评级（增持）房地产行业跟踪周报：强二线政策继续放松，5月销售环比回暖

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报告名称 ：房地产行业跟踪周报：强二线政策继续放松，5月销售环比回暖
评级 ：增持
行业：

增持（维持）

证券分析师黄诗涛
执业证书：S0600521120004

◼房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周 60 城新房成交面积 351.7 万平，环比-2.7%，同比-54.3%；2022 年年初至 6 月 3 日累计成交 7840.8 万平，同比-48.8%；2022 年 5 月累计成交 1444.5 万平，同比-53.3%；20 城二手房成交面积 104.1 万平，环比-16.8%，同比-44.0%；2022 年年初 至 6 月 3 日累计成交 2327.8 万平，同比-42.6%；2022 年 5 月累计成交 489.9 万平，同比-34.8%。16 城新房累计库存 10226.5 万平，环比+0.9%，同比+9.3%。16 城新房去化周期为 18.1 个月，环比变动+0.2 个月，同比 变动+10.4 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 19.1 个月、16.7 个月、34.0 个月，环比分别变动+0.2 个月、+0.2 个月、+1.2 个月。（2）土地市场：本周（2022.5.30-2022.6.5）百城供应土地数量环比-83.8%，同比-88.6%；供应土地建面环比-83.2%，同比-86.1%。百城土地 成交建筑面积环比-42.2%，同比-84.2%；成交楼面价环比+300.0%、同比 +205.3%，溢价率环比-0.6pct，同比-5.4pct。

◼重点政策：中央政策方面，中国政府网 5 月 31 日发布《国务院关于印 发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，其中提出，实施住房公积金

阶段性支持政策。受疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，

到期后进行补缴；地方政策方面，本周西安市发布综合调控政策，限购 方面，将原购房条件为“落户满 1 年且在本市连续缴纳 12 个月的社保 或个税”调整为“须在购房前落户满 1 年”，市外迁入西安市户籍的居 民家庭购买第 2 套住房的，仍须落户满 3 年；限售方面，新房、二手房 均有所放松，此外，在原“刚需家庭”类别的基础上，新增两类家庭；

行业走势

相关研究
《厦门等城市放松限购，上海调 整土地竞拍规则》
2022-05-30 《5 年期 LPR 下调 15bp，强二 线政策松绑持续加码》
2022-05-23 《央行下调房贷利率，多个强二 线四限放松》

台 6 例放松政策（限购 2 例，限售 2 例，下调首付比例 2 例），二线出 台放松政策 3 例（限购 1 例，下调首付比例 2 例），三四线出台 5 例放 松政策（下调首付比例 5 例）。

◼周观点： 6 月以来，一线城市上海降低土拍入围门槛及竞拍资金监管额 度，多个强二线城市放松持续加码，国资入股建业地产传递积极信号。

虽疫情阻碍了放松政策传导，但此轮放松周期持续性强，放松效应仍在

累积，股价方向仍向上。受疫情影响小的成都近半年二手月成交量同比 涨幅均超 70%印证市场仍有强劲购买力。随着疫情逐渐可控，叠加政策 加码放松，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更 多资源整合机会。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科 A、招 商蛇口、金地集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。

◼风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预 期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。

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内容目录

1. 板块观点 .............................................................................................................................................. 4 2. 房地产基本面与高频数据 .................................................................................................................. 6 2.1. 房产市场情况 ............................................................................................................................. 6 2.2. 土地市场情况 ............................................................................................................................. 8 2.3. 房地产行业融资情况 ............................................................................................................... 10 3. 行业和公司动态跟踪 ........................................................................................................................ 11 3.1. 行业政策跟踪 ........................................................................................................................... 11 3.2. 板块上市公司重点公告梳理 ................................................................................................... 15 4. 本周行情回顾 .................................................................................................................................... 18 5. 投资建议 ............................................................................................................................................ 19 6. 风险提示 ............................................................................................................................................ 19

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图表目录

图 1： 60 城新房成交套数 ...................................................................................................................... 6 图 2： 60 城新房成交面积 ...................................................................................................................... 6 图 3： 20 城二手房成交套数 .................................................................................................................. 6 图 4： 20 城二手房成交面积 .................................................................................................................. 6 图 5： 一、二、三四线城市去化周期 ................................................................................................... 7 图 6： 一线城市商品房库存及去化周期 ............................................................................................... 7 图 7： 二线城市商品房库存及去化周期 ............................................................................................... 7 图 8： 三四线城市商品房库存及去化周期 ........................................................................................... 7 图 9： 16 城商品房库存及去化周期 ...................................................................................................... 7 图 10： 百城土地供应数量 ..................................................................................................................... 9 图 11： 百城土地供应规划建筑面积 ..................................................................................................... 9 图 12： 百城土地成交建筑面积 ............................................................................................................. 9 图 13： 百城土地成交楼面均价 ............................................................................................................. 9 图 14：百城土地成交溢价率 ............................................................................................................... 10 图 15： 房企信用债发行额（周度） ................................................................................................... 10 图 16： 房企信用债发行额（月度） ................................................................................................... 10 图 17： 房企信托发行额（周度） ....................................................................................................... 11 图 18： 房企信托发行额（月度） ....................................................................................................... 11 图 19： REITs 周涨跌幅（%） ............................................................................................................ 11 图 20：房地产板块走势与 Wind 全 A 和沪深 300 对比（2021 年以来涨跌幅） .......................... 18

表 1：上市公司盈利预测与估值（2022.6.3） ..................................................................................... 5 表 2：主要城市成交信息汇总 ............................................................................................................... 8 表 3：本周中央重点政策汇总 ............................................................................................................. 12 表 4：本周地方重点政策汇总 ............................................................................................................. 13 表 5：本周公司重点公告跟踪 ............................................................................................................. 15 表 6：本周涨跌幅前五 ......................................................................................................................... 18 表 7：本周涨跌幅后五 ......................................................................................................................... 18

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1. 板块观点

（1）房地产开发：城乡融合背景下，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，金融端支持力度增加，先发布局的相关企业有望受益。3 月 17 日，发改委印发《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出：扩大保障 性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题。3 月 14 日，财政部、住房城乡建设部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》：地方各级财 政应对补助资金专款专用，分账审核，严禁用于平衡预算、偿还债务、支付利息等。地 方各级住建及实施单位严禁挪用，不得从中提取工作经费或管理经费。3 月 16 日银保监 会召开专题会议，会议强调，提升金融服务乡村振兴质效，助力“新市民”在城镇安居 创业。房地产行业处于信用循环塌陷的初期，但政策也在逆周期持续发力。我们认为，在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房供给是我国 2022 年及未来的 主旋律。此次《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的发布，进一步说明保障 性住房建设需求和工作任务，银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间，有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定。当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利。在目前 金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。未来行业风险取决于房地产结构调整、政策支撑力度。建议关注在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部房企：保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团。

（2）物业管理：未来独立市场化运营可能是物管的新出路，部分物管业绩出现回 暖迹象，如保利物业 2021 年实现年收入同比增长 34%。随着 2021 年末及 2022 年政策 逆周期调节，房地产行业预期逐渐转暖，近期物管行业发布业绩显示营收回暖，稳中有 升。我们认为，优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集、使用的良性 循环。市场上的物管企业尚未形成足够高的业务、体量的护城河。考虑到部分物业公司 与母公司共享品牌，不具有独立性的风险，我们认为，当母公司品牌出现瑕疵时，也增 大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难。建立物管公司与房开脱钩的独立市场化 运作模式，可能是未来物管公司构建自身品牌、规模的优势，建议关注新大正、招商积 余、南都物业。

（3）房地产经纪行业：强监管下房地产中介行业需寻求新突破。在房地产市场下 行趋势下，高度依赖于房地产市场的中介行业在近半年来不再火热。在房地产经纪行业 的主要阵地“二手房交易市场”方面，20 城二手房 2022 年 4 月累计成交 507.3 万平，同比-47.2%。从长期看，2021 年下半年以来，二手房个人交易系统的不断完善，也给中 介机构带来更多挑战。在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服 务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注我爱我家。

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表1：上市公司盈利预测与估值（2022.6.3）

数据来源：Wind，东吴证券研究所

备注：2022.5.27 港元兑人民币中间价为 1 港元=0.86 人民币，EPS/PE 为 Wind 一致预期

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2. 房地产基本面与高频数据

2.1. 房产市场情况

本周（2022.5.28-2022.6.3，下同）受到端午假期影响，整体房地产新房、二手房销 售均较上周略有下滑。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为+22.4%、+373.0%、+1.2%、+46.1%。。

从新房成交看，60 城新房成交面积 351.7 万平，环比-2.7%，同比-54.3%；2022 年 年初至 6 月 3 日累计成交 7840.8 万平，同比-48.8%；2022 年 5 月累计成交 1444.5 万平，同比-53.3%。60 城新房成交套数 3.2 万套，环比-2.2%，同比-54.2%；2022 年年初至 6 月 3 日累计成交 71.8 万套，同比-49.0%，2022 年 5 月累计成交 13.2 万套，同比-54.7%。

从二手房成交看，本周 20 城二手房成交面积 104.1 万平，环比-16.8%，同比-44.0%；2022 年年初至 6 月 3 日累计成交 2327.8 万平，同比-42.6%；2022 年 5 月累计成交 489.9 万平，同比-34.8%。20 城二手房成交套数 1.1 万套，环比-16.7%，同比-41.4%；2022 年 年初至 6 月 3 日累计成交 25.4 万套，同比-39.9%，2022 年 5 月累计成交 5.3 万套，同比-30.5%。

数据来源：Wind，东吴证券研究所

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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从库存和去化周期看，16 城新房累计库存 10226.5 万平，环比+0.9%，同比+9.3%。16 城新房去化周期为 18.1 个月，环比变动+0.2 个月，同比变动+10.4 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 19.1 个月、16.7 个月、34.0 个月，环比分别变动+0.2 个月、+0.2 个月、+1.2 个月。

三四线去化周期（月）

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图7：二线城市商品房库存及去化周期

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图8：三四线城市商品房库存及去化周期

图9：16 城商品房库存及去化周期

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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表2：主要城市成交信息汇总

数据来源：Wind，东吴证券研究所
注：去化周期=住宅可售面积/近三月周成交面积平均值*(365/7)/12

2.2. 土地市场情况

土地供应方面，本周（2022.5.30-2022.6.5，下同）百城供应土地数量为 87 宗，环 比-83.8%，同比-88.6%，供应土地建筑面积为 709.1 万平方米，环比-83.2%，同比-86.1%。本年累计供应土地数量为 10781 宗，同比-28.8%。本年累计供应土地建筑面积为 69960 万方，同比-29.5%。

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土地成交方面，本周百城土地成交建筑面积 897.3 万方，环比-42.2%，同比-84.2%；成交楼面价 10395 元/平，环比+300.0%、同比+205.3%；土地溢价率 2.5%，环比-0.6pct，同比-5.4pct。年初至今，累计成交土地建筑面积为 54081 万平米，同比-39.3%。累计成 交楼面价为 1901 元/平，同比-31.8%，累计成交土地溢价率为 3.5%，同比-13.2pct。

数据来源：Wind，东吴证券研究所

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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图14：百城土地成交溢价率

数据来源：Wind，东吴证券研究所

2.3. 房地产行业融资情况

本周（2022.5.28-2022.6.3，下同）房地产行业境内信用债发行规模较上周有所回升，“22 首城 01”发行规模最高，为 23.73 亿元。4 月房企境内信用债总体表现较 3 月有一 定回升。我们认为，近期中央积极的发声态度正呈现逐步传导的效应，房地产融资有望

逐渐回暖。银保监会鼓励机构开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质 项目。2022 年以来已有浦发、广发、招商等多家银行接连抛出房地产并购融资计划，合 计提供融资规模已超 500 亿元。我们认为，在“房住不炒”的定位不变的基础下，房地 产企业的合理需求将持续得到满足，房企直接融资预计在 2022 年三季度左右企稳、回 暖。

境内信用债发行方面，本周房地产企业发行信用债合计 20 支，发行金额合计 185.60 亿元，环比+37.5%，同比+113.5%。2022 年至今，房地产企业合计发行信用债 231 支，合计发行金额 2183.8 亿元，同比-24.5%。2022 年 5 月房地产企业合计发行信用债 47 支，合计发行金额 464.2 亿元。

数据来源：Wind，东吴证券研究所

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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信托发行方面，本周房地产企业发行集合信托 15 支，发行金额 11.3 亿元，环比 +2.2%，同比-79.4%。2022 年房地产类集合信托合计发行 354 个，金额合计 195.4 亿元，同比-77.9%。2022 年 5 月房地产类集合信托合计发行 79 个，金额合计 44.5 亿元。

本周暂无公募 REITs 发行。2022 年累计发行公募 REITs 一单，华夏中国交建 REIT 于 4 月 7 日发售，4 月 28 日上市交易，认购价格 9.399 元/份，发售总份额 10 亿份，预 计募集总规模 93.99 亿元，实际公众部分认购规模约 844 亿，配售比例约为 0.84%。

图19：REITs 周涨跌幅（%）

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取额度，更好满足实际需要。
表3：本周中央重点政策汇总

有序推进 PPP，积极推进产权规范交易，发挥国有资本投资运营公司功能作用。

数据来源：中国政府网，上交所，东吴证券研究所

地方政策方面，本周西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积

金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部共同发布《关于调整商品住房交易政策

有关问题的通知》。限购方面，调整从市外迁入西安市户籍的居民家庭购房条件，将原 购房条件为“落户满 1 年且在本市连续缴纳 12 个月的社保或个税”调整为“须在购房前落 户满 1 年”，市外迁入西安市户籍的居民家庭购买第 2 套住房的，仍须落户满 3 年；限 售方面，将原限售政策“商品房买卖合同网签备案满５年，且已办理《不动产权证书》”调整为“商品房买卖合同网签备案满 3 年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满 2 年”。二手住房的限售政策从“《不动产权证书》取得满 5 年”调整为满 2 年。此外，在原“刚需家庭”类别的基础上，新增两类家庭：（1）二孩及以上家庭，且符合西安市 住房限购政策；（2）满足以下要求的 28 周岁及以上未婚人士：无婚姻记录、西安市范 围内名下无房且自购房之日起前 48 个月内无住房转让记录，且符合西安市住房限购政 策。

成都市住建局出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通 知》。限购方面，优化为限购区域落户即可购房（原要求 1 年社保），非本地户籍社保年 限缩短至 1 年（原 2 年）；郊区非本地户籍有工作即可（原 1 年社保）；二孩及以上家庭 可新购 1 套；限售方面，要求降低为取得不动产证 2 年或合同备案 3 年（原不动产证 3 年）。

分线来看政策放松力度：本周新一线出台 6 例放松政策（限购 2 例，限售 2 例，下 调首付比例 2 例），二线出台放松政策 3 例（限购 1 例，下调首付比例 2 例），三四线出 台 5 例放松政策（下调首付比例 5 例）。

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表4：本周地方重点政策汇总

印发《加快经济恢复和重振行动方案》，促进房地产开发投资健康发展，新

度建设用地计划，加大净增建设用地指标。

以上商品住房适当放宽限购。

取消家属随迁的年限要求，优化投靠落户，取消在厦落户年限等限制。

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房

新建住宅区按每百户 20 平方米标准建设养老服务用房，已建成小区未达标

住房

解决。

响的个人贷款不作逾期处理。

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首申住房公积金贷款购首套房的，首付比例降至 20%（前值 25%）；购房夫

土拍政策

下降。

对住房公积金施行信用评价等级管理。

信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。

数据来源：地方政府网，澎湃新闻网，观点地产网，财联社，东吴证券研究所

3.2. 板块上市公司重点公告梳理

表5：本周公司重点公告跟踪

公司在此期间共发生财务资助事项累计金额为 33.00 亿元，其中公司向 12 家合联营

公司）以外的其他股东提供财务资助合计 24.17 亿元。

部分股份解除质押的公告

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偿付（第一次）公告

本次拟提供担保的主债权本金不超过 6 亿元。没有反担保,不存在对外担保逾期情况。

关于竞得北京市昌平区六

建设用地使用权的公告

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2022 年面向专业投资者公

面利率公告

票据付息公告

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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4. 本周行情回顾

本周房地产板块（SW）涨跌幅-2.38%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为

+2.21%，+3.08%，超额收益分别为-4.58%、-5.46%。

图20：房地产板块走势与 Wind 全 A 和沪深 300 对比（2021 年以来涨跌幅）

数据来源：Wind，东吴证券研究所

个股方面，数源科技、派斯林、冠城大通、深深房 A、ST 粤泰位列涨跌幅前五；宋

都股份、中国武夷、天保基建、信达地产、中交地产位列涨跌幅后五。

表6：本周涨跌幅前五

数据来源：Wind，东吴证券研究所

表7：本周涨跌幅后五

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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5. 投资建议

6 月以来，一线城市上海降低土拍入围门槛及竞拍资金监管额度，多个强二线城市 放松持续加码，国资入股建业地产传递积极信号。虽疫情阻碍了放松政策传导，但此轮 放松周期持续性强，放松效应仍在累积，股价方向仍向上。受疫情影响小的成都近半年 二手月成交量同比涨幅均超 70%印证市场仍有强劲购买力。随着疫情逐渐可控，叠加政 策加码放松，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机 会。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团；2）物业管 理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。

6. 风险提示

（1）房地产调控政策放宽不及预期；
（2）行业下行持续，销售不及预期；
（3）行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
（4）疫情反复、发展超预期。

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增持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 5%与 15%之间；中性：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与 5%之间；减持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；卖出：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。

行业投资评级：
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