评级（）房地产行业第9周周报：郑州出台供需端新政；政府工作报告“稳增长”目标下地产仍需发挥较大作用

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报告名称 ：房地产行业第9周周报：郑州出台供需端新政；政府工作报告“稳增长”目标下地产仍需发挥较大作用
评级 ：增持
行业：

郑州出台供需端新政；政府工作报告“稳增长”目标下地产仍需发挥较大作用
核心观点
本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所上升。本周 47 个城市新房成交 套数为 3.6 万套，环比下降 14.4%，同比下降 41.5%；18 个大中城市新房成交套数为 2.1 万

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套，环比下降 13.1%，同比下降 43.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-17.6%、-12.5%、-5.6%，同比增速分别为-41.0%、-41.8%、-52.9%。16 个城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比上升 8.3%，同比下降 31.8%；12 大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比上 升 9.3%，同比下降 30.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+11.5%、+6.5%、+17.1%，同比增速分别为-36.1%、-26.4%、-32.1%。

新房库存量与去化周期相比于上周有所下降。15 个城市新房库存套数为 100.6 万套，环比 下降 1.3%，去化周期为 13.9 个月，环比减少 0.1 个月；8 个大中城市新房库存套数 54.1 万 套，环比下降 2.3%，同比下降 2.9%，去化周期为 9.7 个月，环比减少 0.1 个月；一线城市 新房库存量 24.7 万套，环比下降 4.3%，去化周期 8.2 个月，环比减少 0.3 个月，二线城市 新房库存量 20.4 万套，环比下降 0.7%，去化周期为 10.2 个月，环比上升 0.1 个月，三线城 市新房库存套数为 9.0 万套，环比无明显变化，去化周期 15.5 个月，环比减少 0.1 个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 281 宗，环比下降 4.1%，同比下降 47.0%；成交土地规划建筑面积为 1764 万平方米，环比

202202152 下降 11.8%，同比下降 43.4%；成交土地总价为 101 亿元，环比下降 83.6%，同比下降 83.1%；

成交土地楼面均价为 574 元/平方米，环比下降 81.4%，同比下降 70.1%；百城成交土地溢

从政府工作报告中我们可以看到“稳增长”目标较为明确，房地产的托底支撑作用仍然重

要，但目前房企资金压力尚未缓释，销售尚无改善迹象（本周公布的 2 月百强房企销售金

房地产行业

证券分析师：夏亦丰
(8621)20328348
yifeng.xia@bocichina.com
证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

证券分析师：许佳璐

(8621)20328710
jialu.xu @bocichina.com
证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

额同比-47.9%），房企拿地与新开工的意愿持续低迷，若延续当前情况，全年房地产投资 增速压力较大，行业供需两端的政策仍将进一步调整。近期地产供需政策已在地方层面加 速扩散，调整深度和广度都有所加强。本周郑州出台新政，需求端支持大学生、外来务工 人员、随迁老人、改善性四大类合理住房需求，强化信贷支持，提及推行货币化安臵；供 给端加强并购贷开发贷支持，缩短审批时间加快开工销售节奏，根据片区去化周期动态调 整新房供应规模。青岛即墨区也调整了限售政策，二手房从拿证满五年可交易松绑为两年。我们认为，作为二线城市的郑州、青岛即墨区的新政出台起到了投石问路的作用，政策放 松空间正在打开，未来若有更多高能级城市跟进，对市场情绪的提振有积极作用。从板块投资角度来看，政策改善预期仍在加强，3、4 月份强烈建议继续关注地产板块机 会。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）在降息等宏观与行 业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产 后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。

风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

目录

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6

1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................. 7 1.3重点城市二手房成交情况跟踪 .............................................................................................. 9

2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................. 11 2.2百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................. 13

3本周行业政策梳理 ........................................................................... 16

4 本周板块表现回顾 ........................................................................... 18

5 本周重点公司公告 ........................................................................... 20

6 投资建议 ......................................................................................... 22

7 风险提示 ......................................................................................... 23

图表目录

图表 1. 47 个城市新房成交套数为 3.6 万套，环比下降 14.4%，同比下降 41.5% ........ 6 图表 2. 47 个城市新房成交面积为 400.5 万平方米，环比下降 11.9%，同比下降 38.8% ....................................................................................................................................................... 6 图表 3. 18 个大中城市新房成交套数为 2.1 万套，环比下降 13.1%，同比下降 43.2%6 图表 4. 18 个大中城市新房成交面积为 247.3 万平方米，环比下降 12.8%，同比下降 40.4% ............................................................................................................................................. 6 图表 5. 一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为-17.6%、-12.5%、-5.6% ...... 6 图表 6. 一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-17.9%、-10.9%、-11.9% .... 6 图表7. 其余29个城市本周新房成交套数为1.5万套，环比下降16.2%，同比下降38.8% ....................................................................................................................................................... 7 图表 8. 其余 29 个城市成交面积为 153.2 万平方米，环比下降 10.3%，同比下降 36.2% ....................................................................................................................................................... 7 图表 9. 15 个城市新房库存套数为 100.6 万套，环比下降 1.3%，同比下降 1.4% ........ 7 图表 10. 8 个大中城市新房库库存套数为 54.1 万套，环比下降 2.3%，同比下降 3.2% ....................................................................................................................................................... 7 图表 11. 一、二、三线城市新房库存套数环比增速分别为-4.3%、-0.7%、0.0% ......... 7 图表 12. 其余 7 个城市新房库存套数为 46.5 万套，环比下降 0.3%，同比上升 0.8% 7 图表 13. 15 个城市、8 个大中城市、其余 7 个城市新房库存套数去化周期为 13.9、9.7、28.1 个月 .............................................................................................................................. 8 图表 14. 一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为 8.2、10.2、15.5 个月 ...... 8 图表 15. 北京、上海、广州、深圳的去化周期分别为 17.9、2.8、12.3、8.1 个月...... 8 图表 16. 14 个城市新房库存面积为 10038.2 万平方米，环比下降 1.8%，同比上升 0.2% ....................................................................................................................................................... 8 图表 17. 9 个大中城市新房库存面积为 7083.4 万平方米，环比下降 2.2%，同比下降 0.8% ............................................................................................................................................... 8 图表 18. 一、二线城市新房库存面积环比增速分别为-4.7%、-0.7%，三线无明显变化 ....................................................................................................................................................... 9 图表 19. 其余 5 个城市新房库存面积为 2954.8 万平方米，环比下降 0.6%，同比上升 2.6% ............................................................................................................................................... 9 图表 20. 14 个城市、9 个大中城市、其余 5 个城市新房库存面积去化周期为 12.7、10.5、26.3 个月 ............................................................................................................................ 9 图表 21. 一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 8.9、10.4、22.0 个月 ...... 9 图表 22. 16 个城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比上升 8.3%，同比下降 31.8%.... 9 图表 23. 16个城市二手房成交面积为 110.1万平方米，环比上升 7.1%，同比下降 35.4% ....................................................................................................................................................... 9 图表 24. 12 大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比上升 9.3%，同比下降 30.6%10

图表 25. 12 个大中城市二手房成交面积为 97.4 万平方米，环比上升 8.5%，同比下降 35.0% ........................................................................................................................................... 10 图表 26. 一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+11.5%、+6.5%、+17.1% ..................................................................................................................................................... 10 图表 27. 一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为+10.5%、+7.1%、+10.9% ..................................................................................................................................................... 10 图表 28. 其余 4 个城市本周二手房成交套数为 0.1 万套，环比下降 0.8%，同比下降 42.3% ........................................................................................................................................... 10 图表 29. 其余 4 个城市成交面积为 12.6 万平方米，环比下降 2.9%，同比下降 38.6%10 图表 30. 百城成交全类型土地数量为 281 宗，环比下降 4.1%，同比下降 47.0% ..... 11 图表 31. 百城成交土地规划建筑面积为 1764 万平方米，环比下降 11.8%，同比下降 43.4% ........................................................................................................................................... 11 图表 32. 百城成交土地总价为 101 亿元，环比下降 83.6%，同比下降 83.1% ............ 11 图表 33. 百城成交土地楼面均价为 574 元/平方米，环比下降 81.4%，同比下降 70.1% ..................................................................................................................................................... 11 图表 34. 百城成交土地溢价率为 1.27%，环比下降 66.3%，同比下降 91.9% ............. 11 图表 35. 一、二、三线城市成交土地数量环比增速分别为-80.8%、+32.9%、-8.4% . 12 图表 36. 一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为-54.5%、+48.5%、-7.4% . 12 图表 37. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-47.8%、+48.5%、-27.4% .......................................................................................................................................... 12 图表 38. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-9.9%、+33.5%、-22.6% .......................................................................................................................................... 12 图表 39. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为-98.8%、-46.4%、-7.5% .. 12 图表 40. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-93.6%、-87.6%、-63.7% 12 图表 41. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-97.7%、-63.9%、+27.3% ..................................................................................................................................................... 13 图表 42. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-93.0%、-90.7%、-53.1% ..................................................................................................................................................... 13 图表 43.一、二、三线城市平均土地溢价率分别为 0.00%、1.09%、1.46% ............... 13 图表 44. 百城成交住宅类土地数量为 52 宗，环比下降 8.8%，同比下降 57.0% ....... 13 图表 45. 百城成交住宅土地规划建筑面积 371 万平方米，环比下降 3.5%，同比下降 62.8% ........................................................................................................................................... 13 图表 46. 百城成交住宅土地总价为 51 亿元，环比下降 90.6%，同比下降 89.8% ..... 14 图表 47. 百城成交住宅土地楼面均价为 1372 元/平方米，环比下降 90.2%，同比下降 72.5% ........................................................................................................................................... 14 图表 48. 百城成交土住宅类地溢价率为 0.47%，环比下降 88.4%，同比下降 97.3% 14 图表 49. 二、三线住宅成交土地数量环比增速分别为+86.7%、-4.0% ......................... 14 图表 50 二、三线住宅成交土地数量同比增速分别为+21.7%、-44.2% ........................ 14 图表 51. 二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速为+216.6%、-15.1% ............ 15

图表 52.二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-30.1%、-67.3% ........ 15 图表 53. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为-50.0%、+25.4% ....................... 15 图表 54 二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-93.3%、-76.9% ......................... 15 图表 55. 二、三线城市成交土地楼面均价环比增速为-84.2%、+47.7% ....................... 15 图表 56.二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-90.5%、-29.4% ................ 15 图表 57. 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 0.14%、0.60% ................. 15 图表 58. 2022 年第 9 周大事件 ............................................................................................... 17 图表 59. 房地产行业绝对收益为+1.2%，较上周上涨 4.4 个百分点 .............................. 18 图表 60. 房地产行业相对收益为+2.9%，较上周上涨 4.4 个百分点 .............................. 18 图表 61. 房地产板块 PE 为 8.31X，较上周上涨 0.16 ........................................................ 19 图表 62. A 股涨跌幅靠前的三家公司依次为滨江集团、金地集团、保利地产 ......... 19 图表 63. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为华润臵地、中国海外发展、中国恒大19 图表 64. 2022 年第 9 周（2 月 26 日-3 月 4 日）重点公司公告汇总 .............................. 21 图表 65. 报告中提及上市公司估值表 ................................................................................. 22

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第 9 周：2 月 26 日-3 月 4 日）相比于上周，新房成交量有所下降，二手房成交量有所上升，新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所下降。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周 47 个城市新房成交套数为 3.6 万套，环比下降 14.4%，同比下降 41.5%；成交面积为 400.5 万平方 米，环比下降 11.9%，同比下降 38.8%。其中 18 个大中城市新房成交套数为 2.1 万套，环比下降 13.1%，同比下降 43.2%；成交面积为 247.3 万平方米，环比下降 12.8%，同比下降 40.4%；一、二、三线城市 新房成交套数分别为 0.6、1.3、0.3 万套，环比增速分别为-17.6%、-12.5%、-5.6%，同比增速分别为-41.0%、-41.8%、-52.9%。一、二、三线城市新房成交面积分别为 60.2、164.6、22.5 万平方米，环比增速分别 为-17.9%、-10.9%、-11.9%，同比增速分别为-37.5%、-37.3%、-59.6%。其余 29 个城市本周新房成交套 数为 1.5 万套，环比下降 16.2%，同比下降 38.8%；成交面积为 153.2 万平方米，环比下降 10.3%，同 比下降 36.2%。

图表 1. 47 个城市新房成交套数为 3.6 万套，环比下降 14.4%，同比下降 41.5%

图表 2. 47 个城市新房成交面积为 400.5 万平方米，环比下 降 11.9%，同比下降 38.8%

图表 7. 其余 29 个城市本周新房成交套数为 1.5 万套，环比 下降 16.2%，同比下降 38.8%

图表 8. 其余 29 个城市成交面积为 153.2 万平方米，环比下 降 10.3%，同比下降 36.2%

图表 13. 15 个城市、8 个大中城市、其余 7 个城市新房库 图表 14. 一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为

存套数去化周期为 13.9、9.7、28.1 个月 8.2、10.2、15.5 个月

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 15. 北京、上海、广州、深圳的去化周期分别为 17.9、2.8、12.3、8.1 个月

资料来源：万得，中银证券

14 个城市新房库存面积为 10038.2 万平方米，环比下降 1.8%，同比上升 0.2%。其中，9 个大中城市新 房库存面积为 7083.4 万平方米，环比下降 2.2%，同比下降 0.8%，一、二、三线城市新房库存面积分 别为 2842.3、3253.4、987.7 万平米，一、二线城市环比增速分别为-4.7%、-0.7%，三线无明显变化，同比增速分别为-1.1%、-4.7%、+15.6%。其余 5 个城市新房库存面积为 2954.8 万平方米，环比下降 0.6%，同比上升 2.6%。在新房库存面积去化周期方面，14 个城市新房库存面积去化周期为 12.7 个月，环比 下降 0.8%，同比上升 39.0%。其中 9 个大中城市新房库存面积去化周期为 10.5 个月，环比下降 0.7%，同比上升 22.0%，其中一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 8.9、10.4、22.0 个月，环比增 速分别为-2.8%、+0.4%、+1.3%，同比增速分别为+28.3%、+0.3%、+129.3%。其他 5 个城市新房库存面 积去化周期为 26.3 个月，环比下降 3.0%，同比上升 139.9%。

图表 16. 14 个城市新房库存面积为 10038.2 万平方米，环比 下降 1.8%，同比上升 0.2%

图表 17. 9 个大中城市新房库存面积为 7083.4 万平方米，环 比下降 2.2%，同比下降 0.8%

图表 18. 一、二线城市新房库存面积环比增速分别为-4.7%、-0.7%，三线无明显变化

图表 19. 其余 5 个城市新房库存面积为 2954.8 万平方米，环 比下降 0.6%，同比上升 2.6%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 20. 14 个城市、9 个大中城市、其余 5 个城市新房库 图表 21. 一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为

存面积去化周期为 12.7、10.5、26.3 个月 8.9、10.4、22.0 个月

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周 16 个城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比上升 8.3%，同比下降 31.8%；成交面积为 110.1 万平 方米，环比上升 7.1%，同比下降 35.4%。其中 12 大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比上升 9.3%，同比下降 30.6%；成交面积为 97.4 万平方米，环比上升 8.5%，同比下降 35.0%；一、二、三线城市二 手房成交套数分别为 0.4、0.6、0.1 万套，环比增速分别为+11.5%、+6.5%、+17.1%，同比增速分别为-36.1%、-26.4%、-32.1%，一、二、三线城市成交面积分别为 33.2、57.7、6.6 万平方米，环比增速分别为+10.5%、+7.1%、+10.9%，同比增速分别为-34.6%、-27.7%、-65.7%。其余 4 个城市本周二手房成交套数为 0.1 万 套，环比下降 0.8%，同比下降 42.3%；成交面积为 12.6 万平方米，环比下降 2.9%，同比下降 38.6%。

图表 22. 16 个城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比上升 8.3%，同比下降 31.8%

图表 24. 12 大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比上 升 9.3%，同比下降 30.6%

2 百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取 2022 年第 8 周（2 月 21 日-2 月 27 日）的数据。整体土地市场较上周相比量 升齐跌，土地溢价率有所下降。从城市能级来看，与上周相比，一线城市量价齐跌，二线城市量升 价跌、三线城市量跌价升。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城成交全类型土地数量为 281 宗，环比下降 4.1%，同比下降 47.0%；成交土地规划建筑面积为 1764 万平方米，环比下降 11.8%，同比下降 43.4%；成交土地总价为 101 亿元，环比下降 83.6%，同比下降 83.1%；成交土地楼面均价为 574 元/平方米，环比下降 81.4%，同比下降 70.1%；百城成交土地溢价率 为 1.27%，环比下降 66.3%，同比下降 91.9%。

图表 30. 百城成交全类型土地数量为 281 宗，环比下降 4.1%，同比下降 47.0%

图表 31. 百城成交土地规划建筑面积为 1764 万平方米，环 比下降 11.8%，同比下降 43.4%

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地数量分别为 5、101、1751 宗，一、二、三线城市环比 增速分别为-80.8%、+32.9%、-8.4%，一、二、三线城市同比增速分别为-54.5%、+48.5%、-7.4%；一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别 110.8 、696.9 、956.2万平方米，环比增速分别为-47.8%、+48.5%、-27.4%，同比增速分别为-9.9%、+33.5%、-22.6%；一、二、三线城市成交土地总价分别为 5.9、28.0、67.3 亿元，环比增速分别为-98.8%、-46.4%、-7.5%，同比增速分别为-93.6%、-87.6%、-63.7%；一、二、三线城市平均楼面价分别为 528、402 、704 元/平方米，环比增速分别为-97.7%、-63.9%、+27.3%，同 比增速分别为-93.0%、-90.7%、-53.1%；二、三线城市平均土地溢价率分别为 0.00%、1.09%、1.46%，二、三线城市环比增速分别为+137.0%、-32.4%，同比增速分别为-92.9%、-94.7%。

图表 35. 一、二、三线城市成交土地数量环比增速分别为 图表 36. 一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为-80.8%、+32.9%、-8.4% -54.5%、+48.5%、-7.4%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 37. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增 速分别为-47.8%、+48.5%、-27.4%

图表 38. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速 分别为-9.9%、+33.5%、-22.6%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 39. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为 图表 40. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为

-98.8%、-46.4%、-7.5% -93.6%、-87.6%、-63.7%

图表 41. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分 别为-97.7%、-63.9%、+27.3%

图表 42. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别 为-93.0%、-90.7%、-53.1%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 43.一、二、三线城市平均土地溢价率分别为 0.00%、1.09%、1.46%

资料来源：万得，中银证券

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅类土地数量为 52 宗，环比下降 8.8%，同比下降 57.0%；成交住宅土地规划建筑面积为 371 万平方米，环比下降 3.5%，同比下降 62.8%；成交住宅土地总价为 51 亿元，环比下降 90.6%，同 比下降 89.8%；成交住宅土地楼面均价为 1372 元/平方米，环比下降 90.2%，同比下降 72.5%；百城成 交土住宅类地溢价率为 0.47%，环比下降 88.4%，同比下降 97.3%。

图表 46. 百城成交住宅土地总价为 51 亿元，环比下降 90.6%，同比下降 89.8%

图表 47. 百城成交住宅土地楼面均价为 1372 元/平方米，环 比下降 90.2%，同比下降 72.5%

图表 48. 百城成交土住宅类地溢价率为 0.47%，环比下降 88.4%，同比下降 97.3%

资料来源：万得，中银证券

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周二、三线城市住宅类成交土地数量分别为 28、24 宗，二、三线城市环比增速分别为+86.7%、-4.0%，同比增速分别为+21.7%、-44.2%；二、三线城市住 宅类成交土地规划建筑面积分别为 247.3、123.3 平方米，二、三线城市环比增速为+216.6%、-15.1%，同比增速分别为-30.1%、-67.3%；二、三线城市住宅类成交总价分别为 14.4、36.4 亿元，二、三线城 市环比增速分别为-50.0%、+25.4%，同比增速为-93.3%、-76.9%；二、三线城市住宅类平均楼面价为 582、2956 元/平方米，二、三线城市环比增速分别为-84.2%、+47.7%，同比增速分别为-90.5%、-29.4%；二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 0.14%、0.60%，二、三线城市环比增速为+1300.0%、-64.7%，同比增速分别为-99.1%、-98.2%。

图表 51. 二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速为 图表 52.二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别

+216.6%、-15.1% 为-30.1%、-67.3%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 53. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为-50.0%、+25.4%

图表 54 二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-93.3%、-76.9%

图表 57. 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 0.14%、0.60%

资料来源：万得，中银证券

3本周行业政策梳理

中央层面，2 月 26 日，银保监：要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需 求特点，提供针对性金融产品和服务。要求各地尽快明确保障性租赁住房项目标准，为银行保险机 构开展业务提供支持。同时，强调各方面科学测算保障性租赁住房项目的投入、收益和现金流，严 防过度授信、盲目放贷。3 月 2 日，央行：健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，发挥其管 理着眼宏观、逆周期调节、防风险传染功能，丰富宏观审慎政策工具箱。国资委：加大房地产、金 融、PPP、对外并购、产业园区建设等重点领域投资管控力度，严控赴高风险国家和地区投资建设。3 月 4 日，银保监会、央行：支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务，助力增加保障性住房供给，支持住房租赁市场健康发展，满足新市民安居需求。

地方层面，郑州：1）鼓励金融机构对受困房企贷款展期、续贷，缓解市场主体资金链运行压力；引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。2）落实房地产长效机制出台 19 条政策，其中，首套房还清贷款，买二套改善房可按首套房贷款政策；老年人养老投亲，允许其投 靠家庭新购一套住房，即取消限购；土地竞拍保证金下调至 20%，出让金可一年内分期。重庆：1）新房贷款审核有所放松，获取二成首付资格难度有所降低。2）在主城九区开展对部分个人住房征收 房产税改革试点，新版房产税政策中，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及 以上的普通住房也将征税。河南：拟开展房地产领域专项银企对接，统计开发企业（项目）融资需 求情况，并要求有融资需求的企业（项目）填写企业融资需求统计表。山西：持有或者经营租赁住 房 500 套及以上或建筑面积达 1.5 万平方米及以上的，可被认定为专业化规模化住房租赁企业，按规 定享受相关税收优惠。晋中：发布关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（试行），将降低 二套房首付比例，家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购 房总价的 20%。中山：无房产且工作并连续缴存住房公积金满三个月以上的全日制本科及以上毕业 生，购买首套、二套房，一名缴存人住房公积金贷款最高额由 40 万元调至 50 万元，两名或以上缴 存人最高额由 80 万元调至 90 万元自，申请起两年内可享本政策。昆明：放宽首付比要求，能享受 20%低首付的购房人增多。青岛：即墨区松绑限售政策，新房由原来的取得不动产权证书满 5 年，变 更为网签后满五年便可交易，二手房则是拿证满两年即可交易。唐山：1）购买第二套自住住房的，最低首付款比例由原来的不低于 60%调整为不低于 30%。2）单、双缴存职工家庭住房公积金个人住 房贷款最高额度由 60 万元调整为 80 万元。购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗 自住住宅的，贷款额度上浮 20%。德州：数家银行下调了个人住房贷款首付比例，首套房首付比由 之前的最低 30%降至最低 20%。宣城：拟调整宣城市住房公积金贷款政策，首次使用公积金贷款的 最高限额在现有基础上增加 10 万元。南昌：现行住房公积金贷款最高额度统一调增至双缴存职工 80 万元、单缴存职工 70 万元，3 月 7 日起执行。

图表 58. 2022 年第 9 周大事件

4 本周板块表现回顾

本周（2 月 26 日-3 月 4 日），在大盘表现方面，上证指数收于 3447.65 点，较上周下跌 3.76 点，跌幅 0.1%；创业板指收于 2748.64 点，较上周下跌 107.16 点，跌幅 3.8%；沪深 300 指收于 4496.43 点，较上 周下跌 76.99 点，跌幅 1.7%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为交通运输、农林牧渔，综合涨跌幅分 别为+3.6%、+3.5%、+2.5%；涨跌幅靠后的行业依次为汽车、电子、电气设备涨跌幅分别为-4.5%、-4.3%、-3.5%。

板块收益有所上涨，板块估值仍处于历史相对低位。房地产行业绝对收益为+1.2%，较上周上涨 4.4 个百分点；相对沪深 300 收益为+2.9%，较上周上涨 4.4 个百分点。房地产板块 PE 为 8.31X，较上周上 涨 0.16，仍然处在历史相对低位。

图表 59. 房地产行业绝对收益为+1.2%，较上周上涨 4.4 个百分点

资料来源：万得，中银证券

图表 60. 房地产行业相对收益为+2.9%，较上周上涨 4.4 个百分点

(%)

资料来源：万得，中银证券

图表 61. 房地产板块 PE 为 8.31X，较上周上涨 0.16

资料来源：公司公告，中银证券

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周 A 股涨跌幅靠前的五家公司依次为滨江集团、金地集团、保利地产、招商蛇口、光大嘉宝，涨跌幅分别为+11.2%、+9.6%、+7.7%、+6.9%、+2.3%，涨跌幅靠后 的三家公司依次为泰禾集团、万科 A、阳光城，涨跌幅分别为-4.4%、-4.2%、-2.8%。港股涨跌幅靠前 的五家公司依次为华润臵地、中国海外发展、中国恒大、碧桂园、龙湖集团，涨跌幅分别为+3.9%、+2.5%、-1.9%、-2.7%、-3.2%，涨跌幅靠后的三家公司依次为融创中国、龙光集团、中国金茂，涨跌 幅分别为-16.9%、-15.4%、-5.5%。

5 本周重点公司公告

其他重大交易公告方面，碧桂园公司与招商银行签署 150 亿元并购融资战略合作协议，专用与公司 地产并购业务。；金科股份公司拟与合作方重庆业嘉按股权比例调用控股子公司重庆瑞磊企业管理 有限公司不超过 43.7 亿元的富余资金，资金来源为其全资持股公司重庆金望宇房地产开发有限公司 的富余资金。

融资公告方面，万科 A1）公司成功发行 2022 年第三期中期票据，实际发行规模 20.0 亿元，票面利率 3.0%，期限 3 年。2）公司成功发行 2022 年第一期公司债，实际发行规模不超过 19.9 亿元，品种一“22 万科 01”票面利率区间为 2.5%-3.5%，期限 3 年，品种二“22 万科 02”票面利率区间为 2.8%-3.8%，期限 5 年。滨江集团公司成功发行 2022 年第一期短期融资券，实际发行规模 7.2 亿元，票面利率 3.55%，期 限 1 年。陆家嘴公司成功发行 2022 年第一期中期票据，实际发行规模 10.0 亿元，票面利率 3.05%，期限 3+2 年。

销售经营数据公告方面，万科 A2022 年 2 月公司合同销售金额 293.7 亿元，同比增加 6.3%；合同销售 面积 185.2 万平，同比减少 59.0%。1-2 月累计合同销售金额 649.7 亿元，同比减少 41.4%；累计合同销 售面积 395.8 万平，同比减少 44.3%。中国海外发展 2022 年 2 月公司合同销售金额 108.4 亿元，同比 减少 54.0%;合同销售面积 58.6 万平，同比减少 48.0%。1-2 月累计合同销售金额 256.2 亿元，同比下降 49.4%;累计合同销售面积 141.3 万平，同比下降 44.4%。新城控股 2022 年 2 月公司合同销售金额 112.3 亿元，同比减少 9.8%；合同销售面积 118.5 万平，同比减少 9.0%。1-2 月累计合同销售金额 190.9 亿元，同比减少 34.4%；累计合同销售面积 198.2 万平，同比减少 37.9%。中国金茂 2022 年 2 月公司合同销 售金额 70 亿元，同比减少 65.3%;合同销售面积 37.7 万平，同比减少 67.5%。1-2 月累计合同销售金额 170 亿元，同比下降 44.1%;累计合同销售面积 95.6 万平，同比下降 62.8%。绿城中国 2022 年 2 月公司 合同销售金额 115.0 亿元，同比减少 48.9%;合同销售面积 46.0 万平，同比减少 43.9%。1-2 月累计合同 销售金额 211.0 亿元，同比下降 47.0%;累计合同销售面积 84.0 万平，同比下降 45.8%。

高管变动方面，龙湖集团邵明晓辞任首席执行官，担任董事会副主席；陈序平担任首席执行官。世 茂股份张杰辞任公司高级副总裁。北辰实业聘任孔磊为副总经理。

股权变动方面，新城控股公司控股股东富域发展集团有限公司解除质押 2150.0 万股股份，占公司总 股本的 1.0%，解除质押后，富域发展集团有限公司累计质押股份 3.0 亿股，占公司总股本的 13.1%。绿地控股公司控股股东上海格林兰投资企业质押 8500.0 万股股份，占公司总股本的 0.7%，质押后，上海格林兰投资企业累计质押股份 8.1 亿股，占公司总股本的 6.3%。万通发展公司股东万通投资控 股股份有限公司出借公司 2531.0 万股股份，占公司总股本的 1.2%，出借完成后，万通投资控股股份 有限公司累计持有股份 3.8 亿股，占公司总股本的 18.3%。阳光城控股股东全资子公司东方信隆及控 股股东一致行动人康田实业被动减持公司 3511.1 万股股份，占公司总股本的 0.9%，被动减持完成后，阳光集团累计持有股份 6.6 亿股，占公司总股本的 16.0%；东方信隆累计持有股份 6.0 亿股，占公司 总股本的 14.5%；康田实业累计持有股份 3.7 亿股，占公司总股本的 9.0%。

图表 64. 2022 年第 9 周（2 月 26 日-3 月 4 日）重点公司公告汇总

6 投资建议

从政府工作报告中我们可以看到“稳增长”目标较为明确，房地产的托底支撑作用仍然重要，但目前 房企资金压力尚未缓释，销售尚无改善迹象（本周公布的 2 月百强房企销售金额同比-47.9%），房企 拿地与新开工的意愿持续低迷，若延续当前情况，全年房地产投资增速压力较大，行业供需两端的 政策仍将进一步调整。近期地产供需政策已在地方层面加速扩散，调整深度和广度都有所加强。本 周郑州出台新政，需求端支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善性四大类合理住房需求，强 化信贷支持，提及推行货币化安臵；供给端加强并购贷开发贷支持，缩短审批时间加快开工销售节 奏，根据片区去化周期动态调整新房供应规模。青岛即墨区也调整了限售政策，二手房从拿证满五 年可交易松绑为两年。我们认为，作为二线城市的郑州、青岛即墨区的新政出台起到了投石问路的 作用，政策放松空间正在打开，未来若有更多高能级城市跟进，对市场情绪的提振有积极作用。

从板块投资角度来看，政策改善预期仍在加强，3、4 月份强烈建议继续关注地产板块机会。我们建 议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大 的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时 关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城 悦服务。

图表 65. 报告中提及上市公司估值表

资料来源：万得，中银证券

注：股价截止日 3 月 4 日，未有评级公司盈利预测来自万得一致预期

7 风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

披露声明

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：
买入：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 20%以上；
增持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 10%-20%；
中性：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；减持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；
未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：
强于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现强于基准指数；
中性：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现基本与基准指数持平；弱于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现弱于基准指数；
未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。