评级（）房地产：2022年政府工作报告点评：地产调控或进一步因地制宜宽松，“稳增长”政策发力关键时期建议持续关注地产板块机会
发布时间： 2022年03月08日
作者： xn2oyhja
栏目：行业研报
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报告名称 ：房地产：2022年政府工作报告点评：地产调控或进一步因地制宜宽松，“稳增长”政策发力关键时期建议持续关注地产板块机会
评级 ：增持
行业：
| 房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 | 2022 年 3 月 5 日 | |
| 2022 年政府工作报告点评 | |
| 地产调控或进一步因地制宜宽松,“稳增长”政策发力 | ||
| 关键时期建议持续关注地产板块机会 |
点评
| 相关研究报告 | 根据地方两会的经济目标来看，本次报告提出 GDP 增速 5.5%也基本符合市场预期，预计地产投资 |
| 增速至少需达 2.1%以上。虽然 2021 年全年 GDP 增速仍有 8.1%，但 2021Q3、Q4 的 GDP 增速下滑 | |
| 明显且缺乏有力支撑，分别下降至 4.9%和 4.0%，创下除 2020Q1（受疫情影响）外的单季经济增速 | |
| 的历史最低值；Q3、Q4 房地产行业 GDP 增速分别为-1.6%、-2.9%，是排除外因（08 年金融危机和 | |
| 20 年疫情）外，首次出现的负增长。今年 GDP 增长目标定为 5.5%左右，因此房地产的托底支撑作 | |
| 用仍然重要。根据我们的测算，在中性假设下（22 年土地购置面积增速-6%），房地产投资对 GDP | |
| 的拉动在 0.266 个百分点，我们预计 2022 年地产投资增速需至少达到 2.1%以上，才能达成今年 GDP | |
| 的增长目标。但目前房企资金压力尚未缓释，市场景气度较低，房企拿地与新开工的意愿持续低迷， | |
| 若延续当前情况，全年房地产投资增速压力较大。因此我们认为行业供需两端政策还有进一步调整 | |
| 的可能性。当前销售仍在筑底，2 月百强房企销售金额同比下降 47.9%，销售尚无改善迹象与政策发 | |
| 力尚未传到到位且去年一季度高基数有关，但近期地产供需政策已在地方层面逐步扩散，各地因城 | |
| 施策深化调整，且“稳增长”政策趋向较为明确。 | |
| 《房地产行业 2021 年 12 月统计局数据点评：全年销 | 坚持房住不炒基调不变，保障刚需、满足改善及新市民购房需求。从 2020 年至 2022 年，“房住不 |
| 炒”已连续三年被写入政府工作报告。同时，在“三稳”的目标下，强调对合理住房需求的支持， | |
| 售投资 “前高后低”均正增长；预期 2022 年呈现“√ | |
| 因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。我们认为主要体现在：1）保障刚需、满足改善。具体 | |
| 型”趋势》20220117 | |
| 有：需求端，放宽部分人群的限购条件，例如对于大学生、外来务工人员、随迁老人等，扩大需求； | |
| 《房地产行业 2022 年第 2 周周报（1 月 8 日-1 月 15 | 强化信贷支持，因地适宜地放宽首付比例、下调房贷利率等；同时针对以刚需为主导的市场，改善 |
| 日）：新房二手房成交环比回升，70 大中城市房价连续 | 需求释放空间较为可观，可以注重提振改善型需求的相关鼓励政策。近期我们也看到了郑州、青岛 |
| 4 个月下跌》20220117 | 即墨区等地开始在地方层面实现一些宽松政策，不过实际成效及市场情绪的修复还需等待更多高能 |
| 《房地产行业 2022 年第 1 周周报（1 月 1 日-1 月 7 日）： | 级城市跟进。2）满足新市民合理购房消费，因城施策执行好差别化住房信贷政策，并给予新市民一 |
| 定力度的信贷政策支持。银保监会、央行发布通知加强新市民金融服务，特别强调“因城施策执行 | |
| 政策改善及行业清整加速预期增强，继续看好一季度地 | |
| 好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款 | |
| 产板块机会》20220112 | |
| 便利度”，我们认为针对新市民的合理购房需求，或出现以下调整，例如新市民在非限购城市购买 | |
| 《房地产行业 12 月月报：2021 年新房成交微增，集中 | |
| 首套房，首付比例可按最低 20%执行，并下调房贷利率等等。 | |
| 土拍前热后冷稳地价逐步显效》20220107 | |
| 中银国际证券股份有限公司 | 支持地产行业探索新的发展模式。1）引导行业从“高杠杆、高周转”旧模式向健康稳健方向发展。 |
| 自 2021 年下半年以来，房企暴雷频出，行业风险不断出清，让行业和房企都充分意识到了通过高杠 | |
| 具备证券投资咨询业务资格 | 杆、高周转实现快增长的旧模式在当前市场环境下已经难以为继，规模增长已经不是房企最主要的 |
| 房地产行业 | 诉求，更加注重安全性与稳健经营，整体行业也向健康稳健、管理运营驱动转化。2）房地产市场从 |
| 增量为主到增量存量并重的时代，行业发展出现了新的机遇，我们认为新的发展模式有三个重点方 | |
| 向，且均在政府工作报告中有所体现：分别是城市更新（“有序推进城市更新”）、住房租赁（“加 | |
| 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com | 快发展保障性租赁住房”“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”）、综合 |
| 服务商（“强化社区服务功能”）。3）房地产 “探索新的发展模式”实际是在引导房企向相关子领 | |
| 域布局，比如商业、代建、物业管理、长租公寓等，在目前房地产业开发业务规模增长受限的环境 | |
| 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 | 下，未来房企多元化业务的营收业绩贡献仍有提升空间，风险也将被分散。 |
| 证券分析师：许佳璐 | 投资建议 |
| (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com | |
| 近期地产利好政策较多，不过从效果来看，对市场的提振作用有限，我们认为仍需要等待更高能级 | |
| 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 | 城市的跟进才有实质的信号意义；同时经济目标要求来看，今年整体稳增长压力仍然较大，仍需要 |
| 房地产起到托底作用。因此，我们认为两会后各地供需两端政策的调整节奏或将进一步加快，在 3 | |
| 月中旬公布 1-2 月统计局数据后将会有更明确的政策方向。从板块投资角度来看，政策改善预期仍 | |
| 在加强，3、4 月份强烈建议继续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融 | |
| 资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润 | |
| 置地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控 | |
| 股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反 | |
| 转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。 |
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
| 各年度政府工作报告措辞对比图表 1. 政府工作报告措辞对比 | 徐得尊 |
| GDP | M2和社融规模余额 | 货币政策 | 流动性 | 进城落户人口 | 就业 | 房地产业发展重点 | ||
| 国内生产总值增 长5.5％左右 | 保持货币供应量和社会 融资规模增速与名义经 济增速基本匹配 | 加大稳健的货币政策实 施力度 稳健的货币政策要灵活 适度 | 保持流动性合理充裕，保 持宏观杠杆率基本稳定 | - | 城镇新增就业1100万人以上,城镇 调查失业率全年控制在5.5%以内 | 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探 索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建 设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳 预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 加快发展保障性租赁住房。 加大社区养老、托幼等配套设施建设力度,在规划、用地、用房等方面给 予更多支持。 | |
| 国内生产总值增 长6%以上 | 货币供应量和社会融资 规模增速与名义经济增 速基本匹配 | 稳健的货币政策要灵活 精准、合理适度 | 保持流动性合理充裕,保持 宏观杠杆率基本稳定 | 推动放开在就业地参加 社会保险的户籍限制 | 城镇新增就业1100万人以上;城镇 调查失业率5.5%左右 | 加大城镇老旧小区改造力度,因城施策促进房地产市场平稳健康发展。保 障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、 稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题, 通过增加土地供应、安排 专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供 给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、 青年人等缓解住房困难。 | |
| 2020年措辞 | 无，稳住经济基 本盘 | 引导广义货币供应量和 社会融资规模增速明显 高于去年 | 稳健的货币政策要更加 灵活适度 | 综合运用降准降息、再贷 款等手段。创新直达实体 经济的货币政策工具，务 必推动企业便利获得贷 款，推动利率持续下行。 | - | 城镇新增就业900万人以上，城镇 调查失业率6%左右，城镇登记失 业率5.5%左右 | 深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业 、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促 进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。 加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民 日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支 持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。 | |
| 2019年措辞 | 国内生产总值增 长6%-6.5% | M2和社会融资规模增 速要与国内生产总值名 义增速相匹配 | 稳健的货币政策要松紧 适度 | 保持流动性合理充裕 | 抓好农业转移人口落户 | 城镇新增就业1100万人以上，城 镇调查失业率5.5%左右，城镇登 记失业率4.5%以内 | 改革完善房地产市场调控机制。更好解决群众住房问题，落实城市主体 责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发 展。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。 | |
| 2018年措辞 | 国内生产总值增 长6.5%左右 | 保持广义货币M2、信 贷和社会融资规模合理 增长 | 稳健的货币政策保持中 性，要松紧适度 | 维护流动性合理稳定 | 再进城落户1300万 人，加快农业转移人口 市民化 | 城镇新增就业1100万人以上，城 镇调查失业率5.5%以内，城镇登 记失业率4.5%以内 | 稳妥推进房地产税立法。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落 实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地 产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发 展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房 制度。 | |
| 2017年措辞 | 国内生产总值增 长6.5%左右 | 预期增长12%左右 | 货币政策要保持稳健中 性 | 维护流动性基本稳定 | 深化户籍制度改革，今 年实现进城落户1300 万人以上 | 城镇新增就业1100万人以上，城 镇登记失业率4.5%以内 | 因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自 住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性。 | |
| 2016年措辞 | 国内生产总值增 长6.5%-7% | 预期增长13%左右 | 稳健的货币政策要灵活 适度 | 保持流动性合理充裕 | 深化户籍制度改革，放 宽城镇落户条件 | 城镇新增就业1000万人以上，城 镇登记失业率4.5%以内 | 推进城镇保障性安居工程建设，提高棚改货币化安置比例。因城施策化 解房地产库存。建立租购并举的住房制度。 | |
| 2015年措辞 | 国内生产总值增 长7%左右 | 预期增长12%左右，保 持货币信贷和社会融资 规模平稳增长 | 稳健的货币政策要松紧 适度 | 抓紧实施户籍制度改 革，落实放宽户口迁移 政策 | 城镇新增就业1000万人以上，城 镇登记失业率4.5%以内 | 加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。住房保障逐步实行实物保障与货 币补贴并举。坚持分类指导，因地施策。 | ||
| 2014年措辞 | 国内生产总值增 长7.5%左右 | 预期增长13%左右，引 导货币信贷和社会融资 规模适度增长 | 货币政策要保持松紧适 度 | 加强金融监管和流动性管 理 | 促进约1亿农业转移人 口落户城镇 | 城镇新增就业1000万人以上，城 镇登记失业率控制在4.6%以内 | 完善住房保障机制。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房 和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。 | |
| 2013年措辞 | 国内生产总值增 长7.5%左右 | 预期增长目标拟定为 13%左右、适当扩大社 会融资规模 | 继续实施稳健的货币政 策 | 综合运用多种货币政策工 具，调节市场流动性 | 加快推进户籍制度、社 会管理体制和相关制度 改革 | 城镇新增就业900万人以上，城镇 登记失业率低于4.6% | 加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需 求。 | |
| 2012年措辞 | 国内生产总值增 长7．5% | 广义货币预期增长 14%，保持社会融资规 模合理增长 | 继续实施稳健的货币政 策 | 更加注重把在城镇稳定 就业和居住的农民工有 序转变为城镇居民；放 宽中小城市落户条件 | 城镇新增就业900万人以上，城镇 登记失业率控制在4．6%以内 | 严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调 控成果，促进房价合理回归采取有效措施，增加普通商品住房供给。加 快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。 | ||
| 2011年措辞 | 国内生产总值增 长8%左右 | 广义货币增长目标为 16%，保持合理的社会 融资规模 | 实施稳健的货币政策 | 有效管理市场流动性，控 制物价过快上涨的货币条 件 | 因地制宜，分步推进， 把有稳定劳动关系并在 城镇居住一定年限的农 民工，逐步转为城镇居 民 | 城镇新增就业900万人以上，城镇 登记失业率控制在4.6%以内 | 重点发展公共租赁住房，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，重点增 加中小套型普通商品住房建设，重点增加中小套型普通商品住房建设， 规范发展住房租赁市场，建立健全考核问责机制。 | |
| 2010年措辞 | 国内生产总值增 长8%左右 | M2增长目标为17%左 右 | 仍然是适度宽松的政策 目标 | 推进户籍制度改革，放 宽中小城市和小城镇落 户条件 | 城镇新增就业900万人以上，城镇 登记失业率控制在4.6％以内 | 要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，增加中低价位、中小套型普通 商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手 房市场，倡导住房租赁消费。抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收 政策执行力度。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为 的查处力度。 | ||
| 2009年措辞 | 国内生产总值增 长8%左右 | M2增长17%左右 | 实施适度宽松的货币政 策 | 城镇新增就业900万人以上，城镇 登记失业率控制在4.6％以内 | 稳定房地产投资，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施。积 极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷 、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行 首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税，按不同 年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大 对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市 场和住房租赁市场。 | |||
| 2008年措辞 | 国内生产总值增 长8%左右 | 实行从紧的货币政策 | 综合运用公开市场操作、 存款准备金率等方式，加 大对冲流动性力度 | 城镇新增就业1000万人，城镇登 记失业率控制在4.5%左右 | 增加中小套型住房供给。健全廉租住房制度。增加中低价位、中小套型 普通商品住房供应。运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制 度。严格房地产企业市场准入和退出条件。 | |||
| 2007年措辞 | 国内生产总值增 长8%左右 | 继续实行稳健的财政政 策 | 有效缓解银行资金流动性 过剩问题 | 城镇新增就业人数不低于900万 人，城镇登记失业率控制在4.6% 以内 | 建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。保持房地产投资合 理规模，优化商品房供应结构，抑制房地产价格过快上涨。 | |||
| 2006年措辞 | 国内生产总值增 长8%左右 | 稳健的货币政策 | 要保持货币信贷适度增长 | 城镇新增就业900万人，城镇登记 失业率控制在4.6% | 继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力 调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和 经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。 | |||
| 2005年措辞 | 国内生产总值增 长8％左右 | 继续实行稳健的货币政 策 | 合理调控货币信贷总量 | 稳步推进城镇化建设 | 城镇新增就业900万人，城镇登记 失业率控制在4.6% | 提高房地产等行业建设项目资本金比例。重点抑制房地产价格过快上 涨，继续整顿和规范房地产市场。 | ||
| 2004年措辞 | 经济增长预期目 标为7%左右 | 稳健的货币政策 | 适当控制货币信贷规模 | 稳步推进城镇化 | 新增城镇就业900万人，下岗失业 人员再就业500万人 | 在城镇房屋拆迁中，要严格依据城市总体规划和近期建设规划，合理确 定拆迁规模，规范审批程序，完善补偿安置政策，强化监督检查。 | ||
| 2003年措辞 | 经济增长预期目 标为7%左右 | 稳健的货币政策 | 加快城镇化进程。发展 小城镇要科学规划，合 理布局 | 国有企业改革要坚持减员增效与促 进再就业相结合。积极发展劳动密 集型产业，鼓励自谋职业和自主创 业 | 对一些地方房地产投资增长过猛、高档房地产开发过多的现象，应引起 高度警惕，避免盲目开发带来的风险和损失。 | |||
| 2002年措辞 | 保持国民经济较 快增长 | 稳健的货币政策 | 积极稳妥地推进城镇化 | 大力发展就业容量大的劳动密集型 产业、服务业、中小企业。扩大社 区服务就业门路 | 鼓励居民扩大住房消费，发展个人住房信贷业务，继续整顿和规范房地 产市场。 |
资料来源：政府工作报告，中银证券
| yyyy 年 mm 月 dd 日 | 2022 年政府工作报告点评 | 2 |
图表 2. 报告中提及上市公司估值表
| 公司代码 | 公司简称 | 评级 | 股价 | 市值 | 每股收益(元/股) | 市盈率(x) | 最新每股净资 | ||
| 产 | |||||||||
| (元) | (亿元) | 2020A | 2021E | 2020A | 2021E | (元/股) | |||
| 600048.SH | 保利发展 | 买入 | 17.02 | 2,037.34 | 2.42 | 2.30 | 7.03 | 7.40 | 13.37 |
| 600383.SH | 金地集团 | 未有评级 | 13.90 | 627.53 | 2.30 | 2.35 | 6.04 | 5.92 | 12.72 |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 未有评级 | 14.58 | 1,155.21 | 1.46 | 1.58 | 9.99 | 9.25 | 10.21 |
| 000002.SZ | 万科 A | 未有评级 | 18.71 | 2175.11 | 3.62 | 3.23 | 5.17 | 5.79 | 19.32 |
| 0960.HK | 龙湖集团 | 未有评级 | 33.01 | 2,005.16 | 3.41 | 4.07 | 9.68 | 8.12 | 17.88 |
| 1109.HK | 华润置地 | 未有评级 | 31.37 | 2236.62 | 4.18 | 4.59 | 7.50 | 6.83 | 27.50 |
| 0884.HK | 旭辉控股集团 | 未有评级 | 4.36 | 383.30 | 1.00 | 1.01 | 4.36 | 4.31 | 4.39 |
| 601155.SH | 新城控股 | 未有评级 | 31.05 | 702.84 | 6.79 | 7.62 | 4.57 | 4.07 | 22.43 |
| 000656.SZ | 金科股份 | 未有评级 | 4.65 | 248.30 | 1.30 | 1.36 | 3.58 | 3.43 | 6.51 |
| 6098.HK | 碧桂园服务 | 买入 | 37.11 | 1248.98 | 0.98 | 1.33 | 38.01 | 27.96 | 4.97 |
| 1995.HK | 旭辉永升服务 | 未有评级 | 11.22 | 196.59 | 0.24 | 0.35 | 46.24 | 31.86 | 1.73 |
| 1755.HK | 新城悦服务 | 未有评级 | 10.84 | 94.33 | 0.55 | 0.79 | 19.71 | 13.78 | 1.56 |
资料来源：万得，中银证券
注：股价截止日 3 月 4 日，未有评级公司盈利预测来自万得一致预期
| yyyy 年 mm 月 dd 日 | 2022 年政府工作报告点评 | 3 |
披露声明
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评级体系说明
以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：
公司投资评级：
买入：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 20%以上；
增持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 10%-20%；
中性：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
减持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；
未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。
行业投资评级：
强于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现强于基准指数；
中性：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现基本与基准指数持平；
弱于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现弱于基准指数；
未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。
沪深市场基准指数为沪深 300 指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数 或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普 500 指数。
2022 年 1 月 20 日 4
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