首开股份评级销售金额同比增长7%，有息负债规模下降8%
股票代码 ：600376
股票简称 ：首开股份
报告名称 ：销售金额同比增长7%，有息负债规模下降8%
评级 ：
行业：房地产开发
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| 所属行业 | 房地产 | 相关研究： | |
| 发布时间 | 2022 年 4 月 20 日 | 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多 | |
| 首开股份（600376.SH） | 大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变， | ||
| 销售金额同比增长 7%，有息负债规模下降 8% | 2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫 情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级 | ||
城市具备先发优势
| 核心观点： 一、销售金额同比增长 7%，投资力度保持平稳 2021 年，首开股份实现合同销售面积 393 万平，销售金 额 1149 亿元，同比增长 3.0%和 6.9%，在行业下行趋势中依 然实现销售业绩稳中有增。实现销售回款金额 1194 亿元，同 | 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领 长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城 如何探底回升 |
比增长 21%，完成目标的 113%，使得年内销售回款率达到
104%，较 2020 年提升 12.1 个百分点。投资方面，首开股份
投资力度保持平稳，京内占比有所提升。
二、营业收入明显提升，多元业务超目标发展
2021 年，首开股份实现营业收入 678.0 亿元，同比上升
53.3%，但毛利润率下滑 8.2 个百分点至 19.8%，净利润率下
滑 6.4 个百分点至 3.1%。我们看到，在不断下滑的毛利润率
之外，公司股权投资收益的大幅下滑和资产减值损失计提的
上升也侵蚀了净利润。
| 三、有息负债规模下降 8%，现金短债比实现达标 2021 年末，公司有息负债规模为 1259.3 亿元，较 2020 年末下降 8.0%，因此“三道红线”指标均有改善，其中现金 短债比上升到 1.2 倍，达到监管要求，使得公司从红档晋升 至橙档，此外，净负债率下降 31.2 个百分点至 147.4%，剔除 预收款后的资产负债率下降 1.2 个百分点至 73.6%。 依托国企背景和良好的信用资质，良好的融资能力依然是 | 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn |
企业的竞争优势之一，将继续为企业发展保驾护航。
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2021 年，首开股份实现合同销售金额 1149 亿元，同比增长 6.9%，销售回款情况良好，销售回款金额达 1194 亿元，同比增长 21%，回款率超过 100%。投资力度平稳，京内占比有 所提升。
2021 年，首开股份营业收入达 678.0 亿元，同比增长 53.3%，但是毛利润率和净利润率 继续下滑，达 19.8%和 3.1%，在毛利下滑之外，股权投资收益和资产减值损失也在侵蚀净利。
2021 年，首开股份有息负债规模下降 8%，因此负债水平和偿债能力均得到改善，其中 现金短债比达 1.2 倍，“三道红线”由红档进入橙档。
一、销售金额同比增长 7%，投资力度保持平稳
2021 年，首开股份合同销售稳步增长，销售回款情况良好。2021 年，首开股份实现合 同销售面积 393 万平，销售金额 1149 亿元，同比增长 3.0%和 6.9%，在行业下行趋势中依然 实现销售业绩稳中有增。同时，实现销售回款金额 1194 亿元，同比增长 21%，完成目标的 113%，使得年内销售回款率达到 104%，较 2020 年提升 12.1 个百分点，说明企业提回款的 措施收效明显，在强销售回款的支撑下，企业经营活动产生的现金流净额较 2020 年增加 18.1 亿元至 74 亿元。
投资方面，首开股份投资力度保持平稳，京内占比有所提升。2021 年，首开股份新获 30 个项目，规划计容建筑面积 287 万平方米，按面积计算的投销比为 0.7，相比往年处于正常 水平。结构上来看，京内地区新增土储建面由 97.5 万平方米增加至 119.8 万平方米，占比 提高 13.5 个百分点至 41.7%。作为北京本土企业，首开股份在北京集中供地中表现积极，不过获地比较集中于竞争更加激烈的第一批集中供地，10 个新增项目中 6 宗为第一批集中 供地中获得，面对北京市场的激烈竞争，首开股份加大了合作力度，表现为 2021 年京内非 并表合作项目的比重有所提高，由 2020 年的五成提高至七成。
二、营业收入明显提升，多元业务超目标发展
2021 年，首开股份营业收入明显提升，但盈利能力继续下滑。2021 年，首开股份实现 营业收入 678.0 亿元，同比上升 53.3%，毛利润和净利润分别为 134.3 亿元和 21.0 亿元，同比上升 8.6%和下降 49.9%，因此毛利润率下滑 8.2 个百分点至 19.8%，净利润率下滑 6.4 个百分点至 3.1%。我们看到，在不断下滑的毛利润率之外，公司股权投资收益的大幅下滑 和资产减值损失计提的上升也侵蚀了净利润，2021 年，股权投资收益贡献了超六成净利润 下降，资产减值损失贡献超三成。
地产开发主业之外，首开股份多元业务超目标发展，但规模依然有限，对公司支撑作用 暂时有限。以企业重要板块物业经营与物业服务来看，2021 年，公司物业经营收入（租赁+ 酒店）为 11 亿元，同比增长 22%，完成计划的 102%，不过目前占总营业收入的比重仅为 1.6%。
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三、有息负债规模下降 8%，现金短债比实现达标
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2021 年，首开股份有息负债规模稳步下降，负债水平和偿债能力明显改善。2021 年末，公司有息负债规模为 1259.3 亿元，较 2020 年末下降 8.0%，因此“三道红线”指标均有改 善，其中现金短债比上升到 1.2 倍（货币资金中扣除了受限制现金和预售监管资金，短期有 息负债中增加了一年内到期非流动负债中债券及借款本金），达到监管要求，使得公司从红 档晋升至橙档，此外，净负债率下降 31.2 个百分点至 147.4%，剔除预收款后的资产负债率 下降 1.2 个百分点至 73.6%。
依托国企背景和良好的信用资质，良好的融资能力依然是企业的竞争优势之一。2021 年 企业债券成本低于同期同业的水平，在控制有息负债规模的同时，企业也积极探索优化融资 结构，例如推进供应链保理融资，全年共发行供应链保理产品 12.9 亿元，因此企业综合融 资成本下降 0.4 个百分点至 4.9%，至此企业融资成本进入 5%以下。当前行业继续承压，良 好的融资能力将继续为企业保驾护航。
图表：首开股份 2018-2021 相关数据
| 具体指标 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ||
| 合约销售金额(亿元） | 1007.3 | 1013.4 | 1074.6 | 1149.0 | ||
| 合约销售面积(万㎡） | 377.6 | 411.5 | 381.6 | 393.0 | ||
| 新增土地建面(万㎡） | 269.0 | 260.5 | 344.9 | 287.0 | ||
| 土地储备总建筑面积(万㎡） | 380.0 | 228.8 | 125.6 | 177.8 | ||
| 存续比（年） | 1.0 | 0.6 | 0.3 | 0.5 | ||
| 营业收入（亿元） | 397.4 | 476.5 | 442.3 | 678.0 | ||
| 净利润（亿元） | 39.8 | 56.4 | 41.8 | 21.0 | ||
| 预收账款（亿元） | 631.4 | 685.4 | 673.4 | 558.6 | ||
| 预收账款/营业收入 | 1.6 | 1.4 | 1.5 | 0.8 | ||
| 毛利润率 | 32.7% | 37.6% | 28.0% | 19.8% | ||
| 净利润率 | 10.0% | 11.8% | 9.5% | 3.1% | ||
| ROE | 7.9% | 10.1% | 6.9% | 3.2% | ||
| ROA | 1.5% | 1.9% | 1.3% | 0.7% | ||
| 管理费用率 | 2.8% | 2.0% | 2.3% | 1.7% | ||
| 销售费用率 | 3.4% | 3.3% | 3.1% | 2.6% | ||
| 财务费用率 | 16.3% | 16.2% | 18.9% | 11.1% | ||
| 三费费用率 | 22.4% | 21.4% | 24.3% | 15.4% | ||
| 净负债率 | 165.3% | 174.1% | 178.6% | 147.4% | ||
| 剔除预收账款的资产负债率 | 76.5% | 75.3% | 74.8% | 73.6% | ||
| 现金短债比 | 0.9 | 1.0 | 0.9 | 1.2 | ||
| 投销比 | 0.7 | 0.6 | 0.9 | 0.7 | ||
| 经营活动产生的现金流量净额（亿元） | 116.4 | 17.2 | 55.9 | 74.0 | ||
| 货币资金（亿元） | 327.4 | 252.4 | 355.5 | 314.0 | ||
| 有息负债（亿元） | 1214.7 | 1260.6 | 1368.9 | 1259.3 | ||
| 融资成本 | 5.4% | 5.5% | 5.3% | 4.9% | ||
| 总资产（亿元） | 2914.1 | 3033.7 | 3278.4 | 3143.2 | ||
| 净资产（亿元） | 536.7 | 578.9 | 641.8 | 670.3 | ||
| 存货（亿元） | 1640.6 | 1844.0 | 1907.6 | 1705.2 |
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| 存货周转率 | 0.1732 | 0.1707 | 0.1698 | 0.3010 |
资料来源：亿翰智库、企业公告
备注：
存续比=土地总建筑面积/合约销售面积
土地储备总建筑面积：为持有待开发土地规划计容建筑面积，因此计算的存续比偏小 ROE=净利润/净资产均值，ROA=净利润/总资产均值
剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债），2020 年开始 企业计算中还剔除了其他流动负债中的待转销项税
现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债，2020 年开始还扣除了预售监管 资金，2021 年增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金
2018-2021 年有息负债使用企业公布的期末融资总额
净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，2021 年有息负债中增加了长期应付款中计 息股东借款
财务费用率=利息支出/营业收入，利息支出包括资本化利息
投销比=新增土储建面/合约销售面积
存货周转率=营业成本/存货均值
资产周转率=营业收入/总资产均值
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