 15,505.28 | 8,105.12 | 7,082.45 | 5,394.06 | 总资产周转率 | 0.23 | 0.24 | 0.24 | 0.25 | 0.26 | |||||||||||||||||||||||
| 长期投资 | 11,419.42 | 2,554.14 | 1,800.00 | 2,000.00 | 1,700.00 | 每股指标（元） | 3.57 | 1.94 | 2.03 | 2.17 | 2.30 | |||||||||||||||||||||||
| 其他 | (16,591.63) | (44,340.20) | (19,334.21) | (16,765.81) | (13,246.19) | 每股收益 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 投资活动现金流 | 5,797.07 (26,280.79) | (9,429.09) | (7,683.36) | (6,152.13) | 每股经营现金流 | 4.58 | 0.35 | 5.30 | 2.93 | 7.30 | ||||||||||||||||||||||||
| 债权融资 | (3,935.44) | 4,117.05 | 477.95 | 3,361.39 | (10,244.69) | 每股净资产 | 19.31 | 20.30 | 21.63 | 23.15 | 24.77 | |||||||||||||||||||||||
| 股权融资 | (7,774.51) | 3,440.31 | (11,370.08) | (10,510.99) | (10,871.97) | 估值比率 | 5.36 | 9.88 | 9.43 | 8.83 | 8.34 | |||||||||||||||||||||||
| 其他 | (20,794.31) | (30,661.14) | (0.00) | 0.00 | 0.00 | 市盈率 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 筹资活动现金流 | (32,504.26) (23,103.77) (10,892.13) | (7,149.60) (21,116.66) | 市净率 | 0.99 | 0.94 | 0.89 | 0.83 | 0.77 | ||||||||||||||||||||||||||
| 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 3.95 | 4.89 | 4.52 | 4.51 | 3.70 | |||||||||||||||||||||||||
| 汇率变动影响 | EV/EBITDA | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 现金净增加额 | 26,480.83 (45,271.39) | 41,293.53 | 19,192.90 | 57,642.83 | EV/EBIT | 4.08 | 5.30 | 5.02 | 4.99 | 4.10 | ||||||||||||||||||||||||
资料来源：公司公告，天风证券研究所
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| 公司报告 | 年报点评报告 |
分析师声明
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一般声明
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投资评级声明
| 类别 | 说明 | 评级 | 体系 |
| 股票投资评级 | 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 | 买入 | 预期股价相对收益 20%以上 |
| 增持 | 预期股价相对收益 10%-20% | ||
| 深 300 指数的涨跌幅 | 持有 | 预期股价相对收益-10%-10% | |
| 行业投资评级 | 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 | 卖出 | 预期股价相对收益-10%以下 |
| 强于大市 | 预期行业指数涨幅 5%以上 | ||
| 深 300 指数的涨跌幅 | 中性 | 预期行业指数涨幅-5%-5% | |
| 弱于大市 | 预期行业指数涨幅-5%以下 |
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