万科A评级买入多元业务释放协同价值，有望助力业绩增长

股票代码 ：000002
股票简称 ：万科A
报告名称 ：多元业务释放协同价值，有望助力业绩增长
评级 ：买入
行业：房地产开发

公司研究 | 动态跟踪
万科 A000002.SZ

多元业务释放协同价值，有望助力业绩增 长

核心观点

2022 年 5 月 10 日，公司微信平台公告与广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在

城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老

服务、酒店与度假等方面加强合作。

⚫多元业务能力备受重视，协同主业价值有望释放。综合本次协议签署，以及 2021 年 8 月与上海市政府签署战略合作框架协议来看，公司在城市更新、物业管理、长

租公寓、物流等业务上的多元化能力备受重视，并与政府在非住业态上日益多样的 诉求相匹配。根据公司公告，2021 年万物云/商业/长租公寓/物流地产分别同比增长 32.1%/20.6%/13.9%/68.9%，2022 年一季度商业/长租公寓/物流地产增速分别为 17.6%/12.8%/39.0%，多元业务快速发展，经营表现稳步提升。截至 3 月末，公司 城市更新项目总计容面积达 534.7 万平方米。我们认为，多元化优势将助力公司在

解决“政府所需”方面扮演重要角色，特别是核心城市土拍利润空间趋薄的背景

下，多元业务有望在加速自身拓展的同时，更好地协同开发业务获取低地价资源。

⚫业绩重回增长区间，毛利率有望企稳。公司一季度实现营收 626.7 亿元，同比增长 0.6%，归母净利润 14.3 亿元，同比增长 10.6%，业绩重回增长区间；期内公司开 发业务毛利率（不含土增税）为 17.1%，2021 年全年为 17.8%。2022 年 1-4 月公 司累计实现合同销售额 1,373.4 亿元，同比降低 40.1%，优于百强房企累计同比降 幅（-50.5%）。我们认为随着政策放松力度加大，销售市场有望复苏，叠加公司毛

利率见底、多元业务协同拿地进一步打开利润空间，公司未来盈利增长可期。

⚫资债结构安全稳健，融资成本优势明显。一季度末公司在手货币资金1,417.8 亿元，现金短债比 2.6、剔预资产负债率 68.1%、净负债率 34.6%，三道红线指标维持绿 档。公司 1-2 月分三次发行 80 亿元 3 年期中期票据，票面利率区间 2.95%-3.00%；3 月发行 19.9 亿元公司债，其中 3 年期品种的票面利率为 3.14%，5 年期品种为 3.64%，融资成本处于行业低位，将助力公司渡过行业低迷期并获得发展先机。

盈利预测与投资建议

⚫维持买入评级，维持目标价 24.74 元。我们预测公司 22-24 年 EPS 为 2.21/2.41/2.66 元，维持上次估值方式，可比公司 22 年 PE 为 8.6X，给予 30%估值溢价，对应 22 年 PE 为 11.2X，对应目标价 24.74 元。

风险提示：毛利率下滑超预期。销售市场恢复不及预期。不动产经营存在不确定性。

公司主要财务信息

资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算.

买入（维持）

赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860521070001

吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860522020001

行业波动冲击损益表，信用完好、不动产 2022-04-11

经营向好：——2021 年全年业绩点评

万物云拟分拆上市，多元业务价值将逐渐 2021-11-07

被认可

业绩负增长，毛利率下降仍是主要原因：2021-10-30

——2021 年三季报点评

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

万科A动态跟踪——多元业务释放协同价值，有望助力业绩增长

附表：财务报表预测与比率分析

资料来源：东方证券研究所

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信息披露
依据《发布证券研究报告暂行规定》以下条款：

发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时，公司持有该股票达到相关上市公司 已发行股份1%以上的，应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况，

就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，向客户披露本公司持有该股票的情况如下：截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有万科 A(000002)股票占发行量 1%以 上。

提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息。

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分析师申明
每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：

分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证 券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本 研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。

投资评级和相关定义
报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；

公司投资评级的量化标准
买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；
增持：相对强于市场基准指数收益率 5%～15%；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股 票的研究状况，未给予投资评级相关信息。

暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司 存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确 定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股 票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利 预测及目标价格等信息不再有效。

行业投资评级的量化标准：

看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业 的研究状况，未给予投资评级等相关信息。

暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研 究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级 信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。

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