保利地产评级（）等量拓展保持合理土储，两翼业务更加丰满

股票代码 ：600048
股票简称 ：保利地产
报告名称 ：等量拓展保持合理土储，两翼业务更加丰满
评级 ：
行业：房地产

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等量拓展保持合理土储，

核心观点：

一、销售额同比增长 27.0%，等量拓展保持合理土地储备

2021 上半年，保利合约销售额 2851.9 亿，同比增长

27.0%，销售回款 2556 亿，回款率达 89.6%，为企业的投资提

供了较强支撑。在拿地端仍持审慎态度，坚持等量拓展原则，

以保持合理的土地储备。

二、营业收入或将持续向好，两翼业务逐渐成熟

实现营业收入 899.1 亿，同比增长 22.0%。随着项目结

转，持续提升的预收账款传递至收入端，以及两翼业务规模

的扩大，未来保利的营业收入或将持续向好。利润率水平与

行业趋势一致，有所下降，但仍优于大多数房企。两翼业务毛

利润率水平整体呈上升趋势，未来随着业务逐渐成熟，或成

为保利利润率水平维持高位的关键之一。

三、三道红线维持绿档，融资成本降至 4.7%

三道红线指标维持绿档，有息负债有所增长，以长期债

务为主，短债占比下降 3.3pcts 至 18.0%，债务结构进一步优

化，现金短债比增至 2.6，短期偿债压力较小。房企间融资成

本分化愈加明显，保利凭借其较好的财务状况，融资成本降

至 4.7%，低成本获取市场资金。

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引言

2021 上半年，保利合约销售额 2851.9 亿，销售回款 2556 亿，为企业拿地提供了较强的

支撑。拿地端仍持审慎态度，坚持等量拓展原则。营业收入 899.1 亿，同比增长 22.0%。随

着项目结转及两翼业务规模扩大，未来营业收入或将持续向好。利润率水平优于大多房企，

两翼业务逐渐成熟，或成为利润率水平维持高位的关键。三道红线指标维持绿档，房企间融

资成本分化愈加明显，保利凭借其较好的财务状况，融资成本降至 4.7%。

目录

一、 销售额同比增长 27.0%，等量拓展保持合理土地储备 ................................................. 2 二、 营业收入或将持续向好，两翼业务逐渐成熟 ............................................................... 3 三、 三道红线维持绿档，融资成本降至 4.7% ..................................................................... 4

一、销售额同比增长 27.0%，等量拓展保持合理土地储备

2021 上半年，保利合约销售额 2851.9 亿，同比增长 27.0%，合约销售面积 1671.3 万平

米，同比增长 12.0%。从区域销售业绩贡献的角度来看，保利在珠三角、长三角区域的销售

额均超 700 亿，合计销售额占比达 53%。从城市销售业绩贡献的角度来看，保利 38 个核心

城市销售额占比达 77%，其中重点城市广州实现销售额超 260 亿、佛山超 200 亿，南京、东

莞、上海超 100 亿，城市深耕成效明显。

2021 上半年保利实现销售回款 2556 亿，回款率达 89.6%，现金较为充裕，为企业的投

资提供了较强支撑。在拿地端仍持审慎态度，2021 上半年投资金额 963 亿，金额投销比为

0.31；并继续坚持等量拓展原则，以保持合理的土地储备，2021 上半年新增土地储备 1651

万平米，面积投销比为 0.99，长期保持在 1 左右。从城市能级的角度来看，保利增加对核

心城市群内潜力三线城市的布局，2021 上半年新增土地储备中，一二线城市投资金额占比

同比下降 14pcts 至 69%。从土地类型来看，保利新增的土地储备以住宅为主，2021 上半年

新增住宅土地储备占比 86%。核心城市群整体经济向好，区域内的低能级城市也因此受益，

加之重点城市地产调控持续收紧，部分购房需求外溢，推升低能级城市的市场热度。此外，

保利以住宅为主的土地资源，进一步确保企业未来的销售去化。

上海亿翰商务咨询股份有限公司

图表：2018-2021H1 保利发展投销比

1.5

1.0

0.5

0.0

资料来源：亿翰智库、企业公告

二、营业收入或将持续向好，两翼业务逐渐成熟

2021 上半年保利实现营业收入 899.1 亿，同比增长 22.0%。我们认为，未来保利的营业

收入或将持续向好，主要基于以下两个方面：一、主业收入确定性强，保利的预收账款保持

增长趋势，2021 上半年实现 4425.2 亿，未来随着项目结转，持续提升的预收账款将逐渐传

递至收入端，带动营业收入上升。二、两翼业务（多元化业务，包含物业管理、建筑、装饰、

酒店等）规模持续扩大，其中，保利物业 2021 上半年实现收入 51.5 亿元，同比增长 43.1%，

在管面积达 4.28 亿平米。保利的主业与多元化业务将共同为企业未来的营业收入增长提供

支撑。

在盈利方面，保利的利润率水平有所下降，与行业趋势一致，但仍优于大多数房企。2021

上半年，毛利润率及净利润率分别为 32.5%及 16.3%，较 2020 年同期分别下降 3.2pcts 及

1.7pcts。现地产行业调控趋紧，房企在地产开发业务上的利润率水平将持续承压，多元化

业务或成为房企新的利润增长点。除去 2020 年疫情的影响，保利两翼业务的毛利润率水平

呈上升趋势，随着其两翼业务逐渐成熟，未来或成为利润率水平维持高位的关键之一。

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图表：2018-2021H1 保利发展与 E50 房企盈利对比

50%

40%

30%

20%

10%

0%

资料来源：亿翰智库、企业公告

图表：2018-2021H1 保利发展地产销售业务与两翼业务盈利情况

50%

40%

30%

20%

10%

0%

地产销售业务毛利润率

两翼业务毛利润率

线性 (地产销售业务毛利润率)

线性 (两翼业务毛利润率)

资料来源：亿翰智库、企业公告

三、三道红线维持绿档，融资成本降至 4.7%

2021 上半年，保利三道红线指标依旧维持绿档。具体从财务状况来看，有息负债同比

增长 10.6%至 3341.1 亿，整体仍以长期债务为主，短期债务占比仅 18.0%，较 2020 年同期

下降 3.3pcts，债务结构进一步优化。此外，销售回款增加为保利带来充裕的资金，货币资

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金同比增长 23.6%至 1554.2 亿，现金短债比由 2020 年同期的 2.0 增长至 2.6，短期偿债压

力较小。

随着地产行业在资本市场上的融资额度收紧，房企间融资成本分化愈加明显，保利凭借

其较好的财务状况，以较低成本获取市场资金。2021 上半年发行公司债 75 亿元，中期票据

50 亿元。最终，有息负债综合融资成本降至 4.7%，处于行业较低水平。

图表：2017-2021H1 保利发展有息负债结构（亿元）

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

资料来源：亿翰智库、企业公告

图表：2021H1 保利发展债务发行情况

资料来源：亿翰智库、企业公告

图表：2018-2021H1 保利发展相关数据

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资料来源：亿翰智库、企业公告

注：剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）;现金短

债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债;投销比=投资金额/销售金额；企业公布则以

企业公布为准。

2021H1 数据：存续比=总土地储备/（销售面积*2）;ROE=2*净利润/净资产均值;ROA=2*

净利润/总资产均值;存货周转率=2*营业成本/存货均值;资产周转率=2*营业收入/总资产均

值。

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