评级（持有）房地产行业动态跟踪：3月统计局数据点评-各项指标全面下行，有望迎来政策更大程度支持

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报告名称 ：房地产行业动态跟踪：3月统计局数据点评-各项指标全面下行，有望迎来政策更大程度支持
评级 ：持有
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行业研究 | 动态跟踪
房地产行业

各项指标全面下行，有望迎来政策更大程 度支持

——3 月统计局数据点评

核心观点

统计局公布 2022 年 3 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为 15343 万平米/14196 亿元/13266 亿元/14871 万平米，同比增速分别 为-17.7%/-26.2%/-2.4%/-22.2%，前值-9.6%/-19.3%/3.7%/-12.2%。

⚫3 月全国商品房销售面积同比下滑 17.7%，量价继续回落。3 月销售均价为 9252 元/ 平方米，同比下滑 10.3%，环比下滑 6.0%。正如我们之前在报告中指出，1-2 月销

售均价环比回升与开年之后房企收紧销售折扣有关，且商品房待售面积明显增加，

表明库存有抬头的趋势。综合量价水平来看，我们认为当前需求侧依然疲软，市场 的实际情况可能较数据反映出来的情况更加严峻。从 3 月销售量价全面下滑来看，

证明了房地产基本面仍在筑底，需求端的实质性复苏仍需政策进一步刺激。

⚫新开工下滑幅度扩大，投资进入负增长区间。3 月新开工面积/销售面积的比值为 0.97，前值为 0.95，新开工面积仍然低于销售。新开工持续下行，我们认为主要原

因如下：首先是销售疲弱，企业补库存动力不足；其次受集中供地及疫情影响，2022 年 1-3 月累计土地出让面积下降 41.8%，企业土储不足对后续新开工产生负面

影响；在保交付的压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效应，我们预计上半年新 开工走弱的趋势不会改变。3 月房地产投资同比下滑 2.4%，我们之前指出 1-2 月投

资增速较高或与基数较低以及跨年施工带来的建安投资有关，并不具备持续性。我

们认为房地产投资的支撑力度仍在走弱，后续或面临进一步下行的压力。

⚫房企资金面继续收紧，贷款融资和销售回款均有较大压力。从资金面来看，3 月份 房地产企业到位资金 13016 亿，同比增速-23.0%，前值为-17.7%，整体资金面进一 步收紧。分项来看，国内贷款融资 1420 亿，同比增速-29.7%，前值-21.1%，下滑 幅度继续扩大，宽信用并未兑现。需求侧来看，定金及预收款 4225 亿元，同比增速-37.5%，前值-27.0%，个人按揭贷款 2245 亿，同比增速-22.5%，前值-28.5%。当

前银行信贷环境确实有所放宽，或与部分城市降低首付比例有一定关心，但消费者

信心仍然不足，销售动能仍在衰退。

⚫行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022 年 1-3 月 TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额的同比增速分别为-41.5%、-51.1%、-53.6%和-44.0%。1-3 月 TOP10 销售集中度下降至 22.3%。

投资建议与投资标的

⚫本月房地产行业各项统计指标大幅下滑，也证明了当前行业基本面仍处在筑底过程 中。尽管自去年 11 月以来，行业政策已有所放宽，但对行业实际基本面的边际改善

十分有限。从资金面来看，企业的融资环境依然在收紧，更重要的是而居民部门的

预付款和按揭仍在继续下滑，这说明当前需求侧的信心依旧疲软。此前政策呈现出

在供需两端均衡发力，但从结果来看并不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民

营房企的信用水平，因此供需两侧走弱的压力仍然存在，政策纠偏的预期仍在存

在。在供需双弱的背景下，低评级房企仍处在持续失血的状态下，我们认为现阶段

寻找边缘房企依然不是很好的策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合。我们 看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买 入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团 (00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且受益于地 产复苏的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买 入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买 入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

⚫销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。

看好（维持）

赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003 香港证监会牌照：BQJ931

基本面改善情况有限，筑底仍需政策更大 2022-03-16 程度支持：——1-2 月统计局数据点评
各项指标降幅缩窄，持续性有待验证：—2021-12-18 —11 月统计局房地产数据点评

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

房地产行业动态跟踪——各项指标全面下行，有望迎来政策更大程度支持

目录

销售量价继续回落，基本面仍在筑底 .............................................................. 4 新开工下滑幅度扩大，投资进入负增长区间 ................................................... 5 资金面仍然严峻，融资收紧销售疲软 .............................................................. 6 行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均 ........................................ 6 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7

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房地产行业动态跟踪——各项指标全面下行，有望迎来政策更大程度支持

图表目录

图 1：房地产销售面积 3 月同比增速-17.7% ................................................................................. 4 图 2：东部、中部、西部、东北部销售全面下滑 ........................................................................... 4 图 3：商品房待售面积回落，库存稳定 ......................................................................................... 4 图 4：单月销售价格同环比回落 .................................................................................................... 4 图 5：3 月新开工面积同比下滑 22.2% ......................................................................................... 5 图 6：3 月新开工/销售为 0.97，新开工动力不足 .......................................................................... 5 图 7：房地产投资 3 月同比增速为-2.4% ....................................................................................... 5 图 8：居民 3 月新增中长期贷款同比增速-40.8% .......................................................................... 5 图 9：3 月房地产企业到位资金同比下降 23.0% ........................................................................... 6 图 10：3 月国内贷款同比增速-29.7% ........................................................................................... 6 图 11：3 月定金及预收款同比增速为-37.5% ................................................................................ 6 图 12：3 月个人按揭同比增速-22.5% ........................................................................................... 6 图 13：1-3 月，TOP10 公司销售集中度下降至 22.3% ................................................................. 7 图 14：1-3 月百强房企销售弱于行业平均 ..................................................................................... 7

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房地产行业动态跟踪——各项指标全面下行，有望迎来政策更大程度支持

销售量价继续回落，基本面仍在筑底

3 月全国商品房销售面积同比下滑 17.7%，量价继续回落。2022 年 3 月，全国实现商品房销售面 积 15343 万方，同比下滑 17.7%，实现销售金额 14196 亿，同比下滑 26.2%。3 月销售均价为 9252 元/平方米，同比下滑 10.3%，环比下滑 6.0%。1-2 月统计局数据出台之后，由于数据回暖 较大引发市场讨论，如我们之前在报告中指出，1-2 月销售均价环比回升与开年之后房企收紧销

售折扣有关，且商品房待售面积明显增加，表明库存有抬头的趋势。综合量价水平来看，我们认 为当前需求侧依然疲软，市场的实际情况可能较数据反映出来的情况更加严峻。从 3 月销售量价

全面下滑来看，证明了房地产基本面仍在筑底，需求端的实质性复苏仍需政策进一步刺激。

2022 年 3 月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-23.8%/-9.2%/-14.6%/-40.8%，前值-17.8%/-2.2%/-3.3%/-13.2%。四大区域销售全面下滑，受疫情影响东北区域销售出 现大幅下滑，由于 3 月份防疫有所升级，我们料 4 月销售改善程度仍然比较有限。

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 3：商品房待售面积回落，库存稳定

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 4：单月销售价格同环比回落

单月销售价格（元/平）

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

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房地产行业动态跟踪——各项指标全面下行，有望迎来政策更大程度支持

新开工下滑幅度扩大，投资进入负增长区间

3 月房地产新开工面积为 14871 万方，同比下降 22.2%。3 月新开工面积/销售面积的比值为 0.97，前值为 0.95，新开工面积仍然低于销售。新开工持续下行，我们认为主要原因如下：首先是销售 疲弱，企业信心缺失，补库存动力不足；其次 2020、2021 年全年的土地出让面积分别下滑 1.1% 和 15.5%，此外受集中供地及疫情影响，2022 年 1-3 月累计土地出让面积下降 41.8%，企业土储

不足对后续新开工产生负面影响；在保交付的压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效应。受季

节性影响叠加销售下行的情况下，我们预计上半年新开工走弱的趋势不会改变。

图 5：3 月新开工面积同比下滑 22.2%

40%

20%

-40%

-60%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 6：3 月新开工/销售为 0.97，新开工动力不足

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

3 月房地产投资同比下滑 2.4%，后续或继续回落。3 月地产开发投资额为 13266 亿元，同比下滑 2.4%，再次进入负增长区间，我们之前指出 1-2 月投资增速较高或于基数较低以及跨年施工带来 的建安投资有关，并不具备持续性。从当前土地出让和新开工的水平来看，我们认为房地产投资 的支撑力度仍在走弱，后续或面临进一步下行的压力。

图 7：房地产投资 3 月同比增速为-2.4%

30%

20%

10%

-20%

-30%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 8：居民 3 月新增中长期贷款同比增速-40.8%

居民新增中长期贷款单月同比增速 1200%
1000%
800%
600%
400%
200%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

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房地产行业动态跟踪——各项指标全面下行，有望迎来政策更大程度支持

资金面仍然严峻，融资收紧销售疲软

房企资金面继续收紧，贷款融资和销售回款均有较大压力。从资金面来看，3 月份房地产企业到 位资金 13016 亿，同比增速-23.0%，前值为-17.7%，整体资金面进一步收紧。分项来看，国内贷 款融资 1420 亿，同比增速-29.7%，前值-21.1%，下滑幅度继续扩大，表明宽信用并未兑现。需 求侧来看，定金及预收款 4225 亿元，同比增速-37.5%，前值-27.0%，个人按揭贷款 2245 亿，同 比增速-22.5%，前值-28.5%。从个人按揭贷款的同比增速收窄来看，当前银行信贷环境确实有所

放宽，或与部分城市降低首付比例有一定关心，但定金及预收款跌幅扩大，反应了消费者信心不

足，表明销售动能仍在衰退，或将继续拖累企业的融资环境。

图 9：3 月房地产企业到位资金同比下降 23.0%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 11：3 月定金及预收款同比增速为-37.5%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 10：3 月国内贷款同比增速-29.7%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 12：3 月个人按揭同比增速-22.5%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均

行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-3月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额的同比增速分别为-41.5%、-51.1%、-53.6%和-44.0%。1-3 月 TOP10 销售集中度下降至 22.3%。可以看到全国层面整体的销售下滑幅度小于百强数据以及龙头

房企的数据，除去统计口径的差异外，可能是去年下半年以来市场下行，部分地方中小企业承接

了出险房企的市场份额，这部分企业可能不在第三方机构统计范畴之内。

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图 13：1-3 月，TOP10 公司销售集中度下降至 22.3%

数据来源：克而瑞、东方证券研究所

投资建议

图 14：1-3 月百强房企销售弱于行业平均

销售金额同比增速

数据来源：克而瑞、东方证券研究所

本月房地产行业各项统计指标大幅下滑，也证明了当前行业基本面仍处在筑底过程中。尽管自去 年 11 月以来，行业政策已有所放宽，但对行业实际基本面的边际改善十分有限。从资金面来看，企业的融资环境依然恶在收紧，更重要的是而居民部门的预付款和按揭仍在继续下滑，这说明当 前需求侧的信心依旧疲软。此前政策呈现出在供需两端均衡发力，但从结果来看并不足以扭转消 费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平，因此供需两侧走弱的压力仍然存在，政策纠偏 的预期仍在存在。在供需双弱的背景下，低评级房企仍处在持续失血的状态下，我们认为现阶段 寻找边缘房企依然不是很好的策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合。我们看好业绩稳健 的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙 头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同 时我们看好迅速成长且受益于地产复苏的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保 利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

1、销售大幅低于预期。由于楼市进入需求收缩期，叠加疫情的影响，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。

2、政策调控力度超过预期。当前市场对政策放松的预期较强，如果中央或地方政策超预期收缩 将影响市场情绪。

3、融资环境存在不确定性。国内外宏观环境错综复杂，宏观政策受到一定约束，不排除政策对 房地产融资收紧的可能性。

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信息披露

依据《发布证券研究报告暂行规定》以下条款：

发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时，公司持有该股票达到相关上市公司

已发行股份1%以上的，应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况，

就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，向客户披露本公司持有该股票的情况如下：

截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有万科 A(000002)股票占发行量 1%以 上。

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提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息。

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分析师申明
每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：

分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证 券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本 研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。

投资评级和相关定义
报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；

公司投资评级的量化标准
买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；
增持：相对强于市场基准指数收益率 5%～15%；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股 票的研究状况，未给予投资评级相关信息。

暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司 存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确 定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股 票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利 预测及目标价格等信息不再有效。

行业投资评级的量化标准：

看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业 的研究状况，未给予投资评级等相关信息。

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