评级（买入）房地产行业研究：4月销售持续低迷，中央定调支持行业

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报告名称 ：房地产行业研究：4月销售持续低迷，中央定调支持行业
评级 ：买入
行业：

资源与环境研究中心

房地产行业研究买入（维持评级） 行业周报

)

3.《因城施策调控密集松绑，持续提振市场 信心-地产行业点评》，2022.4.28

4.《集中土拍延续低温，住建部表态重视行 业风险-地产行业周报》，2022.4.24

等多个城市迅速出台房地产调控宽松新政，惠州、上饶等城市也在次日出台 新政以促进房地产市场健康稳定，包括但不限于购房补贴、提高贷款额度、降低首付比例等，大范围多维度的调控宽松正在持续出台。我们预计房地产 调控宽松的态势将延续，后续需关注市场销售实际的恢复情况。

企稳回暖，从而带动整体市场的逐步恢复。

投资建议

中央已对行业定调，预计宽松政策将持续出台，优质的一二线、长三角城市 市场将率先企稳。地产板块，推荐销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中

杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn

国、建发国际、滨江集团。物业板块，看好物管业务有密度、增值服务发展 好的民营物管公司，推荐金科服务，碧桂园服务。

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内容目录

4 月百强房企销售情况 ................................................................................... 4 行情回顾........................................................................................................ 4 地产行情回顾 ............................................................................................. 4 物业行情回顾 ............................................................................................. 5 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 7 二手房成交 ................................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期 .......................................................................... 10 地产行业政策和新闻 .....................................................................................11 地产公司动态............................................................................................... 12 物管行业政策和新闻 .................................................................................... 14 物管公司动态............................................................................................... 14 行业估值...................................................................................................... 15 风险提示...................................................................................................... 16

图表目录

图表 1：TOP100 房企累计全口径销售金额及同比走势................................... 4 图表 2：TOP100 房企单月全口径销售金额及同比走势................................... 4 图表 3：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序 ................................................ 5 图表 4：WIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序 ............................................. 5 图表 5：本周地产个股涨跌幅前 5 名 .............................................................. 5 图表 6：本周地产个股涨跌幅末 5 名 .............................................................. 5 图表 7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深 300 涨跌幅 ................ 5 图表 8：本周物业个股涨跌幅前 5 名 .............................................................. 6 图表 9：本周物业个股涨跌幅末 5 名 .............................................................. 6 图表 10：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................ 6 图表 11：全国 300 城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 ................................ 6 图表 12：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企........................................... 7 图表 13：40 城新房成交面积及同比增速........................................................ 7 图表 14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 .................................... 8 图表 15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 .................................... 8 图表 16：40 城新房成交明细（万平方米） .................................................... 8 图表 17：17 城二手房成交面积及同比增速（周）.......................................... 9 图表 18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ............................. 9 图表 19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ............................. 9 图表 20：17 城二手房成交明细（万平方米）............................................... 10

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图表 21：12 城商品房的库存和去化周期...................................................... 10 图表 22：12 城各城市能级的库存去化周期 .................................................. 10 图表 23：12 个重点城市商品房库存及去化周期 ........................................... 10 图表 24：地产行业政策新闻汇总 ..................................................................11 图表 25：上市公司动态 ............................................................................... 12 图表 26：物管行业资讯 ............................................................................... 14 图表 27：物管公司动态 ............................................................................... 14 图表 28：A 股地产 PE-TTM ......................................................................... 15 图表 29：港股地产 PE-TTM ........................................................................ 15 图表 30：港股物业股 PE-TTM ..................................................................... 15 图表 31：覆盖公司估值情况 ........................................................................ 16

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4 月百强房企销售情况

房地产市场销售持续低迷。2022 年 4 月，市场情绪较低，叠加多城市疫情 影响，房企销售金额呈持续下行态势，据克而瑞数据，2022 年 1-4 月，百 强房企全口径销售金额 21203 亿元，同比下滑 50%；4 月单月同比下滑 59%，降幅持续扩大。在中央政治局定调后，全国多城市迅速响应出台调

控宽松政策，在疫情得以控制的前提下，我们预计市场销售在二季度末将

逐步企稳。

图表 1：TOP100 房企累计全口径销售金额及同比走势

来源：克而瑞，国金证券研究所

图表 2：TOP100 房企单月全口径销售金额及同比走势

来源：克而瑞，国金证券研究所

行情回顾

地产行情回顾

本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第 8；WIND 港股 房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第 19。本周地产涨跌幅前 5

名为中交地产、南国臵业、滨江集团、沙河股份、中梁控股，涨跌幅分别

为+46%、+33.9%、+22.6%、+19.8%、+18.4%；末 5 名为泰禾集团、*ST 中房、京基智农、铁岭新城、亚太实业，涨跌幅分别为-24.5%、-18.6%、-14.2%、-13.3%、-13.1%。

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图表 3：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序

图表 8：本周物业个股涨跌幅前 5 名

图表 12：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企

来源：中指研究院，国金证券研究所注：截至 2022 年第 18 周（4月 23日-4 月 29 日）

新房成交

根据 wind 数据，本周（4 月 23 日-4 月 29 日），40 个城市商品房成交合计 424 万平米，周环比+13%，周同比-48%，月度累计同比-50%，年度累计 同比-39%。其中：

图表 13：40 城新房成交面积及同比增速

来源：wind，国金证券研究所

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图表 14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比

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图表 15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比

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来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 16：40 城新房成交明细（万平方米）

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来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

二手房成交

根据 wind 数据，本周（4 月 23 日-4 月 29 日），17 个城市二手房成交合计 196 万平米，周环比+30%，周同比-27%，月度累计同比-36%，年度累计同比-36%。其中：

一线城市：周环比+9%，周同比-32%，月度累计同比-33%，年度累计同比-37%；

二线城市：周环比+38%，周同比-23%，月度累计同比-34%，年度累计同 比-33%；

三四线城市：周环比+24%，周同比-56%，月度累计同比-64%，年度累计 同比-70%。

图表 17：17 城二手房成交面积及同比增速（周）

来源：wind，国金证券研究所

图 表 18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比

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图 表 19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比

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来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

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图表 20：17 城二手房成交明细（万平方米）

来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局披露，为各地交易中心口径，可能较实际市场情况滞后。

重点城市库存与去化周期

本周 12 城商品房库存（可售面积）为 1.58 亿平米，环比+1.5%，同比+7.4%。以 3 个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为 25.3 月，较上周+1.4 个月，较去年同比+12 个月。

图表 21：12 城商品房的库存和去化周期

图表 22：12 城各城市能级的库存去化周期

来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 23：12 个重点城市商品房库存及去化周期

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来源：wind，国金证券研究所 注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

地产行业政策和新闻

图表 24：地产行业政策新闻汇总

上海市人民政府新闻办公室举行疫情防控工作新闻发布会。根据会上内容，上海市国资委主任白廷辉介

时，无需进行购房资格校验。

东省人民政府办公厅发布《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》，《方案》要求，

原则支持“保交楼”。

会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的

管，促进房地产市场平稳健康发展。

发布《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》，监管措施与企业信用等级挂钩，放宽优

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非沈阳户籍居民家庭在我市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提

外地职工家庭在我市购买自住住房的，可按规定在我市申请住房公积金购房贷款。

印发《关于有效应对疫情不利影响促进中心城区房地产市场健康发展的若干措施》，实施阶段性购房补

来源：各地政府网站，国金证券研究所

地产公司动态

图表 25：上市公司动态

点。

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控，在节约开支方面有所成效，期间费用大幅下降；公司上年同期计提了较多存货减值

准备；投资性房地产公允价值变动产生的收益有较大幅度增加。

级维度均获五星。

于本公告日期，公司根据交换要约及同意征求备忘录所载条款及在其条件规限下，就至

契约的若干建议修订。

事持有及开发位于英国伦敦的物业。

来源：公司公告，国金证券研究所

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物管行业政策和新闻

图表 26：物管行业资讯

国务院办公厅发布关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见，提出强化用地用房保障。

载体。鼓励通过先租后让、租让结合等方式为快递物流企业提供土地。

为进一步规范全市物业管理，全面提升物业服务质量，市政府办公室日前印发《全市物业领域集

来源：政府网站，国金证券研究所

物管公司动态

图表 27：物管公司动态

中海物业集团有限公司公告称，间接全资附属公司成都中海物业管理有限公司，与

的权限，为期五年，主要将特许物业用作其于香港的主要办事处。

来源：公司公告，国金证券研究所

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行业估值

图表 28：A 股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所注：3 月 31 日由于部分企业公布年报业绩有所下滑，导致 EPS 下降

图表 29：港股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

图表 30：港股物业股 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

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图表 31：覆盖公司估值情况

来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至 2022年 4 月 29日；2）预测数据为国金预测

风险提示

调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若 后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。

疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控，若疫情持续 发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影 响市场销售恢复。

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公司投资评级的说明：
买入：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 15%以上；
增持：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 5%－15%；
中性：预期未来 6－12 个月内变动幅度在-5%－5%；
减持：预期未来 6－12 个月内下跌幅度在 5%以上。

行业投资评级的说明：
买入：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15%以上；增持：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%－15%；中性：预期未来 3－6 个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来 3－6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5%以上。

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特别声明：

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