万科A评级买入2021年度业绩点评：减值充分利润率逐步修复，多元赛道提升长期估值

股票代码 ：000002
股票简称 ：万科A
报告名称 ：2021年度业绩点评：减值充分利润率逐步修复，多元赛道提升长期估值
评级 ：买入
行业：房地产开发

2022 年 4 月 10 日

公司研究

减值充分利润率逐步修复，多元赛道提升长期估值

——万科（000002.SZ、2202.HK）2021 年度业绩点评

事件：公司发布 2021 年度业绩，营业收入 yoy+8%，归母净利润 yoy-46% 2021 年，公司实现营业收入 4528 亿元（人民币，下同）yoy+8.0%；归母净利 润 225 亿元 yoy-45.7%；期末在手现金 1494 亿元 yoy-23.5%。

点评：资产减值计提充分，地产开发毛利率逐步修复，多元赛道提升长期估值 1、资产减值计提充分，利润率逐步修复：2021 年，公司实现营业收入 4528 亿 元 yoy+8.0%；实现归母净利润 225 亿元 yoy-45.7%。利润下滑幅度与营收增长 出现较大偏离的原因包括：

当前价/目标价：21.49 元
H 股：买入（维持） 当前价/目标价：21.25 港元

分析师：何缅南
执业证书编号：S0930518060006

1）本年度结算结构中低毛利率项目较多，整体结算毛利率为 21.8%，同比下降 021-52523801

7.4pct；其中，房地产开发及资产经营板块毛利率 21.7%，同比下滑 10.8pct； 2）2021 年房地产行业整体超预期波动，全行业盈利水平下降，导致合联营项目 毛利率下滑，投资收益同比减少 69 亿元；

hemiannan@ebscn.com

亿元资产减值（其中存货减值 31.2 亿元，其他资产减值 4.1 亿元）；

4）展望后续，公司提升管理集中度，优化资源投放，存货减值充分计提利于后 续项目结算毛利率的提升，我们认为公司后续经营利润率将逐步修复。

2、多元赛道提升长期估值：公司多元经营业务发力较早，稳居行业前列。长租 公寓板块三年收入 CAGR 为 40%，截至 2021 年末开业 15.95 万间泊寓，平均出 租率 95.3%；物流仓储板块三年收入 CAGR 为 52%，其中 2021 年实现收入 31.6 亿元 yoy+68.9%；商业开发与运营板块五年收入 CAGR 为 20%，其中 2021 年 实现收入 76.2 亿元 yoy+20.6%；多元化经营利于提升公司长期估值。

3、信用优势明显，分红派息慷慨：截至2021年末，公司剔预资产负债率为 69.8%，净负债率为 29.7%，现金短债比为 2.5X，“三道红线”绿档，经营性现金流净 额连续 13 年为正；2021 年公司综合融资成本为 4.1%，信用优势明显；2021 年派息率 50.1%，每股分红 0.97 元，分红派息慷慨；同时，公司 2022 年 3 月 31 日公告称计划于 3 个月内以回购资金总额上限 25 亿元、回购价格上限 18.27 元/股对 A 股股份进行回购，最高回购数量达 1.37 亿股，占公司当前总股本 1.18%，彰显发展信心。

盈利预测、估值与评级：当前疫情反复对经营造成影响，下调 2022-23 年归母 净利润预测为 274 亿元（下调 25.5%）、332 亿元（下调 13.0%），新增 2024 年归母净利润预测为 395 亿元；当前 A 股股价对应 2022-24 年 PE 估值为 9/8/6 倍，H 股股价对应为 7/6/5 倍。公司前期减值计提充分，利润率有望逐步修复，多元化业务提升长期估值，维持“买入”评级。

风险提示：疫情影响销售不及预期，经济下行超预期，项目竣工不及预期等。

公司盈利预测与估值简表

资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-04-08；汇率：按 1HKD=0.81209CNY 换算

资料来源：Wind

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行业及公司评级体系

分析、估值方法的局限性说明

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