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评级（增持）房地产开发行业年报综述：分化加速，盈利承压

发布时间： 2022年04月20日    作者： xn2oyhja    栏目：行业研报

股票代码 ：
股票简称 ：
报告名称 ：房地产开发行业年报综述：分化加速，盈利承压
评级 ：增持
行业：

证券研究报告 | 行业专题
2022年04月15日

房 地 产 开 发 行 业 年 报 综 述 分 化 加 速 ， 盈 利 承 压

分析师 金晶研究助理 肖畅研究助理 肖依依
执业证书编号：执业证书编号：执业证书编号：分析师杨然
S0680522030001S0680121050002S0680121070010
S0680518050002
邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com
2018.8
打造极致专业与效率
邮箱：jinjing3@gszq.com 诚信|担当|包容|共赢邮箱：xiaochang@gszq.com

房地产开发公司分类标准

2021年地产行业的全面调控带来了国央企和民企的分化加速，因此本年度对房地产开发公司通过公 司性质进行分类

✓随着三道红线、贷款集中度、集中供地等调控政策的出台，叠加预售资金的监管加强，房企的现金 流状况变得至关重要。在部分民企暴雷带来的信用危机影响下，国央企和民企的融资能力出现明显 分化，而购房者对民企的信任下降也导致了民企销售情况进一步承压。因此我们本年度对房企通过 国央企/民企的公司性质进行分类，通过横向对比研究2021年度房地产行业的变化趋势。

国央企

01 营业收入：整体呈正增长，民企增速较上年有较大提升

✓从整体情况看，2021年7家样本国央企实现营收入13115亿元，同比增长21.1%；5家样本民企实现营收 10962亿元，同比增长19.5%。营收保持较高增长主要因为17-18年销售高增，而结算滞后于销售2-3年。观察历史数据可以发现：（1）国央企的营收增速更显稳健，而民企波动性较大；（2）在2020年以后国

央企的营收增速开始超过民企。

✓从具体房企看，（1）所有样本房企营收入均有提升，大部分房企增速与上年持平，维持在15-30%左右。（2）收入规模较高的房企增速较低，收入规模较低的房企增速相对较高。（3）旭辉控股集团、绿城中 国、美的置业三家房企营收增速高于50%，且增速较上年提升。新城控股和建发国际集团增速较上年明 显下降，新城控股由69.5%降至15.6%，建发国际集团由146.8%降至25.0%。
图：16-21年国央企和民企营业收入增速
图：样本房企20/21年营业收入及增速
样本国企营业收入(百万元,左轴)样本民企营业收入(百万元,左轴)2020营业收入(百万元,左轴)2021营业收入(百万元,左轴)
样本国企同比增速（右轴）样本民企同比增速（右轴） 2020同比增速(右轴) 2021同比增速(右轴)
600000
300000
200000
100000
0
500000
400000		160% 140% 120% 100% 80%
60%
40%
20%
0%
-20%
140000070%
59.8%
120000060%
100000044.1%50%
80000031.7%40%
60000028.1%30%
20.3%21.1%
40000020%
20000021.6%21.6%17.3%19.5%10%
碧万中龙华新招旭绿中美建
桂科国湖润城商辉城国的发
12.0%园海集置控蛇控中金置国
05.1%0%外团地股口股国茂业际
发集集
201620172018201920202021
展团团

诚信|担当|包容|共赢
数据来源：Wind，国盛证券研究所

02 毛利率：受高价地及限价影响，毛利率持续承压下行

✓
✓		从整体情况看，（1）受17-18年高价地和限价政策影响，国央企和民企的税后毛利率*均自2018年开始持 续下行；（2）国央企毛利率始终略高于民企，但自2019年国央企民企毛利率差额缩小至0.6pct以内，目 前相差无几。（3）2021年样本国央央企毛利率均值为18.3%，同比下降2.5pct；样本民企毛利率均值为 17.9%，同比下降2.4pct。鉴于17-18年获取的高价地大部分已经结算，预计毛利率将在23年后见底，之 后随着21年拿地毛利率的回升而缓慢企稳回升。
从具体房企看，除了建发国际集团其余所有样本房企税后毛利率均同比下降。华润置地、龙湖集团、中
国海外发展的税后毛利率仍然保持在20%以上，其中华润置地和龙湖集团的商业业务毛利率较高拉高了 整体毛利率水平，中国金茂、建发国际集团、绿城中国、碧桂园的税后毛利率已经回落至16.5%以下。从2021年降幅看，中国海外发展、万科A的降幅较高，超过5pct。
图：16-21年国央企和民企税后毛利率
图：样本房企20/21年税后毛利率及同比变化
样本国企税后毛利率样本民企税后毛利率2020税后毛利率2021税后毛利率2021同比变化
35.0%30.0%2.0%
30.0%30.0%26.2%28.3%24.8%25.0%1.0%
0.0%
20.0%
25.0%20.8%-1.0%
15.0%-2.0%
20.0%24.0%24.5%24.2%18.3%
10.0%-3.0%
15.0%20.9%20.3%17.9%
-4.0%
10.0%
5.0%
0.0%		5.0%
-5.0%
0.0%-6.0%
华龙中招旭新万美中建绿碧
润湖国商辉城科的国发城桂
置集海蛇控控置金国中园
地团外口股股业茂际国
201620172018201920202021
发集集
展团团

*港股房企的税后毛利润用毛利润扣除土增税，A股房企的税后毛利润用毛利润扣除营业税金及附加
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数据来源：Wind，国盛证券研究所

03 销售及管理费率：向管理要利润，管理费率下降明显

✓从整体情况看，自从毛利率不断下降，房地产行业进入管理红利时代，多家房企开始降费提效，2021年 样本国央企销售费率为2.9%同比持平，管理费率2.8%同比下降0.3pct；样本民企销售费率2.9%同比下降 0.4pct，管理费率3.6%同比下降0.5pct。销售费率民企国央企已达同一水平，而管理费率国央企仍略胜一

筹

✓从具体房企看：销售费率方面，除建发国际集团、万科A、招商蛇口略有提升外，其他房企销售费率均有 不同程度下降，其中绿城中国、美的置业、旭辉控股集团降幅较高超过0.6pct。管理费率方面，仅龙湖集 团和建发国际集团同比提升，绿城中国、美的置业降幅较高超过1.4pct。
图：16-21年国央企和民企销售费率
图：样本房企20/21年销售费率及同比变化
2020销售费率2021销售费率2021同比变化
样本国企销售费率样本民企销售费率
6.0%4.9%6.0%1.0%
0.8%
0.6%
0.4%
0.2%
0.0%
-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%
5.0%
5.0%4.1%
4.0%
4.0%3.6%3.6%3.3%2.9%3.0%
2.0%
3.0%3.7%3.3%2.9%3.3%2.9%2.9%
1.0%
2.0%0.0%
1.0%
0.0%
图：样本房企20/21年管理费率及同比变化
201620172018201920202021
图：16-21年国央企和民企管理费率
2020管理费率2021管理费率2021同比变化
样本国企管理费率样本民企管理费率
8.0%8.0%
7.0%
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%		1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.5%
7.0%7.3%4.3%5.2%5.3%4.1%3.6%
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%3.9%3.6%3.5%3.5%3.1%2.8%
2.0%
1.0%
0.0%
201620172018201920202021
诚信|担当|包容|共赢

数据来源：Wind，国盛证券研究所

04 投资收益：投资收益普遍下行，占归母净利润比重走势分化

✓
✓
✓		从整体情况看，（1）民企投资收益增速的波动较大，而国央企相对更加平稳；（2）2020年国央企和民 企的投资收益到达高点，但增速明显放缓，而2021年样本国央企投资收益同比下降11.9%，样本民企投资 收益同比下降16.4%，国央企民企投资收益增速均由正转负。
从具体房企看：碧桂园、万科A、中国海外发展、新城控股、旭辉控股集团、美的置业投资收益出现同比 下滑，其中万科A下滑幅度较大，2020年投资收益为97.4亿元，而2021年仅为48.9亿元，同比下降49.8%。
从投资收益占归母净利润比重看，国央企和民企在2021年走势出现分化，国央企从上年的13.9%提升至 20.0%，而民企从上年的15.6%下降至11.4%。较为明显的民企为旭辉管理控股和美的置业。
图：16-21年国央企和民企投资收益及增速
图：样本房企20/21年投资收益及同比
样本国企投资收益(百万元,左轴)样本民企投资收益(百万元,左轴)2020投资收益(百万元,左轴)2021投资收益(百万元,左轴)
120002020同比增速(右轴)2021同比增速(右轴)600%
样本国企同比增速（右轴）样本民企同比增速（右轴）
10000500%
25000614.1%700%
8000
6000
4000
2000		400%
300%
200%
100%
0%
20000600%
500%
1500053.3%26.5%41.1%124.9%35.6%-11.9%400%
300%
10000
200%
0-100%
5000100%
(2000)-200%
82.1%0%
0-8.9%201814.6%5.6%-16.4% 2021-100%图：样本房企20/21年投资收益占归母净利润比重 2020合联营投资收益/归母净利润
2016
201720192020
图：16-21年国央企和民企投资收益占归母净利润比重
25.0%样本国企合联营投资收益/归母净利润 样本民企合联营投资收益/归母净利润
40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0%
0.0%
-5.0%		2021合联营投资收益/归母净利润25.0%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
-5.0%
-10.0%-15.0%-20.0%
2021同比变化
20.0% 20.0%
15.0%11.6%14.5%14.6%
19.6%		13.9%
15.6%
10.0%12.5%7.2%
12.2%		11.8%11.4%
5.0%
0.0%
诚信|担当|包容|共赢2018201920202021

数据来源：Wind，国盛证券研究所

05 归母净利率：下滑明显，国央企归母净利率较民企相对稳健

✓从整体情况看，受毛利率下降，投资收益增速下降以及部分企业计提资产减值损失的影响，房企归母精力 率整体呈下降趋势。2021年样本国央企归母净利率8.5%，同比下降2.5pct；样本民企归母净利率则低至 7.1%，同比下降2.6pct，较2017年的峰值14.0%近乎腰斩。在行业基本面下行的背景下，龙头国央企利润

率相对稳健。


✓从具体房企看：绝对值上看，中国海外发展的盈利能力依然位居第一，但是与第二名已经大幅缩小。同比


变化上看，除建发国际集团外，所有样本房企归母净利率均有不同程度的下降，其中中国海外发展、万科 A、旭辉控股集团的降幅较高，超过4.0pct。

图：16-21年国央企和民企归母净利率
图：样本房企20/21年归母净利率及同比变化
样本国企归母净利率样本民企归母净利率2020归母净利率2021归母净利率2021同比变化
16.0%13.6%14.3%14.5%14.3%25.0%2.0%
14.0%20.0%1.0%
0.0%
12.0%14.0%13.2%11.0%
-1.0%
10.0%11.2%11.4%8.5%15.0%-2.0%
-3.0%
8.0%9.7%10.0%
-4.0%
6.0%7.1%5.0%-5.0%
-6.0%
4.0%
2.0%
0.0%
0.0%-7.0%
-8.0%
中华龙新旭建招中碧美万绿
国润湖城辉发商国桂的科城
201620172018201920202021海置集控控国蛇金园置中
外地团股股际口茂业国
发集集
展团团

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06 归母净利润：增收不增利，国央企降幅较民企更高

✓
✓		从整体情况看，尽管营业收入增长，但是由于归母净利率的明显回落，2021年房企整体呈增收不增利态 势。其中样本国央企2021年归母净利润同比增速由2020年1.2%降至-14.1%，样本民企由2020年1.7%降 至-9.7%。
从具体房企看：华润置地、龙湖集团、中国金茂、绿城中国、建发国际集团归母净利润呈正增长，其余
房企归母净利润均有不同程度的下滑，其中万科A同比下降45.7%，碧桂园同比下降23.5%，新城控股同 比下降17.4%，招商蛇口同比下降15.3%。
图：16-21年国央企和民企归母净利润及同比
图：样本房企20/21年归母净利润及同比
样本国企归母净利润(百万元,左轴)样本民企归母净利润(百万元,左轴)2020归母净利润(百万元,左轴)2021归母净利润(百万元,左轴)
样本国企同比增速（右轴）样本民企同比增速（右轴）
2020同比增速(右轴)2021同比增速(右轴)
16000087.0%100%5000060%
14000080%4500040%
40000
120000
3500020%
10000060%
30000
8000036.0%40%0%
25000
6000021.8%16.2%20%
20000
-20%
15000
4000023.1%16.9%20.1%13.0%1.7%-9.7%0%
10000
200001.2%-40%
5000
020162017201820192020-14.1% 2021-20%0-60%
中华碧龙万新招旭中绿美建
国润桂湖科城商辉国城的发
海置园集控蛇控金中置国
外地团股口股茂国业际
发集集
展团团

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07 销售情况：国央企民企出现分化，民企销售承压情况更加严峻

✓
✓		从整体情况看，由于上半年房贷利率的不断上升，房贷额度的不断收紧，叠加下半年的强调控政策，销
售基本面自7月开始迅速下行，而民企受部分企业暴雷影响，销售下滑幅度更大。2021年样本国央企销售 金额同比增长6.6%，增幅缩窄16.3pct；样本民企销售金额同比持平，增速缩窄5.1pct。
从销售面积和销售价格看，民企销售面积同比下降4.3%，销售价格同比上升4.4%；国央企销售面积同比 上升3.3%，销售价格同比上升3.2%。从销售价格绝对值看，国央企显著高于民企，主要是由于国央企布

局城市能级较高，主要集中于一二线。

图：16-21年国央企和民企销售金额及同比
图：样本房企20/21年销售金额及同比
样本国企销售金额(亿元,左轴)样本民企销售金额(亿元,左轴)
2020销售单价(元/平,左轴）2021销售单价(元/平,左轴）
样本国企同比增速（右轴）样本民企同比增速（右轴）
2020同比增速(右轴)2021同比增速(右轴)
25000120%
3000020%
99.9%2500015%
2000084.5%100%
2000010%
80%
1500060%150005%
0%
39.8%10000
1000034.0%37.2%25.1%17.6%22.9%6.6%40%-5%
20%5000-10%
500014.9%5.1%0%0-15%
0.0%绿招中建华中旭龙万美新碧
城商国发润国辉湖科的城桂
0-20%中蛇海国置金控集置控园
国口外际地茂股团业股
201620172018201920202021
发集集
展团团

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07 销售情况：国央企民企出现分化，民企销售承压情况更加严峻

图：16-21年国央企和民企销售面积及同比
图：样本房企20/21年销售面积及同比
样本国企销售面积(万方,左轴)样本民企销售面积(万方,左轴)2020销售面积(万方,左轴）2021销售面积(万方,左轴）
样本国企同比增速（右轴）样本民企同比增速（右轴） 2020同比增速(右轴) 2021同比增速(右轴) 12000
6000 4000 2000 0
10000
8000		100% 80%
60%
40%
20%
0%
-20%-40%
1800071.0%80%
1600065.6%70%
1400060%
1200050%
1000036.0%40%
800035.0%23.6%16.6%20.7%17.1%3.3%30%
600020%
400014.3%8.4%10%碧万新中华龙招旭中美绿建
桂科城国润湖商辉国的城发
20000%
园控海置集蛇控金置中国
股外地团口股茂业国际
020162017201820192020-4.3%
2021		-10%
发集集
展团团
图：样本房企20/21年销售单价及同比
图：16-21年国央企和民企销售单价及同比
样本国企销售单价(元/平,左轴)样本民企销售单价(元/平,左轴)2020销售单价(元/平,左轴）2021销售单价(元/平,左轴）

25000		样本国企同比增速（右轴）样本民企同比增速（右轴）20%
2020同比增速(右轴) 2021同比增速(右轴) 30000
15000 10000 5000 0
25000
20000		20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%-15%
2000011.4%15%
1500010.9%7.4%2.9%4.9%4.4%10%
5%
10000-0.7%2.8%3.2%0%
5000-3.1%-5%绿招中建华中旭龙万美新碧
城商国发润国辉湖科的城桂
-4.9%中蛇海国置金控集置控园
0-10%国口外际地茂股团业股
发集集
201620172018201920202021
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08拿地情况：整体拿地力度减弱；民企拿地权益比下降下半年拿地近乎停滞

✓从整体情况看，由于下半年现金流承压，2021年第二批和第三批集中供地流拍率大幅提高，尤其是民企 下半年拿地力度大幅下降。因此尽管上半年土地市场火热，但是从全年数据看，（1）样本国央企拿地金 额同比下降3.8%，投销比43.0%同比下降4.3pct；样本民企拿地金额同比下降17.4%，投销比仅为37.0同 比下降7.5pct。（2）权益比方面：2021年国央企拿地权益比71.7%同比提升4.1pct，而民企拿地权益比 56.8%同比大幅下降6.8pct， 国央企和民企权益比直接的差距自2019年开始不断扩大，因此可以推断国

央企和民企的权益拿地金额差距更大，这将导致未来两者销售和业绩规模差距持续增加

✓从具体房企看：碧桂园、万科A、新城控股拿地金额同比下降较多，降幅均超过20%，其中新城控股降幅 高达38.9%。碧桂园、龙湖集团、旭辉控股集团拿地权益比降幅较高在10%-15%左右。
图：16-21年国央企和民企拿地金额及同比
图：样本房企20/21年拿地金额及同比
样本国企拿地金额(亿元,左轴)样本民企拿地金额(亿元,左轴)2020拿地金额(亿元,左轴）2021拿地金额(亿元,左轴）
样本国企同比增速（右轴）样本民企同比增速（右轴）2020同比增速(右轴)2021同比增速(右轴)
10,000141.4%160%3,000120%
2,500100%
9,000119.1%140%
80%
2,000
8,000120%
60%
7,000100%
1,50040%
6,00087.5%82.1%33.2%80%
20%
5,00060%1,0000%
4,00040%500-20%
3,000-12.3%3.7%12.9%-3.8%20%-40%
2,0000%0-60%
碧万绿龙华中招中旭新
1,000-20%
桂科城湖润国商国辉城
0-23.2%-23.3%-17.4%-40%园中集置海蛇金控控
国团地外口茂股股
201620172018201920202021
发集
展团

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08 拿地情况：整体拿地力度减弱；民企拿地权益比下降下半年拿地近乎停滞

图：16-21年国央企和民企拿地金额权益比
图：样本房企20/21年拿地权益比及同比变化
样本国企拿地金额权益比样本民企拿地金额权益比2020拿地金额权益比2021拿地金额权益比2021同比变化
80.0%60.2%60.6%60.7%65.2%67.6%71.7%120.0%20.0%
70.0%100.0%15.0%
10.0%
80.0%
60.0%64.4%63.6%5.0%
60.0%0.0%
50.0%58.6%53.6%55.7%56.8%
40.0%-5.0%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
-10.0%
20.0%
-15.0%
0.0%-20.0%
中万华碧绿龙中旭
国科润桂城湖国辉
海置园中集金控
外地国团茂股
发集
201620172018201920202021
展团
图：16-21年国央企和民企金额口径投销比
图：样本房企20/21年金额口径投销比及同比变化

2020金额口径投销比（全口径）
2021金额口径投销比（全口径）

样本国企金额口径投销比（全口径）
样本民企金额口径投销比（全口径）
80.0%2021同比变化
5.0%
100.0%
70.0%0.0%
90.0%81.7%
60.0%
80.0%67.5%86.4%56.6%50.4%47.3%43.0%-5.0%
50.0%
70.0%
68.9%40.0%-10.0%
60.0%
30.0%
50.0%20.0%-15.0%
40.0%50.6%34.2%44.5%37.0%10.0%
30.0%-20.0%
0.0%
20.0%绿龙中华中招旭新万
城湖国润国商辉城科
10.0%
0.0%
中集金置海蛇控控
国团茂地外口股股
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展团

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数据来源：Wind，国盛证券研究所

09 三道红线及融资成本：样本房企均有所改善，三家房企转绿

图：样本房企20/21年三道红线指标及融资成本
序号三道红线评级2021现金短剔预负2020现金短2021融资成本同比变
公司名称20212020剔预负 债率净负债净负债2020
率债比债率率债比化
1碧桂园黄档黄档75.7%45.4%2.2980.5%55.6%1.915.2%5.6%-0.4%
2万科A绿档黄档69.8%29.7%2.5571.7%18.1%2.356.6%6.7%-0.2%
3中国海外发展 绿档绿档54.0%32.3%2.9352.9%32.6%2.493.6%3.8%-0.3%
4华润置地绿档绿档60.4%30.4%1.9659.7%29.5%2.463.7%4.1%-0.4%
5招商蛇口绿档绿档61.7%42.8%1.2558.8%28.8%1.234.5%4.7%-0.2%
6龙湖集团绿档绿档67.4%46.7%3.8866.9%46.5%4.204.1%4.4%-0.3%
7中国金茂绿档绿档67.8%63.0%1.2466.7%44.7%1.564.0%4.4%-0.4%
8建发国际集团 绿档绿档67.6%62.9%3.9068.2%73.8%4.864.7%5.0%-0.3%
9新城控股绿档黄档70.0%48.1%1.0774.1%43.7%1.686.6%6.7%-0.2%
10绿城中国黄档黄档71.1%52.0%2.2371.9%63.8%2.014.6%4.9%-0.3%
11旭辉控股集团 绿档黄档69.7%62.8%2.6272.5%64.0%2.735.0%5.4%-0.4%
12美的置业黄档黄档72.1%46.3%1.7177.6%79.0%1.524.8%5.3%-0.5%
平均67.3%46.9%2.3068.5%48.3%2.424.8%5.1%-0.3%

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10 样本房企盈利预测&估值

图：样本房企盈利预测及估值
序号公司名称代码总市值股价营业收入(百万元)归母净利润(百万元)2021EPS2021PEPBPSPEG
(亿港(亿人民(港元每(人民币20212022E2023E20212022E2023E2022E 2023E2022E 2023E
币)币)股)元每股)
1碧桂园2007.HK1,3891,1266.004.86523,064540,922561,18226,79727,31428,4321.221.181.234.04.14.00.570.201.23
2万科A000002.SZ2,26920.17452,798497,744527,95522,52425,70728,3611.942.212.4410.49.18.30.990.580.83
3中国海外发展0688.HK2,8072,27625.6520.80242,241256,725282,01540,15543,62647,3963.673.994.335.75.24.80.660.660.59
4华润置地1109.HK2,7032,19137.9030.73212,108242,360266,96032,40135,55138,7934.544.995.446.86.25.60.971.010.68
5招商蛇口001979.SZ1,24015.65160,643190,942218,56010,37211,19512,6311.161.411.5913.511.19.81.140.610.67
6龙湖集团0960.HK2,5372,05741.7533.85223,375250,399277,84523,85426,56529,3074.054.374.828.47.77.01.651.010.87
7中国金茂0817.HK3352722.642.1490,060100,043110,4234,6905,9796,8420.370.470.545.84.54.00.540.170.31
8建发国际集团1908.HK25420618.4414.9553,44271,73991,5813,5174,4775,5772.543.254.055.94.63.70.770.160.19
9新城控股601155.SH65328.85168,232166,213171,36512,59812,38412,6445.595.475.595.25.35.21.100.386.08
10绿城中国3900.HK38230915.2212.34100,240123,091143,4264,4695,4126,3091.312.012.529.46.14.90.890.210.20
11旭辉控股集团0884.HK3893154.423.58107,835105,040107,2897,6137,2447,3260.920.820.833.94.34.30.750.22-1.69
12美的置业3990.HK19115515.4612.5473,70380,12390,1303,7443,8914,3873.043.153.554.14.03.50.660.170.30
平均1089200,645218,778237,39416,06117,44519,0002.532.783.086.96.05.40.890.450.86

注：股价及市值对应2022/4/13收盘价；22/23年的营业收入/归母净利润/EPS，万科A、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、新城控股、

绿城中国为国盛预测，其余为Wind一致预期；PS分母为2021权益销售额口径；PEG分母为2021-2024归母净利润CAGR

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数据来源：Wind，国盛证券研究所

投资建议和风险提示

投资建议：维持房地产开发板块“增持”评级。

✓ 疫情反复影响基本面，政策放松持续推进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大 级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选 择方向。建议关注：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份、金科股份、新城控股；H 股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海 外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

风险提示：

✓ （1）政策出台速度和执行力度不及预期。若后续需求端政策放松力度和跟进城市数量不及预期，新房 销售面积及销售价格或继续下行。

✓ （2）基本面继续下行引发连锁反应。如果销售价格持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售导致 供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。

✓ （3）疫情反复影响超预期。若疫情持续反复导致封城，新房销售将陷入停滞。

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免责声明

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本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。

本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定 状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。

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分析师声明

本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意 或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直 接或间接联系。

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投资评级说明

投资建议的评级标准评级说明
评级标准为报告发布日后的6个月内公司 股价（或行业指数）相对同期基准指数 的相对市场表现。其中A股市场以沪深 300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数
（针对做市转让标的）为基准；香港市
场以摩根士丹利中国指数为基准，美股 市场以标普500指数或纳斯达克综合指数 为基准。		股票评级买入相对同期基准指数涨幅在15%以上
增持相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
持有相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间
减持相对同期基准指数跌幅在5%以上
行业评级增持相对同期基准指数涨幅在10%以上
中性相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
减持相对同期基准指数跌幅在10%以上

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