评级（）房地产行业第14周周报：新房二手房同比降幅持续扩大，兰州下调首付比例至两成

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报告名称 ：房地产行业第14周周报：新房二手房同比降幅持续扩大，兰州下调首付比例至两成
评级 ：增持
行业：

新房二手房同比降幅持续扩大，兰州下调首付

比例至两成

核心观点
本周新房、二手房成交量相比于上周均有所下降。本周 36 个城市新房成交套数为 2.2 万套，环比下降 40.0%，同比下降 54.3%；13 个大中城市新房成交套数为 1.4 万套，环比下降 33.2%，同比下降 51.8%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-29.3%、 -46.9%、 66.3%，同比增速分别为-49.4%、-58.6%、-23.3%。15 个城市二手房成交套数为 0.8 万套，环比下降 29.6%，同比下降 46.2%；11 个大中城市二手房成交套数为 0.7 万套，环比下降 29.8%，同 比下降 44.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-26.8%、 -31.4%、 -28.9%，同比增速分别为-43.9%、-44.0%、-52.8%。

新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15 个城市新房库存套数为 102.6 万套，环比 上升 0.4%，去化周期为 17.5 个月，环比上升 1 个月；8 个大中城市新房库存套数 56.0 万套，环比上升 0.5%，同比上升 3.0%，去化周期为 13.0 个月，环比上升 0.9 个月；一线城市新房 库存量 26.5 万套，环比上升 1.0%，去化周期 12.0 个月，环比上升 1 个月，二线城市新房 库存量 20.5 万套，环比下降 0.3%，去化周期为 14.4 个月，环比上升 1.5 个月，三线城市新

相关研究报告 房库存套数为 9.0 万套，环比上升 0.8%，去化周期 13.3 个月，环比减少 1.3 个月。

《3 月百强房企权益销售降幅进一步扩大，弱二 线及三四线城市需求端政策频繁松动—房地产 行业 2022 年 3 月月报》20220406

《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳

整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 291 宗，环比下降 11.0%，同比下降 47.6%；成交土地规划建筑面积为 1736 万平方米，环比 下降 9.7%，同比下降 50.7%；成交土地总价为 420 亿元，环比上升 21.9%，同比下降 27.3%；成交土地楼面均价为 2419 元/平方米，环比上升 33.9%，同比上升 47.3%；百城成交土地溢 价率为 1.00%，环比下降 78.2%，同比下降 95.7%。

路径与当前房企的生存法则》20220331 投资建议

《碧桂园服务：“大物业+大社区”战略稳步推进，业绩延续高增符合预期》20220330

《新房成交环比回升同比降幅收窄，哈尔滨取消“限售”政策—房地产行业第 12 周周报》20220328

4 月以来，我们明显可以看到地产政策出台城市逐步从三四线城市扩展至弱二线省会城 市，且调整力度不断加大，从信贷放松、购房补贴、公积金贷款优惠等到“四限”的放松。本周，兰州下调首付比例至 20%。据我们统计，目前已经至少有 14 个城市陆续降低首付 比例，我们认为后续首付比例下调的城市数量仍将进一步增加。重庆银保监会提出合理确 定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款标准，以“先存后贷”、“恒定低息”的特点降低购 房信贷成本，精准满足新市民中远期购房的融资需求。我们认为强二线城市重庆新政具备 一定的信号意义，后续新市民的核定标准和购房优惠上的调整预计将有更多高能级城市跟

房地产行业

证券分析师：夏亦丰
(8621)20328348
yifeng.xia@bocichina.com
证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

证券分析师：许佳璐

(8621)20328710
jialu.xu @bocichina.com
证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

杭州的政策跟进。从板块投资角度来看，我们认为 4 月仍是较好的配臵窗口期，建议持续 关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性 较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房 企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同 时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升 生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

目录

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6

1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9

2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................ 11 2.2百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................ 13

3本周行业政策梳理 ........................................................................... 16

4 本周板块表现回顾 ........................................................................... 18

5 本周重点公司公告 ........................................................................... 20

6 投资建议 ......................................................................................... 22

7 风险提示 ......................................................................................... 23

图表目录

图表 1. 36 个城市新房成交套数为 2.2 万套，环比下降 40.0%，同比下降 54.3% ........ 6 图表 2. 36 个城市新房成交面积为 228.0 万平方米，环比下降 41.5%，同比下降 57.6% ....................................................................................................................................................... 6 图表 3. 13 个大中城市新房成交套数为 1.4 万套，环比下降 33.2%，同比下降 51.8%6 图表 4. 13 个大中城市新房成交面积为 154.9 万平方米，环比下降 35.1%，同比下降 53.5% ............................................................................................................................................. 6 图表 5. 一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为-29.3%、-46.9%、66.3% ..... 6 图表 6. 一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-36.1%、-44.4%、+57.5% ... 6 图表7. 其余20个城市本周新房成交套数为0.8万套，环比下降49.2%，同比下降58.2% ....................................................................................................................................................... 7 图表 8. 其余 20 个城市成交面积为 73.1 万平方米，环比下降 51.5%，同比下降 64.2% ....................................................................................................................................................... 7 图表 9. 15 个城市新房库存套数为 102.6 万套，环比上升 0.4%，同比上升 3.0% ........ 7 图表 10. 8 个大中城市新房库库存套数为 56.0 万套，环比上升 0.5%，同比上升 3.0% ....................................................................................................................................................... 7 图表 11. 一、二、三线城市新房库存套数环比增速分别为+1.0%、-0.3%、+0.8% ...... 7 图表 12. 其余 7 个城市新房库存套数为 46.7 万套，环比增加 0.3%，同比上升 2.9% 7 图表 13. 15 个城市、8 个大中城市、其余 7 个城市新房库存套数去化周期为 17.5、13.0、29.7 个月 ............................................................................................................................ 8 图表 14. 一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为 12.0、14.4、13.3 个月 .... 8 图表 15. 北京、上海、广州、深圳的去化周期分别为 22.4、3.3、15.0、8.5 个月...... 8 图表 16. 14 个城市新房库存面积为 10256.8 万平方米，环比上升 0.2%，同比上升 3.7% ....................................................................................................................................................... 8 图表 17. 9 个大中城市新房库存面积为 7286.1 万平方米，环比上升 0.2%，同比上升 2.9% ............................................................................................................................................... 8 图表 18. 一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为+0.8%、-0.4%、+0.7% ...... 9 图表 19. 其余 5 个城市新房库存面积为 2970.6 万平方米，环比无明显变化，同比上 升 5.7% .......................................................................................................................................... 9 图表 20. 14 个城市、9 个大中城市、其余 5 个城市新房库存面积去化周期为 16.4、14.3、25.7 个月 ............................................................................................................................ 9 图表 21. 一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 13.3、14.3、19.4 个月 .... 9 图表 22. 15 个城市二手房成交套数为 0.8 万套，环比下降 29.6%，同比下降 46.2% .. 9 图表 23. 15个城市二手房成交面积为 83.8万平方米，环比下降 25.7%，同比下降 44.1% ....................................................................................................................................................... 9 图表 24. 11 大中城市二手房成交套数为 0.7 万套，环比下降 29.8%，同比下降 44.6% ..................................................................................................................................................... 10

图表 25. 11 个大中城市二手房成交面积为 73.2 万平方米，环比下降 25.4%，同比下 降 42.5% ...................................................................................................................................... 10 图表 26. 一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-26.8%、-31.4%、-28.9% ..................................................................................................................................................... 10 图表 27. 一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-13.7%、-30.5%、-28.2% ..................................................................................................................................................... 10 图表 28. 其余 4 个城市本周二手房成交套数为 0.1 万套，环比下降 27.5%，同比下降 56.6% ........................................................................................................................................... 10 图表 29. 其余 4 个城市成交面积为 10.6 万平方米，环比下降 28.2%，同比下降 53.3% ..................................................................................................................................................... 10 图表 30. 百城成交全类型土地数量为 291 宗，环比下降 11.0%，同比下降 47.6%.... 11 图表 31. 百城成交土地规划建筑面积为 1736 万平方米，环比下降 9.7%，同比下降 50.7 % .......................................................................................................................................... 11 图表 32. 百城成交土地总价为 420 亿元，环比上升 21.0%，同比下降 27.3% ............ 11 图表 33. 百城成交土地楼面均价为 2419 元/平方米，环比上升 33.9%，同比上升 47.3% ..................................................................................................................................................... 11 图表 34. 百城成交土地溢价率为 1.00%，环比下降 78.2%，同比下降 95.7% ............. 11 图表 35. 一、二、三线城市成交土地数量环比增速分别为 200.0%、-16.7%、-12.4%12 图表 36. 一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为 50.0%、33.9%、--2.9% .. 12 图表 37. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为+83.5%、-31.6%、-4.1% ............................................................................................................................................ 12 图表 38. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为 27.7%、-9.9%、-38.2% .......................................................................................................................................... 12 图表 39. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为+926.6%、-20.7%、-40.4%12 图表 40. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为 525.5%、74.2%、-78.5%12 图表 41. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为+459.5%、+16.0%、-37.9% ..................................................................................................................................................... 13 图表 42. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为+389.6%、+93.3%、-65.3% ..................................................................................................................................................... 13 图表 43.一、二、三线城市平均土地溢价率分别为 0.00%、+2.02%、+1.45% ........... 13 图表 44. 百城成交住宅类土地数量为 53 宗，环比下降 14.5%，同比下降 62.4% ..... 13 图表 45. 百城成交住宅土地规划建筑面积 347 万平方米，环比下降 5.3%，同比下降 70.6% ........................................................................................................................................... 13 图表 46. 百城成交住宅土地总价为 228 亿元，环比下降 5.4%，同比下降 45.6% ..... 14 图表 47. 百城成交住宅土地楼面均价为 6581 元/平方米，环比下降 0.1%，同比下上 升 85.3% ...................................................................................................................................... 14 图表 48. 百城成交土住宅类地溢价率为 1.50 %，环比下降 70.8%，同比下降 94.6%14 图表 49. 二、三线住宅成交土地数量环比增速分别为-34.5%、-9.1% .......................... 14 图表 50 二、三线住宅成交土地数量同比增速分别为 216.7%、-57.1% ....................... 14

图表 51. 二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速为-3.5%、-17.1% ................. 15 图表 52.二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为 76.6%、-81.1% ........ 15 图表 53. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为-19.0%、-34.8% ........................ 15 图表 54 二、三线城市成交土地总价同比增速分别为 169.1%、-85.1% ....................... 15 图表 55. 二、三线城市成交土地楼面均价环比增速为-16.1 %、-21.4% ....................... 15 图表 56.二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为 52.3%、-21.1% ................ 15 图表 57. 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 1.89%、1.81% ................. 15 图表 58. 2022 年第 14 周大事件 ............................................................................................. 17 图表 59. 房地产行业绝对收益为+1.6%，较上周下跌 9.2 个百分点 .............................. 18 图表 60. 房地产行业相对收益为+2.7%，较上周下跌 5.7 个百分点 .............................. 18 图表 61. 房地产板块 PE 为 11.29X，较上周上涨 0.21 ....................................................... 19 图表 62. A 股涨跌幅靠前的三家公司依次为蓝光发展、光大嘉宝、金融街 ............. 19 图表 63. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为龙光集团、中国金茂、旭辉控股集团19 图表 64. 2022 年第 14 周（4 月 2 日-4 月 8 日）重点公司公告汇总 .............................. 21 图表 65. 报告中提及上市公司估值表 ................................................................................. 22

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第 14 周：4 月 2 日-4 月 8 日）相比于上周，新房成交量有所下降，二手房成交量有所下降，新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所上升。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周 36 个城市新房成交套数为 2.2 万套，环比下降 40.0%，同比下降 54.3%；成交面积为 228.0 万平方 米，环比下降 41.5%，同比下降 57.6%。其中 13 个大中城市新房成交套数为 1.4 万套，环比下降 33.2%，同比下降 51.8%；成交面积为 154.9 万平方米，环比下降 35.1%，同比下降 53.5%；一、二、三线城市 新房成交套数分别为 0.2、0.9、0.3 万套，环比增速分别为-29.3%、-46.9%、66.3%，同比增速分别为-49.4%、-58.6%、-23.3%。一、二、三线城市新房成交面积分别为 22.7、102.6、29.6 万平方米，环比增速分别 为-36.1%、-44.4%、+57.5%，同比增速分别为-48.6%、-57.8%、-35.3%。其余 20 个城市本周新房成交套 数为 0.8 万套，环比下降 49.2%，同比下降 58.2%；成交面积为 73.1 万平方米，环比下降 51.5%，同比 下降 64.2%。

图表 1. 36 个城市新房成交套数为 2.2 万套，环比下降 40.0%，同比下降 54.3%

图表 7. 其余 20 个城市本周新房成交套数为 0.8 万套，环 比下降 49.2%，同比下降 58.2%

图表 8. 其余 20 个城市成交面积为 73.1 万平方米，环比下 降 51.5%，同比下降 64.2%

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

15 个城市新房库存套数为 102.6 万套，环比上升 0.4%，同比上升 3.0%，其中 8 个大中城市新房库存 套数为 56.0 万套，环比上升 0.5%，同比上升 3.0%，一、二、三线城市新房库存套数分别为 26.5、20.5、9.0 万套，一、二、三线城市环比增速分别为+1.0%、-0.3%、+0.8%，同比增速分别为+10.9%、-8.9%、+12.8 %。其余 7 个城市新房库存套数为 46.7 万套，环比增加 0.3%，同比上升 2.9%。在新房库存套数 去化周期方面，15 个城市新房库存套数去化周期为 17.5 个月，环比上升 6.2%，同比上升 75.4%。其 中 8 个大中城市新房库存套数去化周期为 13.0 个月，环比上升 7.6%，同比上升 73.3%，一、二、三线 城市新房库存套数去化周期分别 12.0、14.4、13.3 个月，环比增速分别为+9.8%、+12.2%、--9.2%，同 比增速分别为+82.6%、+65.1%、+72.3%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化 周期分别为 22.3、4.1、21.0、8.0 个月，环比增速分别为+4.5%、+13.7%、+11.3%、-4.9%，同比增速分 别为+59.7%、+26.0%、+202.6%、+87.9%。其余 7 个城市新房库存套数去化周期为 29.7 个月，环比上升 2.6%，同比上升 81.2%。

图表 9. 15 个城市新房库存套数为 102.6 万套，环比上升 0.4%，同比上升 3.0%

图表 10. 8 个大中城市新房库库存套数为 56.0 万套，环比 上升 0.5%，同比上升 3.0%

图表 11. 一、二、三线城市新房库存套数环比增速分别为 +1.0%、-0.3%、+0.8%

图表 12. 其余 7 个城市新房库存套数为 46.7 万套，环比增 加 0.3%，同比上升 2.9%

图表 13. 15 个城市、8 个大中城市、其余 7 个城市新房库 存套数去化周期为 17.5、13.0、29.7 个月

图表 14. 一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为 12.0、14.4、13.3 个月

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 15. 北京、上海、广州、深圳的去化周期分别为 22.4、3.3、15.0、8.5 个月

资料来源：万得，中银证券

14 个城市新房库存面积为 10256.8 万平方米，环比上升 0.2%，同比上升 3.7%。其中，9 个大中城市新 房库存面积为 7286.1 万平方米，环比上升 0.2%，同比上升 2.9%，一、二、三线城市新房库存面积分 别为 3034.9、3271.2、980.1 万平米，一、二、三线城市环比增速分别为+0.8%、-0.4%、+0.7%，同比增 速分别为+6.0%、-2.0%、+11.9%。其余 5 个城市新房库存面积为 2970.6 万平方米，环比无明显变化，同比上升 5.7%。在新房库存面积去化周期方面，14 个城市新房库存面积去化周期为 16.4 个月，环比 上升 7.8%，同比上升 78.2%。其中 9 个大中城市新房库存面积去化周期为 14.3 个月，环比上升 8.9%，同比上升 67.5%，其中一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 13.3、14.3、19.4 个月，环比 增速分别为+9.7%、+12.2%、-9.7%，同比增速分别为+73.8%、+57.0%、+88.6%。其他 5 个城市新房库存 面积去化周期为 25.7 个月，环比上升 2.9%，同比上升 124.0%。

图表 16. 14 个城市新房库存面积为 10256.8 万平方米，环比上升 0.2%，同比上升 3.7%

图表 17. 9 个大中城市新房库存面积为 7286.1 万平方米，环比上升 0.2%，同比上升 2.9%

图表 18. 一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为 +0.8%、-0.4%、+0.7%

图表 19. 其余 5 个城市新房库存面积为 2970.6 万平方米，环比无明显变化，同比上升 5.7%

图表 20. 14 个城市、9 个大中城市、其余 5 个城市新房库 存面积去化周期为 16.4、14.3、25.7 个月

图表 21. 一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 13.3、14.3、19.4 个月

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周 15 个城市二手房成交套数为 0.8 万套，环比下降 29.6%，同比下降 46.2%；成交面积为 83.8 万平 方米，环比下降 25.7%，同比下降 44.1%。其中 11 个大中城市二手房成交套数为 0.7 万套，环比下降 29.8%，同比下降 44.6%；成交面积为 73.2 万平方米，环比下降 25.4%，同比下降 42.5%；一、二、三 线城市二手房成交套数分别为 0.2、0.5、0.05 万套，环比增速分别为-26.8%、-31.4%、-28.9%，同比增 速分别为-43.9%、-44.0%、-52.8%，一、二、三线城市成交面积分别为 25.3、43.3、4.6 万平方米，环比 增速分别为-13.7%、-30.5%、-28.2%，同比增速分别为-34.4%、-45.4%、-51.0%。其余 4 个城市本周二手 房成交套数为 0.1 万套，环比下降 27.5%，同比下降 56.6%；成交面积为 10.6 万平方米，环比下降 28.2%，同比下降 53.3%。

图表 22. 15 个城市二手房成交套数为 0.8 万套，环比下降 29.6%，同比下降 46.2%

图表 23. 15 个城市二手房成交面积为 83.8 万平方米，环 比下降 25.7%，同比下降 44.1%

图表 24. 11 大中城市二手房成交套数为 0.7 万套，环比下 降 29.8%，同比下降 44.6%

图表 25. 11 个大中城市二手房成交面积为 73.2 万平方米，环比下降 25.4%，同比下降 42.5%

2 百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取 2022 年第 13 周（3 月 28 日-4 月 3 日）的数据。整体土地市场较上周相比量 跌价升，土地溢价率有所下降。从城市能级来看，与上周相比，一线城市量跌价升，二线城市量跌 价升、三线城市量价齐跌。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城成交全类型土地数量为 291 宗，环比下降 11.0%，同比下降 47.6%；成交土地规划建筑面积为 1736 万平方米，环比下降 9.7%，同比下降 50.7 %；成交土地总价为 420 亿元，环比上升 21.0%，同比下降 27.3%；成交土地楼面均价为 2419 元/平方米，环比上升 33.9%，同比上升 47.3%；百城成交土地溢价 率为 1.00%，环比下降 78.2%，同比下降 95.7%。

图表 30. 百城成交全类型土地数量为 291 宗，环比下降 11.0%，同比下降 47.6%

图表 31. 百城成交土地规划建筑面积为 1736 万平方米，环 比下降 9.7%，同比下降 50.7 %

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地数量分别为 12、75、204 宗，一、二、三线城市环比增 速分别为 200.0%、-16.7%、-12.4%，一、二、三线城市同比增速分别为 50.0%、33.9%、--2.9%；一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别 134.2 、425.7、1176.4 万平方米，环比增速分别为+83.5%、-31.6%、-4.1%，同比增速分别为 27.7%、-9.9%、-38.2%；一、二、三线城市成交土地总价分别为 186.2、152.0、81.9 亿元，环比增速分别为+926.6%、-20.7%、-40.4%，同比增速分别为 525.5%、74.2%、-78.5%；一、二、三线城市平均楼面价分别为 13870、3571、696 元/平方米，环比增速分别为+459.5%、+16.0%、-37.9%，同比增速分别为+389.6%、+93.3%、-65.3%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为 0.00%、+2.02%、+1.45%，二、三线城市环比增速分别为-63.7%、-62.8%，同比增速分别为-78.5%、-94.7%。

图表 35. 一、二、三线城市成交土地数量环比增速分别为 200.0%、-16.7%、-12.4%

图表 36. 一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为 50.0%、33.9%、--2.9%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 37. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比 增速分别为+83.5%、-31.6%、-4.1%

图表 38. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增 速分别为 27.7%、-9.9%、-38.2%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 39. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别 为+926.6%、-20.7%、-40.4%

图表 40. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为 525.5%、74.2%、-78.5%

图表 41. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速 分别为+459.5%、+16.0%、-37.9%

图表 42. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分 别为+389.6%、+93.3%、-65.3%

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图表 43.一、二、三线城市平均土地溢价率分别为 0.00%、+2.02%、+1.45%

资料来源：万得，中银证券

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅类土地数量为 53 宗，环比下降 14.5%，同比下降 62.4%；成交住宅土地规划建筑面积为 347 万平方米，环比下降 5.3%，同比下降 70.6%；成交住宅土地总价为 228 亿元，环比下降 5.4%，同 比下降 45.6%；成交住宅土地楼面均价为 6581 元/平方米，环比下降 0.1%，同比下上升 85.3%；百城 成交土住宅类地溢价率为 1.50 %，环比下降 70.8%，同比下降 94.6%。

图表 44. 百城成交住宅类土地数量为 53 宗，环比下降 14.5%，同比下降 62.4%

图表 45. 百城成交住宅土地规划建筑面积 347 万平方米，环比下降 5.3%，同比下降 70.6%

图表 46. 百城成交住宅土地总价为 228 亿元，环比下降 5.4%，同比下降 45.6%

图表 47. 百城成交住宅土地楼面均价为 6581 元/平方米，环比下降 0.1%，同比下上升 85.3%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 48. 百城成交土住宅类地溢价率为 1.50 %，环比下降 70.8%，同比下降 94.6%

资料来源：万得，中银证券

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地数量分别为 4、19、30 宗，二、三线城市环比增速分别为-34.5%、-9.1%，同比增速分别为 216.7%、-57.1%；一、二、三线城市住宅类成交土地规划建筑面积分别为 20.8、158.6、167.8 万平方米，二、三线城市环比增速 为-3.5%、-17.1%，同比增速分别为 76.6%、-81.1%；一、二、三线城市住宅类成交总价分别为 44.2、137.3、47.0 亿元，二、三线城市环比增速分别为-19.0%、-34.8%，同比增速为 169.1%、-85.1%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价为 21261、8661、2798 元/平方米，二、三线城市环比增速分别为-16.1 %、-21.4%，同比增速分别为 52.3%、-21.1%；二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 1.89%、1.81%，二、三线城市环比增速为-69.9%、-29.8%，同比增速分别为-87.2%、-93.2%。

图表 49. 二、三线住宅成交土地数量环比增速分别为-34.5%、-9.1%

图表 50 二、三线住宅成交土地数量同比增速分别为 216.7%、-57.1%

图表 51. 二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速为-3.5%、-17.1%

图表 52.二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别 为 76.6%、-81.1%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 53. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为-19.0%、-34.8%

图表 54 二、三线城市成交土地总价同比增速分别为 169.1%、-85.1%

图表 55. 二、三线城市成交土地楼面均价环比增速为-16.1 %、-21.4%

图表 56.二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为 52.3%、-21.1%

图表 57. 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 1.89%、1.81%

资料来源：万得，中银证券

3本周行业政策梳理

中央层面，4 月 6 日，国务院：部署适时运用货币政策工具，优化保障性住房金融服务。4 月 7 日，发改委：目标到 2025 年，北部湾城市群进一步发展壮大，南宁与周边城市同城化水平显著提升，海 口、湛江城市功能和辐射带动作用明显增强，大中小城市发展更加协调。

地方层面，秦皇岛：认定限购令已不适应当前秦皇岛市房地产市场发展形势，并将其废止。香港：1）港府预算今年度将有 305 伙公仆宿舍出租，同比增 19%。2）住宅楼价于去年第四季录得 3.6%的按年 升幅，高于之前一年同期的 0.2%。深圳：光明区发布城市更新规划，以“留改拆”筹划公住房分配。南京：2022 年计划供应住宅用地 869 公顷，租赁住宅用地 66 公顷。武汉：2022 年计划供地 7.1 万亩，其中住宅用地 1.5 万亩。三亚：计划供应国有建设用地共 109 宗、379.31 公顷。其中，拟以划拨方式 供应 38 宗、89.15 公顷，占土地供应总面积的 23.50%；拟以“招拍挂”及协议方式出让 71 宗、290.16 公顷，占土地供应总面积的 76.50%。衢州：非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的 企业，均视为本市户籍家庭，执行相关购房政策；尚未网签的 144 平方米及以上新房不限售；商品 住宅预售每期建筑面积不少于 2 万平方米（其中纯排屋预售不少于 1 万平方米）。东莞：1）2022 年 计划供应 39 宗宅地，总涉面积达 190.90 公顷。2）核定购房资格时，在疫情防控期间未缴社保视为“连续缴纳”。绵阳：发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿）》，夫妻双 方正常缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款最高额度由现行 60 万元调整至 70 万元。对 符合政策生育二孩、三孩的家庭，自通知执行之日起，在绵阳城区（含安州区）购买新建商品住房 的，按建筑面积给予每平方米 200 元的财政补贴，单户财政补贴最高不超过 2 万元。天津：2022 年 计划供应国有建设用地 4710 公顷，基础设施用地供应量占 58%，住宅用地占 16%。成都：拟调整租 住商品住房提取额度，每月提取金额不超过 1800 元。兰州：1）印发《兰州市落实强省会战略进一 步优化营商环境若干措施（第 1 号）》，从审批端、预售资金、保证金、支付期限与需求端等多方 面全面放松。2）印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第 1 号）》（下简称《措施》），其中提出“个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于 20%，二套住房最低首付款比例不低于 30%。”不仅降低个人购房门槛，《措施》中还明确提出提高公积 金贷款额度等举措。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买 住房的，金融机构执行首套房贷款政策。同时，提出要减轻个人住房消费负担。加大个人住房按揭 贷款发放力度，引导金融机构按照监管规定实施贷款利率优惠政策。南通：2022 年市区全域拟供应 约 670 公顷宅地。甘肃：将住房公积金个人住房贷款最高额度由已婚缴存职工 60 万元调整为 70 万元；单身缴存职工 50 万元调整为 60 万元。台州：同一对夫妻在 2021 年 5 月 31 日（含）后生育第 3 个子 女的职工家庭（以出生证载明时间为准），在本市购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，最高可贷款额度上浮 20%。丽水：首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的双缴存职工最高限 额调整为 70 万元，单缴存职工最高限额调整为 35 万元。另外，职工首次申请住房公积金购买自住 住房的最低首付款比例降为 20%。昆明：加快实施城市更新改造攻坚行动，降低土地开发成本，吸 引更多社会资本参与城市更新改造，高标准启动一批“城中村”改造项目，力争年内烂尾楼存量项 目全面化解。桂林：2022 年计划供应商品住房用地约 152.64 公顷，同比下降 19.28%。重庆：印发《金 融支持新市民安居乐业实施细则》，再次放松三无人员购房贷款。并要求商业银行应切实贯彻差别 化住房信贷政策，合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准。此外，相关银行应大力 发展住房储蓄业务，以“先存后贷”、“恒定低息”的特点降低购房信贷成本，精准满足新市民中 远期购房的融资需求。

图表 58. 2022 年第 14 周大事件

4 本周板块表现回顾

本周（4 月 2 日-4 月 8 日），在大盘表现方面，上证指数收于 3251.85 点，较上周下跌 30.87 点，跌幅 0.9%；创业板指收于 2569.91 点，较上周下跌 97.06 点，跌幅 3.6%；沪深 300 指收于 4230.77 点，较上 周下跌 45.39 点，跌幅 1.1%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为建筑装饰、钢铁和建筑材料，综合涨 跌幅分别为+6.1%、+4.0%、+3.9%；涨跌幅靠后的行业依次为农林牧渔、电子、电气设备，涨跌幅分 别为-4.7%、-4.7%、-4.7%。

板块收益有所上涨，板块估值仍处于历史相对低位。房地产行业绝对收益为+1.6%，较上周下跌 9.2 个百分点；相对沪深 300 收益为+2.7%，较上周下跌 5.7 个百分点。房地产板块 PE 为 11.29X，较上周 上涨 0.21，仍然处在历史相对低位。

图表 59. 房地产行业绝对收益为+1.6%，较上周下跌 9.2 个百分点

(%)

资料来源：万得，中银证券

图表 60. 房地产行业相对收益为+2.7%，较上周下跌 5.7 个百分点

(%)

资料来源：万得，中银证券

图表 61. 房地产板块 PE 为 11.29X，较上周上涨 0.21

资料来源：公司公告，中银证券

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周 A 股涨跌幅靠前的五家公司依次为蓝光发展、光大嘉宝、金融街、滨江集团、招商蛇口，涨跌幅分别为+26.0%、+13.3%、+7.5%、+6.6%、+5.1%，涨跌幅靠后的 三家公司依次为世联行、泰禾集团、阳光城，涨跌幅分别为-9.8%、-4.8%、-4.4%。港股涨跌幅靠前的 五家公司依次为龙光集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外发展、碧桂园，涨跌幅分别为+24.3%、+21.5%、+17.6%、+15.6%、+13.1%，涨跌幅靠后的三家公司依次为融创中国、中国恒大、龙湖集团，涨跌幅分别为+0.0%、+0.0%、+5.4%。

5 本周重点公司公告

其他重大交易公告方面，融创中国、世茂集团、佳兆业集团、荣万家和奥园健康将于 2022 年 4 月 1 日上午 9 时起暂停买卖。佳兆业集团：与长城资管、招商蛇口签署《战略合作协议》，各方拟建立 战略合作关系，以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源 为基础，成立合资公司，将成熟项目臵入三方合作平台。三方共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活存量项目。针对增量项目，三方联合获取开发。中国奥园：已正式拉开战 投重组序幕，已有山东某知名国企入场尽调，预计不日将公告其阶段性进展。

融资公告方面，深振业 A 成功发行 2022 年度第一期中期票据，实际发行规模 3.25 亿元，票面利率 4.0%，期限 3.0 年。南京高科成功发行 2022 年第三期超短期融资券，实际发行规模 5.0 亿元，票面利率 2.5%，期限 210 天。

销售经营数据公告方面，世茂股份 1-3 月房地产无新开工面积；竣工面积约 24.6 万平方米，同比增加 73%；销售签约面积约 15.4 万平方米，同比下降 47%；销售签约金额约 23 亿元，同比下降 59%。

年度报告数据公告方面，冠城大通 2021 年营业收入 94.6 亿元，同比增长 6.4%；归母净利润-9.8 亿元，同比减少 412.6%。三湘印象 2021 年营业收入 30.1 亿元，同比减少 38.51%；归母净利润 1.1 亿元，同 比减少 62.1%。远洋集团 2021 年营业收入 642.5 亿元，同比增长 13.7%；归母净利润 27.3 亿元，同比 减少 4.8%。天地源 2021 年营业收入 69.4 亿元，同比增长 30.9%；归母净利润 3.8 亿元，同比增长 14.6%。中国武夷 2021 年营业收入 86.7 亿元，同比增长 48.9%；归母净利润 5361.4 万元，同比减少 81.3%。华 发股份 2021 年营业收入 512.4 亿元，同比增长 0.5%；归母净利润 31.9 亿元，同比增长 10.1%。

高管变动方面，华夏幸福吴向东先生因个人原因辞去公司第七届董事会联席董事长、董事、战略委 员会委员和首席执行官（CEO）暨总裁职务；俞建先生因个人原因辞去公司联席总裁职务。华侨城 A 董事长段先念已达法定退休年龄，即日起不再担任公司董事长、执行委员会主任委员、战略委员会 主任委员等职务。深振业 A 谭伟先生因个人原因，申请辞去公司副总裁职务。谭伟先生辞职后，不 再担任公司及其控股子公司任何职务。

股权变动方面，阳关股份控股股东上海永磐实业有限公司减持公司 2,126.4 万股股份，占公司总股本 的 2.8%，减持完成后，上海永磐实业有限公司累计持有股份 3,749.2 万股，占公司总股本的 5.0%。新 湖中宝控股股东浙江新湖集团股份有限公司质押 1.7 亿股股份，占公司总股本的 2.0%，质押后，A 累 计质押股份 18.3 亿股，占公司总股本的 21.3%。招商蛇口股东招为投资减持公司 887.5 万股股份，占 公司总股本的 0.1%，减持完成后，招为投资累计持有股份 1203.8 万股，占公司总股本的 0.2%。滨江 集团控股股东滨江控股解除质押 1.4 亿股股份，占公司总股本的 4.4%，解除质押后，滨江控股累计 质押股份 4.3 亿股，占公司总股本的 13.8%。中交地产股东湖南华夏投资集团有限公司减持公司 824.0 万股股份，占公司总股本的 1.2%，减持完成后，湖南华夏投资集团有限公司累计持有股份 3036.6 万 股，占公司总股本的 4.4%。融创中国将其持有的广州创行房地产开发有限公司 50%股权，转让给广 州本地国企广电地产，目前广州创行正开发新新公路西住宅小区项目，该项目所在地块在 2021 年 4 月被融创以 21.62 亿元竞得。

图表 64. 2022 年第 14 周（4 月 2 日-4 月 8 日）重点公司公告汇总