招商积余评级买入盈利能力改善，轻重分离稳步推进
股票代码 ：001914
股票简称 ：招商积余
报告名称 ：盈利能力改善，轻重分离稳步推进
评级 ：买入
行业：房地产服务
| 公司点评报告●房地产行业 | 2022 年 04 月 28 日 |
盈利能力改善，轻重分离稳步推进
核心观点：
公司点评报告模板
招商积余（001914.SZ）
推荐维持评级
| | 事件：近日，公司公布 2022 年第一季报。2022 年 Q1，公司实现 | 分析师 |
| | 营业收入 25.37 亿元，同比增长 14.75%；实现归母净利润 1.45 亿 | 王秋蘅 |
| 元，同比增长 24.35%；实现基本每股收益 0.14 元/股，同比增长 | ||
| ：（8610）8092 7618 | ||
| 24.36%。 | ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn | |
| 物业管理盈利能力同比提升，“总对总”模式积极外扩。物业管 | 分析师登记编码：S0130520050006 |
理方面，截止 2022 年 3 月底，公司在管项目达到 1754 个，在管面 积 2.91 亿平方米，相比 21 年末增长 4%。2022 年 Q1,公司物管板 块实现营业收入 24.03 亿元，同比增长 17.59%，占营业收入总额的 94.72%；物管板块实现毛利率 10.49%，较去年同期提升 0.27pct，主要系非住宅基础物业部分经营效益提升所推动。报告期内公司实 现新签约合同金额 7.3 亿元，同比增长 26%，拓展了阿里 IDC 数据 中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等一批项目，
公共、园区、医院等业态取得较好成绩。公司向外拓展模式持续深 化，“总对总”聚焦 IFM 综合设施管理类业务，合资合作重点聚焦 多业态及城市空间服务，新成立济南文旅合资公司，多项合资合作
相对上证指数表现图
| | 业务洽谈中。 | 资料来源：wind 558.52%。 |
| 增值服务增速亮眼，垂直领域专业公司积极扩张。公司坚定“沃 |
土云林”商业模式，依靠基础物业优势和招商蛇口支持，积极推动 增值业务的发展。2022 年 Q1,平台增值服务实现营业收入 0.59 亿 元，同比增加 422.85%，到家汇商城一季度持续做大优势品类，发 力到家服务和到家宜居业务。平台交易额同比增长 26.4%。专业增 值服务实现营业收入 3.55 亿元，同比增加 14.91%。多家专业公司
| 市场数据 | 时间 2022. 04. 28 |
| A 股收盘价 A 股一年内最高价(元) A 股一年内最低价(元) | 18.11 20.92 12.62 |
| | 市场拓展力度加大，建筑科技中标佛山南海峰睿公馆项目智能化工 | 上证指数 | 2975.48 |
| 程，楼宇科技中标深圳供电局配电房消防设施维护施工项目，公司 | |||
| 市盈率 | 35.48 | ||
| 在布局全国消防维保领域实现突破，南光电梯市场拓展也取得佳 | |||
| 绩。 | 总股本 | 1060.35 | |
| 资管业务稳中向好，盈利能力提升。2022 年 Q1，资管业务实现 | 实际流通 A 股（百万股） | 666.86 | |
| 营业收入 1.45 亿元，同比增长 5.23%，占比 5.73%。商业运营方面， | 限售的流通 A 股（百万股） | 393.49 | |
| 公司商业运营收入 0.22 亿元，同比增长 128.89pct，毛利率较同期 | 流通 A 股市值(亿元) | 120.77 | |
| 提高 16.65pct。持有物业出租及经营方面，营业收入 1.23 亿元，同 | |||
| 比增加 1.04%，营业成本下降 7.71%，毛利率较同期提高 3.29pct， |
主要是由于一季度持续开展无人值守车道改造、清洁机器人替岗等
降本工作。随着深圳广州疫情放缓，各项业务相较去年均有所回升。
转让股权，退还项目，加速打造轻资产运营平台。轻资产运营
积极推进，助力公司提质增效。2022 年 2 月，公司股东大会通过
将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司 100%股权
转让给母公司招商蛇口的下属企业。2022 年 4 月，公司退还全资
子公司退还天津项目地块。截止 2021 年末，该地块账面存货原值
为 3.8 亿元，其中土地成本 0.58 亿元，在建工程成本 3.22 亿元，
公司已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备，不会影响年报
业绩。
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| 公司点评报告/房地产行业 |
投资建议：公司组织架构调整成效显现，整合阵痛期已过，轻重资产分离积极推进，公
司进入稳健增长的新阶段，我们认为公司运营效率的提升将在 2022 年逐步体现，推动业绩进 一步增长。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 0.66 元/股、0.83 元/股，以 4 月 28 日 的收盘价 18.11 元计算，对应的市盈率分别为 27.4 倍、21.8 倍。我们看好公司长期的表现，维
持“推荐”评级。
风险提示：项目拓展不及预期、行业竞争加剧等风险。
| 图 1：招商积余 Q1 营业收入（亿元）及同比增速 | 图 2：Q1 归属于上市公司股东净利润（亿元）及同比增速 | |||||||||||||
| 营业收入 | 同比 | 60% | 归母净利润 | 同比 | ||||||||||
| 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 | 2.00 | 150% | ||||||||||||
| 50% | 1.50 | 100% | ||||||||||||
| 40% | ||||||||||||||
| 50% | ||||||||||||||
| 30% | 1.00 | 0% | ||||||||||||
| 20% | ||||||||||||||
| 0.50 | -50% | |||||||||||||
| 10% | 0.00 | -100% | ||||||||||||
| 0% | ||||||||||||||
| -10% | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | -150% | |||||||
| -20% | (0.50) | -200% | ||||||||||||
| -30% | (1.00) | -250% | ||||||||||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |||||||||
资料来源：wind，中国银河证券研究院
图 3：招商积余 Q1 基本每股收益（元）及同比增速
资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 4：招商积余 Q1 毛利率（%）
| 0.15 | 2017 | 基本每股收益 | 2020 | 同比 | 2022 | 150% | 2500% | 毛利率(%) | ||||||
| 2018 | 2019 | 2021 | 2000% | |||||||||||
| 0.10 | 100% | |||||||||||||
| 50% | ||||||||||||||
| 0.05 | ||||||||||||||
| 0% | 1500% | |||||||||||||
| 0.00 | -50% | |||||||||||||
| (0.05) | -100% | 1000% | ||||||||||||
| (0.10) | -150% | 500% | ||||||||||||
| -200% | ||||||||||||||
| (0.15) | -250% | 0% | ||||||||||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |||||||||
资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 5：招商积余 Q1 资产负债率（%）
资料来源：wind，中国银河证券研究院
图 6：物管板块 Q1 营业收入（亿元）及同比增速
| 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 | 资产负债率(%) | 物管营业收入 | 同比 | 18% | |||||||
| 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 | |||||||||||
| 18% | |||||||||||
| 17% | |||||||||||
| 17% | |||||||||||
| 16% | |||||||||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 16% | |||||
| 2020 | 2021 | 2022 | |||||||||
| 资料来源：wind，中国银河证券研究院 | 资料来源：wind，中国银河证券研究院 | ||||||||||
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| 公司点评报告/房地产行业 |
分析师承诺及简介
本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去 不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。
分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士， 2018 年 5 月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地 产行业及上下游相关产业链的研究工作。
评级标准
行业评级体系
未来 6-12 个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）推荐：行业指数超越基准指数平均回报 20%及以上。
谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
回避：行业指数低于基准指数平均回报 10%及以上。
公司评级体系
| 推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 20%及以上。谨慎推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%－20%。中性：指未来 6-12 个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来 6-12 个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%及以上。 免责声明 |
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