华发股份评级买入“一核两翼”加速腾飞，经营业绩稳定增长

股票代码 ：600325
股票简称 ：华发股份
报告名称 ：“一核两翼”加速腾飞，经营业绩稳定增长
评级 ：买入
行业：房地产开发

“一核两翼”加速腾飞，经营业绩稳定增长

良性互动与互补，旗下子公司不断取得突破，城市产业集群发展迈上新台阶，

数据来源：Wind，西南证券

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华 发股份（600325） 2021 年 报点评

目录

1 珠海国企地产龙头，业绩稳定增长 ........................................................................................................................................................ 1

2 销售表现稳健，土地储备充足 ................................................................................................................................................................. 2 3 产品体系迭代升级，“一核两翼”加速布局........................................................................................................................................... 3 4 盈利预测与估值............................................................................................................................................................................................ 4 4.1 盈利预测.................................................................................................................................................................................................. 4 4.2 相对估值.................................................................................................................................................................................................. 4

5 风险提示 ......................................................................................................................................................................................................... 5

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图目录

图 1：华发股份股权结构图（截止 2021.12.31） .................................................................................................................................... 1 图 2：2021 年公司营业收入（亿元） ........................................................................................................................................................ 2 图 3：2021 年公司归母净利润（亿元） .................................................................................................................................................... 2 图 4：2021 年销售面积（万平方米） ........................................................................................................................................................ 2 图 5：2021 年销售金额（亿元） ................................................................................................................................................................. 2 图 6：2021 销售区域分布............................................................................................................................................................................... 3 图 7：2021 区域销售额（亿元） ................................................................................................................................................................. 3 图 8：公司一体两翼业务战略 ....................................................................................................................................................................... 4

表目录

表 1：分业务收入及毛利率 ........................................................................................................................................................................... 4 表 2：可比公司估值......................................................................................................................................................................................... 5 附表：财务预测与估值 ................................................................................................................................................................................... 6

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1 珠海国企地产龙头，业绩稳定增长

珠海华发实业股份有限公司是承接华发集团房产开发板块的平台公司，组建于 1992 年。华发股份依托“优+产品”体系，打造宜居精品，形成 TOP 系、府系、四季系、城市系、未

来系等五大产品系。华发股份积极响应国家产业政策，加快转型升级，致力推动产业多元化，

打造上下游产业链，已经形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链同步发展的“一核两

翼”业务新格局，实现了从区域性房地产企业到综合性地产企业的跨越。华发股份将紧跟华

发集团“科技+城市+金融+实业”的“1+3”发展模式步伐，积极探索“科技+人居”战略，

加快住宅及创新人居建设。

母公司珠海华发集团有限公司是珠海最大的综合型国有企业集团，丰富的资源及成熟的

品牌优势助力公司发展。母公司华发集团直接持有公司 24.2%股份，实际控制人为珠海市人

民政府国有资产监督管理委员会。华发集团现控股“华发股份”“华金资本”“华发物业服务”

等 8 家上市公司，以及“华冠科技”“华冠电容”2 家新三板挂牌企业；打造了华发集团、华 发股份、华发综合发展、华发投控 4 家“3A 信用主体”。公司已经从单一的区域型房地产企

业发展成为以城市运营、房产开发、金融产、实业投资为四大核心业务，以商贸服务、现代

服务为两大配套业务（4+2）的新驱动型综合性企业集团，为华发股份的发展提供了有力支

持。

图 1：华发股份股权结构图（截止 2021.12.31）

数据来源：公司公告，西南证券整理

经营业绩稳步提升，综合实力不断提升。2021 年公司营业收入 512.4 亿元，同比增长 0.5%；归母净利润 32.0 亿元，同比增长 10.1%，业绩实现稳步增长。经营活动产生的现金 流量净额 360.6 亿元，同比增长 23.9%，为未来发展奠定良好现金流基础，减轻公司债务压 力。2021 年公司在中国财富跃升至 228 位，创 10 年来新高，发展态势强劲。

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图 2：2021 年公司营业收入（亿元）

数据来源：公司公告，西南证券整理

图 3：2021 年公司归母净利润（亿元）

数据来源：公司公告，西南证券整理

三道红线达标转绿，融资渠道不断拓宽。截至 2021 年末，公司“三道红线”转“绿”，有息债务规模稳中有降，同比下降 10%；有息债务结构明显优化，短期债务大幅下降 40%。2021 全年回款金额为 707.3 亿元，同比增长 32.3%；公司全面梳理低速资产，加快低速资

产盘活，资金精细化管控水平不断增强。公司持续创新融资模式，融资结构不断优化。新增

融资以长期低成本融资为主，融资结构持续优化，融资成本进一步降低；此外新增 50 亿元 小公募租赁债额度，成功跻身百亿规模住房租赁 REITs 产品发行行列，融资渠道稳步拓宽 。

2 销售表现稳健，土地储备充足

销售表现稳健，“中而美”发展态势持续保持。2021 年在市场下行的情况下，公司实现 销售总面积 468.8 万平方米，同比-6.98%；销售总金额 1218.9 亿元，同比增加 1.15%，位 列克而瑞 2021 年中国房地产企业销售榜第 32 位，较 2020 年提升 2 位，行业地位稳中有

升继续保持“中而美”良好发展态势。

图 4：2021 年销售面积（万平方米）

图 5：2021 年销售金额（亿元）

数据来源：公司公告，西南证券整理

数据来源：公司公告，西南证券整理

布局五大区域实现全国化拓展，华东大区贡献突出。公司目前华东、珠海、华南协同发

力的格局业已成型，其他区域表现稳定。2021 年，珠海大区全年完成销售 315.3 亿元，销 售占比 25.9%，稳居珠海龙头地位；华东大区全年完成销售 553.2 亿元，销售占比 45.4%，贡献突出；华南大区全年完成销售 233.3 亿元，销售占比 19.1%；北方大区全年完成销售

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47.5 亿元，销售占比 3.9%；北京区域全年完成销售 69.6 亿元，销售占比 5.7%，区域销售 更加均衡。

图 6：2021 销售区域分布

数据来源：公司公告，西南证券整理

图 7：2021 区域销售额（亿元）

数据来源：公司公告，西南证券整理

华东珠海华南格局成型，重视高质量土储布局。公司坚持“战略深耕、精准布局”的投

资策略，聚焦一、二线核心重点城市。2021 年，公司开发投资项目 119 个，总建筑面积超 2170 万平方米，公司持续优化在粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长

江经济带等核心城市群的战略布局，形成珠海大区、华南大区、华东大区、北方大区、北京

区域的“4+1”的新管控格局。同时首进徐州、义乌，城市更新项目，走出大本营斩获土地，实现从“0”到“1”的突破。目前，公司已进驻全国 47 个主要城市，一、二线城市土储占 比超 90%，土地储备计容建筑面积 544 万平方米，土储资源充足。

3 产品体系迭代升级，“一核两翼”加速布局

产品体系迭代升级，打造品质有限核心竞争力。公司打造全新“6+1”优+产品体系， “6”涵盖规划、建筑、户型、景观、装修、配套在内 6 个方面，“1”指 1 个方面的服务。公司 60

多个项目斩获广厦奖、鲁班奖、詹天佑奖、亚洲不动产奖、德国设计奖、缪斯国际设计大奖、

等国内外重要奖项和认证。在规划设计、园林景观、室内设计、标准研发、工程质量等方面

都备受各界赞誉，品牌影响力持续巩固提高。

多元业务协同发展，积极践行“一核两翼”业务战略。公司以住宅业务为核心，持续优

化商业运营与上下游产业链两翼，“一核两翼”战略加速布局。报告期内，珠海、太仓、威

海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业，全面打响华发商业品牌；阅潮、华商百货和华

发奥特美康体中心三大自营业务线已逐步成型，涵盖商业地产、品牌经营的产品生态体系愈

加成熟。公司上下游产业链稳步拓展，多元产业格局持续深化，旗下子公司不断取得突破。

报告期内，公司旗下设计公司完成专利申报 130 项；代理公司二手租售及外联成交能力稳步 提升；更新公司在多个重点旧改项目上取得突破性进展；文传公司连续 12 年蝉联广东省广

告十强单位。

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图 8：公司一体两翼业务战略

数据来源：公司公告，西南证券整理

4 盈利预测与估值

4.1 盈利预测

关 键假设：

假 设 1： 2022-2024 年 公 司 房 地产 销售 金额 增速为 16%/11%/9%， 毛 利率 分别 为 25.3%/25.0%/24.8%；

假设 2：2022-2024 年公司其他业务营收增速分别为 20%/17%/13%，毛利率分别为 29.3%/29.3%/29.3%。

基于以上假设，我们预测公司 2022-2024 年分业务收入成本如下表：

表 1：分业务收入及毛利率

数据来源：公司公告，西南证券

4.2 相对估值

我们选取越秀地产、建发国际集团、华侨城 A、保利发展四家可比公司，2022 年四家公 司平均 PE 为 6.52 倍，我们给予公司 2022 年 6.5 倍 PE，对应目标价 11.05 元，维持“买

入”评级。

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表 2：可比公司估值

数据来源：Wind，西南证券整理

5 风险提示

业绩结算不及预期、政策调控风险、多元业务拓展不及预期等。

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附表：财务预测与估值

数据来源：Wind，西南证券

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分析师承诺

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均 来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承 诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。

投资评级说明

买入：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅在 20%以上
持有：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于 10%与 20%之间

公 司 评 级 中性：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-10%与 10%之间 回避：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-20%与-10%之间 卖出：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅在-20%以下

强于大市：未来 6 个月内，行业整体回报高于沪深 300 指数 5%以上

行 业 评 级 跟随大市：未来 6 个月内，行业整体回报介于沪深 300 指数-5%与 5%之间 弱于大市：未来 6 个月内，行业整体回报低于沪深 300 指数-5%以下

重要声明

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本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默 措施的利益冲突。

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本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的 资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可 升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报 告，本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修 改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。

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