评级（增持）光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年3月）：需求侧居民信贷边际回暖，供给侧地产债增量明显

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报告名称 ：光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年3月）：需求侧居民信贷边际回暖，供给侧地产债增量明显
评级 ：增持
行业：

2022 年 4 月 13 日

行业研究

需求侧居民信贷边际回暖，供给侧地产债增量明显

——光大房地产行业流动性跟踪报告（2022 年 3 月）

需求侧：居民短贷及中长贷如期改善，合理购房需求有望得到进一步信贷支持 2022 年 3 月，单月新增居民短贷 3,848 亿元，同比少增 1,394 亿（-26.6%），环比多增 6,759 亿元。2022 年 3 月，单月新增居民中长贷 3,735 亿元，同比少 增 2,504 亿元（-40.1%），环比多增 4,194 亿元；2022 年 1-3 月累计新增居民 中长贷 1.07 万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重 约 12.8%（2021 年全年水平为 30.5%）。

3 月 5 日，全国“两会”明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房

增持（维持）

分析师：何缅南
执业证书编号：S0930518060006 021-52523801
hemiannan@ebscn.com

需求”；3 月 16 日，金委会提出“对于房地产市场要及时研究和提出有力有效 联系人：周卓君

的防范化解风险应对方案”，同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也 021-52523855

都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，促进房地产业良性循环 和健康发展等方面。我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型 购房需求有望获得进一步支持，同时刚性购房信贷支持力度也有望得到提升。

供给侧：3 月境内发债环比大幅增加，海外债发行回暖同比增速转正

3 月房企境内外单月合计发债 860 亿元，环比+159.0%（2 月-29.2%），同比-13.2%（2 月-25.8%），单月净融资-145 亿元（2 月-81 亿元）。其中 3 月境内 发债较 2 月放量明显，单月发行 703 亿元，环比增加 133.3%，同比下降 18.2%（2 月+59.8%），单月净融资 161 亿元；3 月境外发债同比增速转正，市场有 所回暖，单月发行 157 亿元，环比增加 411.2%，同比增加 19.3%（2 月-88.1%），单月净融资额约-307 亿元。2022 年 3 月房地产集合信托成立金额约 122 亿元，同比下降 81.5%，占单月集合信托成立规模的比重为 14.9%，较 2 月有所下降。

在多方政策利好的推动下，3 月房企境内发债规模回升明显，市场信心逐步修复。海外融资环境有所回暖，中资美元地产债指数亦在 3 月中旬迎来一波反弹，房企 发债规模明显上升，且偏向于发行短期债券，部分房企发行利率较前期有所上升。

投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行 提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持 续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场

zhouzj@ebscn.com

资料来源：Wind

20220322 2 月 TOP50 房企拿地金额环比小幅

回升——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 2

“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立 月）

身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产 行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会政府 工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后 续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3 月 16 日，国务院金稳委 会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方 案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募 REITs 发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万 科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国 海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

20220317 土地购置“高能聚集”，一线住宅“温和涨价”——房地产行业统计局数据月度 跟踪报告（2022 年 2 月）
20220313 2 月需求侧居民信贷收缩，供给侧境 内外融资环境持续分化——房地产行业流动性 跟踪报告（2022 年 2 月）
20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧 地产债发行有望放量——对 3 月 5日“两会”政 府工作报告房地产相关内容的点评
20220225 提升改善型购房的信贷支持，满足合 理的改善型购房需求——对 2 月 24 日国家住建 部新闻发布会的点评
20220220 不要误读“房地产去金融化”，优质 房企引领“新四化”升级——房地产行业动态

就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务

集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。

图目录

图 1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 .......................................................................................................... 5 图 2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 .......................................................................................................... 5 图 3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） ...................................................................................................... 6 图 4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 ................................................................................................................. 6 图 5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） ...................................................................................................... 6 图 6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 ................................................................................................................. 6 图 7：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元） ............................................................................................. 9 图 8：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元） ............................................................................................. 9 图 9：房企境内债按类型拆分（2015-2022） ........................................................................................................ 9 图 10：内房海外债券单月发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图 11：内房海外债券累计发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图 12：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额 ...................................................................... 10 图 13：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图 14：房地产集合信托累计成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图 15：资金信托余额及房地产信托余额（截至 2021Q4） .................................................................................. 11 图 16：房地产信托余额同比及占比（截至 2021Q4） ......................................................................................... 11 图 17：Market iBoxx 债券指数（2021 年 1 月 1 日定基 100） ........................................................................... 11 图 18：Market iBoxx 债券指数（2022 年 1 月 1 日定基 100） ........................................................................... 11

1、需求侧：居民短贷及中长贷皆单月边际

改善

1）2022 年 3 月单月新增居民短贷 3,848 亿元，同比少增 1,394 亿（-26.6%），环比多增 6,759 亿元。

2）2022 年 3 月单月新增居民中长贷 3,735 亿元，同比少增 2,504 亿元（-40.1%），环比多增 4,194 亿元；2022 年 1-3 月累计新增居民中长贷 1.07 万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约 12.8%（2021 年全年水平为 30.5%）。

3）2022 年 3 月 16 日，据新华社报道，财政部有关负责人日前表示，房地产 税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研 究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。财政部对于年内不扩大房地产税试点的表述充分传递了稳楼市、稳预期的信号。

4）2022 年 3 月 16 日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新 发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都 分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变 发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。

5）2022 年 3 月 5 日，全国“两会”隆重召开，李克强总理作政府工作报告，提出“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探 索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因 城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。此次“两会”政府工作报告明确提 出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”，我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，改善型购房 信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括但不限于放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，方式选择和具体落实将由 地方政府“因城施策”执行。

6）2022 年 3 月 4 日，人民银行召开 2022 年金融市场工作电视会议。会议强 调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管 理制度，加大住房租赁金融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

要持续推动完善金融支持科技创新体系，提升金融机构服务制造业的能力。

7）2022 年 2 月 24 日，国家住建部召开新闻发布会，提出满足合理的改善型 需求。住建部部长王蒙徽在会上表示，今年将保持房地产市场平稳运行，保持调 控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。继续稳妥实施房地 产长效机制，保障住房的刚需，满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环 和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

1.1、从资金量来看

2022 年 3 月新增信贷 31,300 亿元，同比多增 3,951 亿元（+14.7%），环比多 增 19,000 亿元（+154.5%）。其中企业部门新增 24,800 亿元，同比多增 8,800 亿元（+55.0%），环比多增 12,400 亿元（+100.0%）；居民部门新增 7,539 亿 元，同比少增 3,940 亿元（-34.3%），环比多增 10,908 亿元，单月新增信贷占 比约 24.1%（同比-18.0pct.，环比+51.5pct.）。

2022 年 1-3 月新增人民币贷款 8.34 万亿元，同比增长 8.7%（2021 年全年 +1.6%）。其中企业部门累计新增 7.08 万亿，同比增长 32.3%（2021 年全年-1.2%），占比约 84.9%（2021 年全年占比 60.3%）；居民部门累计新增 1.26 万亿，同比减少 50.8%（2021 年全年+0.6%），占比 15.1%（2021 年全年占比 39.7%）。

拆分居民部门来看，22 年 3 月单月新增居民短贷 3,848 亿元，同比少增 1,394 亿（-26.6%），环比多增 6,759 亿元。3 月单月新增居民中长贷 3,735 亿元，同 比少增 2,504 亿元（-40.1%），环比多增 4,194 亿元，新增信贷单月占比约 11.9%（同比-10.9pct.，环比+15.7pct.）。

2022 年 1-3 月累计新增居民中长贷 1.07 万亿，同比增速为-46.0%，新增居民 中长贷占新增人民币贷款比重约 12.8%（2021 年全年水平为 30.5%）。

1.2、主要数据图表

2022 年 3 月，单月新增人民币贷款 31,300 亿元，同比多增 3,951 亿元（+14.7%），环比多增 19,000 亿元（+154.5%）。其中：

居民部门新增 7,539 亿元，同比少增 3,940 亿元（-34.3%），环比多增 10,908 亿元。企业部门新增 24,800 亿元，同比多增 8,800 亿元（+55.0%），环比多增 12,400 亿元（+100.0%）。

2022 年 1-3 月新增人民币贷款 8.34 万亿元，同比增长 8.7%，其中：

居民部门累计新增 1.26 万亿，同比减少 50.8%，居民部门新增贷款占人民币贷 款增量的比重约 15.1%（2021 年全年为 39.7%）。

企业部门累计新增 7.08 万亿，同比增长 32.3%，企业部门新增贷款占人民币贷 款增量的比重约 84.9%（2021 年全年为 60.3%）。

图 1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值

资料来源：Wind，光大证券研究所
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能

图 2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值

资料来源：Wind，光大证券研究所
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能

具体拆分居民部门信贷数据，2022 年 3 月单月新增居民短贷 3,848 亿元，同比 少增 1,394 亿（-26.6%），环比多增 6,759 亿元；3 月单月新增居民中长贷 3,735 亿元，同比少增 2,504 亿元（-40.1%），环比多增 4,194 亿元。

图 3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元）

资料来源：Wind，光大证券研究所
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能

图 4：居民部门新增短贷/长贷当月同比

资料来源：Wind，光大证券研究所
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能

2022 年 1-3 月居民短贷累计 0.19 万亿元，同比增速为-66.7%；累计新增居民 中长贷 1.07 万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重 约 12.8%（2021 年全年水平为 30.5%）。

图 5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元）

资料来源：Wind，光大证券研究所
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能

图 6：居民部门新增短贷/长贷累计同比

资料来源：Wind，光大证券研究所
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能

2、供给侧：3 月境内发债环比大幅增加，海

外债发行回暖同比增速转正

2022 年 3 月房企境内外单月合计发债 860 亿元，环比+159.0%（2 月-29.2%），同比-13.2%（2 月-25.8%），单月净融资-145 亿元（2 月-81 亿元）。其中 3 月境内发债较 2 月增加明显，单月发行 703 亿元，环比增加 133.3%，同比下降 18.2%（2 月+59.8%），单月净融资 161 亿元；3 月境外发债同比增速转正，市 场有所回暖，单月发行 157 亿元，环比增加 411.2%，同比增加 19.3%（2 月-88.1%），单月净融资额约-307 亿元（2 月为-215 亿元）。

2022 年 3 月房地产集合信托成立金额约 122 亿元，同比下降 81.5%，占单月 集合信托成立规模的比重为 14.9%，较 2 月有所下降。

境内债券方面，在多方政策利好的推动下，3 月房企境内发债规模回升明显，市场信心逐步修复，但是房企债务违约情况依旧不容乐观，加之一季度百强房企 整体业绩同比大幅降低，这使得部分高资质房企新发债利率较前期有所上升。

海外债方面，海外融资环境有所回暖，房企发债规模明显上升，且偏向于发行 短期债券，部分房企发行利率较前期有所上升。

从 Markeit iBoxx 债券指数来看，中资美元地产债指数在 2 月以来持续下行，在 3 月中旬迎来一波反弹，市场信心有所回暖。按 2022 年 1 月 1 日定基 100.00 指数计算，4 月 8 日投资级指数为 92.36，高收益债指数为 79.42。

2.1、从资金量来看

整体来看，2022 年 3 月单月房企发债约 860 亿元，环比增加 159%，同比下降 13.2%；3 月单月房企净融资-145 亿元，对比 2 月为-81 亿元。

其中 2022 年 3 月房企境内债发行规模较上月增加明显，单月发债 703 亿元，环 比增加 133.3%，同比下降 18.2%（2 月为+59.8%），单月境内债净融资额为 161 亿元（2 月为 133 亿元）。从结构来看，3 月房企发债融资以一般中期票据 为主，环比增加 116.4 亿至 292.1 亿元，占当月境内债发行比重达 41.6%；公 司债、定向工具、超短融等发行较上月增长较为明显，3 月无企业债、私募债发 行。

2022 年 3 月海外债一级市场发行回暖明显，房企海外债单月发行 157 亿元，环 比增加 411.2%（2 月-78.6%），同比增加 19.3%（2 月-88.1%），单月净融资 额约-307 亿元（2 月为-215 亿元）。

2022 年 1-3 月房企境内外合计发债 1661 亿元，同比下降-46%，净融资约-644 亿元，同比增加 8.1%。

2022 年 3 月房地产集合信托成立金额约 122 亿元，同比下降 81.5%，占单月集 合信托成立规模的比重为 14.9%，较 2 月有所下降。2022 年 1-3 月房地产集合 信托募集资金 297 亿元，同比下降 81.7%，占整体集合信托募集资金比重约 12.3%（2021 年为 28.3%）。

2.2、从资金价格来看

从一级市场来看，境内债券方面，3 月利好地产政策密集发布，整体融资环境有 所放松，但是房企债务违约情况依旧不容乐观，加之一季度百强房企整体业绩同 比大幅降低，这使得部分高资质房企新发债利率较前期有所上升。

2022 年 3 月 2 日，万科发行 3 年期 8.9 亿元公司债，利率 3.14%，发行 5 年期 11 亿元公司债，利率 3.64%；对比 2021 年 7 月份发行 5 年期公司债利率为 3.19%。

2022 年 3 月 3 日，招商蛇口发行 3 年期 10 亿元一般中期票据，利率 3.2%，发 行 5 年期 7.1 亿元一般中期票据，利率 3.55%；对比今年 1 月份发行 3 年期、5 年期一般中期票据利率分别为 2.89%、3.3%。

2022 年 3 月 17 日，中国铁建发行 5 年期 30 亿元公司债，利率 3.65%，3 月 25 日发行 5 年期 3 亿元定向工具，利率 3.99%；对比 2021 年 8 月份发行相同期限 公司债利率为 3.28%，对比今年 1 月份发行相同期限定向工具利率为 3.7%。

2022 年 3 月 23 日，华润置地发行 3 年期 20 亿元一般中期票据，利率 3.1%，发行 5 年期 10 亿元一般中期票据，利率 3.54%；对比 2021 年 6 月份发行 3 年 期、5 年期一般中期票据利率分别为 3.38%、3.7%。

2022 年 3 月 24 日，绿城集团发行 3 年期 20 亿元一般中期票据，利率 3.7%；对比今年 1 月份发行相同期限一般中期票据利率为 3.62%。

海外债市场方面，海外融资环境有所回暖，房企发债规模明显上升，且偏向于发 行短期债券，部分房企发行利率较前期有所上升。

2022 年 3 月 4 日，中国金茂发行 3 年期 2 亿美元债，利率 4.4%。

2022 年 3 月 8 日，银城国际发行 1 年期 0.96 亿美元债，利率 13%；对比 2021 年 9 月份发行相同期限美元债利率为 12.5%。

2022 年 3 月 17 日，荣盛发展发行 1 年期 2 亿美元债，利率 9.5%，发行 2.5 年 期 5.4 亿美元债，利率 9.5%；对比 2021 年 1 月发行 1 年期美元债利率为 8.95%。

2022 年 3 月 25 日，力高集团发行 1 年期 1.92 亿美元债，利率 8%；对比 2021 年 4 月份发行相同期限美元债利率为 8%。

2.3、主要数据图表

2022 年 3 月，房企境内发债金额 703 亿元，同比下降 18.2%，环比增加 133.3%；计入到期金额后，3 月房企境内单月债券净融资 161 亿元，对比 2 月净融资 133 亿元。

2022 年 1-3 月，房企境内累计发债金额 1329 亿元，同比下降 28.6%；计入到 期金额后，1-3 月房企境内债券累计净融资 114 亿元，对比上年同期累计净融资-668 亿元。

图 7：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元）

资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元；数据统计截至 2022-03 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能

图 8：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元）

资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元；数据统计截至 2022-03 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能

2022 年 1-3 月，从房企境内发债类型来看，中期票据、公司债、定向工具、超 短融规模居前，金额分别为 616 亿元、301 亿元、173 亿元、140 亿元；占比分 别为 46.4%、22.6%、13.0%、10.5%。

图 9：房企境内债按类型拆分（2015-2022）

资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元
注：2022 年数据截至 2022 年 3 月；由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能

2022 年 3 月，内房海外债单月发行 157 亿元，同比增加 19.3%，环比增加 411.2%；计入到期金额后，3 月内房海外债券净融资-307 亿元，对比 2 月净融 资约-215 亿元。

2022 年 1-3 月，内房海外债累计发行 332 亿元，同比下降-72.7%；计入到期金 额后，1-3 月内房海外债累计净融资-758 亿元，对比上年同期累计净融资 71 亿 元。

截至 2022 年 3 月，不计入回售影响，2022 年房企债券合计到期规模约 9205 亿 元（2021 年为 12509 亿元），其中 Q1、Q2、Q3、Q4 分别到期 2305 亿元、2181 亿元、2586 亿元、2133 亿元。

图 12：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额

资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元

用益信托网数据显示，2022 年 3 月房地产集合信托单月募集 122 亿元，同比下 降 81.5%，环比增加 36.7%，占当月集合信托发行规模比重 14.9%（2 月占比 16.4%）。2022 年 1-3 月，房地产集合信托累计成立 297 亿元，同比下降 81.7%，占全年集合信托整体成立规模的比重 12.3%。

截至 2021 年 12 月末，房地产资金信托余额约为 1.76 万亿，同比下降 22.7%，占信托余额比重下降至 11.7%。

图 13：房地产集合信托单月成立规模及同比增速

资料来源：用益信托网，光大证券研究所；单位：亿元；数据统计截至 2022-03 注：由于用益信托月度更新调整，前期数据或存在变化的可能

图 14：房地产集合信托累计成立规模及同比增速

资料来源：用益信托网，光大证券研究所；单位：亿元；数据统计截至 2022-03 注：由于用益信托月度更新调整，前期数据或存在变化的可能

图 15：资金信托余额及房地产信托余额（截至 2021Q4）

资料来源：信托业协会，光大证券研究所；单位：亿元

图 16：房地产信托余额同比及占比（截至 2021Q4）

资料来源：信托业协会，光大证券研究所

从 Markeit iBoxx 债券指数来看，中资美元地产债指数在 2 月以来持续下行，在 3 月中旬迎来一波反弹，市场信心有所回暖。按 2022 年 1 月 1 日定基 100.00 指数计算，4 月 8 日投资级指数为 92.36，高收益债指数为 79.42。

图 17：Market iBoxx 债券指数（2021 年 1 月 1 日定基 100）

资料来源：Wind，光大证券研究所整理，数据截至 2022/04/08

图 18：Market iBoxx 债券指数（2022 年 1 月 1 日定基 100）

资料来源：Wind，光大证券研究所整理，数据截至 2022/04/08

3、投资建议

1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 5bp，保障房 贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并 购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深 化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β 系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业 向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会政府工作 报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改 善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3 月 16 日，国务院金稳委会议 提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提 出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募 REITs 发行有 望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期 市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外 发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

4、风险分析

受新冠疫情冲击、经济结构调整、中美贸易摩擦的叠加影响，或导致部分国内行 业的就业情况不及预期；一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支 配收入下降，或影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还。近期房企迎来 债务到期高峰，叠加“三道红线”降杠杆要求，部分房企信用风险暴露有所抬升，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加。

附录：重点上市公司列表

表 1：行业重点上市公司的盈利预测、估值与评级

资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-04-12；汇率按 1HKD=0.81270CNY 换算；
注：A 股地产上市公司的股价和 EPS 均以人民币计价；H 股地产上市公司的股价以港币计价，*为 EPS（核心）并以人民币计价；保利发展及金地集团 2021 年 EPS 为预测值。

行业及公司评级体系

分析、估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保 证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法 合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于 发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光 大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接 的联系。

法律主体声明

本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。

中国光大证券国际有限公司和 Everbright Securities(UK) Company Limited 是光大证券股份有限公司的关联机构。

特别声明

光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于 1996 年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中 国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。

本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介 绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。

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