新城控股评级买入商业版图扩张，杠杆平稳改善
发布时间： 2022年04月06日
作者： xn2oyhja
栏目：个股研报
股票代码 ：601155
股票简称 ：新城控股
报告名称 ：商业版图扩张，杠杆平稳改善
评级 ：买入
行业：房地产开发
公司报告 | 年报点评报告
新城控股（601155）
证券研究报告
2022 年 04 月 02 日
投资评级
| 商业版图扩张，杠杆平稳改善 | 行业 | 房地产/房地产开发 | |
| 6 个月评级 | 买入（维持评级） | ||
| 事件：公司发布 2021 年报，公司 2021 年实现收入 1682.32 亿元，同比增长 15.64%；归母净利润 125.98 亿元，同比下降 17.42%；基本每股收益 5.59 元/股，同比下降 17.67%。 | |||
| 当前价格 | 33.41 元 | ||
| 目标价格 | 元 | ||
| 基本数据 | |||
| 结算稳步增长，管控持续优化。公司 2021 年实现收入 1682.32 亿元，同比增长 15.64%；归母净利润 125.98 亿元，同比下降 17.42%；归母净利润下降主要由于 1）公司主营业务毛利率 17.68%，较去年下降 4.06pct，房地产开发销售业务毛利率为 17.68%，较去年下降 4.06pct；2）公司计提资产减值准备 54.04 亿元，其中分别计 提坏账准备 5.54 亿元、存货跌价准备 48.51 亿元，共影响归母净利润 34.4 亿元。费用管控卓有成效：2021 年销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 3.5%、2.5%、0.65%，分别较去年下降 0.27、0.26、0.02pct。 | A 股总股本(百万股) | 2,263.59 | |
| 流通 A 股股本(百万股) | 2,260.54 | ||
| A 股总市值(百万元) | 75,626.41 | ||
| 流通 A 股市值(百万元) | 75,524.49 | ||
| 每股净资产(元) | 26.24 | ||
| 资产负债率(%) | 81.82 | ||
| 一年内最高/最低(元) | 50.48/20.09 | ||
销售量增价跌，土储布局均衡。公司开发销售业务实现收入 1581.18 亿元，同比增
| 长 14.93%，主要由于公司年内部分预售房源竣工交付、符合收入确认条件的销售面 积增长所致。公司全年实现销售金额 2337.75 亿元，同比下降 6.85%；销售面积 2354.73 万方，同比增长 0.25%；销售均价 9928 元/平米，较去年 10685 元/平米下 降 7.08%。公司 2021 年新增土储 2158 万方，总地价 767 亿元，对应楼面价 3553.37 元/平米。公司总土储丰沛，截至 2021 年末总土储 1.38 亿方，长三角、中西部、环渤海、大湾区占比分别为 37%、39%、19%、5%，公司在各城市圈布局较为均衡。 | 作者 | ||||||||
| 韩笑 | 分析师 | ||||||||
| SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com | |||||||||
| 胡孝宇 | 联系人 | ||||||||
| huxiaoyu@tfzq.com | |||||||||
| 租金快速增长，运营能力强化。公司物业出租及管理业务实现收入 79.69 亿元，同 比增长 46.62%，毛利率 72.64%，较去年增加 1.88pct。2021 年公司新开业吾悦广场 及管理输出项目共 30 座，新获取吾悦广场 32 座。截至 2021 年末，公司在全国 135 个城市布局 188 座吾悦广场，其中已开业及管理输出 130 座吾悦广场，已开业面 积 1248.38 万方，平均出租率 97.63%，26 个吾悦广场运营总收入超亿元展现公司 强劲的运营能力。2022 年，公司计划开业 25 座吾悦广场，商业运营增长值得期待。 达到绿档要求，融资成本有所下降。公司三道红线全部达标：剔除预收账款后的资 产负债率位 69.95%、净负债率 48.12%、剔除预售监管资金后的现金短债比 1.07。经营性现金流为 219.85 亿元，连续四年为正。公司整体平均融资成本 6.57%，较去 年下降 0.15pct。 高效利用资源，新能源领域助力碳减排。公司投资组建吾盛能源，嵊州等四个吾悦 | 股价走势 | ||||||||
| 新城控股 | 沪深300 | ||||||||
| -2%-11%-20%-29%-38%-47%-56% | |||||||||
| 2021-04 | 2021-08 | 2021-12 | |||||||
| 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《新城控股-公司点评:首月销售同比 下降，华东区域租金贡献过半——1 月 经营公告点评》 2022-02-15 2 《新城控股-公司点评:单月销售量价 同比下降， 累计销售 量价 环比上涨——11 月销售数据点评》 2021-12-04 3 《新城控股-半年报点评:上半年营收 翻 倍 ， 全 年 销 售 目 标 达 成 有 保 障 | |||||||||
| 广场的屋顶分布式光伏电站建成并实现并网发电，年发电量 149 万度；剩余吾悦广 场在建分布式光伏电站项目 87 个，总容量 50.73MW，建成后预计每年总发电量 5020 万度，实现资源高效利用和环境保护。 投资建议：公司销售面积实现正增长，土储充沛；商业运营能力强，出租率高，租 金收入值得期待；融资成本下降，杠杆率改善。考虑到行业整体利润率处于低位，基于 2021 年报，我们将 2022-2023 年净利润由 185、207 亿元调整为 129、134 亿元，对应 EPS 由 8.17、9.16 元/股调整为 5.68、5.90 元/股，维持“买入”评级。 风险提示：销售不及预期、宏观经济不及预期、购物中心销售额不达预期 | |||||||||
| 财务数据和估值 | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | ——2021 | 年 中 报 业 绩 点 评 》 | ||
| 2021-09-04 | |||||||||
| 营业收入(百万元) | 145,475.23 | 168,231.68 | 191,279.42 | 205,261.94 | 217,700.82 | ||||
| 增长率(%) | 69.46 | 15.64 | 13.70 | 7.31 | 6.06 | ||||
| EBITDA(百万元) | 26,475.62 | 29,530.76 | 25,052.75 | 26,936.16 | 29,090.28 | ||||
| 净利润(百万元) | 15,255.80 | 12,598.09 | 12,860.94 | 13,363.52 | 14,078.16 | ||||
| 增长率(%) | 20.56 | (17.42) | 2.09 | 3.91 | 5.35 | ||||
| EPS(元/股) | 6.74 | 5.57 | 5.68 | 5.90 | 6.22 | ||||
| 市盈率(P/E) | 4.96 | 6.00 | 5.88 | 5.66 | 5.37 | ||||
| 市净率(P/B) | 1.49 | 1.28 | 1.06 | 0.89 | 0.76 | ||||
| 市销率(P/S) | 0.52 | 0.45 | 0.40 | 0.37 | 0.35 | ||||
| EV/EBITDA | 1.58 | 0.85 | 0.62 | 0.35 | 0.59 | ||||
资料来源：wind，天风证券研究所
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| 公司报告 | 年报点评报告 |
财务预测摘要
| 资产负债表(百万元) | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 利润表(百万元) | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E |
| 货币资金 | 62,423.60 | 55,226.19 | 54,043.65 | 56,078.75 | 58,779.22 | 营业收入 | 145,475.23 | 168,231.68 | 191,279.42 | 205,261.94 | 217,700.82 |
| 应收票据及应收账款 | 382.34 | 477.58 | 500.15 | 549.05 | 563.73 | 营业成本 | 111,291.59 | 133,836.29 | 152,870.51 | 164,106.92 | 173,529.32 |
| 13,366.33 | 4,820.14 | 12,165.47 | 5,156.93 | 12,244.21 | 5,669.27 | 4,997.00 | 5,681.59 | 6,096.91 | 6,466.39 | ||
| 预付账款 | 营业税金及附加 | ||||||||||
| 存货 | 270,579.80 | 250,350.69 | 403,595.39 | 334,885.77 | 407,434.10 | 销售费用 | 5,490.83 | 5,895.57 | 7,574.66 | 8,128.37 | 8,620.95 |
| 其他 | 71,113.95 | 78,400.37 | 82,093.23 | 83,150.99 | 85,687.12 | 管理费用 | 4,018.70 | 4,169.53 | 5,547.10 | 5,952.60 | 6,313.32 |
| 417,866.03 | 389,274.97 | 552,397.88 | 479,821.48 | 564,708.39 | 0.00 | 32.93 | 37.44 | 40.18 | 42.61 | ||
| 流动资产合计 | 研发费用 | ||||||||||
| 长期股权投资 | 22,326.19 | 26,475.40 | 26,475.40 | 26,475.40 | 26,475.40 | 财务费用 | 969.95 | 1,090.42 | 1,046.98 | 1,093.70 | 1,197.24 |
| 固定资产 | 1,645.87 | 1,817.60 | 2,543.31 | 3,072.76 | 3,466.50 | 资产/信用减值损失 | (1,753.38) | (5,302.53) | (2,712.36) | (3,256.09) | (3,756.99) |
| 在建工程 | 580.25 | 1,365.26 | 1,179.16 | 977.49 | 826.50 | 公允价值变动收益 | 2,523.89 | 2,824.06 | 19.75 | (20.00) | (20.00) |
| 无形资产 | 1,019.81 | 1,016.27 | 1,070.20 | 1,182.87 | 1,193.14 | 投资净收益 | 3,081.05 | 2,274.96 | 2,682.05 | 2,679.35 | 2,545.45 |
| 其他 | 94,314.69 | 114,343.62 | 136,750.52 | 147,105.93 | 160,500.92 | 其他 | (7,835.14) | 186.57 | 0.00 | 0.00 | (0.00) |
| 非流动资产合计 | 119,886.81 | 145,018.15 | 168,018.59 | 178,814.46 | 192,462.46 | 营业利润 | 22,018.46 | 18,226.88 | 18,510.58 | 19,246.52 | 20,299.44 |
| 资产总计 | 537,752.83 | 534,293.11 | 720,416.48 | 658,635.94 | 757,170.84 | 营业外收入 | 290.35 | 258.29 | 300.00 | 301.00 | 302.00 |
| 短期借款 | 449.70 | 558.90 | 618.30 | 749.00 | 1,771.60 | 营业外支出 | 72.10 | 167.14 | 110.35 | 116.53 | 131.34 |
| 应付票据及应付账款 | 57,828.14 | 59,927.52 | 74,575.37 | 62,594.40 | 75,198.87 | 利润总额 | 22,236.71 | 18,318.03 | 18,700.23 | 19,430.99 | 20,470.10 |
| 117,117.36 | 110,186.22 | 461,987.40 | 393,780.13 | 443,307.80 | 5,770.98 | 4,558.40 | 4,653.51 | 4,835.36 | 5,093.94 | ||
| 其他 | 所得税 | ||||||||||
| 流动负债合计 | 175,395.20 | 170,672.65 | 537,181.07 | 457,123.53 | 520,278.27 | 净利润 | 16,465.73 | 13,759.63 | 14,046.72 | 14,595.64 | 15,376.17 |
| 长期借款 | 43,623.25 | 42,992.33 | 41,339.48 | 42,779.88 | 61,653.30 | 少数股东损益 | 1,209.93 | 1,161.54 | 1,185.78 | 1,232.11 | 1,298.00 |
| 应付债券 | 24,139.93 | 18,170.35 | 19,078.86 | 20,986.75 | 22,036.09 | 归属于母公司净利润 | 15,255.80 | 12,598.09 | 12,860.94 | 13,363.52 | 14,078.16 |
| 其他 | 10,259.23 | 12,049.20 | 12,549.20 | 12,549.20 | 12,549.20 | 每股收益（元） | 6.74 | 5.57 | 5.68 | 5.90 | 6.22 |
| 非流动负债合计 | 78,022.41 | 73,211.87 | 72,967.54 | 76,315.84 | 96,238.59 | ||||||
| 负债合计 | 455,614.37 | 437,169.13 | 610,148.62 | 533,439.37 | 616,516.86 | ||||||
| 少数股东权益 | 31,547.68 | 37,814.02 | 38,999.80 | 40,231.91 | 41,529.91 | 主要财务比率 | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E |
| 股本 | 2,255.74 | 2,260.06 | 2,263.59 | 2,263.59 | 2,263.59 | 成长能力 | 69.46% | 15.64% | 13.70% | 7.31% | 6.06% |
| 资本公积 | 2,334.03 | 2,263.61 | 2,267.13 | 2,267.13 | 2,267.13 | 营业收入 | |||||
| 留存收益 | 45,095.96 | 53,060.70 | 65,921.64 | 79,285.16 | 93,363.33 | 营业利润 | 24.77% | -17.22% | 1.56% | 3.98% | 5.47% |
| 其他 | 905.06 | 1,725.59 | 815.70 | 1,148.78 | 1,230.03 | 归属于母公司净利润 | 20.56% | -17.42% | 2.09% | 3.91% | 5.35% |
| 股东权益合计 | 82,138.47 | 97,123.98 | 110,267.86 | 125,196.58 | 140,653.98 | 获利能力 | 23.50% | 20.45% | 20.08% | 20.05% | 20.29% |
| 负债和股东权益总计 | 537,752.83 | 534,293.11 | 720,416.48 | 658,635.94 | 757,170.84 | 毛利率 | |||||
| 净利率 | 10.49% | 7.49% | 6.72% | 6.51% | 6.47% | ||||||
| ROE | 30.16% | 21.24% | 18.05% | 15.73% | 14.20% | ||||||
| ROIC | -231.17% | 105.11% | 79.49% | 136.86% | 86.16% | ||||||
| 现金流量表(百万元) | 2020 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 偿债能力 | |||||
| 净利润 | 16,465.73 | 13,759.63 | 12,860.94 | 13,363.52 | 14,078.16 | 资产负债率 | 84.73% | 81.82% | 84.69% | 80.99% | 81.42% |
| 折旧摊销 | 326.11 | 305.21 | 324.80 | 375.69 | 416.73 | 净负债率 | 31.74% | 36.90% | 34.29% | 32.58% | 43.12% |
| 1,465.60 | 1,309.81 | 1,046.98 | 1,093.70 | 1,197.24 | 1.11 | 1.07 | 1.03 | 1.05 | 1.09 | ||
| 财务费用 | 流动比率 | ||||||||||
| 投资损失 | (3,081.05) | (2,274.96) | (2,682.05) | (2,679.35) | (2,545.45) | 速动比率 | 0.39 | 0.38 | 0.28 | 0.32 | 0.30 |
| 营运资金变动 | 5,852.66 | (476.70) | 7,599.19 | (7,492.81) | (22,086.99) | 营运能力 | 327.30 | 391.27 | 391.27 | 391.27 | 391.27 |
| 其它 | (20,647.17) | 9,361.85 | 1,205.53 | 1,212.11 | 1,278.00 | 应收账款周转率 | |||||
| 经营活动现金流 | 381.87 | 21,984.85 | 20,355.38 | 5,872.86 | (7,662.31) | 存货周转率 | 0.58 | 0.65 | 0.59 | 0.56 | 0.59 |
| 资本支出 | (1,337.74) | 3,573.46 | 418.34 | 816.15 | 669.74 | 总资产周转率 | 0.29 | 0.31 | 0.30 | 0.30 | 0.31 |
| 长期投资 | 3,437.55 | 4,149.21 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 每股指标（元） | 6.74 | 5.57 | 5.68 | 5.90 | 6.22 |
| 其他 | (18,070.02) | (30,182.36) | (20,788.83) | (8,912.94) | (11,754.02) | 每股收益 | |||||
| 投资活动现金流 | (15,970.20) | (22,459.69) | (20,370.49) | (8,096.79) | (11,084.28) | 每股经营现金流 | 0.17 | 9.71 | 8.99 | 2.59 | -3.39 |
| 债权融资 | 19,641.92 | 1,482.49 | (264.60) | 3,925.96 | 21,365.82 | 每股净资产 | 22.35 | 26.20 | 31.48 | 37.54 | 43.79 |
| (3,890.06) | 754.43 | (902.84) | 333.08 | 81.24 | 4.96 | 6.00 | 5.88 | 5.66 | 5.37 | ||
| 股权融资 | 估值比率 | ||||||||||
| 其他 | (1,033.96) | (13,577.69) | 0.00 | (0.00) | (0.00) | 市盈率 | |||||
| 筹资活动现金流 | 14,717.89 | (11,340.76) | (1,167.43) | 4,259.04 | 21,447.06 | 市净率 | 1.49 | 1.28 | 1.06 | 0.89 | 0.76 |
| 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 1.58 | 0.85 | 0.62 | 0.35 | 0.59 | ||
| 汇率变动影响 | EV/EBITDA | ||||||||||
| 现金净增加额 | (870.44) | (11,815.60) | (1,182.54) | 2,035.10 | 2,700.47 | EV/EBIT | 1.59 | 0.85 | 0.63 | 0.35 | 0.60 |
资料来源：公司公告，天风证券研究所
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投资评级声明
| 类别 | 说明 | 评级 | 体系 |
| 股票投资评级 | 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 | 买入 | 预期股价相对收益 20%以上 |
| 增持 | 预期股价相对收益 10%-20% | ||
| 深 300 指数的涨跌幅 | |||
| 持有 | 预期股价相对收益-10%-10% | ||
| 行业投资评级 | 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 | 卖出 | 预期股价相对收益-10%以下 |
| 强于大市 | 预期行业指数涨幅 5%以上 | ||
| 中性 | 预期行业指数涨幅-5%-5% | ||
| 深 300 指数的涨跌幅 | |||
| 弱于大市 | 预期行业指数涨幅-5%以下 |
天风证券研究
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