评级（增持）房地产行业周观点：不动产私募基金试点，行业销售持续回升

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报告名称 ：房地产行业周观点：不动产私募基金试点，行业销售持续回升
评级 ：增持
行业：

为 3.65%，上月为 3.65%;5 年期以上 LPR 报 4.3%，上月为
4.3%，1 年期和 5 年期均维持不变；（2）证监会启动不动产私 募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。不动产私募投

138.31 万平方米，三线城市成交 64.17 万平方米。14 大中城市
二手房成交面积四周滚动同比上涨 67.33%，其中一线上涨
39.98%，二线上涨 72.24%，三线上涨 144.17%；年初至今累计成
交面积同比上涨 31.60%，其中一线下滑 7.19%，二线上涨
30.67%，三线上涨 132.08%。百城住宅类土地供应建面为 286.8 分析师: 潘云娇 万平方米，四周滚动同比下降 75.9%，年初至今累计同比下降 执业证书编号：S0270522020001 34.92%，其中二线城市下降 17.60%，三线城市下降 40.49%。上 电话：02032255210

周，杭州、苏州完成 2023 年第一批地块出让，其中，杭州出让 邮箱：panyj@wlzq.com.cn

宅地 13 宗，总成交额 182.2 亿元，苏州出让宅地 11 宗，总成交 额 140 亿元，广州挂牌 2023 年首批次地块，共 8 宗供地，总建 筑面积 156.6 万方。

⚫重点公司动态：房企定增持续推进中，华发股份、大名城等发布股票 发行预案修订稿，中交地产发布定增预案等。

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⚫风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价 超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。

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正文目录

1 市场回顾 ............................................................................................................................ 4 1.1 上周房地产板块上涨 0.94%，表现优大于市 ...................................................... 4 1.2 上周地产各细分板块均上涨 ................................................................................. 4 2 行业重点新闻信息 ............................................................................................................ 6 3 销售与土地市场情况 ........................................................................................................ 8 3.1 上周商品房销售维持上涨趋势 ............................................................................. 8 3.2 上周二手房销售持续升温 ..................................................................................... 9 3.3 上周土地市场表现仍然较弱 ............................................................................... 11 3.4 集中供地情况 ....................................................................................................... 12 3.4.1 今年以来集中供地整体情况概览 ............................................................ 12
3.4.2 上周集中供地完成情况 ............................................................................ 13
4 行业融资情况跟踪 .......................................................................................................... 14 5 重点公司公告跟踪 .......................................................................................................... 15 6 投资建议与风险提示 ...................................................................................................... 17

图表 1：上周申万一级行业市场表现情况（%） ............................................................ 4 图表 2：近期房地产板块相对表现较弱 ........................................................................... 4 图表 3：上周 A 股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） ............................................... 5 图表 4： A 股申万地产行业上周涨幅前十个股 ................................................................ 5 图表 5： A 股申万地产行业上周跌幅前十个股 ................................................................ 5 图表 6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股 ............................................................... 5 图表 7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 ............................................................... 5 图表 8：行业重点新闻一览 ............................................................................................... 6 图表 9： 行业重点政策一览 .............................................................................................. 7 图表 10： 30 大中城市商品房销售同比增速 .................................................................... 8 图表 11：一线城市四周滚动同比增速 ............................................................................. 8 图表 12：二线城市四周滚动同比增速 ............................................................................. 8 图表 13：三线城市四周滚动同比增速 ............................................................................. 8 图表 14： 30 大中城市商品房成交量对比（万平方米） ................................................ 9 图表 15：一线城市商品房成交量对比（万平方米） ..................................................... 9 图表 16：二线城市商品房成交量对比（万平方米） ..................................................... 9 图表 17：三线城市商品房成交量对比（万平方米） ..................................................... 9 图表 18： 14 大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速 .......................................... 10 图表 19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速 ............................................... 10 图表 20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速 ............................................... 10 图表 21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速 ............................................... 10 图表 22： 14 大中城市二手房成交量对比（万平方米） .............................................. 10 图表 23：一线城市二手房成交量对比（万平方米） ................................................... 10 图表 24：二线城市二手房成交量对比（万平方米） ................................................... 10

图表 25：三线城市二手房成交量对比（万平方米） ................................................... 10 图表 26：百城住宅类土地供应建面同环比增速 ........................................................... 11 图表 27：百城住宅类土地成交建面同环比增速 ........................................................... 11 图表 28：百城住宅类土地成交总价同比增速 ............................................................... 11

图表 29：百城住宅类土地成交溢价率 ........................................................................... 11 图表 30： 2023 年已完成集中出让地块情况 .................................................................. 12 图表 31： 2023 年已公告集中出让城市 .......................................................................... 12 图表 32：土地供应与成交建面情况（杭州） ............................................................... 13 图表 33：起始价与成交金额情况（杭州） ................................................................... 13 图表 34：土地供应与成交建面情况（苏州） ............................................................... 13 图表 35：起始价与成交金额情况（苏州） ................................................................... 13 图表 36：流拍率（包含撤牌）及溢价率变化（杭州） ............................................... 14 图表 37：流拍率（包含撤牌）及溢价率变化（苏州） ............................................... 14 图表 38：境内债券发行金额（亿元） ........................................................................... 14 图表 39：境外债发行情况 ............................................................................................... 14 图表 40：重点公司公告跟踪 ........................................................................................... 15

1 市场回顾

1.1 上周房地产板块上涨 0.94%，表现优大于市

上周（2023/02/20-2023/02/26），申万一级行业房地产指数上涨0.94%，沪深300指

数上涨0.66%，板块表现优于大市。

图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

2023年以来，房地产行业上涨1.01%，沪深300指数上涨4.89%，板块表现略弱于大市。

业A周度涨幅9.70%，光大嘉宝周度涨幅9.06%，城建发展周度涨幅7.79%。跌幅排名 前3位的房地产个股为：万通发展、空港股份、蓝光发展。港股市场地产板块涨幅排 名前3的房地产个股为：绿景中国地产、中梁控股、祥生控股集团，其中，绿景中国 地产周度涨幅27.64%，中梁控股周度涨幅15.87%，祥生控股集团周度涨幅10.14。跌 幅排名前3位的房地产个股为：建业新生活、力高集团、希慎兴业。

图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

2 行业重点新闻信息
图表8：行业重点新闻一览

资料来源：公开资料整理，万联证券研究所

图表9：行业重点政策一览

资料来源：公开资料整理，万联证券研究所

3 销售与土地市场情况
3.1 上周商品房销售维持上涨趋势

2月12日-2月19日，30大中城市商品房成交量持续上涨，当周成交264.11万平方米，环比增长4.51%，其中，一线城市成交61.63万平方米，二线城市成交138.31万平方 米，三线城市成交64.17万平方米。30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑12.29%，其中一线下跌23.46%，二线下滑11.18%，三线上涨0.42%；年初至今商品房销售累计 下滑17.15%，其中一线下滑19.13%，二线下滑19.12%，三线下滑8.36%。

图表10：30大中城市商品房销售同比增速

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表11：一线城市四周滚动同比增速

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

3.2 上周二手房销售持续升温

2月12日-2月19日，14大中城市 二手房成交面积四周滚动同比上涨67.33%，其中一线 上涨39.98%，二线上涨72.24%，三线上涨144.17%；年初至今累计成交面积同比上涨 31.60%，其中一线下滑7.19%，二线上涨30.67%，三线上涨132.08%。

图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

3.3 上周土地市场表现仍然较弱

上周（2月12日-2月19日）百城住宅类土地供应建面为286.8万平方米，四周滚动同 比下降75.9%，年初至今累计同比下降34.92%，其中二线城市下降17.60%，三线城市 下降40.49%。

百城住宅类土地成交建面为393.3万平方米，四周滚动同比下降9.0%，年初至今累计 同比上涨13.19%。其中一线城市本周完成土地成交建面53.2万平方米，为2023年来 一线城市首次完成土地成交的周次，年初至今累计同比下降69.14%，二线下降1.48%，三线上涨23.53%。

百城住宅类土地溢价率为6.3%，环比上涨1.1个百分点，其中一线、二线、三线溢价 率分别为0.0%、5.5%、7.1%。

资料来源：wind，万联证券研究所

资料来源：wind，万联证券研究所

资料来源：wind，万联证券研究所

3.4 集中供地情况

资料来源：wind，万联证券研究所

3.4.1 今年以来集中供地整体情况概览

上周，杭州，苏州完成2023年首批集中供地的首日公开拍卖，广州挂牌2023年首批 次地块共8宗。

杭州2023年首批13宗涉宅地全部成交，总成交建筑面积93.5万方，总成交金额182.2 亿元，平均溢价率9.2%。其中，8宗地块封顶摇号，占比达到62%。

苏州2023R1批次供地全部完成拍卖，11宗地块全部成交，总成交建面70万方，总成 交金额140亿，平均溢价率7.5%。其中，3宗封顶摇号，占比达到27%。

集中供地公告方面，广州挂牌2023年首批次地块，共8宗挂牌，总建筑面积156.6万 方，总起价为269.6亿元，将在3月23日至4月20日内分5个时间段出让。

图表30：2023年已完成集中出让地块情况

资料来源：好地网，中指研究院，克而瑞，万联证券研究所

图表31：2023年已公告集中出让城市

资料来源：好地网，万联证券研究所，中指研究院

3.4.2 上周集中供地完成情况

2月21日，杭州2023年首批13宗涉宅地全部成交，总成交建筑面积93.5万方，总成 交金额182.2亿元，平均溢价率9.2%。其中，8宗地块封顶摇号，占比达到62%。此 批次土拍结构，显示出从一九有向二八行情转化的迹象。具体情况为：第一，红盘 区域地块争抢人数增多，即热者更热，利润甚至可以低至2.5%。第二，非典型限价 红利区域，出现转暖迹象，即热度外溢。比如临平新城核心区，尽管设置了高品质 要求的条件，仍然双双封顶；再如钱塘区江海之城地块，起价降了5%的，除了吸引 滨江、兴耀深耕企业，更有外地企业出手，本次滨江溢价摘牌。第三，一些很久未 拿地的民营房企开始参与，如天阳、大华、英冠，更有北京稳石等新企业加入战局。

所以，整体上看，参与的房企增加，深耕房企的投资在扩面，整体的热度从核心的 限价红利板块在外延，“一九”正转向“二八”，但是仍然呈现的结构性行情。（好地 网）

2月23日，苏州2023年一批次地块进行第二天出让，高新区、吴江区5宗地顺利成交，吸金56.1亿。至此，苏州2023R1批次供地全部完成拍卖，整体市场热度较高，11宗 地块全部成交，总成交建面70万方，总成交金额140亿，平均溢价率7.5%。其中，3 宗封顶摇号，占比达到27%。从拿地房企来看，得主已经出炉的9宗地中，8宗由国 企竞得，1宗由民企拿下。苏州这一轮的土拍，核心区热度更甚以往，开始向下一级 板块传导；房企参与度在提升，深耕房企投资扩面，整体拿地格局百花齐放。从一 批次延伸来看，今年的苏州土地市场，将是机会与挑战并存的一年。一方面，在经 历了一年半的深度调整后，整体已呈现适度回暖迹象，房企投资信心正逐步修复。另一方面，当前苏州市场结构性行情依然存在，而今年的房企投资目标，会更加聚 焦热点板块，对市场的选择分化会更明显，但与此同时，选择在次核心点状投资也 已经开始受到部分房企关注。（好地网）

图表32：土地供应与成交建面情况（杭州）

资料来源：好地网，中指研究院，万联证券研究所

图表33：起始价与成交金额情况（杭州）

资料来源：好地网，中指研究院，万联证券研究所

资料来源：好地网，中指研究院，万联证券研究所

资料来源：好地网，中指研究院，万联证券研究所

资料来源：好地网，中指研究院，万联证券研究所

4 行业融资情况跟踪

资料来源：好地网，中指研究院，万联证券研究所

2023年2月20日至2月26日境内债券发行金额为369.8亿元，年初至今发债规模为1789 亿元，同比上涨5.87%。2023年2月(1-26日)境外债发行规模为8.22亿美元，净融资 额为-68.11亿美元，上年2月（1-28日）境外债发行规模为5.81亿美元，净融资额为-37.82亿美元。

图表38：境内债券发行金额（亿元）

图表39：境外债发行情况

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所，注：2023年2月 数据为截至2月26日数据；

资料来源：wind，万联证券研究所

5 重点公司公告跟踪
图表40：重点公司公告跟踪

资料来源：同花顺 iFinD，万联证券研究所

6 投资建议与风险提示

房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复 仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期 后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望 驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房 企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物 业管理公司。

风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等$$end$$

强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上；
同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间； 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。

公司投资评级
买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上；
增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；
观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；
卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。

基准指数 ：沪深300指数

风险提示
我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资 的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要 考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。

本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的执业态度，独立、客观 地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推 荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。

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