金融街评级销售回款同比增长30&，积极保障资金安全
股票代码 ：000402
股票简称 ：金融街
报告名称 ：销售回款同比增长30&，积极保障资金安全
评级 ：
行业：房地产开发
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| 所属行业 | 房地产 | 相关研究： | ||
| 发布时间 | 2022 年 04 月 02 日 | 地产政策拐点已至，定制家具“315”优惠力度 | ||
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| 核心观点： | 房地产调控逻辑 | |||
| 销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键 | ||||
| 由于债务压力较大，2021 年金融街的主要任务之一是优 | 20220306 | |||
| 变量|地产月报（2022 年 2 月） | ||||
化债务结构，但同时企业并未降低投资力度，新增投资额同
比上升 93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两
条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线
未按时达标也料想对企业的后续经营影响不大。
一、京津冀及长三角贡献业绩超六成
2021 年，金融街销售业绩主要贡献区域为京津冀与长三
角经济圈，销售金额分别占比 33.5%及 27.9%，在地产行业艰
难的背景下，企业紧抓销售回款，积极推进项目的销售去化，
期内销售回款同比增长 30%。金融街土地储备保持着较高的
权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，保持较高的
权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资
金问题影响合作项目的后续工作。
二、营业收入同比上升超三成，净利润率 6.5%
2021 年，金融街实现营业收入 241.6 亿元，同比大幅上
升 33.3%，毛利润 51.8%，同比下降 13.0%，主要是房地产开
| 发业务的部分高成本项目集中在 2021 年结转，拉低了企业整 体盈利。企业的 ROE 已经从 2018 年的 11.4%一路下降至 2021 年的 3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高 收益率，预计或随着行业转型成功，企业的净资产收益率将 逐渐企稳后回升。 三、归绿路程尚远，2022 年将加大资产处置力度 截至 2021 年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压 | 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn |
降，但三道红线依旧连踩两道，净负债率 146.1%，剔除预收
款的资产负债率为 72.0%，现金短债比为 1.4 倍，从债务情况
来看，2022 年金融街将加大资产处置力度，实现现金流的置
换。
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由于债务压力较大，2021 年金融街的主要任务之一是优化债务结构，但同时企业并未 降低投资力度，新增投资额同比上升 93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两 条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线未按时达标也料想对企业的后 续经营影响不大。
一、京津冀及长三角贡献业绩超六成
2021 年，金融街实现销售金额 338.8 亿元，同比下降 15.7%，销售面积 174.5 万平米，同比上升 1.0%。分区域来看，主要依赖于京津冀与长三角经济圈，其中京津冀实现销售金 额 113.5 亿元，占比 33.5%，长三角实现销售金额 94.6 亿元，占比 27.9%，成渝地区囿于项 目单价较低，因此销售金额仅占总销售金额 17.3%。在地产行业艰难的背景下，企业紧抓销 售回款，积极推进项目的销售去化，期内销售回款同比增长 30%，特殊时期，企业需要严格 保障资金安全，统筹平衡各项回款及开支。
报告期内，金融街坚持“深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略，在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山及固安获取 8 个项目，新增项目总建筑面积 133.4 万平米，总耗资 102.2 亿元，同比上升 93.8%，拿地金额占销售金额的比例为 30.1%，比例较 2020 年上升 17 个百分点，主要是由于 2020 年由于疫情影响导致企业新增土地储备 投资额仅 52.7 亿元所致。截至 2021 年末，金融街拥有总土地储备建筑面积 1651.5 万平米，权益面积为 1329.0 万平米，保持着较高的权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，保持较高的权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资金问题影响合作项 目的后续工作。
图表：2021 年金融街销售情况按区域分布
| 区域 | 销售金额（亿元） | 销售面积（万平米） | |||||||||
| 2021 年 | 2020 年 | 同比 | 2021 年 | 2020 年 | 同比 | ||||||
| 京津冀 | 113.45 | 136.57 | -16.9% | 44.99 | 49.54 | -9.2% | |||||
| 长三角 | 94.59 | 90.42 | 4.6% | 44.34 | 37.01 | 19.8% | |||||
| 成渝 | 58.46 | 23.13 | 152.8% | 45.30 | 20.19 | 124.3% | |||||
| 大湾区 | 48.63 | 123.10 | -60.5% | 28.44 | 48.01 | -40.8% | |||||
| 长江中游 | 23.64 | 28.80 | -17.9% | 11.38 | 18.02 | -36.8% | |||||
| 合计 | 338.77 | 402.01 | -15.7% | 174.46 | 172.78 | 1.0% | |||||
数据来源：亿翰智库、企业公告
二、营业收入同比上升超三成，净利润率 6.5%
2021 年，金融街实现营业收入 241.6 亿元，同比大幅上升 33.3%，不过伴随着营业成本 的更高涨幅，企业毛利润率及净利润率出现较大幅度的下降，企业实现毛利润 51.8%，同比 下降 13.0%，净利润 15.8 亿元，同比下降 28.7%，毛利润率及净利润率分别为 21.4%及 6.5%，较 2020 年下降 11.4 个百分点及 5.7 个百分点。主要是房地产开发业务的部分高成本项目
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集中在 2021 年结转，拉低了企业整体盈利，期内企业房地产开发业务实现营业收入 218.6 亿元，毛利润率为 16.6%，较 2020 年降低 10.9 个百分点。
而净利润率的降幅较毛利润率降幅显著缩小，依靠的是企业良好的费用管控能力，2021 年金融街三费费用总计 56.5 亿元，同比下降 7.4%，三费费用率为 23.4%，较 2020 年显著下 降 10.3 个百分点。但需要注意的是，企业的 ROE 已经从 2018 年的 11.4%一路下降至 2021 年的 3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高收益率，预计或随着行业转型 成功，企业的净资产收益率将逐渐企稳后回升。
三、归绿路程尚远，2022 年将加大资产处置力度
截至 2021 年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压降，但三道红线依旧连踩两道，有息负债总计 801.0 亿元，同比下降 8.4%，净负债率 146.1%，较 2020 年底下降 26.3 个百 分点，剔除预收款的资产负债率为 72.0%，较 2020 年底下降 2.5 个百分点，现金短债比为 1.4 倍，较 2020 年底上升 0.13 倍。
三道红线政策后，集团为降低负债，陆续向外转让资产，2020 年与北京中信房地产协 商解除北京中信城 B 地块合作协议，收回前期支付价款 86 亿元，后通过出售丰科中心项目 股权及债权回笼约 22.32 亿元现金流；2021 年，金融街向中国平安人寿保险股份有限公司 转让北京金丰万晟置业有限公司 100%股权和债权，回笼资金 37.09 亿元；2021 年 9 月份，转让子公司德胜投资 100%股权及相关债权，转让价 15.75 亿元；2022 年 4 月，金融街发布 公告将北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给金融街集团，交易价格为 10.8 亿元。从债务情况 来看，2022 年金融街将加大资产处置力度、推进存量资产盘活，实现现金流的置换。
图表：2018 年-2021 年金融街相关指标数据
| 具体指标 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ||
| 合约销售金额(亿元） | 307.0 | 319.0 | 402.0 | 339.0 | ||
| 合约销售面积(万㎡） | 107.9 | 118.0 | 172.8 | 175.0 | ||
| 新增土地建面(万㎡） | 356.0* | 300.5 | 107.3 | 133.4 | ||
| 土地储备总建筑面积(万㎡） | 1532.8 | 1753.0 | 1706.5 | 1651.5 | ||
| 存续比（年） | 14.2 | 14.9 | 9.9 | 9.4 | ||
| 营业收入（亿元） | 221.1 | 261.8 | 181.2 | 241.6 | ||
| 净利润（亿元） | 40.4 | 41.2 | 22.2 | 15.8 | ||
| 预收账款（亿元） | 103.6 | 147.4 | 135.6 | 129.0 | ||
| 预收账款/营业收入 | 0.47 | 0.56 | 0.75 | 0.53 | ||
| 毛利润率 | 48.6% | 40.2% | 32.9% | 21.4% | ||
| 净利润率 | 18.3% | 15.7% | 12.2% | 6.5% | ||
| ROE | 11.4% | 10.8% | 5.6% | 3.8% | ||
| ROA | 5.4% | 2.7% | 1.3% | 0.9% | ||
| 管理费用率 | 2.3% | 2.3% | 1.8% | 1.8% | ||
| 销售费用率 | 3.6% | 3.5% | 5.1% | 4.1% |
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| 具体指标 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
| 财务费用率 | 19.5% | 18.1% | 26.7% | 17.5% |
| 三费费用率 | 25.4% | 23.9% | 33.7% | 23.4% |
| 净负债率 | 184.3% | 188.9% | 172.4% | 146.1% |
| 剔除预收账款的资产负债率 | 73.1% | 73.5% | 74.4% | 72.0% |
| 现金短债比 | 1.21 | 0.69 | 1.27 | 1.40 |
| 投销比 | - | 64.7% | 13.1% | 30.1% |
| 经营活动产生的现金流量净额（亿元） | -90.3 | 26.6 | 98.9 | 38.9 |
| 货币资金（亿元） | 119.6 | 110.3 | 188.2 | 178.5 |
| 有息负债（亿元） | 805.0 | 846.5 | 874.5 | 801.0 |
| 总资产（亿元） | 1485.3 | 1619.9 | 1692.1 | 1647.8 |
| 净资产（亿元） | 372.0 | 389.8 | 398.1 | 426.0 |
| 存货（亿元） | 776.4 | 800.4 | 820.1 | 842.5 |
| 存货周转率 | 0.1677 | 0.1988 | 0.1502 | 0.2283 |
| 资产周转率 | 0.2978 | 0.1686 | 0.1094 | 0.1446 |
备注：
剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债） 现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债
净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产
新增土地储备建筑面积除 2018 年为权益口径之外，其余年份均为全口径 投销比=新增土地投资额/期内销售金额
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