滨江集团评级买入逆势稳健增长，土储优质确定性强
股票代码 ：002244
股票简称 ：滨江集团
报告名称 ：逆势稳健增长，土储优质确定性强
评级 ：买入
行业：房地产开发
证券研究报告 | 年报点评报告
2022 年 05 月 01 日
滨江集团（002244.SZ）逆势稳健增长，土储优质确定性强
营收利润稳定增长。公司2021 年实现营业收入 379.8亿元（YoY+32.8%），其中房产销售业务收入 366.7 亿元（YoY+31.7%），归母净利润 30.3 亿 元（YoY+30%），基本每股收益 0.97 元（YoY+29.3%）。整体毛利率
| 买入（维持） |
股票信息
| 行业 | 房地产开发 |
| 24.8%（YoY-2.2pct），其中房产销售业务毛利率 24%（YoY-2.4pct）。 | 前次评级 | 买入 |
| 截止 2021 年末未结算的预收房款 935.4 亿元，可覆盖结算收入 2.46 倍， | 4 月 29 日收盘价(元) | 8.24 |
| 收入增长有所保障。2022 年一季度公司收入 61.8 亿元（YoY-16.8%）， | 总市值(百万元) | 25,638.30 |
| 归母净利润 2.3 亿元（YoY-42.7%）。 | 总股本(百万股) | 3,111.44 |
| 销售逆势增长，土储六成位于杭州。公司 2021 年实现销售额 1691 亿元 | 其中自由流通股(%) | 86.33 |
| 30 日日均成交量(百万股) | 43.10 | |
| （YoY+24%），销售额位列 TOP40 房企 22 位，增速位列第 4。2021 年 | 股价走势 |
新增土储 38 宗，计容建面 469.4 万方（YoY+8.6%），总价款 710 亿元
| （YoY-9.2%），权益对价 437.9 亿元（YoY+6.7%），货值权益比 56.6%。 | 114% | 滨江集团 | 沪深300 | |
| 截止 2021 年末土储中杭州占比 60%，浙江省内非杭州占比 25%。2022 | ||||
| 91% | ||||
| 年公司加大投拓力度补充优质土储，4 月 25 日在杭州首轮集中供地中斩 | 69% | 2021-08 | 2021-12 | 2022-04 |
| 获 11 宗地块成为该轮土拍最大赢家，获取全口径金额/面积分别为 184.4 | 46% | |||
| 23% | ||||
| 亿元/127.8 万方，杭州市场坚挺，销售去化快，公司可充分享受区域红利。 | 0% | |||
| -23% | ||||
| 三道红线维持绿档，融资成本持续降低。公司截止 2021 年末有息负债 | -46% | |||
| 2021-04 | ||||
457.6 亿元（YoY+9.1%），其中银行贷款占比 73.8%，债务结构健康。
截止 2021 年末公司现金短债比 1.51 倍，净负债率 66%（-17.6pct），剔 预负债率 65.9%（YoY-3.8pct），三道红线维持绿档，综合融资成本 4.9%（-0.3pct），融资成本堪比国企龙头，且近年来稳步下行。行业信用风险
频发的背景下，公司稳健的财务表现使其更受金融机构和购房者的青睐。
投资建议：维持“买入”评级。考虑到公司预收房款充足，结算增长有所保 障；土储布局优质，销售去化情况预计较好；2021 年下半年和 2022 年在 杭 州 等 核 心 城 市 积 极 拿 地 ， 有 望 受 益 于 土 拍 毛 利 率 改 善 。 预 计
作者
分析师金晶
执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com
研究助理肖依依
执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com
2022/2023/2024 年公司营业收入 490.7/620.8/769 亿元；归母净利润为 研究助理肖畅
36.5/44/53.8 亿元；对应 EPS 分别为 1.17/1.41/1.73 元；当前股价对应 2022 年动态 PE7 倍。我们认为公司合理市值为 364.5 亿元，对应目标价 格 11.7 元/股，对应 2022 年 PE10 倍，维持“买入”评级。
风险提示：疫情影响超预期，政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，
执业证书编号：S0680121050002 邮箱：xiaochang@gszq.com
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| 1、《滨江集团（002244.SZ）：夯实内功，更显从容》2022- |
| 结算进度不及预期。 | 02-01 | |||||
| 财务指标 | 2020A | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | |
| 营业收入（百万元） | 28,597 | 37,976 | 49,073 | 62,082 | 76,896 | |
| 增长率 yoy（%） | 14.6 | 32.8 | 29.2 | 26.5 | 23.9 | |
| 归母净利润（百万元）2,328 | 3,027 | 3,645 | 4,398 | 5,382 | ||
| 增长率 yoy（%） | 42.7 | 30.1 | 20.4 | 20.7 | 22.4 | |
| EPS 最新摊薄（元/股）0.75 | 0.97 | 1.17 | 1.41 | 1.73 | ||
| 净资产收益率（%） | 12.7 | 13.2 | 13.7 | 15.2 | 16.3 | |
| P/E（倍） | 11.0 | 8.5 | 7.0 | 5.8 | 4.8 | |
| P/B（倍） | 1.4 | 1.2 | 1.1 | 0.9 | 0.8 | |
资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为 2022 年 4 月 29 日收盘价
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| 2022 年 05 月 01 日 |
财务报表和主要财务比率
| 资产负债表（百万元） | 利润表（百万元） | ||||||||||||||
| 会计年度 | 2020A | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | 会计年度 | 2020A | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | ||||
| 流动资产 | 156902 189975 214540 228796 240138 | 营业收入 | 28597 | 37976 | 49073 | 62082 | 76896 | ||||||||
| 现金 | 18522 | 21141 | 21780 | 30513 | 40705 | 营业成本 | 20863 | 28547 | 37483 | 46735 | 57637 | ||||
| 应收票据及应收账款 463 | 487 | 740 | 812 | 1111 | 营业税金及附加 | 1409 | 1008 | 1302 | 1862 | 2307 | |||||
| 其他应收款 | 15769 | 17776 | 21482 | 28183 | 30967 | 营业费用 | 426 | 713 | 922 | 1273 | 1461 | ||||
| 预付账款 | 48 | 46 | 76 | 78 | 113 | 管理费用 | 409 | 559 | 723 | 962 | 1230 | ||||
| 存货 | 116262 142401 162338 161087 159119 | 研发费用 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||||
| 其他流动资产 | 5838 | 8123 | 8123 | 8123 | 8123 | 财务费用 | 888 | 740 | 966 | 1297 | 1561 | ||||
| 非流动资产 | 15113 | 21751 | 29702 | 37680 | 45461 | 资产减值损失 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||
| 长期投资 | 5199 | 10855 | 16632 | 22444 | 28241 | 其他收益 | 4 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||||
| 固定资产 | 561 | 536 | 697 | 943 | 1233 | 公允价值变动收益 | 59 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||
| 无形资产 | 145 | 140 | 140 | 135 | 131 | 投资净收益 | 225 | 356 | 243 | 276 | 251 | ||||
| 其他非流动资产 | 9208 | 10219 | 12233 | 14157 | 15855 | 资产处置收益 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||
| 资产总计 | 172016 211726 244242 266476 285599 | 营业利润 | 4827 | 6746 | 7923 | 10232 | 12954 | ||||||||
| 流动负债 | 112310 141815 159817 165675 165404 | 营业外收入 | 18 | 3 | 8 | 6 | 7 | ||||||||
| 短期借款 | 0 | 565 | 100 | 127 | 157 | 营业外支出 | 58 | 11 | 27 | 27 | 28 | ||||
| 应付票据及应付账款 4204 | 3411 | 5960 | 7022 | 8988 | 利润总额 | 4787 | 6737 | 7904 | 10211 | 12934 | |||||
| 其他流动负债 | 108106 137840 153757 158527 156259 | 所得税 | 1239 | 1816 | 2075 | 2695 | 3411 | ||||||||
| 非流动负债 | 31661 | 32523 | 41912 | 51272 | 61724 | 净利润 | 3548 | 4921 | 5829 | 7516 | 9522 | ||||
| 长期借款 | 31015 | 31766 | 41154 | 50515 | 60966 | 少数股东损益 | 1220 | 1894 | 2185 | 3118 | 4140 | ||||
| 其他非流动负债 | 645 | 758 | 758 | 758 | 758 | 归属母公司净利润 | 2328 | 3027 | 3645 | 4398 | 5382 | ||||
| 负债合计 | 143971 174339 201729 216947 227127 | EBITDA | 5979 | 8059 | 8410 | 10945 | 13843 | ||||||||
| 少数股东权益 | 9676 | 16808 | 18992 | 22110 | 26251 | EPS（元） | 0.75 | 0.97 | 1.17 | 1.41 | 1.73 | ||||
| 股本 | 3111 | 3111 | 3111 | 3111 | 3111 | 主要财务比率 | |||||||||
| 资本公积 | 2165 | 2181 | 2181 | 2181 | 2181 | ||||||||||
| 留存收益 | 13160 | 15491 | 20154 | 26167 | 33785 | 会计年度 | 2020A | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | ||||
| 归属母公司股东权益 18369 | 20579 | 23521 | 27418 | 32221 | 成长能力 | 14.6 | 32.8 | 29.2 | 26.5 | 23.9 | |||||
| 负债和股东权益 | 172016 211726 244242 266476 285599 | 营业收入(%) | |||||||||||||
| 营业利润(%) | -10.9 | 39.7 | 17.5 | 29.1 | 26.6 | ||||||||||
| 归属于母公司净利润(%) | 42.7 | 30.1 | 20.4 | 20.7 | 22.4 | ||||||||||
获利能力
| 现金流量表（百万元） | 毛利率(%) | 27.0 | 24.8 | 23.6 | 24.7 | 25.0 | |||||
| 净利率(%) | 8.1 | 8.0 | 7.4 | 7.1 | 7.0 | ||||||
| 会计年度 | 2020A | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | ROE(%) | 12.7 | 13.2 | 13.7 | 15.2 | 16.3 |
| 经营活动现金流 | -3157 | 839 | 946 | 4302 | 3547 | ROIC(%) | 7.4 | 8.9 | 8.0 | 8.3 | 8.4 |
| 净利润 | 3548 | 4921 | 5829 | 7516 | 9522 | 偿债能力 | 82.3 | 82.6 | 81.4 | 79.5 | |
| 折旧摊销 | 197 | 348 | 226 | 368 | 580 | 资产负债率(%) | 83.7 | ||||
| 财务费用 | 888 | 740 | 966 | 1297 | 1561 | 净负债比率(%) | 74.6 | 58.1 | 71.5 | 72.6 | 72.9 |
| 投资损失 | -225 | -356 | -243 | -276 | -251 | 流动比率 | 1.4 | 1.3 | 1.3 | 1.4 | 1.5 |
| 营运资金变动 | -7369 | -5278 | -5834 | -4603 | -7865 | 速动比率 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.4 | 0.4 |
| 其他经营现金流 | -196 | 465 | 0 | 0 | 0 | 营运能力 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.3 | |
| 投资活动现金流 | -3139 | -8760 | -7935 | -8070 | -8110 | 总资产周转率 | 0.2 | ||||
| 资本支出 | 80 | 42 | 888 | 1008 | 1096 | 应收账款周转率 | 61.9 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 |
| 长期投资 | -2705 | -5331 | -5776 | -5812 | -5797 | 应付账款周转率 | 5.7 | 7.5 | 8.0 | 7.2 | 7.2 |
| 其他投资现金流 | -5763 | -14049 | -12823 | -12875 | -12810 | 每股指标（元） | 0.97 | 1.17 | 1.41 | 1.73 | |
| 筹资活动现金流 | 12809 | 10531 | 7628 | 12501 | 14755 | 每股收益(最新摊薄) | 0.75 | ||||
| 短期借款 | -601 | 565 | -465 | 27 | 30 | 每股经营现金流(最新摊薄) -1.01 | 0.27 | 0.30 | 1.38 | 1.14 | |
| 长期借款 | 9510 | 751 | 9389 | 9360 | 10452 | 每股净资产(最新摊薄) | 5.90 | 6.61 | 7.56 | 8.81 | 10.36 |
| 普通股增加 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 估值比率 | 8.5 | 7.0 | 5.8 | 4.8 | |
| 资本公积增加 | -33 | 16 | 0 | 0 | 0 | P/E | 11.0 | ||||
| 其他筹资现金流 | 3933 | 9199 | -1296 | 3115 | 4273 | P/B | 1.4 | 1.2 | 1.1 | 0.9 | 0.8 |
| 现金净增加额 | 6480 | 2605 | 639 | 8733 | 10192 | EV/EBITDA | 9.4 | 8.0 | 8.9 | 7.6 | 6.8 |
资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为 2022 年 4 月 29 日收盘价
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| 2022 年 05 月 01 日 |
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投资评级说明
| 投资建议的评级标准 | 评级 | 说明 | |
| 评级标准为报告发布日后的 6 个月内公司股价（或行业 指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市 场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针 对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的） 为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股 市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准。 | 股票评级 | 买入 | 相对同期基准指数涨幅在 15%以上 |
| 增持 | 相对同期基准指数涨幅在 5%~15%之间 | ||
| 持有 | 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 | ||
| 减持 | 相对同期基准指数跌幅在 5%以上 | ||
| 行业评级 | 增持 | 相对同期基准指数涨幅在 10%以上 | |
| 中性 | 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10% 之间 | ||
| 减持 | 相对同期基准指数跌幅在 10%以上 |
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