评级（持有）2022年第14周地产周报：销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

发布时间： 2022年04月14日作者： xn2oyhja 栏目：行业研报

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报告名称：2022年第14周地产周报：销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升
评级：持有
行业：

行业研究 | 行业周报
房地产行业

销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

——2022 年第 14 周地产周报

核心观点

⚫本周市场回顾。第 14 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为+2.7%。沪深 300 指数报收 4230.77，周度涨幅为-1.1%；创业板指数报收 2569.91，周度涨幅-3.6%；房地产板块指数报收 3795.88，周度涨幅为+1.6%。

⚫本周行业要闻。17 部门发文开展青年发展型城市建设试点。国常会：部署适时运用

货币政策工具优化保障性住房金融服务。兰州放松限购限贷限售、降低首付比例。重庆银保监局：合理确定新市民首套房按揭标准。杭州 2022 年计划供地 4816 公顷。重庆预供应主城区 27 宗地。招商蛇口与长城资产、佳兆业签署战略合作协议。

⚫本周新房与二手房销量均较上周大幅减少。第 14 周 29 大城市新房销售为 1.8 万套，较第 13 周下降 34.6%；11 大城市二手房销售 0.6 万套，较第 13 周下降 28.5%；一线城市新房、二手房交易较第 13 周的增速分别为-25.6%，-26.8%；二线城市新房、二手房交易较第 13 周的增速分别为-48.5%，-36.8%。库存量较上周基本持平，库销比较上周增加。第 14 周 15 大城市库存为 122.2 万套，较第 13 周增加 0.1 万套；库销比为 18.5 个月，较第 13 周增加 1.4 个月。土地出让金额减少。第 14 周 26 大城市土地出让金为 5.8 亿元，较第 13 周减少 394.9 亿元。平均溢价率降低。第 14 周 26 大城市土地成交平均溢价率为 0.0%，较第 13 周降低 3.0%。

⚫重点公司公告。多家房企公布一季度销售额：万科 1,065.0 亿元，同比降 33.9%；保利 907.0 亿元，同比降 27.0%；融创 723.6 亿元，同比降 37.8%；中海 482.8 亿元，同比降 46.0%；招商蛇口 473.4 亿元，同比降 34.5%；金地 455.1 亿元，同比降 33.7%；金茂 316.6 亿元，同比降 49.6%。泛海控股连续十二个月内累计诉讼金额占其审计净资产的 10.42%。深振业副总裁谭伟辞职，不再担任任何职务。

投资建议与投资标的

⚫继上周短暂反弹后，本周新房及二手房销售全面走弱，基本面筑底仍在持续。市场对于 4 月出台更大力度宽松政策的预期继续抬升。结合 3 月 16 日金稳会以及随后的

各部门传达会的精神，我们认为监管达成的共识包括两个方面：一是推动金融机构

减少对低评级房企的流动性挤兑；二是推动房地产项目的并购，鼓励优质房企收购

问题房企的优质项目，压实实控人责任，提高其偿债意愿，鼓励优质企业去参与并

购，进而化解债务风险，而非完全通过需求刺激手段。基于这个决策逻辑，政策最

终会呈现出两端平均发力：供给端推动问题房企明显折价出售项目，国企和优质民

企接盘项目；需求端部分房价上涨压力不大的城市可以进一步放松调控。最终带来

的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失（但

债权人有优先劣后的排序），居民部门缓慢增加一定杠杆（配以适度降息，以缓解

居民本息支出压力）。近期市场演绎三条逻辑，万科估值修复、各地国企地产上

涨、信用违约民企困境反转。我们认为万科确有估值修复的空间，各地国企房企也

整体受益于目前的竞争格局；但在以并购重组的方式推动风险化解的框架下，问题

房企会大规模损失资本金，未来彻底失去加杠杆的能力。我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置，看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科 A (000002，买入)、保利地产(600048，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团 (600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商

看好（维持）

国家/地区	中国
行业	房地产行业
报告发布日期	2022 年 04 月 13 日

赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860521070001

吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860520020003

香港证监会牌照：BQJ931

吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860522020001

销售稍有反弹基本面仍低迷，政策仍有待 2022-04-05

进一步放松：——2022 年第 13 周地产周

报

业(06668，买入)。		疫情下销售复苏迟缓，基本面仍需政策继	2022-03-30
风险提示		续支持：——2022 年第 12 周地产周报	2022-03-20
		多部委陆续表态，政策方向或利好高评级
⚫	销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。	房企：——2022 年第 11 周地产周报

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

第 14 周市场行情回顾（2022.4.4~2022.4.10） .......................................... 4
1.1 第 14 周行业指数表现 ................................................................................................... 4 1.2 第 14 周地产板块个股表现............................................................................................ 4
行业及公司要闻回顾（2022.4.4~2022.4.10） ............................................ 4
2.1 行业一周要闻回顾 ........................................................................................................ 4 2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾 ............................................................................... 5 2.3 重点城市土地市场跟踪 ................................................................................................. 7 2.4 重点公司一周要闻回顾 ............................................................................................... 10
投资建议 .................................................................................................. 11

风险提示 ...................................................................................................... 12

附录 ............................................................................................................. 12

房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

图表目录

图 1：本周（第 14 周）29 城市新房成交 ...................................................................................... 6 图 2：本周（第 14 周）11 城市二手房成交 .................................................................................. 6 图 3：本周（第 14 周）新房二手房成交中一线城市占比 .............................................................. 6 图 4：第 14 周跟踪城市库销比 ..................................................................................................... 7 图 5：重点城市库存和库销比 ....................................................................................................... 7 图 6：一、二线城市土地成交情况 ................................................................................................ 8 图 7：卫星城土地成交情况 ........................................................................................................... 8 图 8：一、二线城市土地出让金情况............................................................................................. 9 图 9：卫星城土地出让金情况 ....................................................................................................... 9 图 10：26 城土地平均溢价率情况............................................................................................... 10 图 11：26 城土地流拍情况 ......................................................................................................... 10

表 1：本周房地产板块指数强于沪深 300 指数,强于创业板指 ....................................................... 4 表 2：本周房地产个股表现，广宇集团、黑牡丹涨幅居前 ............................................................ 4 表 3：覆盖公司估值表 ................................................................................................................ 12 表 4：地产板块股票池名单 ......................................................................................................... 13

房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

第 14 周市场行情回顾（2022.4.4~2022.4.10）
1.1 第 14 周行业指数表现
第 14 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为+2.7%。沪深 300 指数报收 4230.77，周度涨幅为-1.1%；创业板指数报收 2569.91，周度涨幅-3.6%；房地产板块指数报收 3795.88，周度涨幅为 1.6%。
表 1：本周房地产板块指数强于沪深 300 指数,强于创业板指

	指数(2022/04/08)	本周涨幅	上周涨幅	年初以来涨幅
沪深 300	4230.77	-1.1%	2.4%	-18.8%
创业板指	2569.91	-3.6%	1.1%	-13.4%
房地产指数（申万）	3795.88	1.6%	10.8%	-0.8%

数据来源：Wind，东方证券研究所
1.2 第 14 周地产板块个股表现
第 14 周地产板块涨幅居前的公司分别为新华联、中国武夷、中华企业、宁波富达、南国置业。
表 2：本周房地产个股表现，新华联、中国武夷涨幅居前

本周涨幅前五	涨幅	本周跌幅前五	跌幅
新华联	33.23%	阳光股份	-15.10%
中国武夷	33.18%	信达地产	-14.35%
中华企业	26.88%	三湘股份	-12.16%
宁波富达	26.20%	同达创业	-10.92%
南国置业	25.78%	广宇发展	-9.89%

数据来源：Wind，东方证券研究所
备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录

行业及公司要闻回顾（2022.4.4~2022.4.10）
2.1 行业一周要闻回顾
中宣部等 17 部门发文开展青年发展型城市建设试点，保障青年基本住房需求。国常会：部署适时运用货币政策工具优化保障性住房金融服务。发改委：2035 年全面建成具有区域性国际影响力的
蓝色海湾城市群。兰州放松房地产调控，提出降低个人购房门槛等措施。重庆银保监局：合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准。杭州 2022 年计划供地 4816 公顷。重庆预供应主城区 27 宗地。招商蛇口与长城资产、佳兆业签署战略合作协议，涉及城更等领域。华润置地联合香港置地打造的重庆中环万象城动工建设。衢州 45 个文旅项目集中开工。

中共中央宣传部等 17 部门发文开展青年发展型城市建设试点，保障青年基本住房需求。
信息来源：观点地产网
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
4

房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

2)	国常会：部署适时运用货币政策工具，优化保障性住房金融服务。

信息来源：观点地产网
3) 发改委：2035 年全面建成具有区域性国际影响力的蓝色海湾城市群。
信息来源：观点地产网
4) 兰州放松房地产调控，提出降低个人购房门槛等措施。
信息来源：观点地产网
5) 重庆银保监局：合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，提升借款和还款便利度。
信息来源：观点地产网
6) 重庆预供应主城区 27 宗地块，总计容建筑面积 351 万平米。
信息来源：观点地产网
7) 杭州 2022 年计划供地 4816 公顷，其中住宅用地 1103.55 公顷。
信息来源：观点地产网
8) 招商蛇口与长城资产、佳兆业签署战略合作协议，涉及城更等领域。
信息来源：观点地产网
9) 香港置地与华润置地联合打造的重庆中环·万象城项目启航。
信息来源：商业地产观察
10) 衢州 45 个文旅项目集中开工，总投资 207.39 亿元，涵盖休闲度假等多个文旅业态。
信息来源：商业地产观察
2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾
本周新房与二手房销售量均较上周大幅减少。第 14 周 29 大城市新房销售为 1.8 万套，较第 13 周下降 34.6%；11 大城市二手房销售 0.6 万套，较第 13 周下降 28.5%；一线城市新房、二手房交易较第 13 周的增速分别为-25.6%，-26.8%；二线城市新房、二手房交易较第 13 周的增速分别为-48.5%，-36.8%。
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
5

房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升
图 1：本周（第 14 周）29 城市新房成交

70,000

29大城市（套）

一线城市（套，右轴）

16,000 14,000 12,000 10,000 8,000
6,000
4,000
2,000
0

60,000

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

2020
年第1

2020
年第9

2020

2021
年第5

2021

2022
年第1

2022

年第

周

17周

25周

33周

41周

49周

周

13周

21周

29周

37周

46周

周

10周

数据来源：Wind，东方证券研究所
图 2：本周（第 14 周）11 城市二手房成交

25,000

11大城市（套）

一线城市（套，右轴）

8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0

20,000

15,000

10,000

5,000

2020
年第1

2020
年第9

2020

2021
年第5

2021

2022
年第1

2022

年第

周

17周

25周

33周

41周

49周

周

13周

21周

29周

37周

46周

周

10周

数据来源：Wind，东方证券研究所
图 3：本周（第 14 周）新房二手房成交中一线城市占比

二手房一线占比

新房一线占比（右轴）

36% 32% 28% 24% 20% 16% 12% 8%
4%
0%

100%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
90%
80%
70%
2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2022 2022
年第1 年第9 年第年第年第年第年第年第5 年第年第年第年第年第年第1 年第

周

17周

25周

33周

41周

49周

周

13周

21周

29周

37周

46周

周

10周

数据来源：Wind，东方证券研究所
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升
库存量较上周基本持平，库销比较上周增加。截至第 14 周，15 大城市库存为 122.2 万套，较第 13 周增加 0.1 万套；库销比为 18.5 个月，较第 13 周增加 1.4 个月。一线城市库存量 26.5 万套，较第 13 周增加 0.1 万套，库销比为 10.6 个月，较第 13 周增加 1.0 个月。二线城市库存量 58.3 万套，较第 13 周减少 0.1 万套，库销比为 15.9 个月，较第 13 周增加 1.4 个月。
图 4：第 14 周跟踪城市库销比

120,000	新房库存	新房去化周期（月，右轴）	25.0
100,000	20.6	18.8	20.0
80,000	20.6	18.8	15.0

60,000

40,000	北京	上海	3.4	广州	7.3	10.0
20,000					深圳	5.0
0						0.0

数据来源：Wind，东方证券研究所
图 5：重点城市库存和库销比

28
24
20
16
12
8
4
0

15大城市（月）一线城市（月）

2020
年第1

2020
年第9

2020

2021
年第5

2021

2022
年第1

2022

年第

周

17周

25周

33周

41周

49周

周

13周

21周

29周

37周

46周

周

10周

数据来源：Wind，东方证券研究所
2.3 重点城市土地市场跟踪
本周土地市场出让热度较上周降低。第 14 周 26 大城市合计成交土地 1 块。其中一线城市、二线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城分别成交 0、0、1、0 块，较第 13 周分别保持不变、减少 44 块、增加 1 块、减少 1 块。土地出让金额减少。第 14 周 26 大城市土地出让金为 5.8 亿元，较第 13 周减少 394.9 亿元。
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房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

图 6：一、二线城市土地成交情况

一线城市成交土地面积（万方）

二线城市成交土地面积（万方）

50
40
30
20
10
0

一线城市成交地块数

二线城市成交地块数

350
300
250
200
150
100
50
0

2020年

2021年

2022年

第2周

第10周

第18周

第26周

第34周

第42周

第50周

第6周

第15周

第23周

第31周

第39周

第48周

第3周

第12周

数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所
注：一线城市：北京、上海、深圳；二线城市：广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西
安、成都。
图 7：卫星城土地成交情况

卫星城（环沪）成交土地面积（万方）

卫星城（粤港澳）成交土地面积（万方）

20
15
10
5
0

卫星城（环沪）成交地块数

卫星城（粤港澳）成交地块数

250
200
150
100
50
0

2020年

2021年

2022年

第2周

第10周

第18周

第26周

第34周

第42周

第50周

第6周

第15周

第23周

第31周

第39周

第48周

第3周

第12周

数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所
注：卫星城：环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东，粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。
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房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

图 8：一、二线城市土地出让金情况

一线城市出让金总额（亿元）

二线城市出让金总额（亿元）

900
800
700
600
500
400
300
200
100
0

房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

图 10：26 城土地平均溢价率情况
40%
平均溢价率
20%
15%
10%
5%
0%
35%
30%
25%
2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2022 2022
年第2 年第年第年第年第年第年第年第6 年第年第年第年第年第年第3 年第
周 10周 18周 26周 34周 42周 50周周 15周 23周 31周 39周 48周周 12周
数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所
注：26 城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉
兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。
图 11：26 城土地流拍情况
流拍地块数（宗）

28
26
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0

房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升
【万科】2022 年 1~3 月累计实现合同销售面积 632.7 万平方米，同比减少 42.7%，合同销售金额 1,065.0 亿元，同比减少 40.7%。
【融创中国】2022 年 1~3 月累计实现合同销售面积 533.2 万平方米，同比减少 30.7%，合同销售金额 723.6 亿元，同比减少 37.8%。
【保利发展】2022 年 1-3 月累计实现合同销售面积 553.9 万平方米，同比减少 22.9%，合同销售金额 907.0 亿元，同比减少 27.0%。
【中海】2022 年 1-3 月累计实现合同销售面积 250.6 万平方米，同比减少 43.4%，合同销售金额 482.8 亿，同比减少 46.0%。
【招商蛇口】2022 年 1-3 月累计实现合同销售面积 201.8 万平方米，同比减少 35. 8%，合同销售金额 473.4 亿元，同比减少 34.5%。
【金地集团】2022 年 1-3 月累计实现合同销售面积 183.2 万平方米，同比减少 38.5%，合同销售金额 455.1 亿元，同比减少 33.7%。
【中国金茂】2022 年 1-3 月累计实现合同销售金额 316.6 亿元，同比减少 49.6%。
【富力地产】2022 年 1-3 月累计实现合同销售面积 119.81 万平方米，同比减少约 55%，合同销售金额 134.8 亿元，同比减少 56.86%。
【华夏幸福】4 月 5 日华夏幸福联席董事长吴向东、联席总裁俞建辞职，辞职后将继续协助债务
重组工作。
【泛海控股】泛海控股及公司控股子公司连续十二个月内累计诉讼、仲裁涉案金额合计 17.31 亿元，占泛海控股最近一期经审计净资产（166.06 亿元）的 10.42%。
【深振业】副总裁谭伟因个人原因辞职，辞职后不再担任深振业及其控股子公司任何职务。

投资建议

⚫继上周短暂反弹后，本周新房及二手房销售全面走弱，基本面筑底仍在持续。市场对于 4 月出台更大力度宽松政策的预期继续抬升。结合 3 月 16 日金稳会以及随后的各部门传达会的精神，我们认为监管达成的共识包括两个方面：一是推动金融机构减少对低评级房企的流动性挤兑；二是推动房地产项目的并购，鼓励优质房企收购问题房企的优质项目，压实实控人责任，提高其偿债意愿，鼓励优质企业去参与并购，进而化解债务风险，而非完全通过需求刺激手段。基于这个决策逻辑，政策最终会呈现出两端平均发力：供给端推动问题房企明显折价出售项目，国企和优质民企接盘项目；需求端部分房价上涨压力不大的城市可以进一步放松调控。最终带来的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失（但债权人有优先劣后的排序），居民部门缓慢增加一定杠杆（配以适度降息，以缓解居民本息支出压力）。近期市场演绎三条逻辑，万科估值修复、各地国企地产上涨、信用违约民企困境反转。我们认为万科确有估值修复的空间，各地国企房企也整体受益于目前的竞争格局；但在以并购重组的方式推动风险化解的框架下，问题房企会大规模损失资本金，未来彻底失去加杠杆的能力。我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置，看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科 A (000002，买入)、保利地产(600048，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业 (06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

表 3:覆盖公司估值表

A 股股票	股票	股价	市值	EPS（元/股）				PE		投资	目标价	最近报告
代码	简称	（元）	（亿元）	20A	21E	22E	20A	21E	22E	评级	（元）	时间
000002.SZ	万科 A	20.17	2345	3.57 1.94 2.21			6	10	9	买入	24.74	2022/4/11
600048.SH	保利发展	17.15	2053	2.42 2.81 3.22			7	6	5	买入	16.18	2021/10/29
600383.SH	金地集团	13.96	630	2.30 3.15 3.62			6	4	4	买入	17.28	2022/2/17
000961.SZ	中南建设	4.26	163	1.85 2.36 2.68			2	2	2	买入	11.28	2021/4/29
001914.SZ	招商积余	17.30	183	0.41 0.48 0.68			42	36	25	增持	18.41	2022/3/21
002968.SZ	新大正	34.67	56	1.22 1.74 2.40			28	20	14	买入	48.26	2021/10/27
H 股股票	股票	股价	市值	核心 EPS（元/				PE		投资	目标价	最近报告
H 股股票	股票	股价	市值	股）				PE		投资	目标价	最近报告
代码	简称	（港元）	（亿港元）	20A	21E	22E	20A	21E	22E	评级	（港元）	时间
0884.HK	旭辉控股集团	4.42	389	0.99 0.88 1.17			4	4	3	买入	6.5	2022/3/17
6049.HK	保利物业	53.40	295	1.22 1.61 2.12			36	27	21	买入	60.3	2022/3/20
6098.HK	碧桂园服务	35.75	1204	0.96 1.26 1.68			30	23	17	买入	82.34	2021/8/3
1995.HK	旭辉永升服务	11.48	201	0.24 0.38 0.58			39	25	16	买入	20.3	2021/8/27
1516.HK	融创服务	4.59	141	0.19 0.41 0.55			20	9	7	买入	8.75	2022/4/6
9909.HK	宝龙商业	7.92	51	0.47 0.73 1.04			14	9	6	买入	31.6	2021/8/20
0960.HK	龙湖集团	41.75	2537	3.41 3.88 4.57			10	9	7	买入	51.62	2021/9/30
6668.HK	星盛商业	2.71	28	0.17 0.24 0.33			13	9	7	买入	5.45	2021/10/11
0873.HK	世茂服务	4.59	113	0.17 0.24 0.33			21	16	11	增持	8.86	2021/12/28

数据来源：Wind，公司公告，东方证券研究所

股价更新日：2022 年 4 月 13 日

注：各公司 EPS 为东方证券预测数据。

风险提示

销售大幅低于预期。受调控影响，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。

逆周期政策不及预期。目前行业处于下行期，如果逆周期政策不及预期，可能引发行业进一步下行。

利率发生明显上升。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场量价产生负面影响。

附录

跟踪城市及地产板块股票池名单

1、周度新房数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、福州、厦门、东莞、惠州、南宁、济南、南昌、呼和浩特、温州、泉州、淮安、江阴、武汉、长春、无锡、昆明、大连、佛山、吉林、金华、常州。其中一线城市为：北京、上海、深圳、广州。

2、周度二手房数据跟踪城市：北京、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、青岛、南昌、大连、南宁、扬州。其中一线城市为：北京、深圳。

3、周度库存数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、东莞、南宁、济南、温州、泉州、蚌埠、九江、江阴、张家港。其中一线城市为：北京。

房地产行业行业周报——销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升

4、本报告使用的股票池基于申万行业指数（房地产）进行调整，调整依据为该公司实质从事业务/盈利与地产关联，也可能是与我们关注的领域有关（如房地产服务业，传媒板块的三六五网也符合股票池要求），调整后股票数量为 130。股票池全名单如下：

表 4：地产板块股票池名单

000002.SZ	万科 A	000620.SZ	新华联	002305.SZ	南国置业	600393.SH	粤泰股份	600743.SH	华远地产
000005.SZ	世纪星源	000631.SZ	顺发恒业	002574.SZ	明牌珠宝	600463.SH	空港股份	600745.SH	中茵股份
000006.SZ	深振业 A	000638.SZ	万方发展	600007.SH	中国国贸	600503.SH	华丽家族	600748.SH	上实发展
000011.SZ	深物业 A	000656.SZ	金科股份	600048.SH	保利地产	600510.SH	黑牡丹	600753.SH	东方银星
000014.SZ	沙河股份	000667.SZ	美好集团	600052.SH	浙江广厦	600533.SH	栖霞建设	600773.SH	西藏城投
000023.SZ	深天地 A	000671.SZ	阳光城	600064.SH	南京高科	600565.SH	迪马股份	600791.SH	京能置业
000029.SZ	深深房 A	000718.SZ	苏宁环球	600067.SH	冠城大通	600604.SH	市北高新	600807.SH	天业股份
000031.SZ	中粮地产	000732.SZ	泰禾集团	600077.SH	宋都股份	600606.SH	绿地控股	600823.SH	世茂股份
000036.SZ	华联控股	000736.SZ	中房地产	600094.SH	大名城	600620.SH	天宸股份	600847.SH	万里股份
000038.SZ	深大通	000797.SZ	中国武夷	600113.SH	浙江东日	600621.SH	华鑫股份	600848.SH	上海临港
000040.SZ	东旭蓝天	000809.SZ	铁岭新城	600133.SH	东湖高新	600622.SH	嘉宝集团	600890.SH	中房股份
000042.SZ	中洲控股	000838.SZ	财信发展	600149.SH	廊坊发展	600638.SH	新黄浦	600895.SH	张江高科
000043.SZ	中航地产	000863.SZ	三湘股份	600158.SH	中体产业	600639.SH	浦东金桥	601588.SH	北辰实业
000046.SZ	泛海控股	000897.SZ	津滨发展	600159.SH	大龙地产	600641.SH	万业企业	300295.SZ	三六五网
000069.SZ	华侨城 A	000909.SZ	数源科技	600162.SH	香江控股	600647.SH	同达创业
000090.SZ	天健集团	000918.SZ	嘉凯城	600173.SH	卧龙地产	600648.SH	外高桥
000150.SZ	宜华健康	000926.SZ	福星股份	600185.SH	格力地产	600649.SH	城投控股
000402.SZ	金融街	000931.SZ	中关村	600208.SH	新湖中宝	600657.SH	信达地产
000502.SZ	绿景控股	000961.SZ	中南建设	600215.SH	长春经开	600658.SH	电子城
000506.SZ	中润资源	000965.SZ	天保基建	600223.SH	鲁商置业	600663.SH	陆家嘴
000514.SZ	渝开发	000979.SZ	中弘股份	600225.SH	天津松江	600665.SH	天地源
000517.SZ	荣安地产	001979.SZ	招商蛇口	600239.SH	云南城投	600675.SH	中华企业
000537.SZ	广宇发展	002016.SZ	世荣兆业	600246.SH	万通地产	600683.SH	京投发展
000540.SZ	中天城投	002077.SZ	大港股份	600266.SH	北京城建	600684.SH	珠江实业
000558.SZ	莱茵体育	002133.SZ	广宇集团	600322.SH	天房发展	600693.SH	东百集团
000573.SZ	粤宏远 A	002146.SZ	荣盛发展	600325.SH	华发股份	600716.SH	凤凰股份
000608.SZ	阳光股份	002208.SZ	合肥城建	600340.SH	华夏幸福	600724.SH	宁波富达
000609.SZ	绵石投资	002244.SZ	滨江集团	600376.SH	首开股份	600734.SH	实达集团
000616.SZ	海航投资	002285.SZ	世联行	600383.SH	金地集团	600736.SH	苏州高新

数据来源：Wind，东方证券研究所

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信息披露

依据《发布证券研究报告暂行规定》以下条款：

发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时，公司持有该股票达到相关上市公司

已发行股份1%以上的，应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况，

就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，向客户披露本公司持有该股票的情况如下：

截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有保利发展(600048)股票占发行量 1% 以上。

截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有万科 A(000002)股票占发行量 1%以上。

提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息。

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分析师申明
每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：

分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证

券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本

研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。

投资评级和相关定义
报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；

公司投资评级的量化标准
买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；
增持：相对强于市场基准指数收益率 5%～15%；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股

票的研究状况，未给予投资评级相关信息。

暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司

存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确

定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股

票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利

预测及目标价格等信息不再有效。

行业投资评级的量化标准：

看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业

的研究状况，未给予投资评级等相关信息。

暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研

究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级

信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。

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本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。

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