评级（持有）房地产行业周报：楼市托底政策密集出台，市场恢复仍需时日

股票代码 ：
股票简称 ：
报告名称 ：房地产行业周报：楼市托底政策密集出台，市场恢复仍需时日
评级 ：持有
行业：

qidong@kysec.cn

行业走势图 证书编号：S0790522010002

⚫核心观点：三四线楼市托底政策密集出台，市场恢复仍需时日

中央层面：国常会提出要把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、

土地端：2022 年第 14 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 3239 万 平方米，成交土地规划建筑面积 1736 万平方米，同比下降 51%，成交溢价 率为 1%。一线城市成交土地规划建筑面积 134 万平方米，同比增加 28%；二线城市成交土地规划建筑面积 426 万平方米，同比下降 54%；三线城市成 交土地规划建筑面积 1176 万平方米，同比下降 53%。成都完成首轮集中土 拍，最终 44 宗成交，6 宗流拍，延续了以央国企为主的鲜明特点，最终中海 竞得 3 宗地块，保利、龙湖竞得两宗地块。

⚫融资端：国内信用债规模继续萎缩，海外债有所恢复
2022 年第 14 周，信用债发行 122.7 亿元，同比减少 47%，环比减少 27%，平均 加权利率 3.48%，环比减少 41BPs；海外债发行 7.3 亿美元，同比增加 47%，环 比增加 150%，平均加权利率 8%，环比增加 175BPs。

⚫风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进 一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 13

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目录

1、政策端：优化房地产金融政策，多城放宽购房条件 ............................................................................................................. 3 2、销售端：单周成交同比持续回落 ............................................................................................................................................ 4 2.1、 30 大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低 ............................................................................................................. 4 2.2、 11 城二手房成交依旧低迷............................................................................................................................................. 6 3、投资端：土地市场成交依旧低迷 ............................................................................................................................................ 7 4、融资端：国内信用债规模继续萎缩，海外债有所恢复 ......................................................................................................... 8 5、一周行情回顾 ............................................................................................................................................................................ 9 6、投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 11 7、风险提示 .................................................................................................................................................................................. 11

图表目录

图 1： 30 大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 ............................................................................................... 5 图 2： 30 大中城市单周新房成交面积环比有所回落 ................................................................................................................... 5 图 3： 2022 年第 11-14 周 30 大中城市成交面积同比掉头向下 .................................................................................................. 5 图 4： 2022 年第 11-14 周 30 大中城市中一线城市成交面积同比持续下行 .............................................................................. 5 图 5： 2022 年第 11-14 周 30 大中城市中二线城市成交面积同比增速掉头向下 ...................................................................... 6 图 6： 2022 年第 11-14 周 30 大中城市中三线城市成交面积持续下行 ...................................................................................... 6 图 7： 2022 年初至今低能级市场表现相对更差 ........................................................................................................................... 6 图 8： 11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 ....................................................................................................................... 7 图 9：北京二手住宅成交情况同比持续下降................................................................................................................................ 7 图 10：深圳二手住宅成交情况同比降幅超 60% ......................................................................................................................... 7 图 11： 100 大中城市土地成交情况依旧低迷 ............................................................................................................................... 8 图 12： 100 大中城市土地成交溢价率自 2021 年下半年来保持低位 ......................................................................................... 8 图 13：国内信用债发行规模同比环比持续下滑 .......................................................................................................................... 9 图 14：海外债发行规模同比环比有所增加.................................................................................................................................. 9 图 15：债券发行规模累计同比持续下降 ..................................................................................................................................... 9 图 16：本周房地产指数上涨 1.64%板块表现强于大市 ............................................................................................................ 10

表 1：央行发布金融稳定法征求意见稿，地方因城施策持续调控 ............................................................................................ 3 表 2：本周房地产行业个股中新华联、南山控股、中国武夷涨幅靠前 .................................................................................. 10 表 3：本周房地产行业个股中海泰发展、阳光股份、信达地产跌幅靠前 .............................................................................. 10

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1、政策端：优化房地产金融政策，多城放宽购房条件

中央层面：（1）国常会：提出要把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、

调结构、推改革，稳住宏观经济大盘。同时要适时灵活运用多种货币政策工具，加

大对实体经济支持力度：包括加大稳健的货币政策实施力度，保持流动性合理充裕；

研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平，优化保

障性住房金融服务。（2）央行：发布金融稳定法征求意见稿，明确压实各方金融风

险防范化解和处置责任，强化金融风险防范和早期纠正，提出建立处置资金池，设

立金融稳定保障基金，坚决守住不发生系统性风险的底线。同时开展了 100 亿 7 天 期逆回购操作，中标利率 2.10%，当日 1500 亿逆回购到期，净回笼 1400 亿。

地方层面：（1）重庆：银保监局发文鼓励区域内金融机构做好新市民创业就业、

住房、教育、医疗养老等方面的服务。其中住房提出“贯彻差别化住房信贷政策，

合理确定新市民首套住房按揭贷款标准，降低购房信贷成本”等要求。（2）成都：

为应对租赁住房的市场租金水平上涨，拟调高租住商品房公积金提取额度，将每年

最高可提取额度由此前的 1.6 万元调高到 2.16 万元，职工可按月、按季办理租房提 取业务。同时完成 2022 年首批集中供地，共挂出 50 宗涉宅地，成交 44 宗，其中 28 宗底价成交、6 宗触顶转入“抽签”环节，总成交金额 393 亿元。（3）绵阳：发文促 进房地产市场平稳健康发展，包括提高公积金贷款额度（最高 60 万提升至 70 万）、购房补贴、放松预售要求等。（4）兰州：发布楼市新政 20 条，包括首套和二套房最 低首付比例降至 20%和 30%及限购放松政策。同时甘肃省单身缴存职工 50 万元调整 为 60 万元，已婚缴存职工 60 万元调整为 70 万元。（5）厦门：放宽预售条件，对 21 年 1 月后新出让商住用地在 22 年 12 月 31 日前申请预售证的项目，工程形象进度要 求调整放松。（6）中山：取消公积金贷款“冲还贷”业务单次最少冲还 2 万的金额

限制及公积金逾期对“冲还贷”业务的限制，并对非销户方式提取住房公积金的时

间间隔由 90 天缩短至 30 天。（7）台州：三孩家庭首房首贷最高额度上浮 20%，上 浮后单方最高 36 万元，夫妻双方最高 60 万元。（8）丽水：针对申请公积金贷款购 买首套自住住房职工，最高额度单身缴存职工 25 万元调整为 35 万元，已婚缴存职 工 50 万元调整为 70 万元，且最低首付 20%。此外，公积金期限由“最长不超过 20 年”调整为“最长不超过 30 年”。

表1：央行发布金融稳定法征求意见稿，地方因城施策持续调控

厦门：放宽预售条件，对 21 年 1 月后新出让商住用地在 22 年 12 月 31 日前申请预售证的项目，工程形象

2022/4/6 进度要求调整为：（1）7 层及以下完成主体工程 2 层以上（原为主体建筑封顶）；（2）8-20 层在原基础上减

5 层，21 层以上完成主体工程的 1/4（原为主体结构工程的 1/2 以上，且不得少于 7 层）。

兰州：发布楼市新政 20 条，主要涵盖：（1）首套房最低首付比例 20%（之前 30%），二套房最低首付比例

等。

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成都：完成 2022 年首批集中供地，共挂出 50 宗涉宅地，成交 44 宗，其中 28 宗底价成交、6 宗触顶转入“抽 2022/4/6 签”环节，总成交金额 393 亿元。保利以 34.5 亿元摘得 2 宗天府新区湖居板块宅地，楼面价为 1.22 万元/㎡、1.24 万元/㎡，毛坯限价 2.5 万元/㎡和 2.15 万元/㎡。

国常会：（1）把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、推改革，稳住宏观经济大盘。各部门 2022/4/7 要针对形势变化抓紧研究政策预案，及时出台有利于市场预期稳定的措施。（2）要适时灵活运用多种货币

政策工具，加大对实体经济支持力度。

丽水：针对申请公积金贷款购买首套自住住房职工，最高额度单身缴存职工 25 万元调整为 35 万元，已婚 2022/4/8 缴存职工 50 万元调整为 70 万元，且最低首付 20%。此外，公积金期限由“最长不超过 20 年”调整为“最 长不超过 30 年”。

佛山：“十四五”期间计划新增筹集保障性住房至少 11 万套，其中保障性租赁住房至少 7.5 万套。2022 年 2022/4/8 至 2025 年，每年新招拍挂出让或城市更新的宅地，原则上总住宅建面的 10%用于配建保障性住房。重点布

局在轨道交通沿线、中心城区、城市建设重点片区等区域，重点布局区域配建面积占比适当提高。

资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所

2、销售端：单周成交同比持续回落

2.1、30 大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低

根据房管局数据，2022 年第 14 周，全国 30 大中城市成交面积 152 万平米，同 比下降 56%，环比下降 40%；从累计数值看，年初至今 30 大中城市成交面积达 3103 万平米，累计同比下降 38%。

行业周报 图1：30 大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平

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根据房管局数据，2022 年第 14 周，全国 30 大中城市新房成交面积年初至今累 计增速-38%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-61%、-55%、-54%，年初至今累计增速-33%、-33%、-50%。

图7：2022 年初至今低能级市场表现相对更差

250%

200%

150%

100%

50%

数据来源：Wind、开源证券研究所

2.2、11 城二手房成交依旧低迷

11 城二手房成交累计增速达-35%。2022 年第 14 周，全国 11 城成交面积为 75 万平米，同比增速-41%，前值-40%；年初至今累计成交面积 1231 万平米，同比增速-35%，前值-35%。

图8：11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷

行业周报 图11：100 大中城市土地成交情况依旧低迷

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图15：债券发行规模累计同比持续下降

200%

150%

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50%

数据来源：Wind、开源证券研究所

5、一周行情回顾

板块表现方面，本周（2022 年 4 月 4-8 日，下同）房地产指数上涨 1.64%，沪 深 300 指数下跌 1.06%，相对收益为 2.7%，板块表现强于大市，在 28 个板块排名中 排第 4 位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：新 华联、南山控股、中国武夷、中华企业、蓝光发展。本周涨跌幅排名后 5 位的房地

产个股分别为海泰发展、阳光股份、信达地产、三湘印象、广宇发展。

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图16：本周房地产指数上涨 1.64%板块表现强于大市

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6、投资建议：维持行业“看好”评级
尽管 3 月全国按揭贷款利率持续下行，但市场成交依旧低迷。疫情反复再度降 低整体经济活力，全年稳增长压力进一步提升，考虑地产销售恢复向投资端传导具 有时滞，预计 4 月政策托底力度将有所提升，加速行业销售恢复。我们认为后续行 业基本面将逐步恢复，行业竞争格局持续改善，我们建议 2022 年二季度继续关注地 产板块机会，维持行业看好评级。

7、风险提示
（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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