招商蛇口评级买入投资聚焦“强心30城”，多渠道拓展持续推进

股票代码 ：001979
股票简称 ：招商蛇口
报告名称 ：投资聚焦“强心30城”，多渠道拓展持续推进
评级 ：买入
行业：房地产开发

证券研究报告 | 年报点评报告
2022 年 03 月 22 日

招商蛇口（001979.SZ）
投资聚焦“强心 30 城”，多渠道拓展持续推进

事 件：3 月 21 日，公司发布 2021 年年报。

营业收入同增 23.9%，归母净利同降 15.3%。 2021 年公司实现营业收 入 1606.4亿元，同比增长 23.9%；归母净利润 103.7 亿元，同比降低 15.3%；扣非归母净利润 88.6 亿元，同比降低 2.5%；归母净利率 6.5%，同比降低 3pct。公司归母净利降低而营收增长主要由于：（1）市场下行导致公司毛 利率同比降低 3.2pct 至 25.5%；（2）投资净收益占收入比重同比降低 2.4pct 至 2.3%，公司因其特殊业态模式投资收益占比一直较高，近几年逐年降低，我们认为后续保持低位概率较大。（3）计提资产减值准备和信用减值准备 43.72 亿元，导致归母净利润减少 34.6 亿元。截止报告期末，公司合同负 债及预收账款共计 1488.4 亿元，覆盖 2021 年房地产结转收入 1.02 倍，我 们认为 2022 年结算收入微增概率更大。

销售额同增 17.7%， 7 城销售规模进入当地前三。公司 2021 年累计实现 销售金额 3268.3 亿元，同比增长 17.7%，销售面积 1464.5 万平方米，同 比增长 17.8%；销售均价 22317.6 元/平方米，同比基本持平。公司销售额 增速远高于 TOP40 房企平均增速-1.9%，位居第 7，且销售额位居克而瑞 榜单第 7 位，较 20 年提升三位，首次进入十强，公司在行业下行期逆势扩

张，体现较强的韧性。同时公司城市深耕效果初显，公司在深圳、上海、苏州、南京等 7 个城市销售规模位居前三，16 个城市位居前十。

投资聚焦“强心 30城”。公司 2021 年新增土储建面 1559 万方，同降 4.1%，占销售面积 106.5%，同降 24.2pct；新增权益建面 886 万方；权益比 57%，同降 7.8pct。2021 年公司在划定的“强心 30 城”中投入权益地价占总投 资额比重达 90%，根据公司月度公告，2021 年在一二三线新增土储建面占 比为 15.22%/46.62%/38.08%，较去年+9.3pct/-13.5pcr/+5.1pct，在一线 城市和长三角三线的拿地力度加大。2021 年公司通过产城联动获取项目 9 宗、收并购 12 宗、旧改项目 14 宗，此外拟与上海市属国企筹划城市更新 基金约 800 亿元，多渠道拓展持续推进中。

持有型物业收入同增 18%，园区业务持续扩张。截至 2021 年末，公司主 要在营的商业、写字楼、长租公寓、酒店项目分别有 25、21、36、14 个，预计 25 年前开业的在建项目分别有 27、10、19、15 个，双百计划进一步 推进。年内公司实现出租收入 34.1 亿元，同比增长 18%，总体出租率 84%，较去年提升 2pct；酒店经营收入 6.1 亿元，同比增长 19.4%。园区业务方 面，报告期内公司布局 8 个产业新城项目，总合作面积达到 468 平方公里；运营以及在建的网谷、意库和智慧城 25 个，规划建面 475 万平方米；创库 项目 13 个（7 个在营），累计 4.7 万平方米。

三道红线维持绿档，融资成本持续下降至 4.48%。截止 2021 年末，公司 有息负债 1777 亿元，其中银行贷款占比 66.1%，负债结构健康。2021 年 公司综合融资成本下降 0.22pct至 4.48%，处于行业低位；净负债率 42.8%，剔除预收账款资产负债率 61.7%，现金短债比 1.25，维持绿档。

投 资 建 议 ： 我 们 预 测 公 司 2021/2022/2023 年 营 业 收 入 分 别 为 1909.4/2185.6/2490.8 亿元，归母净利润分别为 112/126.3/145.2 亿元，对应摊薄 EPS 为 1.41/ 1.59/1.83 元/股。2022 年动态 PE9.6x，维持“买

入”评级。

风险提示：毛利率下降超预期；持有物业拓展不及预期；行业政策出台速

度和执行力度不及预期；疫情反复影响超预期。

资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为 2022 年 3 月 21 日收盘价

股 票信息

股 价走势

作 者

分析师金 晶

执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com
研究助理肖依依

执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理肖畅

执业证书编号：S0680121050002 邮箱：xiaochang@gszq.com

相 关研究

1、《招商蛇口（001979.SZ）：央企龙头受益集中度提升，毛利率即将走出至暗时刻》2021-11-22

请 仔 细 阅 读 本 报 告 末 页 声 明

财 务报表和主要财务比率

获利能力

资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为 2022 年 3 月 21 日收盘价

P.2 请 仔细阅读本报告末页声明

免 责 声 明

国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使 用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致 的任何损失负任何责任。

本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本 报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在 不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。

本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何 投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资 及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内 容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。

投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行 交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。

本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发 布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节 或修改。

分 析 师 声 明

本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表 述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的 任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。

投 资 评 级 说 明

国 盛证券研究所

邮箱：gsresearch@gszq.com

P.3 请 仔细阅读本报告末页声明