新城控股评级买入2021年年报点评：双轮驱动夯实盈利护城河，回购彰显长期信心

股票代码 ：601155
股票简称 ：新城控股
报告名称 ：2021年年报点评：双轮驱动夯实盈利护城河，回购彰显长期信心
评级 ：买入
行业：房地产开发

2022 年 4 月 7 日

公司研究

双轮驱动夯实盈利护城河，回购彰显长期信心

——新城控股（601155.SH）2021 年年报点评

21 年，公司实现营收 1682.3 亿元+15.6%；实现归母净利润 126.0 亿元-17.4%。

点评：结转收入稳步增长，商业出租毛利率逆势提升；商业运营积极拓展；销售 额小幅下滑，土地投资谨慎；财务跻身绿档；回购彰显公司诚意
1）21 年，公司实现营收 1682.3 亿元，同比增长 15.6%；实现归母净利润 126.0 亿元，同比减少 17.4%。利润下滑主要系 1.公司整体结算毛利率为 20.5%，同 比下滑 3.1pct；其中，地产开发业务毛利率 17.7%（-4.1pct），物业出租及管 理业务毛利率 72.6%（+1.9pct)。2.谨慎计提存货跌价准备 48.5 亿元（+201.2%）。 受新冠疫情反复及行业流动性相对紧张影响，22 年公司计划竣工建面 2801.7 万 平，较 21 年实际竣工面积收缩 14.9%，或一定程度影响短期内业绩释放。 2）21 年，公司实现租金收入（含税）86.0 亿元，同比提升 50.9%。截至 21 年 末，公司已于全国 135 城布局 188 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达 130 座，开业数位居我国境内外上市公司首位。22 年，公司计划实现商业收入 105 亿元，新开业吾悦广场（含委托）25 座。公司商业运营板块持续发力，租 金增长明显，“吾悦广场”品牌护城河已筑起，知名度和美誉度均较高，预期后 续在公司价值体系中的重要性将持续提升。

3）21 年，公司实现合同销售额 2337.8 亿元，同比下滑 6.8%；实现销售面积 2354.7 万平，同比提升 0.3%，位列克而瑞 21 年全口径销售额榜单第 16 位。 4）在融资监管背景下公司土地投资趋于谨慎，21 年，公司新增土地储备 77 幅，总建面为 2157.7 万平，同比-47.9%；楼面地价为 3555.4 元/平，同比提升 17.3%，对应地货比约 35%，仍保持拿地优势。截至 21 年末，公司合计拥有土地储备 1.4 亿平；其中一二线城市土储占比约 37%，长三角三四线城市占比约 30%，其他区域三四线城市占比约 33%，核心城市群的聚焦战略利于缓解去化压力。 5）截至 21 年末，公司剔预后的资产负债率 70.0%，净负债率 48.1%，现金短 债比 1.1X，跻身“三道红线”绿档。此外，公司融资成本下降 0.15pct 至 6.57%。 6）公司计划于 6 个月内以回购额上限 2 亿元、回购价格上限 41.39 元/股回购公 司股份，最高回购数量 4832085 股，占公司当前总股本 0.21%，彰显发展信心。

盈利预测、估值与评级：考虑到 22 年公司竣工计划下滑，下调 22-23 年公司预 测 EPS 分别为 6.14、6.67 元（下调幅度分别为 30.2%、35.1%），新增 24 年 EPS 为 7.23 元；当前股价对应 2022-2024 年 PE 估值为 5.6、5.2、4.8 倍。公 司凭借较好商业地产开发运营能力，享综合体拿地高议价优势；财务状况改善见 效，谨慎经营穿越周期，维持“买入”评级。

风险提示：推盘销售不及预期，政策调控超预期，项目竣工不及预期等。

公司盈利预测与估值简表

资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-04-06。

分析师：何缅南
执业证书编号：S0930518060006 021-52523801
hemiannan@ebscn.com

联系人：周卓君
021-52523855
zhouzj@ebscn.com

20220115 竣工面积小幅提升，销售规模基本稳 定，商业运营持续发力——新城控股
（601155.SH）2021 年四季度经营简报点评

20211108 业绩如期释放，土地投资谨慎——新 城控股（601155.SH）2021 年三季报点评

20210610 业绩兑现确定性较强，双轮驱动筑盈 利护城河——新城控股（601155.SH）首次覆盖 报告

行业及公司评级体系

分析、估值方法的局限性说明

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