评级（）物管行业年报综述：业绩高增，竞争加剧

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报告名称 ：物管行业年报综述：业绩高增，竞争加剧
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证券研究报告 | 行业专题
2022年04月13日

物 管 行 业 年 报 综 述 ： 业 绩 高 增 ， 竞 争 加 剧

1.1营收增幅扩大，行业仍处于快速发展阶段
 15家重点上市物企共实现营业收入1175.7亿元，同比增长49.6%，增速较20年提升13.3pct；

 碧桂园服务（84.9%）、金科服务（77.7%）、融创服务（71%）的收入增速领先，均在70%以上；招商

积余（22.6%）、绿城服务（24.3%）、宝龙商业（28.3%）的收入增速相对较低，不足30%；

 收入增速有提升幅度较大的是远洋服务（+36pct）、新大正（+33.5pct）、金科服务（+33.4pct）。

1.1碧桂园服务规模和增速领跑行业

 样本企业中，百亿收入规模物企从2家提升至4家。其中碧桂园服务以288.4亿元大幅领跑行业，是15家 主流样本房企平均收入规模的3.7倍，其次是绿城服务（125.7亿元）、保利物业（107.8亿元）和招商 积余（105亿元），规模均超百亿；

 碧桂园服务的收入规模和增速均大幅领先于行业平均水平，卓越商企服务和建业新生活2021年的收入 规模和增速在行业内均处于低位。

收入增速（%）图表3：主要物管公司2021年营收规模和增速比较

120

1.1物业管理服务收入同比增长37.5%
 2021年15家物企共实现物业管理服务收入705.6亿元，同比增长37.5%，增幅扩大3.7pct；

 其中合景悠活物业管理服务收入以140%的增速远远领先，主要因为21年公司非住宅物业管理业务大幅

增长278%；其次新城悦服务、融创服务、新大正和碧桂园服务，增速均在60%以上；增速较为落后的是

中海物业和远洋服务，增速在20%以内。

务收入及同比增速

1.1非业主增值服务收入同比增长43.2%

 2021年12家样本物企共实现非业主增值服务收入160亿元，同比增长43.2%，增幅扩大22.7pct；  其中碧桂园服务非业主增值服务收入增速最高，为95%，主要因为公司车位及房屋尾盘的代理銷售大幅 增加；其次是融创服务和远洋服务，增速均为60%；增速较低的是招商积余和新城悦服务，增速低于 15%。

服务收入及同比增速

1.1非业主增值服务收入与关联房企销售增速匹配度低
 非业主增值服务收入规模与关联房企销售额规模基本成正相关，但是增速关联度较低；

 其中建业新生活、金科服务和新城悦服务非业主增值服务的规模/增速与关联房企的销售规模/增速的

匹配度相对较高；

 碧桂园服务和融创服务2021年非业主增值服务收入实现高增，但是关联房企的销售额增速偏低。

1.1社区增值服务收入同比增长70.5%
 2021年12家样本物企共实现社区增值服务务收入161.3亿元，同比增长70.5%，增幅扩大21.4pct；

 四家物企社区增值服务收入翻倍增长。其中金科服务的增速最高，为566%；其次是融创服务、远洋服

务和合景悠活，增速均超过100%；增速较低的是中海物业、保利物业和绿城服务，增速低于35%。

务收入及同比增速

1.1社区增值服务各项子业务均实现快增长
 我们将社区增值服务大致分为到家&社区零售服务、家装服务、社区传媒&空间运营服务、资产管理&房屋 经纪服务四大类，其中到家服务&社区零售覆盖面最广，其他几项也是行业近几年的发力重点，2021年基 本各项业务都实现了快增长。

图表10：样本社区增值服务大致分类

1.2平均毛利率25.7%，同比小幅提升

 15家样本物企的平均综合毛利率为25.7%，同比略微提升0.6pct；

 整体来看，带有商写物管的公司毛利率较高，国企央企的毛利率偏低。其中，毛利率最高的是合景悠 活，为37.7%，其次是建业新生活、融创服务、华润万象生活、金科服务、新城悦服务和碧桂园服务，均在30%以上；较低的是招商积余、中海物业、新大正、绿城服务和保利物业，均在20%以内；

 9家毛利率同比提升，6家下滑。其中提升幅度较大的是合景悠活、旭辉永升服务和碧桂园服务，均提 升3个pct以上，下滑幅度较大的是华润万象生活和融创服务，下滑4个pct左右。

率

1.2基础物管毛利率21.6%，同比提升0.5pct

 14家样本物企平均基础物业管理服务毛利率为21.6%，同比略微提升0.5个百分点；

 其中，基础物管服务毛利率较高的是华润万象生活、碧桂园服务和新城悦服务，均高于30%；较低的是 招商积余、绿城服务、保利物业和中海物业，均低于15%；

 其中6家提升，8家下滑。提升幅度较大的是远洋服务（+5.9pct）、华润万象生活（+4.4pct）和融创 服务（+4.1）；下滑幅度较大的是碧桂园服务（-4.3pct）、新大正（-2.7pct）和旭辉永升服务（-2.3pct），主要因为疫情社保减免滑坡所致。

图表13：样本物企物业管理服务毛利率对比

1.2非业主增值服务毛利率30.6%，同比微增0.2pct

 12家样本物企平均非业主增值服务毛利率为30.6%，同比略微提升0.2个百分点；

 其中，非业主增值服务毛利率较高的是建业新生活、金科服务和碧桂园服务，均高于40%；较低的是招 商积余、中海物业和保利物业，均低于20%；

 其中4家提升，6家下滑，1家持平。提升幅度较大的是华润万象生活（+8.4pct）、金科服务（+5.6pct）；下滑幅度较大的是碧桂园服务（-4.6pct）和旭辉永升服务（-3.7pct），主要受到开发 下行拖累。

图表14：样本物企非业主增值服务毛利率对比

1.2社区增值服务毛利率38.5%，同比微降0.2pct

 13家样本物企平均社区增值服务毛利率为38.5%，同比略微略微降低0.2个百分点；

 其中，社区增值服务毛利率最高的是碧桂园服务，为60.5%；其次是融创服务和旭辉永升服务，为45% 左右；最低的是招商积余，仅13.5%；

 其中2家提升，10家下滑。分别是建业新生活（+2.3pct）和保利物业（+1.1pct）；下滑幅度最大的是 远洋服务（-22.3pct），其次是金科服务（-7.9pct）。

图表15：样本物企社区增值服务毛利率对比

1.3销管费率持续下行，费用管控见成效

 15家主要房企的平均销售管理费用率为8.9%，同比降低0.9pct，近三年来稳步下滑；

 销管费率最低的是招商积余、中海物业和卓越商企服务，均在6.5%以内；较高的是碧桂园服务，为 12.5%；其余集中在8%-10.5%，差距较小；

 除了金科服务（+1pct）、新城悦服务（+0.7pct）和远洋服务（+0.6pct）三家企业外，其余样本企业 销管费率均有降低，其中降低幅度较大的是建业新生活（-4.3pct）、合景悠活（-2.5pct）、卓越商 企服务（-1.9pct）和华润万象生活（-1.8pct）。

1.4净利润高增，三家物企利润翻倍

 15家样本房企的规模净利润总计146.5亿元，同比增长55.3%，增速降低6.8pct；

 融创服务（112.4%）、华润万象生活（110.9%）、合景悠活（108.9%），净利润增速较高，均增长超 过一倍；新城悦服务（16.2%）、招商积余（17.9%）、绿城服务（19.1%）增速较低；

 其中5家增速提升，10家放缓。提升幅度较大的是远洋服务（+45.6pct）和合景悠活（+34.1pct）；放 缓幅度较大的是新城悦服务（-44.3pct）、建业新生活（-37.1pct）和招商积余（-34.2pct）。

1.4平均净利率为13.2%，同比提升0.3pct
 碧桂园服务的归母净利润规模最大，为40.3亿元，是15家样本房企均值的4倍；其次是华润万象生活

（17.2亿元）、融创服务（12.8亿元）和金科服务（10.6亿元），利润规模均超过10亿。

 15家样本房企的平均净利率为13.2%，同比小幅提升0.3pct，增幅缩窄。其中净利率较高的是合景悠活

和华润万象生活，分别为20.7%和19.4%；较低的是招商积余和绿城服务，分别为4.9%和6.7%。

1.5货币资金充沛，收并购市场迎来发展
 15家样本房企的现金及现金等价物合计为692.6亿元，同比降低7.3%，其中在手现金较为充裕的是华润

万象生活（137亿元）、碧桂园服务（116.2亿元）和保利物业（77亿元），且与其他物企的现金规模

相距较大；现金较少的是新大正（6.6亿元）和合景悠活（12.3亿元），均不足20亿元。

 如果假设在手现金按照12xPE的估值去进行收并购，那么可以给归母净利润带来的贡献占比较多的是保

利物业和华润万象生活，分别为75.8%和66.2%，较少的是合景悠活和碧桂园服务，分别为15.2%和24%。

图表21：主要物管公司2021年现金及现金等价物&假设按照12xPE收并购对归母净利润的贡献占比

假设按照12xPE收并购对归母净利润的贡献占比

1.5货币资金充沛，收并购市场迎来发展

 在资金端的支持下，21年收并购市场发展火热，据克而瑞物管和中物研协数据，2021年共有29家上市 物企发起53项并购，并购交易总额达355.88亿元，交易总额是20年的3.7倍。其中有35项收并购涉及基 础物管领域，金额占比达到88.1%。

 收并购浪的到来加剧行业整合，部分公司抓住窗口期快速扩大管理规模、提高区域密度，但是投后整 合效果如何有待进一步观察。

1.5货币资金充沛，收并购市场迎来发展
 物企在拓展住宅物管的同时，围绕主业纵向深耕多元业态领域、横向拓展增值服务和专业服务领域，

打破传统业务边界，实现与基础物管服务的协同与创新。

图表25：2021年上市物企在多元业态、专业服务和增值服务领域的部分收并购事件汇总

1.6应收款大幅增长，各家物企积极抓回款

 15家样本房企的应收账款及票据合计为291.6亿元，同比大幅增长97.5%，增幅扩大40.2pct。应收款大 幅增加有多方面原因，有些是因为新进收并购快速并表产生，比如碧桂园服务；有些因为地产下行和 疫情导致作为地产供方受到延期支付的影响，比如融创服务；有些是因为城市服务账期产生的来自政 府企事业单位的经营往来款。

 其中碧桂园服务和融创服务应收账款及票据规模最大且增速最高，分别为102.9和40.4亿元，同比分别 增长142.9%和272.8%。

2.1主流物企在管面积增幅显著扩大

 在管面积同比高增，14家样本物企合计在管面积34.6亿方，同比增长56.5%，增幅扩大19.8pct；

 其中在管面积规模居于前列的是碧桂园服务（7.7亿方）、保利物业（4.7亿方）和绿城服务（3亿方），靠后的是卓越商企服务（0.4亿方）、远洋服务（0.7亿方）和建业新生活（1.4亿方）；

 增速较高的是合景悠活和碧桂园服务，分别增长395.8%和102.9%，主要因为进行了大量的收并购；增 速较低的是卓越商企服务、绿城服务和保利物业，增速分别为14.4%、21.4%和22.4%。

2.2合约面积/在管面积1.7倍，短期增长有保障
 12家样本房企的合计合约在管面积为48.9亿平，同比增长45.7%，增幅扩大19.8pct；平均合约面积对

在管面积的覆盖倍数为1.7倍，整体来看，短期成长有保障；

 具体公司来看，合约面积/在管面积较大的是绿城服务、碧桂园服务和新城悦服务，分别为2.1、1.9和

1.8倍，在管面积的锁定性较高；较低的是合景悠活和华润万象生活，均为1.3倍。

2.3来自关联方在管面积占比降低，独立第三方拓展增强

 14家样本房企在管面积来自关联方的占比逐年降低，2021年加速降至41.7%，同比下降10.7pct，说明 物管公司正在努力加强第三方外拓能力，降低对关联房企的依赖程度；所有样本物企关联方占比均下 降，其中下降幅度最大的是合景悠活和碧桂园服务，分别下降了41.3pct和27.4pct，主要因为收并购 占比较大；

 具体来看，中海物业、华润万象生活、融创服务对关联房企的依赖程度较高，在管面积中关联方占比 分别为72.4%、66%和62.9%；绿城服务、合景悠活和卓越商企服务对关联房企的依赖程度较低，关联方 占在管面积分别为16.2%、11.6%和7.1%；

来自关联方的占比

2.4部分物企通过收并购实现规模跨越式增长

 从几家披露了收并购来源的公司来看，2021年收并购规模最大的是碧桂园服务，通过收并购新增在管/ 合约面积2.8/4.5亿方，占全年新增在管/合约面积比重达71.6%/72%；

 第二是合景悠活，2021年通过收并购新增在管面积1.39亿元，占比高达84.5%。

 然后是金科服务、旭辉永升服务和新城悦服务，2021年通过收并购新增在管面积分别为0.3、0.15和 0.14亿方，占比全年新增在管比分别为36.6%、21.6%和26.5%。

资料来源：公司公告、国盛证券研究所

2.5住宅物管竞争依然激烈，部分物企加大非住宅布局
 10家样本物企2021年在管面积中住宅面积平均占比为64.3%，同比下降3.3pct；

 2021年华润万象生活、金科服务和融创服务的在管面积中住宅业态占比较高，均在80%以上，卓越商企

服务、招商积余、保利物业和合景悠活住宅占比较低，均在50%以内；

 其中中海物业、旭辉永升服务、合景悠活和招商积余的住宅占比显著降低，卓越商企服务有明显提升。

中住宅业态占比平均值

2.6基础物业管理业务的收入占比下降

 基础物业管理业务对收入贡献加速降低，12家样本物企物业管理服务收入占比均值为53.7%，同比下降 4.6pct，降幅较去年扩大；

 7家企业基础物管收入占比降低，其中降幅最大的为中海物业、远洋服务和金科服务，分别下降 18.2pct、12.6pct和12.2pct；5家占比提升，其中合景悠活、新城悦服务和建业新生活提升幅度最大，分别为+9.3pct、+4.pct、4.4pct。

管理业务收入占比平均值

2.6非业主增值服务的收入占比下降

 受到开发行业增速下行的影响，非业主物业管理业务对收入贡献也随之下降，12家样本物企非业主增 值服务收入占比均值为15.7%，同比下降1.1pct；

 一半企业非业主增值服务物管收入占比降低，其中降幅较大的为金科服务、新城悦服务和合景悠活，分别为-8.3pct、-6.5pct、-6pct；占比提升的企业中，提升幅度较大的为远洋服务、绿城服务和华润 万象生活，分别提升1.8pct、0.8pct、0.7pct，上升幅度较小。

服务收入占比均值

2.6社区增值服务的收入占比提升

 社区增值服务收入占比提升，12家样本物企平均社区增值服务贡献收入占比为15.9%，同比增加1.6pct，增幅较去年有小幅扩大；

 8家物企增值服务收入上升，其中增幅较大的是金科服务和远洋服务，同比提升18.4pct和11pct，成为 样本房企中社区增值服务占比最高的两家企业；仅4家企业占比降低，分别为旭辉永升服务、合景悠活、保利物业和中海物业，分别降低1.9pct、0.5pct、0.4pct、0.4pct，降幅均较小。

收入占比均值

2.7带有商写物管的企业单位能效较高

 由于业态不同以及运营效率不同等导致不同物企的单位效能差别较大，总体来说以商写管理为主的卓 越商企服务和华润万象生活单位面积创收远超行业，分别为94.6和57.2元/平；较低的是合景悠活、新 大正和保利物业，单位面积创收不足25元，其中合景悠活下降较快。

 物业管理服务收入/在管面积来看，卓越商企、招商蛇口、绿城服务、华润万象生活的创收能力较强，较差的是合景悠活、建业新生活和金科服务。

2.7各企业人均在管面积均有提升

 2021年14家样本物企业21年平均单位面积利润为4.2元/平，与去年持平。其中商写管理类物企卓越商 企服务和华润万象生活较高，分别为13.9和11.1元/平；新大正、保利物业、招商积余、绿城服务较低，均低于3元/平；
 与去年相比，卓越商企服务和华润万象生活的单面积利润提升幅度较大，分别为+3.8pct；合景悠活下 降较快，同比降低4.5pct。

 人均管理面积较高的是建业新生活和金科服务，各企业人均管理面积较去年均有提升，随着管理密度 加大以及智能化应用能力加强，还存在提升的空间。