世茂股份评级（）营业收入与利润双增，商业租赁收入创4年同期新高

股票代码 ：600823
股票简称 ：世茂股份
报告名称 ：营业收入与利润双增，商业租赁收入创4年同期新高
评级 ：
行业：房地产

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营业收入与利润双增，商业租赁收入创 4

核心观点：

世茂股份秉持“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮

驱动的发展模式，2021 年上半年，地产销售和商业经营并驾

齐驱，均实现了可观的业绩。其中，销售金额同比增长 77%；

商业租赁收入（包含租金收入和物业管理费）达到 6.53 亿元，

创 4 年来同期新高。地产与商业运营两轮发力，也使企业实

现了营业收入与净利润双双增长。良好的中期业绩表现，为

世茂股份赢得券商机构的认可，海通证券、申万宏源、中信

证券陆续发布研报，维持世茂股份 “优于大市”、“买入”

评级。

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如何探底回升

研究员 于小雨

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王玲

w18705580201（微信号）

wangling@ehconsulting.com.cn

李慧慧

Yjtzl2016（微信号）

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一、营业收入与利润同增，毛利润率高达 39%

2021 年上半年，世茂股份实现了营业收入与毛利润率双重增长。具体来看，营业收入

总额为 119 亿元，同比增长 30%；毛利润 45.9 亿元，同比增长 33%，毛利润率增长 1 个百分

点至 39%。其中各项业务也表现出了营业收入增长与盈利能力突出的双重特征。世茂股份是

“地产开发与销售+商业运营与管理”双引擎驱动企业，贯彻“长短结合、快慢结合”的发

展策略，推动业绩稳健增长，多元业务向好发展。

高增长以及高毛利润为企业贡献高额利润。上半年世茂股份净利润为 21.8 亿元，同比

增长 26%，归属于上市公司股东净利润 11.43 亿元，同比增长 10%。

二、签约销售同比增长 77%，商业多点开花

从上半年的经营情况看，世茂股份在地产开发和持有类业务管理等方面均取得了优异成

绩。

第一、上半年实现销售签约 166 亿元，同比增长 77%，其中销售签约面积 78 万平米，

同比增长 95%，而销售均价为 2.13 万元/平米。表现更为优异的是上半年销售回款达到 152

亿元。从企业年报中得知，上半年企业供货占比仅 3 成，因此，随着下半年供货量增加，预

计销售业绩以及回款将更上一个台阶。

第二、土地储备充足，上半年世茂股份在杭州、长沙、宁波斩获 3 幅商办综合用地，均

为 TOD 项目。总价 45.7 亿元，计容建面 46 万㎡，单方成本低于 1 万元/㎡，成本可控，且

均可实现当年首批供货，利润可观。截止目前，企业拥有的土地储备合计 1892 万平米，二

线及以上城市的土地储备占比达七成，当前充足的土地储备有助于企业可持续发展以及运

营。

第三、注重商业及主题娱乐的运营管理，购物中心、办公楼和主题娱乐多点开花。随着

市场回暖，上半年在管的商业项目的累计客流同比增长 86%，累计销售同比增长 61%，成都

世茂广场与厦门集美世茂广场于今年 4 月如期开业，开业出租率均为 100%；写字楼方面，

已获取 15 个写字楼项目，其中 8 个处于在营状态，可租赁面积约 50 万㎡，刚入市一年半的

深圳前海世茂大厦出租率也达到了 83%，上海世茂大厦、南京雨花世茂智汇园上半年出租率

始终维持“满租”状态；主题娱乐方面，2021 上半年上海世茂精灵之城主题乐园接待游客

达到 35 万人次，实现销售收入 4000 万元，开业一周年，累计接待游客量破百万，累计实现

销售破亿元。

综合来看，企业在地产开发方面取得了良好的销售业绩和回款，既增加了现金流入，也

为未来利润结转打下良好基础。此外，商业运营作为企业双轮驱动中的重要组成部分，随着

疫情缓解，营商环境改善，企业在商业、写字楼和主题乐园等业务上也取得了明显的成效，

其中，上半年公司实现商业租赁收入（包含租金收入和物业管理费）6.53 亿元，创 4 年来

同期新高。在管项目出租率较去年年底有显著提升，其中商业项目提升 5 个百分点，写字楼

项目提升 7 个百分点。

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三、重视防控风险，三道红线保持绿档

截至报告期末，世茂股份三道红线指标全部达标，有息负债率仅 19%，非受限现金 172

亿元，现金/短债比为 2.1 倍，平均融资成本控制在 5.2%，持续处于行业较低水平。重视财

务质量管控一方面有助于防控财务风险，另一方面也有助于企业可持续发展。我们认为，在

当下，三道红线限制融资增速，融资环境收紧，融资难度增加的环境下，企业维持稳健的财

务质量至关重要，而企业经营方面，销售回款增长，商业租赁收入提升，也将增强企业资金

的流动性，提升风险抵御能力。

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