评级（持有）房地产行业周报：政策如期而至，市场依旧低迷，仍然看好地产板块

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股票简称 ：
报告名称 ：房地产行业周报：政策如期而至，市场依旧低迷，仍然看好地产板块
评级 ：持有
行业：

qidong@kysec.cn

行业走势图 证书编号：S0790522010002

⚫核心观点：政策如期而至，市场依旧低迷，仍然看好地产板块

中央层面：央行决定于 2022 年 4 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百

土地端：2022 年第 15 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 1131 万 平方米，成交土地规划建筑面积 824 万平方米，同比下降 71%，成交溢价率 为 0.2%。一线城市无成交土地规划建筑面积；二线城市成交土地规划建筑面 积 383 万平方米，同比下降 44%；三线城市成交土地规划建筑面积 442 万平 方米，同比下降 79%。长沙完成 2022 年首批次集中土拍，22 宗地块全部成 交，19 宗底价出让，3 宗溢价，本次土拍共 56 家房企参与，华润、招商、金

地、旭辉、中海等全国性开发商和本土国企等均有斩获。

⚫融资端：国内信用债规模持续萎缩，海外债利率走高
2022 年第 15 周，信用债发行 51.9 亿元，同比减少 66%，环比增加 284%，平均 加权利率 3.09%，环比减少 55BPs；海外债发行 4.9 亿美元，同比减少 51%，环 比减少 49%，平均加权利率 10%，环比增加 194BPs。

⚫风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进 一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 13

行业周报

目录

1、政策端：央行宣布全面降准，多地下调房贷利率 ................................................................................................................. 3 2、销售端：单周成交同比持续回落 ............................................................................................................................................ 5 2.1、 30 大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低 ............................................................................................................. 5 2.2、 11 城二手房成交依旧低迷............................................................................................................................................. 7 3、投资端：土地市场成交依旧低迷 ............................................................................................................................................ 8 4、融资端：国内信用债规模持续萎缩，海外债利率走高 ......................................................................................................... 9 5、一周行情回顾 ............................................................................................................................................................................ 9 6、投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 11 7、风险提示 .................................................................................................................................................................................. 11

图表目录

图 1： 30 大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 ............................................................................................... 5 图 2： 30 大中城市单周新房成交面积环比基本持平 ................................................................................................................... 6 图 3： 2022 年第 12-15 周 30 大中城市成交面积同比增速持续下行 ......................................................................................... 6 图 4： 2022 年第 12-15 周 30 大中城市中一线城市成交面积同比增速持续下行 ..................................................................... 6 图 5： 2022 年第 12-15 周 30 大中城市中二线城市成交面积同比增速持续下行 ..................................................................... 6 图 6： 2022 年第 12-15 周 30 大中城市中三线城市成交面积持续下行..................................................................................... 6 图 7：年初至今低能级市场表现相对更差 ................................................................................................................................... 7 图 8： 11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 ....................................................................................................................... 7 图 9：北京二手住宅成交套数略有回升 ....................................................................................................................................... 8 图 10：深圳二手住宅成交套数略有回升 ..................................................................................................................................... 8 图 11： 100 大中城市土地成交情况依旧低迷 ............................................................................................................................... 8 图 12： 100 大中城市土地成交溢价率自 2021 年下半年来保持低位 ......................................................................................... 8 图 13：国内信用债发行利率规模同比持续下滑 .......................................................................................................................... 9 图 14：海外债发行规模同比环比持续下滑.................................................................................................................................. 9 图 15：债券发行规模累计同比持续下降 ..................................................................................................................................... 9 图 16：本周房地产指数下跌 2.9%板块表现弱于大市 .............................................................................................................. 10

表 1：央行 2022 年首次宣布全面降准，地方因城施策持续调控 .............................................................................................. 3 表 2：本周房地产行业个股中广汇物流、京能置业、中交地产涨幅靠前 .............................................................................. 10 表 3：本周房地产行业个股中中国武夷、蓝光发展、南山控股跌幅靠前 .............................................................................. 10

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1、政策端：央行宣布全面降准，多地下调房贷利率

中央层面：（1）央行：召开一季度金融统计数据新闻发布会，强调灵活运用多

种货币政策工具，持续推动金融与实业有效隔离，完善公司治理和风险管理，防范

形成跨机构、跨市场、跨业态的风险传染，维护金融体系稳定。同时中国人民银行

宣布决定于 2022 年 4 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点，共计释放 长期资金约 5300 亿元。（2）证监会：联合国资委、全国工商联发文支持上市公司健

康发展，其中提出，坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转

型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类

风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

地方层面：（1）广州：前期网传广州重启“接力贷”情况不属实，多家银行及 中介机构回应称当前无相应业务；房贷利率方面，汇丰银行、渣打银行首套低至 4.6%（持平 LPR 基准），二套低至 5.2%，四大行则无变化，仍执行首套 5.2-5.4%、二套 5.6%。（2）苏州：住建局放松限购限售，限购方面，非本地户籍社保由 3 年内连缴 两年放宽至累计满 2 年，出售房产后两年内可再购 1 套（原为出售后再购需提供 3 年内社保连缴 2 年的证明）；限售方面，二手房限售由 5 年缩短至 3 年。（3）南京：六合区、溧水区放松限购政策，外地户口凭身份证可直接开具购房证明，限购 1 套，此前需要 2 年社保/个税，或提供大专学历、劳动合同等材料。（4）上海：临港新区 优化人才购房政策，重点支持单位工作的人才，在新区工作年限由一年缩短至 3 个 月或 6 个月；购房资格认定由 126 个月调整为 12 个月。（5）芜湖：正式取消“新房 和二手房 2 年限售”政策，“新房限售 2 年”政策取消，“二手房限售 2 年”政策取 消，“摇号项目取证后 3 年限售”政策保持不变。（6）南宁：发文解读购房契税补贴 有关事项，2022 年 6 月 30 日前，教职工购买家庭首套房或者二套房，留南宁人才购 买家庭首套房，契税全额补贴；市民购买家庭首套房，契税补贴 50%。（7）湖北：

咸宁、荆门、黄石、宜昌等四地下调了房贷利率，其中黄石、宜昌此次首套均降至

5.2%、二套降至 5.4%，降幅超 50 个 BP。（8）河北：近日唐山、秦皇岛、保定等地 区房贷利率普遍下调 0.2%~0.3%，部分银行下调幅度达 0.5%，优质客户首套利率趋 近 4.6%（LPR 基准）。（9）山东：日照、聊城、潍坊、济宁、威海、德州六市银行 机构普遍下调了个人住房贷款利率，下调幅度 20BP 到 40BP 不等。其中，济宁房贷 利率再度下调 20BP 至首套 4.9-5.0%（较 2021 年高位下调 80-90BP），二套 5.2-5.3%。（10）甘肃：实行新建商品房“交房即交证”改革，2023 年 1 月 1 日起全面实现。

此外鼓励各地结合实际将经济适用房等政策性住房纳入“交房即交证”改革范围，

鼓励有条件的县市区新建商品房实行现房销售。（11）长沙：首批次集中土拍：22 宗 地块全部成交，19 宗底价出让，3 宗溢价，成交总额 173.93 亿元。本次土拍共 56

家房企参与，华润、招商、金地、旭辉、中海等全国性开发商和本土国企等均有斩

获。

表1：央行 2022 年首次宣布全面降准，地方因城施策持续调控

吉林：印发《金融助力备春耕、稳增长 30 条》显示：（1）着力增加信贷总量供给：督促金融机构积极向其

降低贷款利率，适度降低个人住房贷款实际执行的首付比例和贷款利率水平。

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广州：据悉，前期网传广州重启“接力贷”情况不属实，多家银行及中介机构回应称当前无相应业务；房

2022/4/11 贷利率方面，汇丰银行、渣打银行首套低至 4.6%（持平 LPR 基准），二套低至 5.2%，四大行则无变化，仍 执行首套 5.2-5.4%、二套 5.6%。

昆明：印发《关于 2022 年稳增长的若干政策措施》指出：（1）坚持“房住不炒”定位，全力稳地价、稳房 2022/4/11 价、稳预期；（2）出台商业地产去库存和多功能利用支持政策，引导向社区养老、社区医疗、立体园区转 化；（3）设立 10 亿元的文旅产业发展基金，支持重大文旅项目建设；（4）加大对保障性住房建设支持力度。

义乌：印发《加快发展保障性租赁住房实施办法》：（1）筹建规模：“十四五”期间计划筹建保障性租赁住 2022/4/11 房 7.3 万套/间（十三五未公布）；（2）供应对象：主要面向在义就业创业、有租住需求的新市民、青年人等 群体；（3）筹建渠道：新建、改建、改造、闲置住房调整等。

证监会：联合国资委、全国工商联发文支持上市公司健康发展，其中提出，坚持“房住不炒”，依法依规支

2022/4/12 持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善

化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

湖北：咸宁、荆门、黄石、宜昌等四地下调了房贷利率，其中黄石、宜昌此次首套均降至 5.2%、二套降至 2022/4/13 5.4%，降幅超 50 个 BP（黄石 2021 年首套最高 5.88%、二套 6.12%，宜昌 2021 年首套最高 5.78%，二套 6.03%）。

央行：召开一季度金融统计数据新闻发布会强调：（1）将灵活运用多种货币政策工具，努力服务实体经济，

力经济运行在合理区间。

央行：中国人民银行宣布，决定于 2022 年 4 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点（不含已执 2022/4/15 行 5%存款准备金率的金融机构），共计释放长期资金约 5300 亿元。在此基础上，对没有跨省经营的城商行 和存款准备金率高于 5%的农商行，再额外多降 0.25 个百分点。

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南宁：发文解读购房契税补贴有关事项及优惠对象：（1）教职工购买家庭首套或者二套房，契税全额补贴；2022/4/15 （2）留南宁人才购买家庭首套房，契税全额补贴；（3）本地及非本地居民购买家庭首套房，契税补贴 50%。时间认定：新房购房合同、网签备案、契税完税凭证均需在 2022 年 3 月 25 日-2022 年 6 月 30 日期间。

福建：（1）发布《关于积极应对疫情影响促进住房城乡建设行业健康发展若干措施的通知》，涉及优化住房 2022/4/15 公积金购房提取、适当减免房屋租金、扶持物业服务企业、减轻施工企业资金压力、支持企业拓展建筑市

场等 18 条应对措施。

南平：发文优化住房公积金购房提取、并降低公积金首付比例。满足条件的购房职工（含共有产权人）可

2022/4/15 先申请提取本人及其配偶账户内的住房公积金，用于补充购房首付款；购买新房第二次使用住房公积金个

人住房贷款首付比例由 40%下调为 30%。

山东：据悉，近日日照、聊城、潍坊、济宁、威海、德州六市银行机构普遍下调了个人住房贷款利率，下

2022/4/15 调幅度 20BP 到 40BP 不等。其中，济宁房贷利率再度下调 20BP 至首套 4.9-5.0%（较 2021 年高位下调 80-90BP），二套 5.2-5.3%。

资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所

2、销售端：单周成交同比持续回落

2.1、30 大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低

根据房管局数据，2022 年第 15 周，全国 30 大中城市成交面积 146 万平米，同 比下降 66%，环比下降 4%；从累计数值看，年初至今 30 大中城市成交面积达 3249 万平米，累计同比下降 40%。

图1：30 大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平

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图2：30 大中城市单周新房成交面积环比基本持平

数据来源：Wind、开源证券研究所

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根据房管局数据，2022 年第 15 周，全国 30 大中城市新房成交面积年初至今累 计增速-40%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-71%、-64%、-64%，年初至今累计增速-36%、-35%、-51%。

图7：年初至今低能级市场表现相对更差

250%

200%

150%

100%

50%

数据来源：Wind、开源证券研究所

2.2、11 城二手房成交依旧低迷

2022 年第 15 周，全国 11 城成交面积为 110 万平米，同比增速-36%，前值-41%；年初至今累计成交面积 1342 万平米，同比增速-35%，前值-35%。

图8：11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷

图9：北京二手住宅成交套数略有回升

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4、融资端：国内信用债规模持续萎缩，海外债利率走高

2022 年第 15 周，信用债发行 51.9 亿元，同比减少 66%，环比增加 284%，平均 加权利率 3.09%，环比减少 55BPs；海外债发行 4.9 亿美元，同比减少 51%，环比减

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图16：本周房地产指数下跌 2.9%板块表现弱于大市

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6、投资建议：维持行业“看好”评级

3 月至今已陆续有超过 40 个城市放松对房地产市场的政策调控，但基本面依旧 难言改善，行业销售恢复面临居民购房“意愿”与购房“能力”的双重考验，而投 资端更需解决行业整体投资能力的下降的问题，当前地产托底政策效果仍显不足。央行如期降准或仅是新一轮经济托底政策组合出台的开端，后续政策面依旧乐观，地产板块仍然具备较好的投资机会，维持行业看好评级。

7、风险提示

（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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