评级（增持）光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月）：四月光大地产AH核心物业指数-3%，东原仁知挂牌上市

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报告名称 ：光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月）：四月光大地产AH核心物业指数-3%，东原仁知挂牌上市
评级 ：增持
行业：

2022 年 5 月 4 日

行业研究

四月光大地产 AH 核心物业指数-3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市

——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 4 月）

市场行情：本月光大地产 AH 核心物业指数-3.2%，跑赢沪深 300 指数 1.7pct. 指数：2022 年 4 月，光大地产 AH 核心物业指数单月涨跌幅-3.17%，跑赢沪 深 300 指数 1.72pct.，跑赢恒生指数 0.96pct.，跑赢恒生港股通指数 0.66pct.；

增持（维持）

2022 年 1-4 月，光大地产 AH 核心物业指数累计涨跌幅为-15.33%，跑赢沪 分析师：何缅南

深 300 指数 3.37pct.，跑输恒生指数 5.47pct.，跑输恒生港股通指数 3.42pct.。

个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-3.0%；涨跌幅前列为：宝龙商业（+34.8%）、雅生活服务（+14.4%）、卓越商企服务（+4.3%）、招商积余（+3.1%）、滨江服务（+2.9%）。2022 年 1-4 月，样本股平均涨跌幅为-18.2%；涨跌幅前列为：越秀服务（+14%）、中海物业（+13.7%）、绿城服务（+9.7%）、华润万象生活（+5%）、特发服务（+4.4%）。

港股通：本月持股比例变化：卓越商企服务（+1.13pct.）、融创服务（+0.65pct.）、金科服务（+0.64pct.）、宝龙商业（+0.54pct.）、旭辉永升 服务（+0.42pct.）。2022 年 1-4 月，港股通持股比例变化：世茂服务（+6.33pct.）、融创服务（+5.84pct.）、金科服务（+5.09pct.）、保利物业（+2.99pct.）、卓越商企服务（+1.48pct.）。

行业动态跟踪：政治局会议支持各地从实际出发完善房地产政策；北京推出 养老新模式，解决居家养老服务“最后一公里”

中央：4 月 29 日中共中央政治局召开会议，支持各地从当地实际出发完善房 地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地 产市场平稳健康发展；卫健委、住建部等九部门联合印发《关于开展社区医养 结合能力提升行动的通知》。

地方：深圳计划用三年时间完成全市住宅小区业委会的全覆盖；北京计划年底 基本建立养老服务联合体运行机制，为就近精准养老服务提供指导。

重点企业动态跟踪：万物云递表 2021 年收入 237 亿元同比+31%，迪马集团 旗下物业东原仁知（2352.HK）挂牌上市

资本市场动态：上市进展：4 月 1 日，万物云向港交所递交招股书，万物云 2021 年收入 237 亿元，同比+30.6%；4 月 19 日，迪马集团旗下物业公司东 原仁知城市运营服务（2352.HK）启动全球发售，并于 4 月 29 日在港交所挂 牌上市。业绩情况：4 月 15 日南都物业发布年报，2021 年营业收入 15.9 亿 元，同比+12.7%；归母净利润 1.6 亿元，同比+18.1%；4 月 26 日特发服务 发布年报，2021 年营业收入 16.9 亿元，同比+52.5%；归母净利润 1.12 亿元，同比+13.1%。

投资建议：物业行业定位“社区治理基层支柱”，建议关注四大主线

物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度均较强，“优 质优价”利于拓展行业整体发展空间，从行业发展趋势和公司资源禀赋出发，建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务；2）规 模第二梯队的成长型标的，推荐新城悦服务，建议关注世茂服务、建业新生活、旭辉永升服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，推荐远洋服 务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标 的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。

执业证书编号：S0930518060006 021-52523801
hemiannan@ebscn.com

资料来源：Wind

20220403 三月光大 AH 核心物业指数-14%，26 只样本股刊发 2021 年度业绩——光大地 产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 3 月) 20220303 二月光大 AH 核心物业指数
-3.2%，流动性舒缓利于板块估值修复——光 大地产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 2 月) 20220206 2022 年“开门红”，一月光大 AH 核心物业指数上涨近 5%——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 1 月)

1、2022 年 4 月光大地产 AH 核心物业指数

1.1、光大地产核心物业指数成分股
我们根据公司基本面和市场表现，筛选出 30 家 AH 物业上市公司，组成光大地产 AH 核心物业指数。

对比 2021 年，本期光大地产 AH 核心物业指数成分股剔除彩生活（1778.HK）、奥园健康（3662.HK），调入南都物业（603506.SH）、中骏商管（0606.HK）。

调整后成分股如下：
表 1：光大地产 AH 核心物业指数成分股

资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2022.4.30
市值单位：亿元人民币；H 股股价：港元/股，A 股股价：元/股；
换算汇率：1 港元=0.83 元人民币

1.2、指数年度表现及月度表现

2022 年 1-4 月，光大地产 AH 核心物业指数累计涨跌幅为-15.33%，跑赢沪深 300

指数 3.37pct.，跑输恒生指数 5.47pct.，跑输恒生港股通指数 3.42pct.。

图 1：2022 年光大地产 AH 核心物业指数走势（01.01-04.30）

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

图 2：2022 年光大地产 AH 核心物业指数涨幅（01.01-04.30）

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

2022 年 4 月，光大地产 AH 核心物业指数单月涨跌幅为-3.17%，跑赢沪深 300 指 数 1.72pct.，跑赢恒生指数 0.96pct.，跑赢恒生港股通指数 0.66pct.。

图 3：2022 年 4 月光大地产 AH 核心物业指数走势（04.01-04.30）

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

图 4：2022 年 4 月光大地产 AH 核心物业指数涨幅（04.01-04.30）

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

2022 年 4 月，光大地产 AH 核心物业指数单月涨幅-3.17%，在 A 股行业板块中位

列第 7/29，在 H 股行业板块中位列第 8/15。

图 5：2022 年 4 月 A 股板块表现

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

图 6：2022 年 4 月 H 股板块表现

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

1.3、个股年度表现及月度表现

2022 年 4 月，AH 核心物业指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-3%；涨跌幅前列为：宝龙商业（+34.8%）、雅生活服务（+14.4%）、卓越商企服务（+4.3%）、招商积余（+3.1%）、滨江服务（+2.9%）。

2022 年 1-4 月，样本股平均涨跌幅为-18.2%；涨跌幅前列为：越秀服务（+14.0%）、中海物业（+13.7%）、绿城服务（+9.7%）、华润万象生活（+5.0%）、特发服 务（+4.4%）。

图 7：2022 年 4 月样本股涨跌幅（04.01-04.30）

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

图 8：2022 年样本股涨跌幅（01.01-04.30）

资料来源：：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

2022 年 4 月，港股通持股比例变化：卓越商企服务（+1.13pct.）、融创服务（+0.65pct.）、金科服务（+0.64pct.）、宝龙商业（+0.54pct.）、旭辉永升服务（+0.42pct.）。

2022 年 1-4 月，港股通持股比例变化：世茂服务（+6.33pct.）、融创服务（+5.84pct.）、金科服务（+5.09pct.）、保利物业（+2.99pct.）、卓越商企服务（+1.48pct.）。

图 9：2022 年 4 月港股通持股变化（04.01-04.30）

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

图 10：2022 年港股通持股变化（01.01-04.30）

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

2022 年 4 月 30 日，光大 AH 核心样本股（部分）2022 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 2 到 32，均值约为 14；光大 AH 核心样本股（部分）2023 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 1 到 26，均值约为 11。

图 11：AH 核心物业样本股 2022 及 2023 预测 PE 估值

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

图 12：2022 年 4 月底样本股 PE 估值分位

资料来源：Wind、光大证券研究所；截至 2022 年 4 月 30 日

2、物业行业最新动态跟踪

2.1、中央：政治局会议支持各地“因城施策”完善房地产 政策；卫健委等九部门发文推动社区医养结合服务发展

表 2：中央部门及国家级协会的政策/动态

资料来源：政府部门官网、中国物业协会

2.2、地方：深圳计划三年实现全市住宅小区业委会全覆盖；北京推出养老新模式解决居家养老服务“最后一公里”

表 3：地方政府以及地方级协会的政策/动态

资料来源：各地政府部门官网、中国物业协会

3、重点企业最新动态跟踪

3.1、重点企业的经营动态

碧桂园服务：本月中标拱北海关后勤管理中心拱北海关缉私局办公楼、缉私执法 办案管理中心、港珠澳大桥缉私指挥监控楼物业项目，海山生态旅游岛城市综合 开发项目运营项目，信宜市城市市政绿化改造提升工程，宿州市第二人民医院物 业管理等项目。

金科服务：本月中标无锡市新吴区江溪街道市容管理员服务外包项目，湖南省植 物园 2022-2024 年度环卫保洁服务，重庆医科大学附属第一医院第一分院改扩建 工程后勤外包服务等项目。

保利物业：本月中标广州市公安局警察训练部清洁卫生和绿化养护服务项目，广 州市海珠区 2022-2024 年区机关大院后勤保障服务项目，海珠区赤岗街道城市综 合整治服务第一期，2022-2023 年姚庄镇城市及交通综合管理等项目。

绿城服务：本月中标杭州图书馆物业管理服务，中共江西省委党校祥云大道校区 物业服务，浙江公司舟山电厂 2022-2024 年后勤服务等项目。

表 4：重点物业服务企业的市场拓展动态

资料来源：各公司公告、各公司官方微信公众号、中国物业协会

3.2、重点企业的资本市场动态

上市进展：4 月 1 日，万物云向港交所递交招股书，万物云收入从 2020 年的人民 币 181.45 亿元增加 30.6%至 2021 年的人民币 237.04 亿元；4 月 19 日，迪马集 团旗下物业公司东原仁知城市运营服务（2352.HK）启动全球发售，并于 4 月 29 日在港交所挂牌上市。

收并购/合作：4 月 9 日，金科服务与国有全资企业长安物业签署合作协议，以重 庆地区长安锦绣城、长安锦尚城、长安麒麟公馆等住宅社区为范例，运用金科服 务在智慧社区建设方面的行业优势，提速传统住宅智慧化转型。4 月 20 日，万物 梁行与国产汽车龙头吉利正式达成合作，提供 IFM 综合设施管理服务，打造又一“中国智造”企业总部服务标杆项目。

股权激励： 4 月 26 日，保利物业服务股份有限公司公告,首次授予项下授予激励 对象的限制性股票总量为 553.32 万股，价格为每股限制性股票港币 25.71 元。

业绩情况：4 月 15 日南都物业发布 2021 年年报，报告期内公司实现营业收入 159,292 万元，同比增长 12.7%，归属上市公司股东净利润 16,277 万元，同比增 长 18.1%；4 月 26 日，特发服务发布 2021 年年报，公司 2021 年实现营业收入 16.91 亿元，同比增长 52.54%，归属于上市公司股东的净利润为 1.12 亿元，同比 增长 13.14%。

表 5：重点物业服务企业的资本市场动态

资料来源：wind、光大证券研究所整理

4、投资建议：关注四大主线

物业行业定位“社区治理基层支柱”，中央至地方的各级政府政策支持力度均较 强，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间，从行业发展趋势和公司资源禀赋 出发，建议关注四条主线：

1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿 城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务；

2）规模第二梯队的成长型标的，推荐新城悦服务，建议关注世茂服务、建业新生 活、旭辉永升服务；

3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，推荐远洋服务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企；

4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

5、风险提示

1）人工成本风险。人工成本占物业服务企业营业成本比重较大，如果最低工资水 平上涨过快，将导致行业毛利润率水平受到挤压；

2）增值服务拓展风险。非增值服务方面，目前仍较大程度上与开发商业务相关（如 案场、协销）。对于业主增值服务，多类商业模式正在探索中，盈利水平和竞争 格局尚未清晰，未来存在一定的拓展风险；

3）关联方依赖风险。部分具有开发商背景的物业服务企业中，多数在管面积来自 于关联方开发商。如开发商业务受阻或改变策略，将导致物业服务企业的合约面 积拓展增速面临下滑的风险；

4）外包风险。外包成本占营业成本比重呈逐年上升趋势，如果在外包业务质量方 面无法有效控制，将对物业服务企业的品牌形象和业主满意度构成风险。

6、附录：重点公司列表

表 6：重点公司的盈利预测、估值与评级

资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-04-29；汇率按 1HKD=0.8434CNY 换算；按 2022 年预测 PE 估值降序排序；EPS 按最新股本摊薄。

注：中海物业*股价和 EPS 均以港币计价；招商积余*股价和 EPS 均以人民币计价；其他公司股价以港币计价，EPS 以人民币计价。

行业及公司评级体系

分析、估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保 证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法 合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于 发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光 大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接 的联系。

法律主体声明

本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。

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特别声明

光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于 1996 年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中 国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。

本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介 绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。

本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不 保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更 新。

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