评级（买入）建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十二：国办首次发文强调盘活存量资产，REITs加速势在必行

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报告名称 ：建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十二：国办首次发文强调盘活存量资产，REITs加速势在必行
评级 ：买入
行业：

2022 年 5 月 25 日

行业研究

国办首次发文强调盘活存量资产，REITs 加速势在必行

——建筑装饰行业基建公募 REITs 专题研究之十二

事件：2022 年 5 月 25 日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》，就进一步盘活存量资产、扩大有效投资提出相关意见，指出要 推动基础设施公募 REITs 的健康发展。

点评：《意见》对盘活存量资产的重点方向、盘活方式、支持政策、回收资金的利用，及相关的风险防控举措、组织保障措施等方面进行了明确规定，以确保各部委及各级政

买入（维持）

分析师：孙伟风
执业证书编号：S0930516110003

出要推动 REITs 发展，进一步提高推荐、审核效率，对保障产业链、供应链及民生稳定 的项目可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。这一方面利于缩短 REITs 项目的审核期限、提升发审效率、提高项目申报积极性，另一方面，有助于加速项目上 市回收资金、进一步增加有效投资。除 REITs 外，《意见》要求规范有序推进政府和社 会资本合作（PPP），提升运营效率和服务水平。

完善规划和用地用海政策，落实支持 REITs 的财税金融政策：前者有助于解决项目推进 过程中的土地和海域使用相关问题，减少盘活资产过程中的羁绊，提升项目盘活效率；后者能够缓解 REITs 原始权益人发行过程中的现金流压力，提升其申报项目的积极性，促进更多优质资产的有效盘活。

用好回收资金增加有效投资，缓解地方政府债务及财政收支压力：《意见》指出要做好 回收资金使用，充分发挥其对扩大投资的撬动作用，同时明确了对地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，盘活存量公共资产回收的资金可适当用于“三保”支出 及债务还本付息。此举既突出了 REITs 吸收权益性资金、利用杠杆效应扩大新增投资的 优势，也可缓解地方政府债务及财政收支压力。

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有效投资工作突出的地区或单位，适当给予激励，对盘活工作不力的，采取约谈、问责

等方式，加大督促力度；研究将鼓励盘活存量资产纳入国有企业考核评价体系。通过加 强督促激励引导，使相关主体重视有关工作，激发主体活力、加速 REITs 发行，积极稳 妥促进市场主体进一步盘活存量资产、扩大有效投资。

投资建议：我们认为 REITs 加速势在必行，企业可借助旗下 REITs 平台，形成“投资建 设-运营-退出-再投资”的良性循环，加速回笼资金、降低负债率，助力业务规模的持续 扩张。建议关注运营资产占比较高或旗下已有资产挂牌 REITs 平台的企业，如：中国交 建、中国电建、中国中铁、中国铁建、首创环保、招商蛇口、南山控股。

风险分析：REITs 项目申报不及预期，二级市场价格大幅波动，相关政策落地不及预期。

重点公司盈利预测与估值表

扩募政策出炉，行业发展加速——建筑装饰行业 基建公募 REITs 专题研究之十一（2022-04-17） REITs 与 PPP：相似的节奏，不同的结局——建 筑装饰行业公募基建 REITs 系列研究之九
（2022-02-18）
政策暖风频吹，2022 年公募基建 REITs 发行料 将加速——建筑装饰行业基建公募 REITs 专题 研究之八（2022-01-30）
公募 REITs 试点范围拓宽，政策支持升级仅是 开始——建筑装饰行业基建公募 REITs 专题研 究之五（2021-07-05）
首批基建公募 REITs 发行超预期，期待建筑企 业价值重估——建筑装饰行业专题研究之四
（2021-06-11）
上修中期基建投资增速预期——建筑装饰行业

资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-05-25

投资 REITs 吸引力高，作为第四类大类资产有 优势——建筑装饰行业专题研究之二
（2020-05-02）

1、国办首次发文明确要求盘活存量资产

2022 年 5 月 25 日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资 产扩大有效投资的意见》，就进一步盘活存量资产、扩大有效投资提出相关意见，指出要推动基础设施公募 REITs 的健康发展。

点评：

《意见》对盘活存量资产的重点方向、盘活方式、支持政策、回收资金的利用，以及相关的风险防控举措、组织保障措施等方面进行了明确规定，以确保各部委 及各级政府能够有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，提升 基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资、降低政府债务 风险及企业负债水平。

具备较大规模优质存量资产的领域及地区是盘活存量资产的重点方向：

《意见》指出了盘活存量资产的重点领域和重点区域，其中重点领域包括：1）存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等；2）存量和改扩建有机集合的项目资产，包 括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等；3）长期闲置但具有较大开发利用 价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开 办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

重点区域包括：1）建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区（盘活存量资产，筹集建设资金）；2）地方政府债务率较高、财政收支平衡压 力较大的地区（盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险）；3）京津冀、长 三角、粤港澳、黄河流域等区域。

REITs 是当前盘活存量资产最主要的方式，PPP 及其他相关方式进行辅助：

《意见》提出，要优化完善存量资产盘活方式，推动基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）健康发展：1）进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条 件的基础设施 REITs 项目发行上市；2）对于维护产业链供应链稳定、强化民生 保障类的项目，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求；3）建立 健全扩募机制，探索建立多层次基础设施 REITs 市场；4）国有企业发行基础设 施 REITs 涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机 构批准；5）研究推进 REITs 相关立法工作。

《意见》提出的推动 REITs 健康发展相关要求，一方面利于缩短 REITs 项目的 审核期限、提升发审效率、提高项目申报积极性，另一方面，对某些重点领域项 目的审核要求进一步放松，有助于加速相关项目上市回收资金、进一步增加有效 投资。此外，《意见》对发行 REITs 过程中国资转让问题作出了规定，使 REITs 的推进更加平稳有序。

除 REITs 外，《意见》提出要规范有序推进政府和社会资本合作（PPP），提升 运营效率和服务水平；要积极推进产权规范交易，充分发挥产权交易所的功能，推动存量资产盘活交易更加规范、高效、便捷；要发挥国有资本投资、运营公司 功能作用，通过多种方式盘活长期闲置的存量资产；要探索促进盘活存量和改扩 建有机结合；要挖掘闲置低效资产价值；支持兼并重组等其他盘活方式。

完善规划和用地用海政策，落实支持 REITs 的财税金融政策：

《意见》提出，要加大盘活存量资产政策支持：1）针对存量资产项目具体情况，分类落实各项盘活条件；2）有效提高项目收益水平；3）依法依规指导拟盘活 的存量项目完善规划、用地用海、产权登记、土地分宗等手续；4）落实落细支 持基础设施 REITs 有关税收政策，对符合存量资产盘活条件、纳税金额较大的 重点项目，各级税务机关在现行税收政策框架下助力盘活存量资产；支持银行、信托、保险、金融资管、股权投资基金等机构，按照市场化原则积极参与盘活存 量资产。

《意见》切实深入明确了 REITs 发审、上市过程中的重点和难点问题的支持政 策，对推进存量资产的有效盘活具有重要意义。“完善规划和用地用海政策”有 助于解决项目推进过程中的土地和海域使用相关问题，减少盘活资产过程中的羁 绊，提高项目盘活效率；“落实财税金融政策”能够缓解原始权益人发行过程中 的现金流压力，提升其申报项目的积极性，促进更多优质资产的有效盘活。

用好回收资金增加有效投资，缓解地方政府债务及财政收支压力：

《意见》指出要引导做好回收资金使用，确保其主要用于项目建设，形成优质资 产，充分发挥回收资金对扩大投资的撬动作用，同时明确了对地方政府债务率较 高、财政收支平衡压力较大的地区，盘活存量公共资产回收的资金可适当用于“三 保”支出及债务还本付息。此举不仅有利于充分发挥 REITs 权益属性的优势——吸收 REITs 投资者的权益性资金、利用杠杆效应扩大新增投资，也有利于缓解 地方政府债务及财政收支压力。

此外，《意见》提出要精准有效支持新项目建设，回收资金优先支持综合交通和 物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施、“一老一小”等重点领域项目，重点支持“十四五”规划 102 项重大工程；同时要加强配套资金支持，在安排 中央预算内投资等资金时，对盘活存量资产回收资金投入的新项目，可在同等条 件下给予优先支持。

严格落实各类风险防控举措，加强督促激励引导：

《意见》指出要依法依规稳妥有序推进存量资产盘活，严禁在盘活存量资产过程 中新增地方政府隐性债；要提升专业机构合规履职能力；要推动基础设施 REITs 基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好发挥原始权益人在项目运营管理 中的专业作用，保障基金存续期间项目持续稳定运营。同时，要实行台账式管理；建立健全协调机制；积极开展试点探索。

此外，《意见》提出，要加强督促激励引导：1）对盘活存量资产、扩大有效投 资工作成效突出的地区或单位，以适当方式积极给予激励，对资产长期闲置、盘 活工作不力的，采取约谈、问责等方式，加大督促力度；2）适时将盘活存量资 产、扩大有效投资有关工作开展情况作为国务院大督查的重点督查内容；3）研 究将鼓励盘活存量资产纳入国有企业考核评价体系；4）对地方政府债务率较高 的地区，重点督促其通过盘活存量资产降低债务率、提高再投资能力；5）当年 盘活国有存量资产相关情况，纳入地方各级政府年度国有资产报告。

《意见》通过加强督促激励引导，使相关主体重视有关工作，激发主体活力、加 速 REITs 发行，积极稳妥促进市场主体进一步盘活存量资产、扩大有效投资。

投资建议：

国办发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，首次 发文强调盘活存量资产。其中具备较大规模优质存量资产的领域及地区是盘活存 量资产的重点方向，REITs 是当前盘活存量资产最主要的方式，PPP 及其他相关 方式进行辅助。《意见》提出要完善规划和用地用海政策，落实支持 REITs 的 财税金融政策，加强督促激励引导，用好回收资金增加有效投资，缓解地方政府 债务及财政收支压力。

我们认为 REITs 加速势在必行，企业可借助旗下 REITs 平台，形成“投资建设-运营-退出-再投资”的良性循环，加速回笼资金、降低负债率，助力业务规模的 持续扩张。建议关注运营资产占比较高或旗下已有资产挂牌 REITs 平台的企业，如：中国交建、中国电建、中国中铁、中国铁建、首创环保、招商蛇口、南山控 股。

风险提示：REITs 项目申报不及预期，二级市场价格大幅波动，相关政策落地不 及预期。

行业及公司评级体系

分析、估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保 证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法 合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于 发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光 大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接 的联系。

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