评级（）房地产行业周报：销售依旧疲软，多地政策持续放松

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报告名称 ：房地产行业周报：销售依旧疲软，多地政策持续放松
评级 ：增持
行业：

销售依旧疲软，多地政策持续放松

评级及分析师信息

本周，申万房地产指数下跌 0.96%，沪深 300 指数上涨 0.07%，
相对收益为-1.03%，板块表现弱于大盘。行业走势图 ► 行业基本面

周。

本周（04.18-04.24），土地供给方面，本周供应土地 2942.8 万平方米，同比增速 4.2%；供应均价 2610 元/平方米，同比 增速 87.8%。土地成交方面，本周成交土地 1801.1 万平方

邮箱：youzp@hx168.com.cn

SAC NO：S1120519100005

米，同比增速-1.8%；土地成交金额 507.7 亿元，同比增速 联系电话：

109.1%。

本周（04.22-04.28）房地产企业合计发行信用债 236.3 亿 元，同比增速-13.5%，环比增速 75.8%。本周（04.22-

研究助理：侯希得
邮箱：houxd@hx168.com.cn
SAC NO：

04.28），房地产类集合信托合计发行 12.1 亿元，同比增速-联系电话： 93.9%，环比增速-66.9%，平均收益 7.58%。

投资建议
4 月 27 日，国家发改委官网发布《积极扩大有效投资，促进经 济平稳健康发展》。房地产投资保持正增长。推动基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，盘活存量资产、形 成投资良性循环。规范推进政府社会资本合作（PPP）。4 月 24 日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整公积金的相关 政策的征求意见稿》。缴存职工申请个人住房公积金贷款购买 家庭首套住房的，贷款最高限额 80 万元。4 月 25 日，无锡市卫 生健康委员会发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家 庭居住条件的通知》。对生育二孩或三孩的本市户籍家庭，首 次申请公积金贷款购买首套自住住房的，借款人及配偶均符合 贷款条件的，最高贷款额调整为 100 万元。28 日，央行发布 2022 年一季度长三角地区货币信贷运行情况。住户部门贷款增 加 3618 亿元，同比-3720 亿元，其中，短期贷款增加 506 亿元，中长期贷款增加 3112 亿元。

目前，房地产行业调控政策持续放松，板块估值有望进一步修 复，业绩较为稳健。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万 科 A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、旭辉控股集团，以及物 管板块的碧桂园服务、招商积余、新城悦服务、旭辉永升服 务、新大正和南都物业。相关受益标的包括龙湖集团、绿城中 国、中国海外发展、保利物业、绿城服务等。

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风险提示

销售不及预期，房地产调控政策收紧。

盈利预测与估值

正文目录

1. 一周行情回顾..............................................................................................................................................................................................5
2. 行业新闻跟踪..............................................................................................................................................................................................5
3. 个股公告跟踪..............................................................................................................................................................................................8
4. 行业基本面 ............................................................................................................................................................................................... 11
   4.1. 重点城市一手房成交分析................................................................................................................................................................ 11
   4.2. 重点城市二手房成交分析................................................................................................................................................................ 15
   4.3. 重点城市库存情况分析 .................................................................................................................................................................... 19
   4.4. 土地市场供给与成交分析................................................................................................................................................................ 21
   4.5. 房地产行业融资分析......................................................................................................................................................................... 23
5. 投资观点.................................................................................................................................................................................................... 24
6. 风险提示.................................................................................................................................................................................................... 24

图表目录

图 1 本周板块涨跌幅 ....................................................................................................................................................................................5 图 2 本周龙头企业涨跌幅 ...........................................................................................................................................................................5 图 3 一手房成交套数同比分析（周度）.............................................................................................................................................. 11 图 4 一手房成交套数同比分析（8 周移动平均） ............................................................................................................................. 11 图 5 一手房成交面积同比分析（周度）.............................................................................................................................................. 11 图 6 一手房成交面积同比分析（8 周移动平均） ............................................................................................................................. 11 图 7 一手房成交套数同比分析（月度）.............................................................................................................................................. 12 图 8 一手房成交套数环比分析（月度）.............................................................................................................................................. 12 图 9 一手房成交面积同比分析（月度）.............................................................................................................................................. 12 图 10 一手房成交面积环比分析（月度）............................................................................................................................................ 12 图 11 二手房成交套数同比分析（周度）............................................................................................................................................ 15 图 12 二手房成交套数同比分析（8 周移动平均） ........................................................................................................................... 15 图 13 二手房成交面积同比分析（周度）............................................................................................................................................ 15 图 14 二手房成交面积同比分析（8 周移动平均） ........................................................................................................................... 15 图 15 二手房成交套数同比分析（月度）............................................................................................................................................ 16 图 16 二手房成交套数环比分析（月度）............................................................................................................................................ 16 图 17 二手房成交面积同比分析（月度）............................................................................................................................................ 16 图 18 二手房成交面积环比分析（月度）............................................................................................................................................ 16 图 19 17 城合计库存面积及去化周期 .................................................................................................................................................. 19 图 20 一线城市库存面积及去化周期 .................................................................................................................................................... 19 图 21 二线城市库存面积及去化周期 .................................................................................................................................................... 19 图 22 三线城市库存面积及去化周期 .................................................................................................................................................... 19 图 23 100 大中城市商品房土地供应面积............................................................................................................................................ 21 图 24 100 大中城市商品房土地供应均价............................................................................................................................................ 21 图 25 100 大中城市商品房土地成交面积............................................................................................................................................ 21 图 26 100 大中城市商品房土地成交金额............................................................................................................................................ 21 图 27 100 大中城市商品成交土地楼面价及溢价率.......................................................................................................................... 21 图 28 100 大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 ..................................................................................................................... 21 图 29 房企信用债发行额（周度） ......................................................................................................................................................... 23 图 30 房企信用债发行额（月度） ......................................................................................................................................................... 23 图 31 房地产信托发行额（周度） ......................................................................................................................................................... 23 图 32 房地产信托平均期限及平均收益（周度） .............................................................................................................................. 23 图 33 房地产信托发行额（月度） ......................................................................................................................................................... 24 图 34 房地产信托平均期限及平均收益（月度） .............................................................................................................................. 24

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表 1 本周新闻汇总.........................................................................................................................................................................................5 表 2 本周公司公告汇总 ................................................................................................................................................................................9 表 3 58 城一手房成交套数及成交面积 ................................................................................................................................................ 13 表 4 16 城二手房成交套数及成交面积 ................................................................................................................................................ 17 表 5 17 城库存面积及去化周期 ............................................................................................................................................................. 20 表 6 近期房企拿地明细............................................................................................................................................................................ 22

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1.一周行情回顾

本周，申万房地产指数下跌 0.96%，沪深 300 指数上涨 0.07%，相对收益为-1.03%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位的 房地产个股分别为：中交地产、南国置业、滨江集团、沙河股份、南山控股，涨 跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为皇庭国际、泰禾集团、绿景控股、ST 新光、中房股份。

2.行业新闻跟踪

【中央政策】发改委：4 月 27 日，国家发改委官网发布《积极扩大有效投资，促进经济平稳健康发展》。房地产投资保持正增长。推动基础设施领域不动产投 资信托基金（REITs）健康发展，盘活存量资产、形成投资良性循环。规范推进政 府社会资本合作（PPP）。（观点网）

【地方政策】天津：4 月 24 日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整 公积金的相关政策的征求意见稿》。缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭 首套住房的，贷款最高限额 80 万元。（证券时报网）

【地方政策】无锡：4 月 25 日，无锡市卫生健康委员会发布《关于积极推动 改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》。对生育二孩或三孩的本市户籍 家庭，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，借款人及配偶均符合贷款条件 的，最高贷款额调整为 100 万元。（观点网）

【市场行情】央行：4 月 28 日，发布 2022 年一季度长三角地区货币信贷运行 情况。住户部门贷款增加 3618 亿元，同比-3720 亿元，其中，短期贷款增加 506 亿元，中长期贷款增加 3112 亿元。（观点网）

表 1 本周新闻汇总

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资料来源：Wind，公开资料整理、华西证券研究所

3.个股公告跟踪

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【万科 A】1-3 月累计实现营收 626.7 亿元，同比+0.6%；归属于上市公司股东 的净利润 14.3 亿元，同比+10.6%。累计实现合同销售面积 632.7 万平方米，同比-42.7%；合同销售金额 1,065 亿元，同比-40.7%。

【中国海外发展】1-3 月累计实现收入 288.3 亿元，同比+5.7%；经营溢利 71.6 亿元，同比+15.8%，合约物业销售额 482.8 亿元，对应销售楼面面积 251 万 平方米。

【世茂股份】2021 年实现营收 193.9 亿元，同比-10.7%；净利润 21.4 亿元，同比-34.3%；归属于所有者的净利润 9.6 亿元，同比-38%；综合毛利润 71 亿元，同比-7.5%。

表 2 本周公司公告汇总

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资料来源：公司公告、华西证券研

所

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4.行业基本面

4.1.重点城市一手房成交分析

本周(04.22-04.28)，华西地产组跟踪的 58 个重点城市一手房合计成交 47507 套，同比增速-46.5%，环比增速 13.3%；合计成交面积 481.7 万平方米，同比增速-45.3%，环比增速 13.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套 数同比增速为-50.8%、-40.5%和-51%，环比增速为 33.8%、14.9%和 3.8%；一线城 市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-55.1%、-39.7%和-48.1%，环比 增速为 26%、8.6%和 16.3%。

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 5 一手房成交面积同比分析（周度）

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 6 一手房成交面积同比分析（8 周移动平均）

资料来源：Wind，华西证券研究所

资料来源：Wind，华西证券研究所

本月至今（04.01-04.28），华西地产组跟踪的 58 个重点城市一手房合计成交

46802 套，同比增速-85.7%，环比增速-70.4%；合计成交面积 438.6 万平方米，同 比增速-86.9%，环比增速-73.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城 市成交套数同比增速为-91.4%、-82%和-86.5%，环比增速为-84.3%、-63.4%和-70.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-91.6%、-82.3%和-89.8%，环比增速为-85.1%、-66.1%和-76.9%。

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资料来源：Wind，华西证券研究所

图 9 一手房成交面积同比分析（月度）

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 10 一手房成交面积环比分析（月度）

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表 3 58 城一手房成交套数及成交面积

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资料来源：Wind，华西证券研究所
注：一线城市（4 个）包括北京、上海、深圳和广州；二线城市（12 个）包括杭州、南京、武汉、成都、青岛、福州、厦门、济 南、宁波、南宁、苏州和无锡；三四线城市（42 个）包括东莞、惠州、扬州、岳阳、韶关、江阴、佛山、嘉兴、温州、金华、泉州、赣州、珠海、常州、淮安、连云港、柳州、绍兴、台州、泰州、镇江、常德、淮南、江门、莆田、肇庆、泰安、芜湖、盐 城、湛江、舟山、东营、池州、抚州、宿州、龙岩、焦作、娄底、新余、荆门、宜宾和吉安；成交套数除南京、成都、宁波、淮 安、泰安和芜湖采用住宅口径外其他城市均采用商品房口径，成交面积除宁波、淮安、泰安和芜湖采用住宅口径外其他城市均采 用商品房口径。

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4.2.重点城市二手房成交分析

本周(04.22-04.28)，华西地产组跟踪的 16 个重点城市二手房合计成交 18040 套，同比增速-33.4%，环比增速 16.6%；合计成交面积 197.3 万平方米，同比增速-24.7%，环比增速 31.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套 数同比增速为-33%、-33.5%和-34%，环比增速为 5.2%、20.4%和 25%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-38.2%、-15.7%和-34.6%，环比增速 为 6.6%、61.9%和-11.7%。

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 13 二手房成交面积同比分析（周度）

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 14 二手房成交面积同比分析（8 周移动平均）

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本月至今（04.01-04.28），华西地产组跟踪的 16 个重点城市二手房合计成交 13419 套，同比增速-86.8%，环比增速-79.5%；合计成交面积 134.9 万平方米，同 比增速-86.2%，环比增速-78.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城 市成交套数同比增速为-85.4%、-87.4%和-86.8%，环比增速为-80.5%、-79.7%和-76.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-85.8%、-86.3%和-86.3%，环比增速为-80.1%、-77.8%和-76.4%。

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 17 二手房成交面积同比分析（月度）

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 18 二手房成交面积环比分析（月度）

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表 4 16 城二手房成交套数及成交面积

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资料来源：Wind，华西证券研究所

注：一线城市（2 个）包括北京、深圳；二线城市（8 个）包括杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州和无锡；三四线城

市（6 个）包括东莞、扬州、岳阳、佛山、金华和江门；除南京采用住宅口径外其他城市均采用商品房口径。

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4.3.重点城市库存情况分析

本周（04.22-04.28），华西地产组跟踪的 17 个重点城市商品房库存面积 19991.7 万平方米，环比增速 0.7%，去化周期 118.6 周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为 1.6%、0.2%、0%，去化周期分别 为 125.2 周、103 周、154.3 周。

资料来源：Wind，华西证券研究所
图 21 二线城市库存面积及去化周期

资料来源：Wind，华西证券研究所
图 22 三线城市库存面积及去化周期

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表 5 17 城库存面积及去化周期

资料来源：Wind，华西证券研究所
注：一线城市（4 个）包括北京、上海、深圳和广州；二线城市（7 个）包括杭州、南京、南宁、福州、厦门、宁波和苏州；三四 线城市（6 个）包括江阴、温州、泉州、莆田、宝鸡和东营；除厦门、宁波采用住宅口径外其他城市均采用商品房口径

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4.4.土地市场供给与成交分析

本周（04.18-04.24），土地供给方面，本周供应土地 2942.8 万平方米，同比 增速 4.2%；供应均价 2610 元/平方米，同比增速 87.8%。土地成交方面，本周成交 土地 1801.1 万平方米，同比增速-1.8%；土地成交金额 507.7 亿元，同比增速 109.1%。本周土地成交楼面价 2819 元/平方米，溢价率 2.7%。分能级来看，一线 城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为 0%、3.1%、1.9%。

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 25 100 大中城市商品房土地成交面积

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 26 100 大中城市商品房土地成交金额

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 27 100 大中城市商品成交土地楼面价及溢价率

资料来源：Wind，华西证券研究所

图 28 100 大中城市商品房成交土地各线城市溢价率

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资料来源：Wind，华西证券研究所

表 6 近期房企拿地明细

资料来源：Wind，华西证券研究所

资料来源：Wind，华西证券研究所

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4.5.房地产行业融资分析

本周（04.22-04.28）房地产企业合计发行信用债 236.3 亿元，同比增速-13.5%，环比增速 75.8%。本月至今（04.01-04.28）房地产企业合计发行信用债 498.15 亿元，同比增速-30.9%，环比增速-21%。

资料来源：Wind，华西证券研究所

资料来源：Wind，华西证券研究所

本周（04.22-04.28），房地产类集合信托合计发行 12.1 亿元，同比增速-

93.9%，环比增速-66.9%，平均收益 7.58%。本月至今（04.01-04.28）房地产类集 合信托合计发行 121.1 亿元，同比增速-79%，环比增速-23.8%，平均收益为 7.68%。

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5.投资观点

本周，4 月 27 日，国家发改委官网发布《积极扩大有效投资，促进经济平稳 健康发展》。房地产投资保持正增长。推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，盘活存量资产、形成投资良性循环。规范推进政府社会资本 合作（PPP）。4 月 24 日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整公积金的相 关政策的征求意见稿》。缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额 80 万元。4 月 25 日，无锡市卫生健康委员会发布《关于积极推动改 善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》。对生育二孩或三孩的本市户籍家 庭，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额调整为 100 万元。28 日，央行发布 2022 年一季度长三角地区货币信贷 运行情况。住户部门贷款增加 3618 亿元，同比-3720 亿元，其中，短期贷款增加 506 亿元，中长期贷款增加 3112 亿元。

目前，房地产行业调控政策持续放松，板块估值有望进一步修复，业绩较为 稳健。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科 A、保利发展、招商蛇口、滨江 集团、旭辉控股集团，以及物管板块的碧桂园服务、招商积余、新城悦服务、旭 辉永升服务、新大正和南都物业。相关受益标的包括龙湖集团、绿城中国、中国 海外发展、保利物业、绿城服务等。

6.风险提示

销售不及预期，房地产调控政策收紧。

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由子沛：华西证券房地产行业首席分析师，同济大学及美国西北大学联合培养土木工程专业博 士，获得三项国家发明专利，擅长房地产行业政策研究与数据分析，曾就职于民生证券研究院任 房地产行业首席分析师；中国财富网“社区金融高峰论坛”特邀嘉宾，证券时报第二届中国证券 分析师“金翼奖”房地产行业第三名，第八届Wind“金牌分析师”房地产行业第一名。 侯希得：悉尼大学硕士学位，曾就职于民生证券，2019年加入华西证券任房地产行业分析师。

分析师承诺

作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采 用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。

评级说明

买入 分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过 15%

卖出 分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过 15% 行业评级标准

华西证券研究所：

地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园 11 号丰汇时代大厦南座 5 层 网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html

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华西证券免责声明

华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公 司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司 客户。

本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅 于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本 公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持 在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关 注相应更新或修改。

在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何 人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因 素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投 资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀 请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分 享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公 司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。

本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发 行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问 或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告 所提到的公司的董事。

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