评级（持有）地产行业周报：中央推进县城城镇化建设，广州、无锡土拍热度仍低

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报告名称 ：地产行业周报：中央推进县城城镇化建设，广州、无锡土拍热度仍低
评级 ：持有
行业：

地产行业周报

中央推进县城城镇化建设，广州、无锡土拍热度仍低

平安证券研究所地产团队、固定收益团队

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核心摘要

导农业转移人口就近城镇化，预计都市圈内县城、资源与交通优势类县城、农业发达地区县城、生态资源丰富类县城更加受益；本周 广州、无锡首批集中土拍热度仍低，长沙、资阳松绑调控政策；尽管地产板块有所调整，我们认为短期政策发力带动的估值修复有望 持续；中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企退出或收缩，行业格局有望优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力 均有望得到提升。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企 业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、金科股份、中南建设等。物管板块估值处于历史低位，随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂 园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）中共中央、国务院印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》；2）广州、无锡集中供地：地方国企 表现突出，多宗地块底价成交。

市场运行监测：1）成交环比下行，短期压力仍存。本周新房成交1.6万套，环比降46.1%；二手房成交0.6万套，环比降67.6%。5月前6 日新房日均成交同比降73.6%，降幅较4月扩大18.1pct。随着各地政策落地，购房信心有望逐步重塑。但短期受疫情防控、政策时滞影 响，成交仍旧面临压力。2）改善型需求占比环比上升。2022年3月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升3.1pct至80.2%。3）库存环比微降，短期稳中趋降。16城取证库存10283万平，环比降0.4%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影 响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面598.8万平、成交建面380.6万平，环比降79.7%、降78.9%；成交溢价率2.9%，环比升0.1pct。其中一二线、三线成交建面分别占比30.6%、69.4%，三线占比环比升17.4pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行38.5亿元，环比减少61.7亿元；海外债无发行，环比减少2.4亿美元；重点房企发行 利率区间为2.75%-3.48%，可比发行利率较前次下滑。2）信托：本周集合信托无发行，环比减少7.8亿元。3）地产股：本周房地产板

政策环境监测-政策梳理

2022年5月7日 成都
推行新建商品房“交房即交证”
改革试点工作

政策环境监测-重点政策点评

中共中央、国务院印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》

事件描述：5月6日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》（以下简称《意见》）。

点评：1）从政策背景看，《意见》为国家十四五规划第二十八章第五节“推进以县城为重要载体的城镇化建设”的具体部署，亦与《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》一脉相承，重点任务曾提出依托城市群和都市圈促进大中小城市协调发展，特别是抓好 超大特大城市和县城这“一大一小”的发展。2021年末县城及县级市城区人口占全国城镇常住人口比重近30%，推进县城建设有利于引导 农业转移人口就近城镇化，完善大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间布局。

重点生态功能区县城，五是引导人口流失县城转型发展。预计都市圈内县城、资源与交通优势类县城、农业发达地区县城、生态资源丰 富类县城更加受益，城镇化有望进一步加速，未来房地产市场发展亦更具支撑。

3）从地产上下游看，《意见》提出完善县城市政设施体系，夯实县城运行基础支撑，包括完善市政交通设施、畅通对外连接通道、加强 老化管网改造、推动老旧小区改造结合。此前中央财经委员会、政治局会议均提出全面加强基础设施建设，当前经济下行压力较大背景 下，县城基础设施建设有望成为国内基建投资重要组成部分，后续交通设施建设、供水供气供暖管网建设更新、老旧小区改造等有望加 速，进而带动塑料管道、水泥、防水等建材需求释放。

政策环境监测-重点政策点评

广州、无锡集中供地：地方国企表现突出，多宗地块底价成交

事件描述：近日，广州、无锡开展今年首批集中供地，广州供应18宗，成交17宗，总金额341.4亿元；无锡供应8宗，均顺利成交，总成 交金额103.97亿元。

点评：1）广州、无锡本次土拍均呈现成交率高、溢价率低、地方国企托底的特点。从竞得方来看，广州17宗成交地块中，地方国企竞得 12宗（广州地铁4宗，越秀2宗，广州建筑2宗，南沙建设、知识城投资、花都区国资、番禺交建各1宗），央企竞得3宗（中海、中铁、中 铁建各1宗），民营房企竞得2宗（大华集团、兰园控股各1宗）；无锡8宗地块中，地方国企竞得6宗（太湖新城发展4宗，惠山科创、惠 2020年1月10日
盛投资各1宗），民营房企贵州大兴竞得1宗，蓝城与古运河投资联合竞得1宗。2）从溢价率来看，广州17宗地块中15宗以底价成交，仅 白云空港大道地块、荔湾金桥二期地块溢价成交，溢价率分别为15%和10%；无锡8宗地块中7宗底价成交，1宗溢价3.68%成交。3）市场预 期偏弱、住房去化较慢、房企拿地投资信心尚未恢复，为广州、无锡土拍热度不高重要原因。广州一季度商品住宅月均销售62万平米，环比降45%，出清周期由2021年6月的7.5个月延长至目前12.6个月；无锡一季度月均成交24万平米，环比降25%，出清周期由2021年6月的 8个月延长至17个月。

市场运行监测

交仍旧面临压力。

市场运行监测

库存：环比微降，短期稳中趋降

点评：16城取证库存10283万平，环比降0.4%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期

库存规模或稳中趋降。

16城商品房取证库存及去化月数

18

12

9000 10

8

2

市场运行监测

土地：成交回落、溢价率回升，三线占比提高

资本市场监测——流动性环境

资料来源：Wind，平安证券研究所

资本市场监测——境内债

境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降

月到期压力最大（约520.93亿）。

资本市场监测——境内债

房企境内债发行

资本市场监测——海外债

境内房企海外债：发行量环比下滑

资本市场监测——重点房企发行明细

重点房企发行明细

债券发行明细

资本市场监测——信托

信托：融资总额环比下滑、净融资额环比上升

资本市场监测——地产股

资本市场监测——地产股

个股表现

资本市场监测——地产股

个股表现

沪深港股通北向资金净流入前十

沪深港股通北向资金净流入前十

资本市场监测——地产股

个股表现

风险提示

1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投

资、竣工等。

2）房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值、结算利润承压风险。

3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

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股票投资评级:

强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）
推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）
中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）
回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）

行业投资评级:

强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）
中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）
弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）

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