评级（增持）房地产行业跟踪周报：政策力度进一步加强，板块行情有望持续

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报告名称 ：房地产行业跟踪周报：政策力度进一步加强，板块行情有望持续
评级 ：增持
行业：

增持（维持）

投资要点

本周（2022.4.6–2022.4.8）：房地产板块（SW）涨跌幅+1.64%，同期沪 深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-1.06%,-1.74%，超额收益分别为 +2.70%、+3.38%。

房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周（2022.4.2-2022.4.8）60 城新房成交面积 230.5 万平，环比-43.2%，同比-65.1%；2022 年累计销 售 5216.2 万平，同比-44.8%；2022 年 4 月 1 日-4 月 8 日累计成交 276.4 万平，同比-63.9%。20 城二手房成交面积 85.0 万平，环比-25.1%，同比-50.1%；2022 年累计成交 1389.3 万平，同比-43.2%；2022 年 4 月 1 日-4 月 8 日累计成交 104.9 万平，同比-46.3%。16 城新房累计库存环比 +12.5%，同比+3.3%；去化周期环比上升 2.5 个月。一线、二线、三四 线城市去化周期分别为 13.1、16.8、28.8 个月，较上周分别上升 5.4、0.6、1.9 个月。（2）土地市场：本周（2022.4.4-2022.4.10）百城供应土 地数量环比-92.9%，同比-95.5%；供应土地建面环比-91.7%，同比-95.8%。百城土地成交建筑面积环比-92.6%，同比-95.5%；成交楼面价环比-73.0%、同比-59.8%；土地溢价率环比-3.32pct，同比-21.9pct。

重点政策： 3 月以来地产放松力度进一步增强，从之前的降利率、放宽 公积金转向放松限购限售。4 月 7 日，重庆印发《金融支持新市民安居

乐业实施细则》，强调满足合理购房信贷需求，对符合条件新市民差别

化信贷，合理确定首套按揭标准（当前重庆首套首付比最低 20%、贷款 利率 5.2%）；大力发展住房储蓄业务（购房者为获银行贷款预先向银行

储蓄，积累住房消费资金，也获得提升自身信用机会，支持中低收入人

群实现“居者有其屋”），以“先存后贷”、“恒定低息”的特点降低购房

信贷成本。同时，加大对保障性住房和城镇老旧小区改造工程支持力度

等。重庆当前商品住宅去化周期仅 8.1 个月，在去化周期健康情况下继

续提振新市民购买力，体现政府稳楼市强烈意愿。

周观点：3 月初政府工作报告提到的房地产探索新模式，推动租赁房、

长租房为指导，近期住建部、财政部、央行、银保监会等出台的会议纪

要和相关文件都指出在当前复杂形势下，政策应当释放足够利好信息。

房地产政策会在“稳地价、稳房价、稳预期”的要求下，走向宽松。2022 年政策暖风频吹，全国有近 70 城放松调控。前期主要以三四线城市为

主，现已经扩大至二线城市，且政策放松力度进一步增强。我们认为新

一轮更深入的全国楼市放松已开启，预计有更多市场低迷城市加大松绑

力度。此外，当前需求端政策调整较频繁，考虑到房地产形势依旧不容

乐观，诸多房企面临流动性缺口，稳经济需稳地产，未来或出台供给端

改善政策。保障性租赁住房方面，当前很多主流房企已经布局租赁住宅

业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发

展也较为顺利。在目前金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。

未来行业风险取决于房地产结构调整、政策支撑力度。建议关注 1）在 租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部房企：保利发展、万科 A、龙 湖集团、招商蛇口、中国海外发展；2）房地产后周期物管公司：保利

物业、招商积余、旭辉永升服务。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预

期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期

证券分析师黄诗涛 执业证书：S0600521120004 huangshitao@dwzq.com.cn 研究助理白学松 执业证书：S0600121050013

行业走势

相关研究
《多城松绑限购限贷，板块配置 正当时》
2022-04-07 《地产政策仍存在较高改善预 期》
2022-03-31

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内容目录

1. 板块观点 .............................................................................................................................................. 4 2. 房地产基本面与高频数据 .................................................................................................................. 6 2.1. 房产市场情况 ............................................................................................................................. 6 2.2. 土地市场情况 ............................................................................................................................. 8 2.3. 房地产行业融资情况 ............................................................................................................... 10 3. 行业和公司动态跟踪 ........................................................................................................................ 11 3.1. 行业政策跟踪 ........................................................................................................................... 11 3.2. 板块上市公司重点公告梳理 ................................................................................................... 13 4. 本周行情回顾 .................................................................................................................................... 14 5. 投资建议 ............................................................................................................................................ 15 6. 风险提示 ............................................................................................................................................ 15

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图表目录

图 1： 60 城新房成交套数 ...................................................................................................................... 6 图 2： 60 城新房成交面积 ...................................................................................................................... 6 图 3： 20 城二手房成交套数 .................................................................................................................. 6 图 4： 20 城二手房成交面积 .................................................................................................................. 6 图 5： 一、二、三四线城市去化周期 ................................................................................................... 7 图 6： 一线城市商品房库存及去化周期 ............................................................................................... 7 图 7： 二线城市商品房库存及去化周期 ............................................................................................... 7 图 8： 三四线城市商品房库存及去化周期 ........................................................................................... 7 图 9： 16 城商品房库存及去化周期 ...................................................................................................... 7 图 10： 百城土地供应数量 ..................................................................................................................... 9 图 11： 百城土地供应规划建筑面积 ..................................................................................................... 9 图 12： 百城土地成交建筑面积 ............................................................................................................. 9 图 13： 百城土地成交楼面均价 ............................................................................................................. 9 图 14：百城土地成交溢价率 ............................................................................................................... 10 图 15： 房企信用债发行额（周度） ................................................................................................... 10 图 16： 房企信用债发行额（月度） ................................................................................................... 10 图 17： 房企信托发行额（周度） ....................................................................................................... 11 图 18： 房企信托发行额（月度） ....................................................................................................... 11 图 19： REITs 周涨跌幅（%） ............................................................................................................ 11 图 20：房地产板块走势与 Wind 全 A 和沪深 300 对比（2021 年以来涨跌幅） .......................... 14

表 1：重点公司盈利预测与估值（2022.4.8） ..................................................................................... 5 表 2：主要城市成交信息汇总 ............................................................................................................... 8 表 3：本周中央重点政策汇总 ............................................................................................................. 12 表 4：本周地方重点政策汇总 ............................................................................................................. 12 表 5：本周公司公告跟踪 ..................................................................................................................... 13 表 6：本周涨跌幅前五 ......................................................................................................................... 14 表 7：本周涨跌幅后五 ......................................................................................................................... 15

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1. 板块观点

（1）房地产开发：城乡融合背景下，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，金融端支持力度增加，先发布局的相关企业有望受益。3 月 17 日，发改委印发《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出：扩大保障 性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题。3 月 14 日，财政部、住房城乡建设部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》：地方各级财 政应对补助资金专款专用，分账审核，严禁用于平衡预算、偿还债务、支付利息等。地 方各级住建及实施单位严禁挪用，不得从中提取工作经费或管理经费。3 月 16 日银保监 会召开专题会议，会议强调，提升金融服务乡村振兴质效，助力“新市民”在城镇安居 创业。房地产行业处于信用循环塌陷的初期，但政策也在逆周期持续发力。我们认为，在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房供给是我国 2022 年及未来的 主旋律。此次《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的发布，进一步说明保障 性住房建设需求和工作任务，银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间，有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定。当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利。在目前 金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。未来行业风险取决于房地产结构调整、政策支撑力度。建议关注在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部房企：保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口、中国海外发展。

（2）物业管理：近期物管行业将集中发布 2021 年年报，未来独立市场化运营可能 是物管的新出路，近期部分物管业绩出现回暖迹象，如保利物业 2021 年实现年收入同 比增长 34%。随着 2021 年末及 2022 年政策逆周期调节，房地产行业预期逐渐转暖，近 期物管行业发布业绩显示营收回暖，稳中有升。3 月 28 日新大正发布 2021 年年度报告，实现营收 20.88 亿元，同比+58.4%，归母净利润 1.66 亿元，同比+26.6%；3 月 29 日碧 桂园服务发布 2021 年年度报告，实现营收 288.43 亿元，同比+84.9%，归母净利润 40.33 亿元，同比+50.2%；3 月 30 日融创服务发布 2021 年年度报告，实现营收 79.0 亿元，同 比+70.9%，归母净利润 12.78 亿元，同比+113.9%；3 月 31 日华润万象生活发布 2021 年 业绩公告，实现营收 88.8 亿元，同比+30.9%，归母净利润 17.3 亿元，同比+110.9%；3 月 31 日世茂服务发布 2021 年业绩公告，实现营收 84.3 亿元，同比+67.7%，归母净利 润 11.3 亿元，同比+63.1%。我们认为，优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建 立资金募集、使用的良性循环。市场上的物管企业尚未形成足够高的业务、体量的护城 河。考虑到部分物业公司与母公司共享品牌，不具有独立性的风险，我们认为，当母公 司品牌出现瑕疵时，也增大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难。建立物管公司 与房开脱钩的独立市场化运作模式，可能是未来物管公司构建自身品牌、规模的优势。中长期市场化外拓能力建议关注旭辉永升服务、新城悦服务发展；短期需评估关联方信 用风险影响，辅以企业估值考量，看好保利物业、招商积余。

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（3）房地产经纪行业：强监管下房地产中介行业需寻求新突破，2021 年贝壳营业 收入为 808 亿元，同比增长 15%。在房地产市场下行趋势下，高度依赖于房地产市场的 中介行业在近半年来不再火热。贝壳 2021 年第四季度营业收入同比下降 21.5%；2021 年全年，贝壳营业收入为同比增长 14.6%。具体到各项业务，贝壳房屋交易服务从 2020 年同期的 129 亿元下降 12.2%至 113 亿元；新兴服务和其他服务的净营收则从 2020 同 期的 6 亿元下降 21.4%至 5 亿元。在房地产经纪行业的主要阵地“二手房交易市场”方 面，本周 20 城二手房成交面积 113.5 万平，环比+3.7%，同比-46.9%；20 城二手房成交 套数为 1.2 万套，环比+0.3%，同比-45.3%。从长期看，2021 年下半年以来，二手房个

人交易系统的不断完善，也给中介机构带来更多挑战。在行业有转暖迹象的背景下，中

长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，看好贝壳、

国创高新。

表1：重点公司盈利预测与估值（2022.4.8）

数据来源：Wind，东吴证券研究所
备注：2022.4.8 港元兑人民币中间价为 1 港元=0.81209 人民币，EPS/PE 为 Wind 一致预期

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2. 房地产基本面与高频数据

2.1. 房产市场情况

受疫情影响，本周（2022.4.2-2022.4.8，下同）整体房地产新房、二手房销售均较上 周有所下滑，北京、上海、深圳新房成交面积环比分别为-30%、-51%、-37%。

从新房成交看，本周 60 城新房成交面积 230.5 万平，环比-43.2%，同比-65.1%；2022 年累计销售 5216.2 万平，同比-44.8%；2022 年 4 月 1 日-4 月 8 日累计成交 276.4 万平，同比-63.9%；60 城新房成交套数 2.3 万套，环比-40.2%，同比-61.6%；2022 年累 计成交 47.6 万套，同比-44.9%；2022 年 4 月 1 日-4 月 8 日累计成交 2.7 万套，同比-60.6%。

从二手房成交看，本周 20 城二手房成交面积 85.0 万平，环比-25.1%，同比-50.1%；2022 年累计成交 1389.3 万平，同比-43.2%；2022 年 4 月 1 日-4 月 8 日累计成交 104.9 万平，同比-46.3%；20 城二手房成交套数 8637 套，环比-30.2%，同比-51.2%；本年累计 成交 15.1 万套，同比-41.0%；2022 年 4 月 1 日-4 月 8 日累计成交 1.1 万套，同比-47.6%。

从库存和去化周期看，16 城新房累计库存 10025 万平，环比+12.5%，同比+3.3%。

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16 城新房去化周期为 16.0 个月，环比上升 2.5 个月，同比上升 7.1 个月。一线、二线、

三四线城市去化周期分别为 13.1、16.8、28.8 个月，较上周分别上升 5.4、0.6、1.9 个月。

图5：一、二、三四线城市去化周期 图6：一线城市商品房库存及去化周期

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图7：二线城市商品房库存及去化周期

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图8：三四线城市商品房库存及去化周期

图9：16 城商品房库存及去化周期

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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表2：主要城市成交信息汇总

数据来源：Wind，东吴证券研究所
注：去化周期=住宅可售面积/近三月周成交面积平均值*(365/7)/12

2.2. 土地市场情况

土地供应方面，本周百城供应土地数量为 32 宗，环比-92.9%，同比-95.5%。供应 土地建筑面积为 271 万平方米，环比-91.7%，同比-95.8%。本年累计供应土地数量为 6369 宗，同比-32.7%。本年累计供应土地建筑面积为 42028 万方，同比-30.9%。

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土地成交方面，本周百城土地成交建筑面积 128 万方，环比-92.6%，同比-95.5%；成交楼面价 653 元/平，环比-73.0%、同比-59.8%。年初至今，累计成交土地建筑面积为 29843 万平米，同比-45.3%。累计成交楼面价为 1437 元/平，同比-32.5%，累计成交土地 溢价率为 3.07%，同比-12.8pct。

数据来源：Wind，东吴证券研究所

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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图14：百城土地成交溢价率

数据来源：Wind，东吴证券研究所

2.3. 房地产行业融资情况

受假期影响，本周（2022.4.2-2022.4.8，下同）房地产行业境内信用债发行规模有所 下滑，“22 粤珠江 MTN002”发行规模最高，为 8 亿元。华夏中国交建 REIT 于 4 月 7 日发售，配售比例约为 0.84%。3 月房企境内信用债总体表现较 2 月有一定回升。我们

认为，近期中央积极的发声态度正呈现逐步传导的效应，房地产融资有望逐渐回暖。银

保监会鼓励机构开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。2022 年

以来已有浦发、广发、招商等多家银行接连抛出房地产并购融资计划，合计提供融资规

模已超 500 亿元。我们认为，在“房住不炒”的定位不变的基础下，房地产企业的合理 需求将持续得到满足，房企直接融资预计在 2022 年三季度左右企稳、回暖。

境内信用债发行方面，本周房地产企业发行信用债合计 3 支，发行金额合计 18.8 亿 元，环比-75.6%，同比-83.6%。本年至今，房地产企业合计发行信用债 138 支，合计发 行金额 1134.9 亿元，同比-43.2%。2022 年 4 月 1 日-8 日房地产企业合计发行信用债 14 支，合计发行金额 94.4 亿元。

信托发行方面，本周房地产类集合信托合计发行 5 个，金额合计 2.4 亿元，发行金

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额环比-75.9%，同比-83.8%。本年至今，房地产类集合信托合计发行 216 个，金额合计 118.0 亿元，同比-79.4%。2022 年 4 月房地产类集合信托合计发行 14 个，金额合计 12.3

亿元，同比。

华夏中国交建 REIT 于 4 月 7 日发售，认购价格 9.399 元/份，发售总份额 10 亿份，预计募集总规模 93.99 亿元，实际公众部分认购规模约 844 亿，配售比例约为 0.84%。

图19：REITs 周涨跌幅（%）

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表3：本周中央重点政策汇总

数据来源：中国政府网，东吴证券研究所

地方政策方面，4 月 7 日，重庆印发《金融支持新市民安居乐业实施细则》，强调满 足合理购房信贷需求，对符合条件新市民差别化信贷，合理确定首套按揭标准（当前重 庆首套首付比最低 20%、贷款利率 5.2%）；大力发展住房储蓄业务（购房者为获银行贷 款预先向银行储蓄，积累住房消费资金，也获得提升自身信用机会，支持中低收入人群

实现“居者有其屋”），以“先存后贷”、“恒定低息”的特点降低购房信贷成本。同时，

加大对保障性住房和城镇老旧小区改造工程支持力度等。

新市民是城镇化进程中潜力最大群体，也是“共同富裕”不可或缺一环。重庆“大 城市+大农村”特色突出，不同区域发展不均衡，近年，随着产业结构调整、成渝都市圈 建设加快，越来越多外出务工人员返渝就业、创业。3 月银保监会和人民银行出台《关 于加强新市民金融服务工作的通知》，重庆率先出台地方《细则》，“对症下药”，或可精 准满足新市民中长期购房融资需求。重庆当前商品住宅去化周期仅 8.1 个月，在去化周 期健康情况下继续提振新市民购买力，体现政府稳楼市强烈意愿。

此外，据 21 世纪经济报道，广州部分银行本周重启接力贷，但“一日游”后被紧 急叫停。接力贷是指父母作为主借款人，子女一起承担还贷责任。接力贷可以变相突破

限购的政策，对于无法申请首套房贷款的家庭，以父母名义申请，可以享受首套房待遇。表4：本周地方重点政策汇总

完善优化预售管理

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新市民首套住房按揭贷款标准，提升借款和还款便利度

数据来源：地方政府网，21 世纪经济报道，东吴证券研究所

注：政策级别分为 1-5，5 级力度最强，1 级力度最弱

3.2. 板块上市公司重点公告梳理

表5：本周公司公告跟踪

数据

得土地使用权情况简报

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数据来源：Wind，东吴证券研究所

4. 本周行情回顾

本周（2022.4.6-2022.4.8，下同）房地产板块（SW）涨跌幅+1.64%，同期沪深 300、

万得全 A 指数涨跌幅分别为-1.06%,-1.74%，超额收益分别为+2.70%、+3.38%。

图20：房地产板块走势与 Wind 全 A 和沪深 300 对比（2021 年以来涨跌幅）

数据来源：Wind，东吴证券研究所

个股方面，新华联、南山控股、中国武夷、中华企业、蓝光发展位列涨跌幅前五；

广宇发展、三湘印象、信达地产、阳光股份、海泰发展位列涨跌幅后五。

表6：本周涨跌幅前五

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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表7：本周涨跌幅后五

数据来源：Wind，东吴证券研究所

5. 投资建议

3 月初政府工作报告提到的房地产探索新模式，推动租赁房、长租房为指导，近期 住建部、财政部、央行、银保监会等出台的会议纪要和相关文件都指出在当前复杂形势 下，政策应当释放足够利好信息。房地产政策会在“稳地价、稳房价、稳预期”的要求 下，走向宽松。2022 年政策暖风频吹，全国有近 70 城放松调控。前期主要以三四线城 市为主，现已经扩大至二线城市，且政策放松力度进一步增强。我们认为新一轮更深入 的全国楼市放松已开启，预计有更多市场低迷城市加大松绑力度。此外，当前需求端政 策调整较频繁，考虑到房地产形势依旧不容乐观，诸多房企面临流动性缺口，稳经济需 稳地产，未来或出台供给端改善政策。保障性租赁住房方面，当前很多主流房企已经布 局租赁住宅业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发展也 较为顺利。在目前金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。未来行业风险取决于 房地产结构调整、政策支撑力度。建议关注 1）在租赁住宅领域已先发布局且高信用的 头部房企：保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口、中国海外发展；2）房地产后周期 物管公司：保利物业、招商积余、旭辉永升服务。

6. 风险提示

（1）房地产调控政策放宽不及预期、收紧超预期；

（2）房地产税试点征收范围、力度超预期；

（3）行业下行持续，销售不及预期；

（4）行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；

（5）疫情反复、发展超预期；

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公司投资评级：
买入：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在 15%以上；
增持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 5%与 15%之间；中性：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与 5%之间；减持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；卖出：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。

行业投资评级：
增持：预期未来 6 个月内，行业指数相对强于大盘 5%以上；中性：预期未来 6 个月内，行业指数相对大盘-5%与 5%；减持：预期未来 6 个月内，行业指数相对弱于大盘 5%以上。

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