华发股份评级稳居千亿规模，一年内实现“三道红线”转绿
股票代码 ：600325
股票简称 ：华发股份
报告名称 ：稳居千亿规模，一年内实现“三道红线”转绿
评级 ：
行业：房地产开发
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| 所属行业 | 房地产 | 相关研究： | |
| 发布时间 | 2022 年 4 月 11 日 | 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多 | |
| 华发股份（600325.SH） | 大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变， | ||
| 稳居千亿规模，一年内实现“三道红线”转绿 | 2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫 情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级 | ||
城市具备先发优势
| 核心观点： 一、销售业绩稳步增长，回款同比增长 32% 2021 年，华发股份实现合同销售金额 1218.9 亿元，区域 贡献格局保持稳定，华东、珠海依然合计贡献七成以上销售 金额，北京区域销售贡献有所上升。同时，2021 年回款金额 | 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领 长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城 如何探底回升 |
达 707.32 亿元，同比增长 32.3%。
二、盈利能力稳中有升，毛利润率超 25%
2021 年，华发股份实现营业收入 512.4 亿元，同比增长
0.5%，毛利润 132.2 亿元，同比增长 6.7%，净利润 46.8 亿
元，同比增长 2.6%，毛利润率为 25.8%，较 2020 年上升 1.5
个百分点。
三、强现金+降负债，一年内实现“三道红线”绿档达标
通过提回款、调结构和稳投拓等多方面举措，华发股份货
币资金同比增长 15%，负债总额下降 14%，短债下降 40%，短
| 债占比下降 8.7 个百分点至 20%，从而实现“三道红线”指 标全部达标，净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金 短债比分别为 90.5%、67.1%和 1.8 倍。 | 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 |
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文婧
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2021 年，华发股份实现合同销售金额 1218.9 亿元，稳居千亿规模，区域销售结构保持 稳定，华东和珠海合计贡献七成以上业绩。同时，销售回款提速，回款金额同比增长 32.3%。
盈利能力稳中有升，毛利润率达 25.8%，维持在较高水平。在房地产开发主业之外，“两 翼”商业地产和上下游产业链也取得了积极进展。
偿债能力大幅改善，一年内就实现“三道红线”转绿，说明企业强现金和降负债的举措 扎实有力、成果显著。
一、销售业绩稳步增长，回款同比增长 32%
2021 年，华发股份销售业绩稳步增长，回款明显提速。2021 年，华发股份实现合同销 售金额 1218.9 亿元，稳居千亿位置，合同销售面积 468.8 万方。区域贡献格局保持稳定，华东、珠海依然合计贡献七成以上销售金额，北京区域销售贡献有所上升。同时，2021 年回 款金额达 707.32 亿元，同比增长 32.3%，保障公司现金流安全。
图表：华发股份 2020 年（左）、2021 年（右）销售金额区域占比情况
| 北方 | 珠海 | 北京 | 北方 | 珠海 | 北京 |
| 7% | 3% | 4% | 6% | ||
| 华南 | 华东 | 华南 | 华东 | ||
| 17% | 19% | ||||
| 45% | |||||
| 49% | |||||
| 24% | |||||
| 26% |
资料来源：亿翰智库，企业公告
能够实现销售业绩稳步增长，得益于公司投资布局的高安全性，以及在产品和营销两大 方面的重视和投入。华发股份坚持深耕大本营和高能级城市，除珠海外，大量楼盘项目位于 上海、南京、广州、武汉、西安、北京等一线和强二线城市，保证了销售业绩的稳定兑现。产品方面，华发股份产品体系不断迭代升级，优+产品体系 4.0 已向全国推广执行，产品力 不断提升，60 多个项目获得国内外奖项认可；营销方面，灵活应对疫情影响，线上线下同步 出击，线上方面利用自身新媒体矩阵加强品牌渗透，利用营销节点通过视频直播等互动营销 方式，为项目销售注入新动能。
二、盈利能力稳中有升，毛利润率超 25%
2021 年，华发股份盈利表现稳定，毛利润率维持在较高水平。2021 年，华发股份实现 营业收入 512.4 亿元，同比增长 0.5%，毛利润 132.2 亿元，同比增长 6.7%，净利润 46.8 亿 元，同比增长 2.6%，毛利润率为 25.8%，较 2020 年上升 1.5 个百分点，与同业相比也处于
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较高水平。
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在房地产开发主业之外，华发股份横纵结合扩展多元业态，商业地产和上下游产业链形成了 公司发展的“两翼”。商业地产方面，华发股份打造“华发商都”等标杆商业品牌，2021 年，在 珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目实现开业；上下游产业链方面，华发股份 涉足营销、设计、文传、园林等上下游产业全链条服务，这不仅为公司发展增加动能，也增强开 发主业的竞争优势。
三、强现金+降负债，一年内实现“三道红线”绿档达标
2021 年，华发股份负债水平和偿债能力显著改善，仅用一年就实现“三道红线”绿档达标。2021 年，华发股份净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为 90.5%、67.1%和 1.8 倍（货币资金中不包括受限制现金，若继续扣除销售监管资金，现金短债比也在 1.5 倍），其中净负债率和现金短债比较 2020 年出现大幅改善，华发股份仅用 1 年就实现了从红档到绿档 的蜕变。
华发股份为何能够如此迅速地迈入绿档行列？我们认为主要有以下几个方面： 一是提回款，强抓销售回款，加快资金回笼，为公司经营运转打造安全垫，如上述所言，2021 年企业销售回款同比增长 32.3%，此外，也全面梳理盘点低速资产，加快低速资产盘活，在各种举措共同作用下，2021 年企业货币资金同比增长 15%至近 500 亿元。
二是调结构，新增融资以长期低成本融资为主，不断减少短债占比，2021 年短期有息负 债下降 40%，短债占比下降 8.7 个百分点至 20%；拓展多元融资渠道，着力降低融资成本，例如 2021 年企业新增 50 亿元小公募租赁债额度，2021 年企业综合融资成本下降 0.4 个百 分点至 5.8%。
三是稳投拓，坚持审慎稳健的投资策略，精准把握投资节奏，用相对低成本获取目标城 市优质地块。2021 年，华发股份有息负债总额降低 14%至 1367.9 亿元。
总而言之，华发股份通过多种强有力举措充实现金和降负债、降短债，从而实现了负债 水平和偿债能力的根本扭转。
图表：华发股份 2018-2021 相关数据
| 具体指标 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ||
| 合约销售金额(亿元） | 582.0 | 922.7 | 1205.0 | 1218.9 | ||
| 合约销售面积(万㎡） | 194.9 | 395.9 | 504.0 | 468.8 | ||
| 土地储备总建筑面积(万㎡） | 750.0 | 697.5 | 805.8 | 544.0 | ||
| 存续比（年） | 3.8 | 1.8 | 1.6 | 1.2 | ||
| 营业收入（亿元） | 237.0 | 331.5 | 510.1 | 512.4 | ||
| 净利润（亿元） | 24.0 | 33.2 | 45.6 | 46.8 | ||
| 预收账款（亿元） | 390.3 | 585.2 | 525.8 | 633.1 | ||
| 预收账款/营业收入 | 1.6 | 1.8 | 1.0 | 1.2 | ||
| 毛利润率 | 27.3% | 29.6% | 24.3% | 25.8% |
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| 净利润率 | 10.1% | 10.0% | 8.9% | 9.1% |
| ROE | 8.2% | 8.8% | 8.5% | 5.9% |
| ROA | 1.5% | 1.6% | 1.6% | 1.4% |
| 管理费用率 | 3.7% | 3.9% | 2.9% | 3.0% |
| 销售费用率 | 3.9% | 4.0% | 2.8% | 3.1% |
| 财务费用率 | 23.0% | 21.3% | 17.8% | 18.5% |
| 三费费用率 | 30.6% | 29.2% | 23.5% | 24.6% |
| 净负债率 | 233.5% | 183.5% | 181.5% | 90.5% |
| 剔除预收账款的资产负债率 | 77.5% | 75.4% | 76.5% | 67.1% |
| 现金短债比 | 0.4 | 0.6 | 0.9 | 1.8 |
| 经营活动产生的现金流量净额（亿元） | 160.0 | 280.4 | 291.1 | 360.6 |
| 货币资金（亿元） | 191.4 | 261.1 | 436.4 | 499.9 |
| 有息负债（亿元） | 942.8 | 1057.2 | 1586.5 | 1367.9 |
| 融资成本 | 5.9% | 6.4% | 6.2% | 5.8% |
| 总资产（亿元） | 1822.1 | 2349.3 | 3218.4 | 3550.6 |
| 净资产（亿元） | 321.8 | 433.9 | 633.5 | 958.9 |
| 存货（亿元） | 1284.2 | 1590.5 | 2113.8 | 2173.8 |
| 存货周转率 | 0.1493 | 0.1623 | 0.2085 | 0.1774 |
| 资产周转率 | 0.1461 | 0.1589 | 0.1832 | 0.1514 |
资料来源：亿翰智库、企业公告
备注：
存续比=土地总建筑面积/合约销售面积
ROE=净利润/净资产均值，ROA=净利润/总资产均值
剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）
现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债，为保持年际一致，受限制资金中 不包括销售监管资金
有息负债采用企业公布总额，2018 年、2019 年短期有息负债为短期借款+一年内到期的 非流动负债+其他流动负债，2020 年、2021 年短期有息负债根据企业公布长债占比推算 2019 年货币资金根据 2020 年年报略有调整
存货周转率=营业成本/存货均值
资产周转率=营业收入/总资产均值
财务费用率=利息支出/营业收入，利息支出包括资本化利息
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