评级（持有）2022年第22周地产周报：百强销售边际回暖，政策力度仍显克制

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报告名称 ：2022年第22周地产周报：百强销售边际回暖，政策力度仍显克制
评级 ：持有
行业：

行业研究 | 行业周报
房地产行业

百强销售边际回暖，政策力度仍显克制

——2022 年第 22 周地产周报

核心观点

⚫本周市场回顾。第 22 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深 300 指数相对收益为 -4.6%。沪深 300 指数报收 4089.57，周度涨幅为 2.2%；创业板指数报收 2458.26，周度涨幅 5.8%；房地产板块指数报收 3088.78，周度涨幅为-2.4%。

⚫本周行业要闻。国务院印发扎实稳住经济一揽子政策措施。央行：及时校正金融机 构过度避险行为。成都优化购房条件，多孩家庭、自有住房供作租赁房可增购 1 套，放松限售。宁波、无锡、青岛、佛山放松限购。上海首轮集中供地首两日 24 宗地全部成交。北京二批次成交 14 宗、流拍 3 宗。沪深交易所发布 REITs 扩募指 引。河南铁建投集团拟收购建业地产 29.01%股份并认购 7.08 亿港元可换股债券。

⚫本周新房销售量较上周上升，二手房销售量微降。第 22 周 29 大城市新房销售为 2.6 万套，较第 21 周增加 8.9%；11 大城市二手房销售 8034 套，较第 21 周减少 8.8%。一线城市新房、二手房交易较第 21 周分别增加 37.9%、减少 6.2%；二线城 市新房、二手房交易较第 21 周分别增加 4.3%、减少 3.9%。库存量和库销比较上 周增加。截至第 22 周，15 大城市库存为 124.1 万套，较第 21 周增加 0.7 万套；库 销比为 23.2 个月，较第 21 周增加 0.4 个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第 22 周 26 大城市合计成交土地 53 块。土地出让金额增加。第 22 周 26 大城市土 地出让金为 1237.1 亿元，较第 21 周增加 998.4 亿元。平均溢价率下降。第 22 周 26 大城市土地成交平均溢价率为 3.7%，较第 21 周下降。

⚫重点公司公告。碧桂园、中南建设发布 2022 年 5 月经营快报。华润置地、招商蛇 口、保利发展、万科等企业发行公司债。万科回购 113 万股，折合总价 2014.9 万 元。阳光城 3 笔债券违约，泰康人寿减持 2.99%股份。正荣地产：预计无法如期支 付 2019 年 11 月票据利息 1372.5 万美元。

投资建议与投资标的

⚫本周新房、二手房销售延续低位盘整，5 月百强房企销售金额及面积分别同比降低 60%、62%延续下滑态势，环比小幅回升 5%、7%，北京、上海土拍仍表现分化。

多个二线城市密集出台限购、限售端放松政策，但力度上仍显克制，仍需观察近期

是否有更强宽松政策出台。结合建业地产引入地方国资入股，我们认为短期内监管

的思路或仍将延续供需两端政策平均发力的逻辑。在此情况下，我们认为市场修复

不会一蹴而就，低评级房企短期仍然缺乏加杠杆能力。我们继续看好龙头房企市场

调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好 业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科 A(000002，买入) ；与 业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买 入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务 (06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正 (002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

看好（维持）

赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860521070001

吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860520020003

香港证监会牌照：BQJ931

吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860522020001

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房地产行业行业周报——百强销售边际回暖，政策力度仍显克制

目录

1. 第 22 周市场行情回顾（2022.5.30~2022.6.05） ........................................ 4
   1.1 第 22 周行业指数表现 ................................................................................................... 4 1.2 第 22 周地产板块个股表现............................................................................................ 4
2. 行业及公司要闻回顾（2022.5.30~2022.6.05） .......................................... 4
   2.1 行业一周要闻回顾 ........................................................................................................ 4 2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾 ............................................................................... 5 2.3 重点城市土地市场跟踪 ................................................................................................. 7 2.4 重点公司一周要闻回顾 ............................................................................................... 10
3. 投资建议 .................................................................................................. 11

风险提示 ...................................................................................................... 12

附录 ............................................................................................................. 12

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房地产行业行业周报——百强销售边际回暖，政策力度仍显克制

图表目录

图 1：本周（第 22 周）29 城市新房成交 ...................................................................................... 6 图 2：本周（第 22 周）11 城市二手房成交 .................................................................................. 6 图 3：本周（第 22 周）新房二手房成交中一线城市占比 .............................................................. 6 图 4：第 22 周跟踪城市库销比 ..................................................................................................... 7 图 5：重点城市库存和库销比 ....................................................................................................... 7 图 6：一、二线城市土地成交情况 ................................................................................................ 8 图 7：卫星城土地成交情况 ........................................................................................................... 8 图 8：一、二线城市土地出让金情况............................................................................................. 9 图 9：卫星城土地出让金情况 ....................................................................................................... 9 图 10：26 城土地平均溢价率情况............................................................................................... 10 图 11：26 城土地流拍情况 ......................................................................................................... 10

表 1：本周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，强于创业板指 ..................................................... 4 表 2：本周房地产个股表现，珠江实业、华丽家族涨幅居前 ......................................................... 4 表 3:覆盖公司估值表 ................................................................................................................... 12 表 4：地产板块股票池名单 ......................................................................................................... 13

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房地产行业行业周报——百强销售边际回暖，政策力度仍显克制

1. 第 22 周市场行情回顾（2022.5.30~2022.6.05）
   1.1 第 22 周行业指数表现
   第 22 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收 益为-4.6%。沪深 300 指数报收 4089.57，周度涨幅为 2.2%；创业板指数报收 2458.26，周度涨 幅 5.8%；房地产板块指数报收 3088.78，周度涨幅为-2.4%。
   表 1：本周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，强于创业板指

   	指数(2022/06/03)	本周涨幅	上周涨幅	年初以来涨幅
   沪深 300	4089.57	2.2%	-1.9%	-21.5%
   创业板指	2458.26	5.8%	-3.9%	-17.1%
   房地产指数（申万）	3088.78	-2.4%	-3.4%	-19.3%

   数据来源：Wind，东方证券研究所
   1.2 第 22 周地产板块个股表现
   第 22 周地产板块涨幅居前的公司分别为数源科技、长春经开、冠城大通、深深房 A、粤泰股份。
   表 2：本周房地产个股表现，珠江实业、华丽家族涨幅居前

   本周涨幅前五	涨幅	本周跌幅前五	跌幅
   数源科技	42.83%	中房地产	-20.92%
   长春经开	20.16%	信达地产	-14.89%
   冠城大通	15.69%	天保基建	-13.99%
   深深房 A	12.69%	中国武夷	-13.33%
   粤泰股份	12.58%	宋都股份	-12.85%

   数据来源：Wind，东方证券研究所
   备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录
2. 行业及公司要闻回顾（2022.5.30~2022.6.05）
   2.1 行业一周要闻回顾
   国务院印发扎实稳住经济一揽子政策措施。央行：及时校正金融机构过度避险行为。住建部：实 施住房公积金阶段性支持政策。成都：优化购房条件，多孩家庭、自有住房供作租赁房可增购 1 套，放松限售。宁波：多孩家庭可增购住房，推行征收安置房票制度。无锡对购买 144 平方米以 上住房适当放宽限购。青岛、佛山缩小限购区域范围。上海首轮集中供地首两日 24 宗地全部成交。北京二批次集中供地成交 14 宗、流拍 3 宗。沪深交易所发布公募基础设施 REITs 新购入项目指 引。河南铁建投资集团拟收购建业地产 29.01%股份，并认购 7.08 亿港元可换股债券。
   1. 国务院印发扎实稳住经济一揽子政策措施，加大留抵退税力度，调增 8000 亿支持基建。

信息来源：观点地产网

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房地产行业行业周报——百强销售边际回暖，政策力度仍显克制

信息来源：观点地产网

3) 住建部：减免服务业小微企业和个体工商户国有房屋租金，实施住房公积金阶段性支持政策。

信息来源：观点地产网
4) 成都新政：优化购房条件，多孩家庭、自有住房供作保障性租赁房可增购 1 套；缩短限售年 限及增值征免年限，公积金贷款降低首付比例、提高贷款额度。

信息来源：观点地产网
5) 宁波：多孩家庭可增购住房，提高公积金贷款额度，推行征收安置房票制度。

信息来源：观点地产网
6) 无锡：对购买 144 平方米以上商品住房适当放宽限购。

信息来源：观点地产网
7) 青岛：缩小限购区域，缩短非本市户籍家庭个税/社保年限，支持“卖旧买新”改善性需求。

信息来源：财联社
8) 佛山：缩小限购区域，限购区内持有满 5 年的商品住房，不计入家庭住房查验套数。

信息来源：观点地产网

9) 上海首批次集中供地 6 月 1 日起分 5 天进行，前 2 日已成交 24 宗，总出让金额 562.3 亿元。

北京二批次集中供地成交 14 宗、流拍 3 宗。其中 7 宗底价成交，总出让金额 499.6 亿元。西安首批次集中供地成交 12 宗地块，5 宗流拍，总出让金额 149.0 亿元。

信息来源：观点地产网
10) 沪深交易所发布公募基础设施 REITs 新购入项目指引。

信息来源：观点地产网
11) 河南铁建投资集团拟收购建业地产 29.01%股份，并认购 7.08 亿港元可换股债券。

信息来源：观点地产网
12) 大悦城控股联手华侨城打造西南首个大悦城标准产品线轻资产项目——成都金牛大悦城。

信息来源：观点地产网

2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾
本周一二线城市新房销售量较上周上升，二手房销售量微降。第 22 周 29 大城市新房销售为 2.6 万套，较第 21 周增加 8.9%；11 大城市二手房销售 8034 套，较第 21 周减少 8.8%；一线城市新 房、二手房交易较第 21 周分别增加 37.9%、减少 6.2%；二线城市新房、二手房交易较第 21 周分 别增加 4.3%、减少 3.9%。

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图 1：本周（第 22 周）29 城市新房成交

数据来源：Wind，东方证券研究所

图 2：本周（第 22 周）11 城市二手房成交

数据来源：Wind，东方证券研究所

图 3：本周（第 22 周）新房二手房成交中一线城市占比

数据来源：Wind，东方证券研究所

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库存量和库销比均较上周增加。截至第 22 周，15 大城市库存为 124.1 万套，较第 21 周增加 0.7 万套；库销比为 23.2 个月，较第 21 周增加 0.4 个月。一线城市库存量 27.9 万套，较第 21 周增 加 0.2 万套，库销比为 17.9 个月，较第 21 周增加 0.6 个月。二线城市库存量 58.2 万套，较第 21 周增加 0.1 万套，库销比为 18.1 个月，较第 21 周减少 0.1 个月。

图 4：第 22 周跟踪城市库销比

数据来源：Wind，东方证券研究所

图 5：重点城市库存和库销比

数据来源：Wind，东方证券研究所

2.3 重点城市土地市场跟踪

本周土地市场出让热度较上周上升。第 22 周 26 大城市合计成交土地 53 块。其中一线城市、二 线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城分别成交 38、12、2、1 块，较第 20 周分别增加 38 块、增 加 3 块、不变、减少 2 块。土地出让金额增加。第 22 周 26 大城市土地出让金为 1237.1 亿元，较 第 21 周增加 998.4 亿元。

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图 6：一、二线城市土地成交情况

数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所

注：一线城市：北京、上海、深圳；二线城市：广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西

安、成都。

图 7：卫星城土地成交情况

数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所

注：卫星城：环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东，粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。

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图 8：一、二线城市土地出让金情况

房地产行业行业周报——百强销售边际回暖，政策力度仍显克制

图 10：26 城土地平均溢价率情况

35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%

数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所
注：26 城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉 兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。

图 11：26 城土地流拍情况

流拍地块数（宗）

房地产行业行业周报——百强销售边际回暖，政策力度仍显克制

【碧桂园】5 月份公司实现权益销售金额约 287.1 亿元，权益销售面积约 357 万平米。前 5 月累 积实现权益销售金额约 1505.8 亿元，同比减少 39.7%。

【中南建设】5 月份公司实现合同销售金额 49.9 亿元，销售面积 41.5 万平米。1-5 月累计合同销 售金额 261.8 亿元，同比减少 70.5%；销售面积 210.6 万平米，同比减少 67.3%。

【万科 A】2022 年第二期 10 亿元公司债完成发行，票面利率 5 年期为 2.9%、7 年期 3.53%。公 司回购股份 113 万股，占总股本 0.0097%，每股 17.75-17.96 元，折合总价 2014.86 万元。【华润置地】2022 第三期 20 亿元公司债完成发行，票面利率为 3 年期 2.60%、5 年期 3.30%。

【招商蛇口】2022 年第一期公司债品种一取消发行，品种二票面利率 3.5%
【保利发展】2022 年第二期 30 亿元公司债完成发行，票面利率为 5 年期 2.89%、7 年期 3.40%。

【保利置业】拟发行 15 亿元公司债，票面利率为 3.2%及 3.65% 【栖霞建设】“19 栖建 01”债券后 2 年票面利率由 5.4%调整为 3%。

【首开股份】拟提请股东大会补充审议对外提供财务资助事项，涉资 33 亿。

【珠江股份】盛唐房地产被法院裁定受理破产清算申请。

【信达地产】信达地产为子公司成都盛臻不超过 6亿元的融资提供担保，截至2022年5月31日，公司对外担保余额 195.64 亿元，占最近一期经审计归母净资产的 81.92%。

【正荣地产】预计无法如期支付 2019 年 11 月票据利息 1372.5 万美元。

【阳光城】泰康人寿近期减持 2.99%股份剩余持股 4143.05 万股。公司未能足额按期偿付“20 阳城 02”等 3 笔债券本金及利息。

3. 投资建议
本周新房、二手房销售延续低位盘整，5 月百强房企销售金额及面积分别同比降低 60%、62%延 续下滑态势，环比小幅回升 5%、7%，北京、上海土拍仍表现分化。多个二线城市密集出台限 购、限售端放松政策，但力度上仍显克制，仍需观察近期是否有更强宽松政策出台。结合建业地 产引入地方国资入股，我们认为短期内监管的思路或仍将延续供需两端政策平均发力的逻辑。在 此情况下，我们认为市场修复不会一蹴而就，低评级房企短期仍然缺乏加杠杆能力。我们继续看 好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看 好业绩稳健的一线龙头，推荐万科 A(000002，买入)、保利发展(600048，买入) ；与业绩具有弹 性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成 长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买 入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业 (06668，买入)。

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表 3:覆盖公司估值表

数据来源：Wind，公司公告，东方证券研究所
股价更新日：2022 年 6 月 6 日
注：各公司 EPS 为东方证券预测数据。

风险提示

销售大幅低于预期。受调控影响，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能 力。

逆周期政策不及预期。目前行业处于下行期，如果逆周期政策不及预期，可能引发行业进一步下 行。

利率发生明显上升。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变 化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场 量价产生负面影响。

附录

跟踪城市及地产板块股票池名单
1、周度新房数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、福州、厦 门、东莞、惠州、南宁、济南、南昌、呼和浩特、温州、泉州、淮安、江阴、武汉、长春、无 锡、昆明、大连、佛山、吉林、金华、常州。其中一线城市为：北京、上海、深圳、广州。2、周度二手房数据跟踪城市：北京、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、青岛、南昌、大连、南 宁、扬州。其中一线城市为：北京、深圳。

3、周度库存数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、东 莞、南宁、济南、温州、泉州、蚌埠、九江、江阴、张家港。其中一线城市为：北京。

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4、本报告使用的股票池基于申万行业指数（房地产）进行调整，调整依据为该公司实质从事业 务/盈利与地产关联，也可能是与我们关注的领域有关（如房地产服务业，传媒板块的三六五网也 符合股票池要求），调整后股票数量为 130。股票池全名单如下：
表 4：地产板块股票池名单

数据来源：Wind，东方证券研究所

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信息披露

依据《发布证券研究报告暂行规定》以下条款：

发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时，公司持有该股票达到相关上市公司

已发行股份1%以上的，应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况，

就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，向客户披露本公司持有该股票的情况如下：

截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有保利发展(600048)股票占发行量 1% 以上。

截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有万科 A(000002)股票占发行量 1%以 上。

提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息。

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分析师申明
每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：

分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证

券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本

研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。

投资评级和相关定义
报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；

公司投资评级的量化标准
买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；
增持：相对强于市场基准指数收益率 5%～15%；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股

票的研究状况，未给予投资评级相关信息。

暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司

存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确

定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股

票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利

预测及目标价格等信息不再有效。

行业投资评级的量化标准：

看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业

的研究状况，未给予投资评级等相关信息。

暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研

究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级

信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。

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免责声明
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在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊 的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻 求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购 买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。

本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未 来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投 资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不 适合所有投资者。

在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作 出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均 为无效。

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