评级（）2月房地产行业月报（第44期）：销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量

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报告名称 ：2月房地产行业月报（第44期）：销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量
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销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量

——2 月房地产行业月报（第 44 期）

《月读数据【第51期】┃2021年商品房成 交“双18”，开发投资同比回落至4.4%（2021

2 月，需求端宽松终于迎来实质性进展，供给端政策围绕保租房建设也有显著推进。需求端方面，多城明显下调房贷利率，郑州新政首次出现限贷和限购松动窗口，我们认

年1-12月）》 为拐点已至，预计后续会有更多的城市做出限贷和限购的调整，促进刚需和改善需求释

《730中央政治局会议：揭示房地产行业 放，但因城施策下各城的政策重心和幅度存在差异；供给端方面，金融管理部门两度发

五大走向！》 文，大力支持企业保租房融资，地方政府有序推进保租房制度设计，目前规划阶段基本

《2019年年报综述：四类指标全面放缓，完成，预计后续将过渡到项目认定和实施管理阶段。

地产告别高增长时代》 ❑住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有待观察

《一文读懂房产税的四大问题》

2022 年 2 月，亿翰智库监测的 40 个城市商品住宅销售面积为 1324.4 万平米，同比 下降 31.0%，环比下降 27.2%。2 月成交面积同比仍保持下降趋势，但降幅有一定收窄。

住宅成交延续了 1 月的颓势，我们认为主要有以下原因：一是经济增长压力加大影 响了居民收入水平和收入增长预期，抑制了需求释放；二是高能级城市的政策限制使得

20% 需求难以转化为成交，低能级城市的宽松政策对需求的作用有限；三是购房者仍然有浓

10% 厚的担忧情绪。虽然 2 月成交仍然保持低迷，但是同比降幅较 1 月已经有了一定的改善。

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我们认为主要原因是地产行业的信贷环境有了较为明显的优化。具体包括多个城市放贷 速度加快，房贷利率下调，公积金贷款额度上升，以及部分城市“无房无贷”的居民或 其他刚需群体的首付比例下调至 20%等。展望未来，信贷方面和限购方面的边际调整，以及避免房地产硬着陆可能是短期的方向，预计政策将会进一步支撑行业稳定发展。此 外，春节已过，施工方面也开始复工复产，预计需求面更好的高能级城市也将开始增加

注：相对收益与沪深 300 相比 供货，因此 40 城成交面积可能会较 1 月和 2 月有一定的改善。

❑土地市场：市场预期改善，土地成交或迎转机

2022 年 2 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积 1734.8 万平米，同环比分

联系方式：
联系人：
报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚
报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站：
www.crecc.org
www.ehconsulting.com.cn

别下降 62.9%及 56.6%，成交总建筑面积为 1130.8 万平米，同比下降 74%，环比下降 60%。

2 月由于春节假期的存在，工作日大幅缩减，土地的供应规模也有所下降，从已经 发布首批集中供地公告的城市来看，首批集中供地多在 3-4 月进行出让，预计供应小高 峰将随之到来。加之 3 月 1 日，郑州出台“认贷不认房”政策，将放松群体扩大至改善 性需求，我们认为这是决定房地产市场回暖的发力点，若后续有二线城市跟进该类政策，房地产市场有望结束寒潮期，土地市场成交热度方面亦将在第二季度迎来转机。

❑企业表现：销售与投资继续下探，国央企展开合作降低风险

【关于我们】
全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于 2017 年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房 地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。

房地产行业月度策略报告 下降，以滨江、万科、美的以及金地等为主的优质房企，融资规模明显增加。房企海 外债融资规模合计为 4.8 亿美元，仅有两家企业发行美元债，其中一家为淮北建设，另 一家为国瑞置业，境外融资活动降至冰点。资本市场方面，地产股跑赢沪深 300 和恒 生指数，未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以及战略方向明确的企业。

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房地产行业月度策略报告 目录
1 引言 ........................................................................................................................................ 1 2 行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持 ............................................................. 1 3 住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有待观察 ................................................................. 6 4 土地市场：市场预期改善，土地成交或迎转机 ........................................................................ 9 5 企业经营：销售与投资继续下探，国央企展开合作降低风险 ..................................................13

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房地产行业月度策略报告

图表目录

图表 1：2 月需求端方面政策 ................................................................................................................................................... 3 图表 2：2 月供给端方面政策 ................................................................................................................................................... 5 图表 3：各能级城市 2 月商品住宅成交面积情况（万平米） ...................................................................................... 7 图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月） .................................................................................................................. 8 图表 5：2022 年 2 月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） ................................................................................. 9 图表 6：2020 年 7 月-2022 年 2 月土地成交规划建筑面积同比 .................................................................................. 10 图表 7：2022 年 2 月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ................................................................. 11 图表 8：2022 年 2 月各能级城市土地成交平均溢价率 .................................................................................................. 12 图表 9：2022 年 2 月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） .................................................................... 12 图表 10：2022 年 2 月各能级城市流拍情况 ....................................................................................................................... 13 图表 11：18 家典型房企 2021 年 1-2 月与 2022 年 1-2 月拿地金额............................................................................ 14 图表 12：18 家典型房企 2021 年 1 月-2022 年 2 月拿地平均溢价率 ......................................................................... 15 图表 13：2021 年至 2022 年 1-2 月权益拿地金额 TOP100 房企企业性质（亿元） ............................................. 16 图表 14：2022 年 1-2 月销售额 TOP10 房企销售情况 ................................................................................................... 18 图表 15：2022 年 1-2 月 TOP50 房企不同梯队销售业绩总额（亿元） ................................................................... 18 图表 16：2020 年 1 月-2022 年 2 月 TOP200 房企销售金额及同比 ............................................................................ 18 图表 17：2021 年-2022 年 2 月房企不同类型信用债融资情况（亿元） .................................................................. 20 图表 18：2021 年-2022 年 2 月不同类型房企信用债融资情况 .................................................................................... 20 图表 19：2021 年-2022 年 2 月房企海外债融资情况 ....................................................................................................... 21 图表 20：近 1 年房地产指数、恒生指数和沪深 300 指数累计涨跌幅 ..................................................................... 22 图表 21：2022 年 2 月房企主要经营事项 ........................................................................................................................... 23

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房地产行业月度策略报告

1 引言

2 月，需求端宽松终于迎来实质性进展，多城明显下调房贷利率，郑州新 政首次出现限贷和限购松动窗口，我们认为拐点已至，预计后续会有更多的 城市做出限贷和限购的调整，促进刚需和改善需求释放。住宅市场方面，成 交延续了 1 月的颓势，但是如果政策出现趋势性调整，那么 40 城成交面积可 能会较 1 月和 2 月有一定的改善。土地市场方面，由于春节假期以及工作日 大幅缩减等因素影响，供应规模有所下降，但是首批集中供地多在 3-4 月进行 出让，预计供应小高峰将随之到来。企业方面，房企土地投资持续低迷，但 是在市场预期逐渐改变的情况下，土地投资或将有所改善；销售业绩同样冷 淡，我们预计房企销售增速已逐步触底，销售将逐渐修复。融资方面，房企 信用债发行规模达 274.2 亿元，环比继续下降，以滨江、万科、美的以及金地 等为主的优质房企，融资规模明显增加。房企海外债融资规模合计为 4.8 亿美 元，仅有两家企业发行美元债，其中一家为淮北建设，另一家为国瑞置业，境外融资活动降至冰点。资本市场方面，地产股跑赢沪深 300 和恒生指数，未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以及战略方向明确的企业。

2 行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持

2 月，需求端宽松终于迎来实质性进展，供给端政策围绕保租房建设也有 显著推进。需求端方面，多城明显下调房贷利率，郑州新政首次出现限贷和 限购松动窗口，我们认为拐点已至，预计后续会有更多的城市做出限贷和限 购的调整，促进刚需和改善需求释放，但因城施策下各城的政策重心和幅度 存在差异；供给端方面，金融管理部门两度发文，大力支持企业保租房融资，地方政府有序推进保租房制度设计，目前规划阶段基本完成，预计后续将过 渡到项目认定和实施管理阶段。

（1）需求端：郑州打响“认贷不认房”第一枪，实质性宽松周期或将开启

住建部 1 月表态充分满足住房需求，加之市场持续下行，2 月，需求端政 策终于迎来实质性进展，在发放购房补贴、公积金贷款放松的基础上，房贷 利率出现下调，商业贷款和限购政策开始松动。

发放购房补贴方面，本月依然有城市跟进，主要针对人才和农民两类群 体。绍兴、湖州南浔及上海金山等发布人才政策，其中对于高层次人才的激 励最高达到了百万元级别。延吉鼓励农民进城，对于农民购买家庭唯一住房，全额补贴契税，提供家电和装修消费券补贴。发放购房补贴一方面具有很强 定向性，另一方面单纯补贴很难撬动购房需求，因此其作用也只限于一部分 受惠群体，本身对于整体市场影响极为有限，进入 2022 年后，补贴热潮也有

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房地产行业月度策略报告 所退却。

公积金贷款放松方面，继续围绕提高贷款额度、降低首付比例以及放宽 首套房认定标准三方面进行。提高贷款额度方面，山西晋中对所有正常缴存 的群体提升额度，四川遂宁针对二孩、三孩家庭，在同等条件下将其贷款额 度提高 5 万元；降低首付比例方面，南宁、宜昌等城二套房公积金贷款首付 比例降至 30%，晋中降至 20%；放宽房产认定标准方面，晋中以家庭公积金 贷款使用次数认定房屋套数，没有贷款记录的视为首套房。公积金贷款放松 的作用不及商业贷款，不过类似晋中这种全方位的放松，还是能够促进改善 需求的释放。

房贷利率下调方面，1 月 20 日 5 年期 LPR 下调 5 个基点后，杭州、广州、惠州等多地银行明显下调房贷利率，各地放款速度也恢复至最快水平。各城 在 LPR 下调的基础上，降低加点幅度，例如春节前杭州首套和二套房利率分 别在 5.9%和 6.0%左右，而节后降至 5.6%及 5.85%，广州六家银行也将加点幅 度降低 20 个基点，首套房和二套房利率分别由 LPR+100BP 与 LPR+120BP 降 至 LPR+80BP 与 LPR+100BP。房贷利率的降低释放了信贷宽松的信号，放款 速度的提升将会加快置换群体的需求释放。

商业贷款松动方面，一方面，商业贷款首付比例下调，另一方面，首套 房认定标准放宽。菏泽、重庆、赣州、佛山等地银行降低商业贷款首付比例，非限购区域首付比例降至最低 20%；郑州鸣响第一枪，在房产认定标准上实 行“认贷不认房”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，金融机 构执行首套房贷款政策，此举将有力支持改善性需求进场。商业贷款松动是 具有实质效果的政策，尤其郑州放松认房认贷具有标志性意义，为其他城市 放宽调控政策提供有效借鉴，后续其他城市跟进情况还有待进一步观察。

限购政策松动方面，郑州允许老人投靠家庭新购一套房产，略微打开限 购窗口，同样具有标志性意义。限购政策打开虽然也是具有实质性效果的政 策，不过在“房住不炒”基调下，限购政策松动幅度十分有限，因此最终效 果也十分有限。

总而言之，我们认为从郑州开始，政策有望迎来拐点，正式进入实质宽 松周期。预计后续限贷和限购将继续不同程度放宽，以支持刚需和改善需求 充分释放。地方将充分因城施策，具体而言，一线城市和核心二线城市整体 难有放松，主力在普通二线以及以下城市。二线城市改善性需求能否有序释 放，将极大影响整体市场回暖程度。

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房地产行业月度策略报告

图表 1：2 月需求端方面政策

绍兴对引进的 A—E 类人才，给予 9 万—100 万元安家补贴、35 万—500 万元房票补贴，为期

策。

经确认以中国银行、农业银行、工商银行、建设银行为主的四大银行在山东省菏泽市下调了该

市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低 30%，降至最低 20%。

25%、30%、40%。除了菏泽，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例，春

节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至 20%。

工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大家银行从昨天起，下调

（5.6%）。

高层次人才，按照 A 类最高 300 万元、B 类最高 150 万元、C 类最高 80 万元、D 类最高 60 万

奖励基础标准上，每个类别分别追加 15 万元房票奖励。

①降低二套房首付比例。家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调

为不低于购房总价的 20％。②提高贷款额度。夫妻双方均正常缴存住房公积金的家庭，贷款

最高额度为 80 万元：夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为 50 万元。

住房公积金贷款购房的认定为首套房；使用一次住房公积金贷款购房且已结清的认定为二套

房，利率上浮 10％。不得向使用过两次及以上家庭发放住房公积金贷款。④按照国家生育政

策，生育二孩或三孩的家庭，无论单、双缴存职工，均按双缴存职工计算最高贷款额度。

购买二套住房“可提又可贷”；二套房首付由房价的 50%降为 30%，20 年＜二手房房龄≤30

奖励可参与贷款额度计算；现房贷款在不动产登记证明（抵押权）办理到位后发放。

①购房补贴，对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕

业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的

贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷

款政策。

资料来源：亿翰智库

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房地产行业月度策略报告（2）供给端：大力支持保租房相关融资，保租房规划阶段基本完成

大力发展保障性租赁住房是供给侧结构性改革的主要着力点，加快发展 保障性租赁住房的重要性已经超越了住房保障的范畴，而是涉及到房地产行 业发展的长效机制和新发展模式的构建。因此，从中央到地方都在大力支持 和推进保租房的发展。

2 月，加快保租房发展的政策主要包括对企业的金融支持以及地方政府的 规划设计。

对企业的金融支持方面，中央发文层面，央行和银保监会发文引导金融 机构支持保租房建设，月初，确定保租房相关贷款不计入银行房地产贷款集 中度管理；月末，银保监会联合住建部发文，指导银行保险机构支持保租房 发展，例如对于保险业机构，意见指出支持保险资金通过直接投资或认购债 权投资计划等方式，为保租房项目提供长期资金支持，保险机构为保障租房 建设运营环节提供风险保障。事实上，自行业融资陷入困境以来，央行或银 保监会方面对于行业融资的放宽仅有三次，其中一次是鼓励并购融资，后两 次即是上述关于支持保租房发展的，由此可见重视程度之深。

具体落实层面，目前主要是银政合作模式。其中，四川住建厅与中国建 设银行四川省分行签订《发展保障性租赁住房战略合作协议》，争取包括 1000 亿元额度信贷支持和房地产信托投资基金（REITs）等金融支持；成都住建局 与国家开发银行四川省分行、中国建设银行四川省分行签订战略合作协议，争取合计不低于 1000 亿元人民币的融资总量。

地方政府的制度设计方面，本月依旧有西安、东莞、重庆、四川、太原 等城市发布加快发展保租房的实施规划，广州更进一步，发布保租房项目认 定办法。截至目前，全国绝大多数目标省市均已发布实施规划，其中重点 40 城“十四五”期间将筹建 650 万套，2022 年新增 190 万套；而在规划落地上，上海已发布项目认定办法和运营管理办法，本月广州也发布了项目认定办法，标志着政策开始进入落地阶段。总而言之，各地政府正在有序推进保租房制 度设计，目前规划基本发布完毕，预计接下来政策会集中于项目认定、运营 管理以及对企业的激励和管理方面。

保障性租赁住房相关政策将成为未来一段时期内行业供给端政策的主要 内容，预计 2022 年政策仍将围绕配套支持以及落地管理两方面出台。诚然，租赁市场的培育，乃至租购并举目标的实现，都是一个长期的过程，不过目 前以保租房为发力点，这个进程已经按下了加速键。

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房地产行业月度策略报告 图表 2：2 月供给端方面政策

一、自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住 房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

持续的原则，提供金融产品和金融服务。

三、银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。 到“十四五”期末，东莞全市保障性租赁住房总量不少于 10 万套，力争达到 15 万套。其中

套；2024 年筹集房源不少于 20000 套；2025 年筹集房源不少于 17000 套。

成都市住建局与国家开发银行四川省分行、中国建设银行四川省分行举行发展保障性租赁住房

期贷款期限最长可达 25 年，并可根据项目情况，按照基准利率下浮并提供最优惠利率支持。 保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人等群体，解决住房困难问题；建筑面积以 不超过 70 平方米的小户型为主；租金低于同地段同品质租赁住房市场租金。有关部门将开展

用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。在此基础上，根据需求，制定保障性租赁住 房年度建设计划和中长期发展规划，并向社会公布。

保障性租赁住房项目应为集中式租赁住房，房源规模原则上不少于 10 套（间）。保障性租赁 住房项目应执行住宅型租赁住房或宿舍型租赁住房建设标准。保障性租赁住房项目分为新增项

租金标准和对象标准的前提下，可适当放宽认定标准，具体由区领导小组审议决定，并报市住 房保障办公室备案。

预计“十四五”时期，重庆新筹建保障性租赁住房 40 万套(间)。主要面向一定区域内无房的新

持，积极引导市场主体参与投资建设。

“十四五”期间，四川全省力争筹集保障性租赁住房 34 万套（间），其中成都市筹集 30 万套（间），面对的群体为住房困难的新市民、青年人，在申请上不设收入门槛。此外，四川省住

包括 1000 亿元额度信贷支持和房地产信托投资基金(REITs)等金融支持，积极推进申报基础设 施领域不动产投资信托基金(REITs)试点，探索住房公积金支持政策。

十四五期间，西安将计划筹集保障性租赁住房约 30 万套（间），其中 2021 年~2022 年共筹集

地段、同品质的市场租赁住房评估租金的 90%执行。

中国银保监会、住房和城乡建设部发布关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意 见。意见指出，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基 金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。支持保险机构为保障性租赁住房建设运

商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管 理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务。

支持银行业金融机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设

房地产行业月度策略报告

用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力。

鼓励银行业金融机构运用银团贷款加大对保障性租赁住房项目的融资支持。鼓励银行保险机构 在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。等等

资料来源：亿翰智库

3 住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有待观察

（1）成交面积：成交同比下降 31.0%，信贷环境改善致降幅收窄

2022 年 2 月，亿翰智库监测的 40 个城市商品住宅销售面积为 1324.4 万平 米，同比下降 31.0%，环比下降 27.2%。2 月成交面积同比仍然保持下降趋势，但是降幅有一定改善。

一线城市住宅成交 221.0 万平米，同比下降 6.5%，环比下降 34.1%。除上 海同比上涨 35.2%以外，北京、广州和深圳的同环比均为负数。上海同比仍为 正数主要因为在 2021 年第五批和第六批住宅项目集中供应的情况下，供应充 足，因此新房成交表现亮眼，但是随着供应逐渐被消化，成交环比也出现了 下行。总体上，一线城市需求相对充足，成交面积容易随着供应节奏变化。相对之下，北京、广州和深圳在供应方面低迷，因此成交缩量较为明显。

杭州、南京、武汉等 10 个核心二线城市成交面积为 517.2 万平米，同比 下降 21.8%，环比下降 37.2%。核心二线城市中，南京成交 93.5 万平米，同比 上涨 34.3%，其他城市成交面积同环比均为负数。另外，苏州由于中下旬出现 新冠疫情，因此成交活动也受影响，2 月成交面积环比腰斩。

南宁、长春、西安等 7 个普通二线城市合计成交 226.0 万平米，同比下降 33.7%，环比下降 6.2%。其中，西安随着疫情得到控制，成交有所反弹，2 月 成交面积 57.1 万平米，同比和环比分别达到了 22.4%和 93.0%。

徐州、泉州、惠州等 19 个三四线城市成交面积总计 360.2 万平米，同比 下降 47.1%，环比下降 14.2%。通常情况下，三四线城市在春节月份有一定的 返乡置业需求释放，但是 2022 年返乡置业再次失约，造成了 2 月三四线成交“惨淡”。

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房地产行业月度策略报告 图表 3：各能级城市 2 月商品住宅成交面积情况（万平米）

资料来源：亿翰智库

2 月 40 城住宅成交延续了 1 月的颓势，我们认为主要有以下原因：

一是需求仍然低迷。其中中国经济面临着“需求收缩，供给冲击和预期 转弱”的三重压力，这或多或少地影响了居民的收入水平，以及收入预期等。因此，抑制了需求的释放。

二是购房需求与常住人口分布有较高的关联性，劳动力集中在高能级城 市，购房需求也多集中在高能级城市。但是高能级的地产调控政策较为严格，且近期没有趋势性放宽的迹象。对比之下，低能级城市自 1 月以来频频释放 限购、限贷等方面的小幅利好。总体上，高能级城市的政策限制使得需求难 以转化为成交，低能级城市的宽松政策对需求的作用有限，因此成交仍然处 于疲软态势。

三是购房者仍然有浓厚的担忧情绪。具体包括害怕开发商无法按时交付 房屋，担忧在“高地价+限房价”等政策下房屋质量无保障等。

虽然 2 月成交仍然保持低迷，但是同比降幅较 1 月已经有了一定的改善。我们认为主要原因是地产行业的信贷环境有了较为明显的优化。

具体来看，首先，各地银行的放贷速度有明显的加快，这使得购房能够 顺利成交。其次，多个城市的房贷利率有所下滑，一定程度上降低了购房者 的购房成本。再次，根据亿翰智库监测的信息，部分城市的公积金贷款额度 有所上升。由于公积金贷款利率低于商业贷款利率，因此公积金贷款额度增 长也将降低购房者的购房成本。最后，部分低能级城市将“无房无贷”的居 民或其他刚需群体的首付比例下调至 20%，将使一部分居民具有购房能力。以上信贷方面的边际改善对住宅成交有一定地利好作用，这可能是使 2 月住 宅成交同比收窄的主要原因。

如果分城市能级来看 2 月的市场成交数据，容易发现，一线和核心二线 的同比降幅相对较低，普通二线和三四线的降幅更大，这一特征与 1 月保持 一致。诚然，无论是购买力还是从购房需求来看，一线和核心二线城市的需 求韧性均强于三四线城市，因此，在供应有保障的情况下，成交方面波动都 相对较小。

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房地产行业月度策略报告 展望未来，3 月 2 日，中国银保监会主席郭树清在新闻发布会上提到：“现 在房地产的调整对金融业来说是好事，但也不希望调整太剧烈，对经济影响 太大，要平稳的转换”。自 2020 年 9 月三道红线实施以来，政策不断收紧，截止 2 月底，对房地产行业的调控已经取得了显著的效果，但是严格调控下，行业格局的大动荡，市场的缩量等等非政策调控的初衷，这也意味着房地产 金融收紧政策已经见底。随后，信贷方面和限购方面的边际调整，以及避免 房地产硬着陆可能是短期的方向，预计政策将会进一步支撑行业稳定发展。此外，春节已过，施工方面也开始复工复产，预计需求面更好的高能级城市 也将开始增加供货，因此 40 城成交面积可能会较 1 月和 2 月有一定的改善。

（2）去化周期：低供应导致库存面积回落，去化周期仍然持平

1 月和 2 月本为淡季，不仅城市供货量减弱，而且销售也减弱。同时，供 货速度低于成交速度，因此城市库存面积普遍降低。具体来看，北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市的商品住宅待售面积都出现了下滑。但从以 往经验来看，部分城市的商品房待售面积将在 3-4 月供应增加后有一定的提升。

去化周期方面，从近 6 个月的数据来看，随着市场成交走弱，部分城市 如广州、深圳、南京和苏州等去化周期都有了明显的上升。就 2 月而言，在 供需都偏弱的情况下，去化周期基本持平。

图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月）

资料来源：亿翰智库

注：去化周期=商品住宅待售面积/近 12 个月的销售面积均值

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房地产行业月度策略报告

4 土地市场：市场预期改善，土地成交或迎转机

（1）土地供应：供应同环比降幅均超 50%，供地小高峰或在 3-4 月来临

2022 年 2 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积 1734.8 万平米，同环比分别下降 62.9%及 56.6%。

从单月供应数据来看，一线城市无住宅用地推出；核心二线城市中青岛、无锡、杭州及苏州推出一定数量的涉宅地块，总供应规模 55.3 万平米，同比 下降 95%，环比下降 68%；普通二线城市中佛山、贵阳、太原、石家庄等城 市推出了部分涉宅地块，土地供应总规模 288.8 万平米，同比下降 70%，环比 下降 49%；三四线城市土地供应规模 1390.7 万平米，同比下降 46%，环比下 降 55%。

从供应楼面价来看，核心二线城市楼面价大幅下降，平均楼面价仅 2290 元/平米，环比下降 47.9%，原因是 2 月核心城市城区内无宅地供应，主要是 各城市代管的县级市推出地块，如青岛供应的 3 宗宅地中 2 宗为莱西市出让，1宗为胶州市出让；普通二线城市平均楼面价为4235元/平米，环比下降13.3%，主要是由于推出的地块多为偏远地区，亦或是商住地块，如贵阳市供应 4 宗 地块里 2 宗位于经济技术开发区，平均楼面价仅为 1470 元/平米，拉低了整体 出让楼面价；三四线城市平均楼面价为 2662 元/平米，环比上升 15.6%。

2 月由于春节假期的存在，工作日大幅缩减，土地的供应规模也有所下降，不过从各城市发布的全年供应计划来看，供地规模多保持平稳微升的状态，其中高能级城市中保障性住房及租赁住宅用地供应规模上升幅度较大，如北 京 2022 年计划供应 300 公顷商品房用地，同比持平，但其中公租房供应面积 由 150 公顷下降至 67 公顷，而保障性租赁住房的供应面积上升至 233 公顷，相较 2021 年，土地供应更加倾向于满足新市民的住房需求。从已经发布首批 集中供地公告的城市来看，首批集中供地多在 3-4 月进行出让，预计供应小高 峰将随之到来。

图表 5：2022 年 2 月份土地供应规划建筑面积情况（万平米）

资料来源：亿翰智库

注：土地市场使用的均为住宅用地数据

（2）土地成交：各能级成交保持同环比下降状态，一线城市降幅收窄

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房地产行业月度策略报告 2022 年 2 月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为 1130.8 万平米，同比下降 74%，环比下降 60%。

2 月环比变化方面，一线及核心二线城市成交规模较 1 月有所上升，普通 二线及三四线城市依旧保持环比下降状态，其中一线城市成交 160.9 万平米，由于 1 月零成交因此环比不可比；核心二线城市成交 104.3 万平米，环比上升 5%；普通二线城市成交 96.5 万平米，环比下降 84%；三四线城市成交 769.0 万平米，环比下降 63%。同比变化方面各能级城市均呈下降态势，一线、核 心二线、普通二线及三四线同比分别下降 46%、89%、85%及 69%，其中一线 城市由于北京集中供地的开展，同比降幅由 100%收窄至 46%。

图表 6：2020 年 7 月-2022 年 2 月土地成交规划建筑面积同比

200%

150%

-100%-50% 0%

100%

50%

-150%

资料来源：亿翰智库

土地市场的成交情况依赖于城市的基本面以及房地产市场走势，从 2021 年来看，一线及核心二线城市三次集中供地的情况均不相同，第一轮集中供 地热度较高，大部分地块均达到封顶溢价率；第二轮集中供地房企“不参与”居多，流拍率及撤牌率双双升高；第三轮集中供地时经过外部行业环境以及 竞拍规则的调整后，一线及核心二线城市的成交情况有一定程度的恢复，流 拍率及撤牌率下降。但从成交规模同比变化情况来看，普通二线城市及三四 线城市自 2021 年 4 月后一路保持同比下行趋势。

2021 年底至 2022 年初出台的各类微调政策并没有起到实质性提振市场的 作用，主要是由于政策的两个“错配”：第一，场景错配，大部分降低首付 比例的方法应用于三四线及部分非限购城市，没有应用到一二线这类关键性 城市中；第二，对象错配，放松政策针对的对象在于无房无贷—即刚需的购 房群体上，但刚需群体范围较小，且一直以来没有过多限制，因此回暖效果

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房地产行业月度策略报告 不大。3 月 1 日，郑州出台“认贷不认房”政策，将放松群体扩大至改善性需 求，我们认为这是决定房地产市场回暖的发力点，若后续有二线城市跟进该 类政策，房地产市场有望结束寒潮期，土地市场方面亦将在第二季度迎来转 机。

图表 7：2022 年 2 月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）

资料来源：亿翰智库

1）溢价率保持平稳，一线城市平均溢价率 4.5%：2 月仅普通二线城市溢 价率下降 6.4 个百分点，其余城市相对平稳。

具体按城市能级来看，一线城市成交溢价率 4.5%，主要是北京集中供地 的带动，由于首批集中供地出让的地块位置较好，加之年初所拿的地块大概 率可以在年内转化为销售规模，因此房企拿地意愿较高，一线城市成交溢价 率达到 2021 年 9 月以来的次高；

核心二线城市土地成交溢价率为 0.1%，较 1 月保持平稳；

普通二线城市平均溢价率为 0.4%，较 1 月下降 6.4 个百分点，主要是由 于 1 月宁波集中供地拉高了溢价率，集中供地结束后普通二线市场恢复至 2021 年第四季度的溢价率水平；

三四线城市平均溢价率为 5.3%，较 1 月上升 3.3 个百分点，主要是强三 四线城市的带动，2 月南阳、台州、南通、芜湖等城市的平均溢价率均在 19% 以上，其中南阳宛城区 1 宗住宅地块成交溢价率高达 48.0%。

从成交楼面均价来看，一线城市楼面均价 29845 元/平米，同比上升 35%，环比不可比；核心二线城市楼面均价为 3557 元/平米，同比下降 49%，环比 上升 19%；普通二线城市楼面均价为 5563.5 元/平米，同比下降 3%，环比上 升 7%；三四线城市楼面均价为 2892.6 元/平米，同比下降 2%，环比上升 8%。本月核心二线城市市区无住宅用地的出让，成交数据均为代管市县的出让地 块，拉低了平均成交楼面价，如青岛成交的 3 宗地块，楼面价低至 1591 元/ 平米。

总体而言，2 月在土地供应规模下降的前提下，成交规模亦随之下行，不 过一线城市由于土地供应质量的提升，使得成交溢价率及楼面价较 1 月有所

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房地产行业月度策略报告 回升，核心二线暂未开启集中供地，成交地块均不在市区内，导致溢价率及 楼面价的下行，普通二线及三四线走势类似，均无太大波动。展望 3 月，随 着核心城市 2022 年首批集中供地的逐渐开启，高能级城市土地成交规模将迎 来回升，溢价率及成交楼面价有望恢复至 2021 年第四季度水平，普通二线及 三四线城市还要看政策的调控方向，若无支持政策出台，大概率溢价率及楼 面价保持平稳。

图表 8：2022 年 2 月各能级城市土地成交平均溢价率

资料来源：亿翰智库

图表 9：2022 年 2 月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米）

资料来源：亿翰智库

2）流拍率下降，2 月总流拍 75 宗：2 月，一线城市流拍 1 宗，为北京首 批集中供地地块，涉建筑面积 8.6 万平米；核心二线城市零流拍；普通二线城 市流拍 3 宗，涉规划建筑面积 49.5 万平米，同比上升 271%，环比下降 45%，其中贵阳及唐山分别流拍 2 宗及 1 宗地块，涉建筑面积 44.1 万平米及 5.4 万平 米；三四线城市流拍 71 宗，涉规划建筑面积共计 676.3 万平米，同比上升 173%，环比下降 33%。

总体而言，在政策的纠偏下，一二线土地市场成交转好，流拍率也随之 下降，但低能级城市的宅地要看具体项目情况，去化较难的地块更容易被流 拍。

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房地产行业月度策略报告 图表 10：2022 年 2 月各能级城市流拍情况

资料来源：亿翰智库

5 企业经营：销售与投资继续下探，国央企展开合作降

低风险

投资方面，受春节假期、集中供地未开启和房企整体拿地意愿不足等因 素影响，房企土地投资持续低迷，2022 年 1-2 月 TOP100 房企权益拿地总金额 同比下降 64.3%，央企集中北京拿地，地方国企托底各地市场，民营房企拿地 占比再降低，但我们认为，各方面政策正在转向，地方土地出让规则正在调 整放松，行业基本面正在好转，尽管短期内仍难以扭转民营房企的困境，但 在市场预期已经变化下，土地投资有望好转。销售方面，2022 年 2 月行情持 续冷淡，返乡置业落空，销售颓势仍在探底，1-2 月 TOP200 房企全口径销售 金额同比下降 46.4%，降幅较上月扩大 3.5 个百分点，房企信用危机下稳健型 房企和国央企表现出更强的销售韧性。展望后市，近期部分市场较差的城市 对调控政策有所放松，整体信贷环境也有所改善，房贷利率下行，房企销售 有望改善。融资方面，房企信用债发行规模达 274.2 亿元，环比继续下降，以 滨江、万科、美的以及金地等为主的优质房企，融资规模明显增加。房企海 外债融资规模合计为 4.8 亿美元，仅有两家企业发行美元债，其中一家为淮北 建设，另一家为国瑞置业，境外融资活动降至冰点。资本市场方面，地产股 跑赢沪深 300 和恒生指数，未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以 及战略方向明确的企业。

（1）投资：土地投资持续低迷，民企拿地份额再降低

2022 年 2 月，受春节假期、集中供地未开启和房企整体拿地意愿不足 等因素影响，房企土地投资持续低迷，2022 年 1-2 月 TOP100 房企权益拿地 总金额同比下降 64.3%。拿地集中度上，TOP10 房企 1-2 月权益拿地金额占 比 44.6%，较上月提升 12 个百分点，TOP30 房企权益拿地金额占比 68.4%，较上月提升 6.3 个百分点，主要原因在于 2 月部分规模房企拿地积极性提高，使得拿地集中度提升。

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房地产行业月度策略报告 受北京首轮集中供地影响，规模房企 2 月拿地积极性有所提高。部分 1 月未有拿地动作的规模房企如中海、保利、金地等房企在北京集中供地中 报名并获取多宗地块。绿城、华润、建发等 1 月以来持续拿地的房企 2 月 则加大了投资力度，其中绿城中国保持了 2021 年以来较为积极拿地态度，在北京集中供地中以 98.4 亿元竞得三宗地，在北京集中供地中收获最多，除了在北京，绿城仍继续在三四线布局，2 月在湖州拿下一宗地块，其 2022 年 1-2 月拿地金额排名也高于销售排名，土储的增加将对其未来销售业绩形 成充足的支撑。建发 2021 年以来销售增长速度较快，2022 年 1-2 月全口径 销售额排名进入TOP20，2021年下半年拿地有所停歇后，2021年11月开始，建发再度在成都、厦门等地拿地，1 月在福建漳州获取多宗地块后，2 月参 与北京集中供地，获取一宗地块，拿地溢价率达竞拍上限 15%。

但总体而言，除了上述部分房企外，规模房企拿地热情仍低迷，对比 销售业绩排名靠前的房企，以亿翰智库《2022 年 1-2 月中国典型房企销售 业绩研究报告》中销售 TOP50 房企为样本，销售 TOP50 房企中近八成房企 1-2 月仍无拿地动作，销售龙头房企如碧桂园、融创和招商蛇口等在 2022 年 1-2 月拿地力度都较小或者已经暂停拿地。溢价率上，从我们监测的 18 家典型房企拿地情况来看，2 月典型房企拿地平均溢价率 3.8%，较 1 月下 降 4.2pct，63%的地块仍以底价成交，溢价率仍处于低位，规模房企拿地意 愿仍不足。

图表 11：18 家典型房企 2021 年 1-2 月与 2022 年 1-2 月拿地金额

400
350

资料来源：亿翰智库

房地产行业月度策略报告

图表 12：18 家典型房企 2021 年 1 月-2022 年 2 月拿地平均溢价率

资料来源：亿翰智库

从企业性质来看，2 月国有企业拿地比重进一步上升，民企拿地比重再 度下降，2022 年 1-2 月权益拿地金额 TOP100 中，民营企业占比 21.9%，较 1 月下降 11.8 个百分点，民营企业中仅滨江集团、新希望地产、旭辉集团、龙湖集团及部分地方性的中小民企仍在拿地，但整体拿地规模不高，单个 民企土地投资也并不大，如旭辉尽管 2021 下半年以来持续在拿地，但 1-2 月仅在北京拿了一宗地，成交总价 14 亿元。反观国有企业，2022 年 1-2 月 权益拿地金额 TOP100 房企中，国央企占比由 1 月的 66.3%上升至 78.1%，其中央企拿地规模占比由 1 月的 15.7%上升至 34.1%，主要原因在于如中海、华润等央企 2 月拿地力度较大。除此之外，一些地方性的国企 2 月也在持 续拿地，地方国企拿地与当地土地供应的节奏有关，2 月由于江苏、浙江、广东、山东等沿海省份的三四线城市土地供应较多，相对应的来自当地的 地方国企拿地亦较多，如浙江台州城建、湖州城市集团等地方企业，为本 土房地产市场托市拿地。另外在北京集中供地中，北京当地的国企如北京 兴创投资、北京城建等也积极参与，但主要以非热门地块为主，均以底价 成交。

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房地产行业月度策略报告 图表 13：2021 年至 2022 年 1-2 月权益拿地金额 TOP100 房企企业性质（亿元）

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0%

资料来源：亿翰智库

总体而言，在行业流动性持续紧张和民营房企资金状况不佳的情况下，除了部分规模房企仍在持续拿地外，多数民营房企投资节奏仍未恢复，土 地市场持续低迷，房企拿地规模和溢价率仍处于低位，国央企的市场份额 进一步提升。但我们认为，从市场的角度来说，仅依靠国央企难以长期支 持土地市场的良性发展。各方面政策正在转向，地方土地出让规则正在调 整放松，行业基本面正在好转，尽管短期内仍难以扭转民营房企的困境，但在市场预期已经转向的情况下，土地投资有望好转。

（2）销售：TOP200 房企销售额同比降幅扩大，头部房企和国央企韧性更足

根据亿翰智库《2022 年 1-2 月中国典型房企销售业绩研究报告》，2022 年 2 月行情持续冷淡，返乡置业落空，销售颓势仍在探底，房企销售额持续 下降，同比降幅扩大，部分房企降价促销，价格出现下跌。从单月数据来看，TOP200 房企 2 月单月销售金额环比下降 24.5%，同比下降 50.4%，同比降幅 较 1 月扩大 7.5 个百分点，单月销售金额仅高于 2020 年同期，较 2018 年和 2019 年同期分别下降 24.8%和 31.7%。其中 TOP100 房企中 82%的房企 2 月单月销 售金额同比下降，TOP50 房企中 94%的房企 2 月单月销售金额同比下降，TOP50 房企中仅信达地产、荣盛发展和仁恒置地单月销售金额同比上升。

销售均价上，2 月房企销售均价出现了一定程度的下跌，总体上 TOP200 房企 2 月销售均价同比下降 14.3%，环比下降 11.9%，其中 T0P100 房企中七 成房企价格环比下降，TOP50 房企中六成房企销售均价环比下降，TOP50 房 企中中梁控股同比比下降幅度均较大，主要原因在于企业的资金压力较大，通过降价促销、以价换量的方式回笼资金，使得销售均价出现明显的下降。

从累计数据来看，1-2 月 TOP200 房企全口径销售金额同比下降 46.4%，

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房地产行业月度策略报告 降幅较上月扩大 3.5 个百分点。TOP100 房企中超九成房企 1-2 月销售业绩同 比下滑，七成房企同比降幅在 30%以上，占比较 1 月进一步扩大。仅 8 家房 企销售额实现同比正增长，主要集中于部分规模较小的国企（如北辰实业、信达地产）、区域型民企(如仁恒置地）和深耕于特定赛道的企业（如星河湾、上海大名城），我们认为，这些房企能够保持销售额同比正增长，主要有三 方面原因，一是受房企信用风险影响较小，且整体规模不高，有增长的空间。二是深耕区域，部分地区市场热度犹在，房企销售受影响较小，三是深耕特 定行业，受整体市场行情影响较小。

从各梯队来看，头部房企销售表现出更强的韧性，不管是从销售金额还 是销售面积而言，头部房企同比下降幅度相对更小，TOP1-10 房企 2 月销售 金额 1797.5 亿元，同比下降 39.6%，销售面积 1424.9 万㎡，同比下降 15.0%，其中万科地产、碧桂园等房企均表现出一定的销售韧性。而 TOP11-30 房企 2 月销售金额1223.6亿元，同比下降54.1%，销售面积905.7万㎡，同比下降43.9%，同比下降幅度高于头部房企，主要原因在于 TOP11-30 中出现企业较多，信用 风险传导至销售端，对销售造成了负面影响。从累计销售额来看，2022 年 1-2 月销售额 TOP50 房企中 TOP1-10 房企 1-2 月销售额同比下降 36.1%，降幅较 1 月扩大 3.2 个百分点，同比下降幅度最小。其次为 TOP31-50 房企，1-2 月销售 额同比下降 38.4%。而 TOP11-30 房企中同比下降 45.3%，降幅较 1 月扩大 10.1 百分点，不仅下降幅度大，且跌幅下跌速度也更快。

从企业性质来看，国有企业销售下降幅度更小，且市占率提升。以 TOP50 房企为样本，TOP50房企中，国有企业 2 月销售额 1456.1 亿元，同比下降 38.8%，占 TOP50 房企销售额的 39.1%,较 1 月提升 0.9 个百分点，较 2021 年同期提升 4.1 个百分点。相比之下，民营企业 2 月销售额同比下降 48.6%，销售下行幅 度高于国有企业，且在TOP50房企中的占比由2021年同期的65%下降至60.9%。我们认为，在房企频繁暴雷下，购房者将房企风险纳入购房考虑因素，国有 企业比民营企业在信用上具有优势，房企销售因而也呈现结构化的特点，存 在风险的民营企业销售额下降，国央企市场份额提高。

总体而言，2 月行情持续冷淡，房企销售业绩无超预期好转，房企销售跌 幅进一步扩大，结构上头部房企和国央企的销售韧性更强。展望后市，当下 影响销售的主要因素在于政策限制和悲观预期下的需求低迷，而近期部分市 场较差的城市对调控政策有所放松，整体信贷环境也有所改善，房贷利率下 行，行业基本面有转好迹象，尽管购房者的预期短期内难以得到大的扭转，但在政策边际放松下，房企销售有望改善。

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房地产行业月度策略报告 图表 14：2022 年 1-2 月销售额 TOP10 房企销售情况

资料来源：亿翰智库

图表 15：2022 年 1-2 月 TOP50 房企不同梯队销售业绩总额（亿元）

图表 16：2020 年 1 月-2022 年 2 月 TOP200 房企销售金额及同比

资料来源：亿翰智库

（3）融资：境外融资渠道收缩，优质房企融资渠道畅通
1）信用债：优质房企发债频率稳定，可关注高活跃度的地方国企
2022 年 2 月，房企融资规模为 274.2 亿元，环比继续下降至 14.9%，平均 融资成本为 3.6%。其中央企和地方国企发债规模分别达到 62.0 亿元和 108.0

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房地产行业月度策略报告 亿元，民营企业融资规模为 104.2 亿元，相比 1 月明显增加，主要原因是发行 企业多为滨江、万科、美的以及金地等资质较优的房企，平均票面利率为 4.3%。

从债券类型来看，银行间市场发行的中期票据占据主要的规模，合计为 158.7 亿元，平均融资成本仅有 3.5%；公司债发行规模为 63.0 亿元，平均融资 成本为 4.2%，两者合计占 2 月发债规模的 80.9%。我们认为债券类型的变动 同样也体现出央行的工作倾向。其一，中期票据发行规模明显增加，一方面 体现出优质房企拥有更高的发债待遇，可持续发展能力比较强；另一方面也 体现出央行期望这类企业利用债券附带的“并购”这一属性去增加收并购活 动，实现保交房的预期，所以中期票据的发行规模会明显高于往年。其二，公司债发行重质又重量。房企信用的缺失直接导致债券发行规模的减少，虽 然企业信用需要修复，但是对于违约房企来说，信用的修复何其艰巨，这就 导致公司债发行总量下降，质量提升。

从企业性质来看，2 月优质房企保持固定的频率发行债券，典型如万科、绿城、滨江等企业；地方国企同样值得关注，典型如苏州高新和高速地产。我们认为，头部企业固然值得关注，但是对于地方国企来说，当下也不失为 成长的良机。2021 年第三轮集中供地以来，地方国企的市场占位不断提升，在大量的地方国企中，位于经济水平较高的城市或者是经营状况良好的这类 国企成长能力更强，若是利用好当下的土地市场，将有力的支撑公司持续发 发展。

总的来说，当前融资环境下，只有国央企和优质民企更容易获取资金支 持，对于经营状况、信用缺失的民营企业来说，短时间内很难获得合理的融 资。我们一直认为，央行不会对每年企业的发债规模有严格的限制，但是对 企业自身经营水平的认定将会更加严格，只有企业综合实力全面发展，没有 明显的风险缺口，或将在行业中突围而出。

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房地产行业月度策略报告 图表 17：2021 年-2022 年 2 月房企不同类型信用债融资情况（亿元）

资料来源：wind、亿翰智库

图表 18：2021 年-2022 年 2 月不同类型房企信用债融资情况

100%
80%
60%
40%
20%
0%

资料来源：wind、亿翰智库

2）海外债：海外债规模低位运行，重点关注企业信用
2022 年 2 月，房企海外债融资规模合计为 4.8 亿美元，仅有两家企业发行 美元债，其中一家为淮北建设，另一家为国瑞置业，两者平均融资成本为 8.6%。

截至目前，房企海外债发行降到冰点。其实，如果从历年房企到位资金 来看，企业利用海外债的规模本身就比较低，不会对资金的使用造成明显影 响，但我们需要警惕的是关乎企业生存的信用受损，对于信用的修复我们认 为需要做好两方面：第一，合理处置即将到期的美元债。债券是企业信用的 外在体现，决定了公司在资本市场上的信任程度，若是一味的通过逃避来面 对债券违约，只会让公司信用丧失，未来继续在境外融资的能力将大大下降，仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。20

房地产行业月度策略报告 因此应当正确处理即将到期的债务，实施展期或者偿还，才能保障长期发展 的机会。第二，强化企业的综合实力。市场是趋利的，即使公司短期出现债 务违约情况，但是若企业及时调整战略，弥补自身偿债能力、盈利能力等方 面的缺陷，实现综合实力的提升，即使销售规模短暂下行，也会吸引相应的 投资者。

我们认为，2 月受春节假期影响，海外债发行规模有所下行，但即使二季 度房地产市场逐渐企稳，仍难以出现放量上升，其主要原因是我们前文不断 强调的民营企业信用的缺失，当然，对于国央企来说，海外债融资通道畅通，是市场的主要组成部分，未来这类企业发债规模能否不断提升，还要取决于 是否具备成本优势和政策支持。

图表 19：2021 年-2022 年 2 月房企海外债融资情况

资料来源：亿翰智库

（4）资本市场：地产股跑赢沪深 300，未来地产板块将在修复中分化

截至 2022 年 2 月底，沪深 300 指数累计下跌 13.4%，恒生指数累计下跌 13.1%，房地产指数累计下跌 5.5%，跑赢沪深 300 和恒生指数。总体来说，2022 年地产股明显回暖，估值不断得到修复。

地产股经历年初一轮上涨之后，再次进入短暂调整中，但是龙头企业股 价波动明显较好，韧性较强。我们认为，未来地产板块会呈现两方面趋势：第一，地产股持续修复。2 月我们看到需求端政策不断放开，郑州更是进入认 贷不认房阶段，随着改善型需求的恢复，房地产市场有望回暖。供给端政策 更多是纠偏，这样信用更优的房企有望获得发展机会，从而带来行业基本面 的修复。第二，房企股价分化。优质房企仍然更获投资者认可，尤其是具备 多轮驱动的企业，业务间可以相互协同，是单一地产业务的房企不具备的，

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房地产行业月度策略报告 成长性更强。因此，我们认为未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足 以及战略方向明确的企业。

图表 20：近 1 年房地产指数、恒生指数和沪深 300 指数累计涨跌幅

20%
15%
10%
5%

-10%
-15%
-20%
-25%

资料来源：亿翰智库

（1）经营信息：民企出让项目缓解偿债压力，国央企展开合作降低风险

2022 年 2 月，亿翰智库监测的房企主要经营信息包括人事变动、项目出 售、评级变动、债务偿付或展期等。

人事变动方面，受行业转型影响，房企组织架构多进行调整，由此对应 的管理层也有了较大的变动，2 月中南建设、绿城中国、旭辉集团、世茂集团、美的置业、建业地产、招商蛇口、荣盛发展、绿地集团、阳光城等十家房企 管理层均出现了变动。

项目出售方面，世茂集团计划出售伦敦老金融城核心地段大楼，上海世 茂建设退出了武汉世茂新城房地产 100%股权；旭辉瓴寓出让旗下“上海浦江 华侨城柚米社区”30%股权，实现了公寓项目的退出；绿地集团 3.44 亿元出 售伦敦首个项目；阳光城处置了 20 余项资产，累计偿还债务超 450 亿元；融 信中国 4.21 亿元出售宁波项目；禹洲集团 3.05 亿港元出售香港九龙旭日街楼 宇项目；恒大与信托合作，涉及 4 个项目的股权转让；正荣为缓解资金压力，已经在就若干开发及投资物业物色买方。

评级变动方面，富瑞认为世茂将继续剥离核心资产回流现金，维持其评 级，中梁获联合国际确认 BB 评级，但被穆迪下调至 B2；而阳光城、融创中 国、时代中国控股、正荣地产、融信中国等被各大评级机构下调了评级。

债务偿付或展期方面，金科股份、苏州高新及融信中国即期债务获得了 偿付，世茂集团及禹洲集团的债务经协调成功展期，正荣地产及阳光城债务 出现违约状况。

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房地产行业月度策略报告 总体而言，2 月房企依旧在出售优质资产回流现金保证度过第一季度的偿 债高峰，不过国央企及资金状况良好的企业已在寻找优质伙伴进行战略合作，部分企业亦展开战略调整，如中海接连为广州、北京项目引入投资，降低项 目的运营风险，偿债高峰还未过去，预计 3 月企业动作将延续 2 月的情况。

图表 21：2022 年 2 月房企主要经营事项

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