评级（买入）房地产行业5月行业动态报告：5月销售环比小幅回升，政策持续宽松

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报告名称 ：房地产行业5月行业动态报告：5月销售环比小幅回升，政策持续宽松
评级 ：买入
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行业动态报告●房地产 2022 年 6 月 8 日

5 月销售环比小幅回升，政策持续宽松

——5 月行业动态报告

核心观点：

公司深度报告模板
房地产行业

推荐(维持评级)

11.78%，成交套数同比增速为-47.21%，降幅较上月减少 6.34%，环比 增速为 11.59%，本月成交面积和套数同比下滑幅度均超 45%，但降幅 较上月减少，并且环比出现小幅增长，出现边际企稳迹象。分一二三

：（8610）8092 7618
：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006

线城市来看，一、二、 三线成交面积同比增速 分别为 -49.19%/

-45.95%/-51.91%，环比增速分别为 7.76%/18.45%/2.36%，二线城市成 交环比改善幅度最大。

特别鸣谢实习生周玉杰

交均价并未出现明显下滑。各重点城市中，北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等城市热度回温，而福州、南京、天津等城市土地市场热 度继续降温。中央、地方国企拿地活跃，拿地份额明显提升，本轮国

相关研究
【银河地产】行业动态报告_5 月行业动态报告_ 首轮土拍部分城市热度回升，行业进入政策密集

企拿地权益面积占总面积比重及权益金额占总金额比重分别为 调整期

⚫

政策持续宽松，房企信用债发行规模小幅上升。5 年期 LPR 下调到

积极，目前处于政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期

待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行 空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物 管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口

【银河地产】12 月行业动态报告_销售环比连续 两月为正，一季度为配置佳期

【银河地产】行业动态报告_销售同、环比均改 善，一行两会释放积极信号—11 月行业动态报告

（001979）、新城控股（601155）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质 物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。

风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。

www.chinastock.com.cn证券研究报告

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行业动态报告/房地产行业

目录

一、行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1（一）销售跟踪：5 月销售环比小幅回升，出现边际企稳迹象 ................................................................................... 1

1、5 月销售环比小幅回升，二线城市改善幅度最大 ........................................................................................... 1

2．一线城市去化周期上涨迅速，库存量增大 ...................................................................................................... 1（二）土地跟踪：一轮土拍供应体量减少，部分城市热度回升，民企拿地收缩 ...................................................... 2

1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 ....................................................................................................................... 2
2. 五月土拍低热收场，各城市分化明显 ............................................................................................................... 3
3. 民企拿地持续收缩，国企拿地积极 ................................................................................................................... 3

二、 21 年年报及 22 年一季报分析 ...................................................................................................................... 4（一）利润表：2021 板块业绩断崖下跌，费用控制能力下降，毛利率持续下降，22Q1 净利率下滑趋势放缓 .... 4（二）资产负债表：2021 和 22Q1 预收账款增速放缓，存货周转加速，三道红线继续改善 ................................... 5（三）现金流量表：2021 现金首次表现净流出，筹资现金净流量转负，投资依旧谨慎，22Q1 筹资出现好转 .... 6

三、宏观政策实质性宽松，地方落实差别化信贷政策 ........................................................................................ 7（一）政策持续松绑房地产行业，房企信用债发行规模小幅上升 .............................................................................. 7（二）地方政策密集出台，落实差别化住房信贷政策 .................................................................................................. 9

四、 房地产行业在资本市场中的表现情况 ......................................................................................................... 12（一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升 ........................................................................................................ 12

1、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升....................................................................... 12

2、信贷端：5 年期 LPR 首次单独大幅下调 ......................................................................................................... 13（二）目前房地产行业 PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大 ............................................................................ 14

1、房地产板块 PE、PB 估值比较 .......................................................................................................................... 14

2、房地产板块与各行业 PE、PB 估值比较 .......................................................................................................... 14

3、物业管理版块市场表现 .................................................................................................................................... 15

4、物管个股表现 .................................................................................................................................................... 15

五、投资建议 ....................................................................................................................................................... 16

六、风险提示 ....................................................................................................................................................... 16

插图目录 ......................................................................................................................................................... 17

表格目录 ......................................................................................................................................................... 18

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行业动态报告/房地产行业

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 7：二线 6 城可售面积及存销比

二线6城可售面积（万平方米）

资料来源：wind，中国银河证券研究院

资料来源：wind，中国银河证券研究院

（二）土地跟踪：一轮土拍供应体量减少，部分城市热度回升，民 企拿地收缩

1. 一轮土拍供应、成交体量均下降

截至 6 月 5 日，22 个重点城市均发布集中供地公告并披露地块相关信息。22 城中，除郑 州、沈阳、上海外，有 19 城完成今年首轮集中土拍，上海已完成一轮土拍的首两日交易。22 城共推出建设用地 2183.95 万方，同比收窄 51.00%，环比收窄 67.35%，供应量下降。已完成 一轮土拍的 19 城及上海市共实现 4527.82 亿元成交值，同比下降 47.34%，环比下降 7.42%。受供应规模缩减的影响，同时销量未出现明显拐点，房企对土地市场投资仍持谨慎态度，交易 量减少。另外，部分房企当前仍面临到期债务压力大等困扰，在一定程度上导致今年第一轮集 中土拍成交较乏力。

行业动态报告/房地产行业

图 8：第一批土拍 22 城土地供应量
第一批供应体量（万方）

行业动态报告/房地产行业

度大幅下降，分别为 241、115 宗。就本轮集中供地来看，房企拿地呈现出“国增民减”的整

体特征，国企积极扩充优质的土地储备，在“三道红线”带来的资金压力以及市场热度降温等

因素影响下，民企拿地积极性下降。

图 12：国企与民企第一轮土拍拿地宗数、权益面积与权益金额

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房企对行业市场预期下行，在财务报表中计提了数额较大的资产减值准备。短期内行业利润率 水平仍有下行压力，但长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行，土地市场溢价率 已经处于近几年的低位水平，2022Q1 下滑趋势放缓，总体盈利水平有望改善。

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 15：房地产行业 2021Q1 销售毛利率及销售净利率

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 16：房企 2021Q1 销售费用率、管理费用率及财务费用率

20

0

资料来源：wind，中国银河证券研究院

资料来源：wind，中国银河证券研究院

（二）资产负债表：2021 和 22Q1 预收账款增速放缓，存货周转加

速，三道红线继续改善

截截止 2021 和 2022Q1 预收账款分别为 35314.82 亿元和 36240.75 亿元，增速为+7.37%和 +1.37%，2021 年预收账款覆盖 2021 年全年营收的 1.17 倍，较 2020 年预收账款覆盖倍数 1.19 下降 0.02，房企未来业绩仍有保障。2022Q1 受到全国疫情、房企风险暴露、行业景气度下行

的影响，销售增速大幅下降，我们认为后续随着疫情缓解，以及中央政治局会议之后各地逐渐

放开购房限制，预计三、四季度预收账款逐步提升。存货周转率分别为 0.326 和 0.046 较前一 年同期+0.033pct 和-0.004pct，行业存货周转速度逐年提高，主要是由于在监管要求和行业下

行压力下，房企对举债拿地保持谨慎，积极处理盘活手上已有项目，加速现金回流。

2021 和 2022Q1，板块资产负债率分别为 79.43%和 79.16%，较前一年同期+0.66pct 和-0.22pct；三道红线相关指标上，净负债率分别为 84.47%和 86.90%，较前一年同期-0.14pct 和 +0.69pct；现金短债比分别为 1.08 和 1.05，较前一年同期-15.55pct 和-165.62pct；剔除预收款

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资产负债率为 72.43%和 71.73%，较前一年同期-0.11pct 和-0.40pct。行业整体仍处于三道红线 达标的边缘，但整体出现改善趋势，净负债率出现明显改善，2020 年后已经基本满足要求；现金短债比未满足要求，但是出现下降趋势，正在向标准靠拢；剔除预收款资产负债率仍未满 足要求，但是出现下降趋势。在“三条红线”的融资监管下，房企开始积极降低杠杆水平，预 计后续季度行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降。

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 19：房地产行业 2021 和 2022Q1 三道红线指标

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 20：房地产行业 2021 和 2022Q1 资产负债率

资料来源：wind，中国银河证券研究院

（三）现金流量表：2021 现金首次表现净流出，筹资现金净流量转 负，投资依旧谨慎，22Q1 筹资出现好转

2021 和 2022Q1 期内销售商品、提供劳务收到的现金分别为 33088.51 和 5401.98 亿元，增 速为+6.34%和-32.75%，22Q1 大幅下降主要系市场销售疲软。2021 和 2022Q1 现金流净额分别 为-1677.24 和-1223.14 亿元，表现为现金净流出，2020 年为现金净流入，21 年为近年来首次

现金净流出。

分类来看，2021 和 2022Q1 经营活动现金流量净额为+3753.59 和-954.27 亿元，增速为 +18.95%和-295.27%。2021 上半年房地产销售向好，经营活动现金净流量小幅增加，但同比增

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幅大幅下降，Q1 销售疲软导致回款大幅减少。投资活动现金流量净额为-2232.46 和-86.95 亿 元，同比-20.68%和-80.21%，一季度房企拿地依旧谨慎；2021 和 2022Q1，筹资活动现金流净 流量为-3198.46 和-181.92 亿元，增速为-796.75%和-17.74%，筹资活动现金近年来首次出现净 流出现象，房企融资借贷出现严重困难，现金流入压力转移到经营现金流量上，2022 年 Q1

随着中央对房地产行业金融的支持，企业融资环境好转，筹资活动现金出现好转。

现金流入结构上，2021 和 2022Q1，经营活动现金流入占总体现金流入的比例为 62.43% 和 59.02%，相比前一年同期分别+7.96pct 和-3.02pct；筹资活动现金流入占总体现金流入的比 例为 30.33%和 34.04%，相比前一年同期分别-4.91pct 和+2.42pct。2020-2021 年现金流入结构 的变化主要是由于筹资活动现金流入的减少，经营活动现金流入的增多。2021 房企筹融资困 难，房企需要依靠内生现金流入缓解资金压力，销售侧现金压力偏大。2021Q1-2022Q1 现金

流入结构的变化主要是由于筹资活动现金流入减少的幅度小于经营活动现金流入减少的幅度，

经营现金流入受到较大冲击，筹资现金流入未见好转，但筹资现金流出较少，筹资现金流整体

表现为正，相比 2021 年有所好转。

图 21：房企 2020Q3 现金流量及同比增速

经营活动产生的现金流量净额（亿元）
投资活动产生的现金流量净额（亿元）
筹资活动产生的现金流量净额（亿元）
同比（%）

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 22：房企 2020Q3 销售商品、提供劳务收到的现金及增速

资料来源：wind，中国银河证券研究院

三、宏观政策实质性宽松，地方落实差别化信贷政策

（一）政策持续松绑房地产行业，房企信用债发行规模小幅上升

政策持续松绑房地产行业，聚焦两大重点。4 月 29 日，中央政治局召开会议，研究当前 经济形势和经济工作。会议中有关房地产行业内容包括：要有效管控重点风险，守住不发生系 统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房 地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康 发展。随后，5 月 4 日，央行、银保监会及证监会都对中央政治局会议内容做出表态，出台了 房地产支持政策。主要有两大要点：支持房企债券融资，保持房地产融资平稳有序；差别化房 地产信贷政策。

房企融资环境逐步改善，有助化解潜在风险。根据克而瑞数据统计，今年前 5 个月，

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百强房企累计实现操盘销售金额 2.32 万亿元，同比下降 52.3%。据中指院统计，前 5 个月，百强房企拿地总额 4681 亿元，同比下降 64.7%。当前无论是销售，还是新开工、拿地、投资 都处于景气度最差时期，疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度，由此

带来连锁的市场风险。在目前宏观环境和行业政策不断宽松的情况下，碧桂园、龙湖、美的置 业三家民企被选为“示范房企”，都有发债计划，碧桂园已于 5 月 20 日发行信用保护债券，这 一举措进一步增强民企公开市场融资能力。房企融资环境改善，提振投资者信心，有助于化解

潜在流动性及信用风险。

表 1：2022 年年初以来主要政策表态

继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购

稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支

进房地产市场平稳健康发展。

资料来源：政府网站，中国银河证券研究院

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图 23：2013-2022 年地产板块相对收益%、商品房销售额同比%、以及两会对地产行业的表述

的税收、信贷政

城施策”去库存

坚持分类指导，

-20.00

-40.00

-30.00

资料来源：wind，中国银河证券研究院

（二）地方政策密集出台，落实差别化住房信贷政策

政治局会议明确支持各地因城施策完善房地产政策，今年各地陆续出台自救政策，1-3 月

的政策主要集中在公积金首付比下调、公积金认贷不认房、下调商贷首付比、下调房贷利率、

商贷认贷不认房，4 月以来各地政策放松过渡到了取消“限购限售限贷”。目前，政策出现了

全国性重大利好，5 年期 LPR 下调到 4.45%叠加首套房贷款利率降为 LPR-20bps，各大城市房

贷利率进一步下调，限购限贷政策松绑范围加大，为需求端注入活力。据不完全统计，今年以

来，全国已有 100 余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过 300 次。我们认为政策宽松情况下，

各地调控放松的速度将继续加快，二季度是地方政策密集出台期，随着地方政策的不断松绑，

影响将向上传导到销量和价格两方面，房地产市场回暖可期。

表 2：首付比例下调的城市

付款比例降至 20%,二套房降至 30%。

万元奖励。

最低首付款比例由 50%降至 30%。

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清贷款的执行首套房贷政策。

满足合理购房信贷需求。商业银行要实施好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例

合理住房需求。

资料来源：政府网站，中指研究院，中国银河证券研究院

表 3：房贷利率下调的城市

"又提又贷"。

平。

取贷二选一"限制、取消异地职工贷款办理限制、提高人才贷款额度和提高租房提取额度。

购房补贴。

款。

基点,二套房贷款利率最低可至 5.2% 目前无锡房贷利率主流都是首套 5.2%,二套 5.4%。

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二套房降至 5.05%。

资料来源：政府网站，中指研究院，中国银河证券研究院
表 4：放松限购限贷限售的政策

房政策。

通知》。

个月，同时外地人卖房后 2 年内，无需社保或税单可直接购房。

基点,二套房贷款利率最低可至 5.2% 目前无锡房贷利率主流都是首套 5.2%,二套 5.4%。

长株潭三市自由落户。将对购买非住宅商品房的业主给予补贴,其中购买一手房的按契税计税依据的 1%给予补贴。

由卫健委牵头发布的楼市限购松绑政策。

签、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格核验，实施时间则自发文之日即 26 日开始。

外地人可按规定在沈阳申请住房公积金购房贷款。

套房子无需社保（原需 6 个月）。多孩及养老家庭原有住房处于在途交易可购 1 套。

资料来源：政府网站，中指研究院，中国银河证券研究院

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四、房地产行业在资本市场中的表现情况

（一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升

1、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升

从头部企业的战略定位描述来看，发展多元化业务、从单一的地产开发企业向平台型企业

过渡是行业普遍趋势。龙头公司除了在原有的房地产开发、物业管理等领域发展，多元化平台

化的主要方向包括商业、物流、会展、装修、建筑、教育、医疗、养老等产业。布局多元化业

务的房企，可以通过多样化的产品、服务为主业赋能，并且能够突破单一房地产开发行业的估 值天花板，享受未来多元化资产价值重估的先机，享受业绩+估值双提升。

表 5：头部房企战略定位

战略定位

我们是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业，企业发展的三驾马车包括：地产、机器人、现代农业，

碧桂园 是中国新型城镇化进程的身体力行者。展望未来，集团将聚焦城镇化带来的住宅及相关需求，挖掘房地产价值链

内业务及资产价值，打造覆盖客户全生命周期的资源整合平台。

公司将继续坚定不移实施高增长、控规模、降负债发展战略，夯实房地产基础，扩大旅游集团盈利规模，加速推

健发展。

公司致力于打造“不动产生态发展平台”，以扎实的不动产投资、开发、运营、资本运作能力为基础，提供基于行

开拓者。

坚持“品质给城市更多改变”的品牌理念，逐步转向“城市综合投资开发运营商”，以开发物业与投资物业为主导，

产业小镇、文化体育等领域。

招商蛇口致力于成为“美好生活承载者”，目前业务覆盖教育、文化、写字楼、园区、文创、特色产城、长租公寓、

招商蛇口 住宅、酒店、综合体、商业、邮轮、健康、养老等业务板块，输出 25 条标杆型产品线，360 度启航美好生活新方

式。

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理念，为消费者和合作伙伴提供更加多元的服务和发展空间，成为以客户为中心的空间营造服务企业。

坚持住宅地产和商业地产双轮驱动的长期战略模式，逐步完成全国中心城市和重点城市群的深耕布局，横跨房地

新城控股 产开发、投资、商业运营管理、康养服务等领域，形成产品协同及战略纵深。聚焦“资本回报率”，确保规模有质

量、可持续的增长。

旭辉围绕着为客户提供美好生活的出发点，开展多元化业务，推动房地产生态圈的打造，借助房地产主业的优势，

金管理、工程建设、装配式装修等。

资料来源：各公司官网、公司公告、中国银河证券研究院

2、信贷端：5 年期 LPR 首次单独大幅下调

5 月 LPR 报价出炉：1 年期贷款利率不变，5 年期贷款利率为 4.45%，较上月下降 15bps。5 月 20 日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期的 LPR 报价：1 年期 LPR 为 3.70%，5 年期以上 LPR 为 4.45%。自 2019 年 LPR 改革以来，此次不仅创下最大降幅，并首次出现一年 期 LPR 不变而单独调整 5 年期以上 LPR 的情况。中国人民银行和银保监会在今年 5 月 15 日印 发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中表示，首套住房商业性个人住房贷款 利率下限调整为不低于 LPR 减 20 个基点。政策叠加 LPR 调整后，首套房贷利率最低可降至 4.25%。双重利好促使多地下调房贷利率，为房地产市场注入信心。

信贷端率先吹出地产行业暖风。融 360 数字科技研究院提供的数据显示，2022 年 5 月全 国首套房贷款平均利率为 5.03%，环比下降 13bps，二套房贷款平均利率为 5.36%，环比下降 9bps，基本回调到 5 年前的水平。5 月 20 日至 5 月 25 日，在其监测的 42 个城市中，已有 17 个城市最低可执行“首套 4.25%、二套 5.05%”的房贷利率。此外，至少有 6 城虽仍未执行最 低下限利率 4.25%，但首套贷款利率也已降至 4.6%以下；至少 24 个城市的二套房贷利率最低 可执行 5.05%。这是本轮调控放松中全国性具有实质性利好的政策，宽松导向信号明显，反映 了中央支持刚性需求及改善住房需求，稳定房地产市场的决心。

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图 24：每月 lpr 变化情况（%）

资料来源：全国银行间同业拆借中心，中国银河证券研究院

图 25：近三年首套房贷利率（%）
全国首套平均房贷利率

资料来源：融 360，中国银河证券研究院

（二）目前房地产行业 PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大

1、房地产板块 PE、PB 估值比较

住宅板块估值修复拐点初现，向上空间较大。截至 2022 年 5 月 27 日，房地产行业 TTM 市盈率（历史整体法）为 10.57X，5 月估值水平较上月有所回升。目前房地产版块 PE 估值高 于 1 年移动均值 7.75X 及 5 年移动均值 10.21X，住宅板块估值修复拐点初现，但相对来说向 上修复空间仍然较大；房地产行业 PB（整体法）为 0.96X，稍低于 1 年移动均值 0.98X，低于 3 年移动均值 1.18，市净率仍处于 10 年以来的底部区域，未来修复空间较大。

资料来源：全国银行间同业拆借中心，中国银河证券研究院

2、房地产板块与各行业 PE、PB 估值比较

资料来源：融 360，中国银河证券研究院

截止到 2022 年 5 月 27 日，PE 最低的是银行行业 5.0X，房地产行业 PE 为 10.6X，排名倒 数第七位，在所有行业分类中房地产的市盈率是偏低的。PB 最低的是银行业，仅 0.5 倍 PB，房地产行业排倒数第三，市净率为 1.0X，从行业纵比的角度来看房地产的市净率也是偏低的。

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幅前五的物管企业则为佳源服务、烨星集团、金科服务、佳兆业美好、宝龙商业，跌幅分别为-72.27%、-49.56%、-26.10%、-26.01%和-25.95%。

图 31：5 月港股物业公司跌涨幅（%）

资料来源：Wind，中国银河证券研究院

五、投资建议

房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中 央还是地方层面的表态都较前期更加积极，目前处于政策密集调整期，“稳增长”的政策力度 和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销 售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质 住宅开发行业龙头股：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇 口（001979）、新城控股（601155）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商 积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。

六、风险提示

销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。

行业动态报告/房地产行业

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图 1：30 大中城市新房成交面积情况（万平方米） ................................................................................................................ 1 图 2：30 大中城市新房成交套数情况（套） ............................................................................................................................ 1 图 3：30 大中城市月成交面积同比及环比（%） ..................................................................................................................... 1 图 4：重点一二三线城市成交面积环比（%） .......................................................................................................................... 1 图 5：十大城市可售面积及存销比 ............................................................................................................................................. 1 图 6：一线 4 城可售面积及存销比 ............................................................................................................................................. 1 图 7：二线 6 城可售面积及存销比 ............................................................................................................................................. 2 图 8：第一批土拍 22 城土地供应量 ........................................................................................................................................... 3 图 9：第一批土拍 22 城成交情况 ............................................................................................................................................... 3 图 10：第一批土拍 22 城溢价成交率 ......................................................................................................................................... 3 图 11：第一批土拍 22 城成交与流拍情况 ................................................................................................................................. 3 图 12：国企与民企第一轮土拍拿地宗数、权益面积与权益金额 ........................................................................................... 4 图 13：房地产行业 2021 和 2022Q1 营业总收入及同比增速................................................................................................... 5 图 14：房地产行业 2021 和 2022Q1 归母净利润及同比增速................................................................................................... 5 图 15：房地产行业 2021Q1 销售毛利率及销售净利率 ............................................................................................................ 5 图 16：房企 2021Q1 销售费用率、管理费用率及财务费用率................................................................................................. 5 图 17：房地产行业 2021 和 2022Q1 预收账款(亿)及同比增速(%) .......................................................................................... 6 图 18：房地产行业 2021 和 2022Q1 存货周转率(次/年) ........................................................................................................... 6 图 19：房地产行业 2021 和 2022Q1 三道红线指标 .................................................................................................................. 6 图 20：房地产行业 2021 和 2022Q1 资产负债率 ...................................................................................................................... 6 图 21：房企 2020Q3 现金流量及同比增速 ................................................................................................................................ 7 图 22：房企 2020Q3 销售商品、提供劳务收到的现金及增速................................................................................................. 7 图 23：2013-2022 年地产板块相对收益%、商品房销售额同比%、以及两会对地产行业的表述 ..................................... 9 图 24：每月 lpr 变化情况（%） ............................................................................................................................................... 14 图 25：近三年首套房贷利率（%） .......................................................................................................................................... 14 图 26：房地产板块 PE ............................................................................................................................................................... 14 图 27：房地产板块 PB ............................................................................................................................................................... 14 图 28：行业 PE 比较 .................................................................................................................................................................. 15 图 29：行业 PB 比较 .................................................................................................................................................................. 15 图 30：恒生指数与恒生物业服务及管理指数 ......................................................................................................................... 15 图 31：5 月港股物业公司跌涨幅（%） ................................................................................................................................... 16

行业动态报告/房地产行业

表格目录

表 1：2022 年年初以来主要政策表态 ........................................................................................................................................ 8 表 2：首付比例下调的城市 ......................................................................................................................................................... 9 表 3：房贷利率下调的城市 ....................................................................................................................................................... 10 表 4：放松限购限贷限售的政策 ............................................................................................................................................... 11 表 5：头部房企战略定位 ........................................................................................................................................................... 12

行业动态报告/房地产行业

分析师承诺及简介
本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去 不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。

分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，2018 年 5 月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地 产行业及上下游相关产业链的研究工作。

评级标准
行业评级体系
未来 6-12 个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数） 推荐：行业指数超越基准指数平均回报 20%及以上。

谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。

中性：行业指数与基准指数平均回报相当。

回避：行业指数低于基准指数平均回报 10%及以上。

公司评级体系
推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 20%及以上。

谨慎推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%－20%。

中性：指未来 6-12 个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。

回避：指未来 6-12 个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%及以上。

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