评级（持有）房地产及物业行业周报：地产托底思维下，政策发力边界拓宽

发布时间： 2022年03月09日作者： xn2oyhja 栏目：行业研报

股票代码：
股票简称：
报告名称：房地产及物业行业周报：地产托底思维下，政策发力边界拓宽
评级：持有
行业：

行业评级：看好（维持）

报告日期：2022年3月7日

房地产及物业行业周报

地产托底思维下，政策发力边界拓宽

首创证券房地产团队
王嵩，首席分析师，
SAC执证编号：S0110520110001
李枭洋，研究助理

概要		房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
	核心观点	目录

地产托底思维下，政策发力边界拓宽。两会政府工作报告提出的5.5%经济增	•	板块行情回顾
速目标，“稳地产”预期必将成为支撑增速企稳的关键，我们判断地产投资增速
将保证正向增长，当下时点政策层面的优化有望逐级递增，全年地产投资增速将	•	行业政策动态
呈现前高后低的走势。总体定调中规中矩，工作报告中再次强调“房住不炒”及	•	重点城市商品房成交
“三稳”目标，全局视角下政策边界的打破依然是个伪命题，然而结合近期郭树
	•	重点城市二手房成交
清主席表态“房地产泡沫化金融化势头扭转”以及支持合理住房需求的相关描述，
政策风向已然得到扭转，基于防风险意图的地产政策宽松化有望贯穿全年。	•	库存及去化周期
3月以来在因城施策框架下部分城市已进入宽松调整通道，依靠需求端政策松		推盘及去化率
	•
绑重振信心刻不容缓；政策优化工具毋需局限于限购限贷、公积金额度增加、购
	•	土地市场
房补贴等调整，房贷实际利率的下调同样具备较大空间，针对刚需及改善型需求
着手调整是当前较为有效的政策演化路径。总体上，我们判断组合拳政策的有效	•	房价指数
实施有望使行业在二季度末迎来增速的触底回升。
	•	市场资金环境
投资策略：宽信用背景+政策松绑，Alpha>Beta。在稳增长的大背景下，我
		房企融资情况
	•
们认为政策释放力度将逐级强化，非热点城市将打破以往过度调控的枷锁，后续
行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，未来随着行业	•	重点公司动态
格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重

点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企，继续推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

板块行情回顾		房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
5.0%	行业涨跌幅

4.0%

3.0%
2.0%
1.0%
0.0%		周度指数表现	年初至今指数表现
-1.0%	（申万）房地产指数	1.23%	-0.15%
-2.0%	上证指数
		-0.11%	-0.73%
-3.0%
-4.0%	行业相对涨跌幅	1.34%	0.58%

-5.0%

房地产指数：PE

沪深300：PE

20.0 18.0
0.0
	资料来源：Wind，首创证券

16.0		周度指数表现	年初至今指数表现
14.0
	恒生指数	-3.79%	-19.56%
12.0
10.0	内房股（剔除物业板块）	-4.07%	-9.12%
8.0	相对涨跌幅	-0.29%	10.43%
6.0	物业板块	-3.89%	-7.73%
4.0	相对涨跌幅	-0.11%	11.83%
2.0

板块个股行情回顾		房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
A股个股表现（前5名/后5名）	内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）	物业板块个股表现（前5名/后5名）

股票代码	股票名称	涨跌幅	股票代码	股票名称	涨跌幅	股票代码	股票名称	涨跌幅
600077.SH	宋都股份	34.2%	1383.HK	太阳城集团	4.8%	2207.HK	融信服务	10.6%
000838.SZ	财信发展	22.1%	1109.HK	华润置地	3.9%	3686.HK	祈福生活服务	4.2%
000838.SZ	浦东金桥	22.1%	1109.HK	建发国际集团	3.9%	3686.HK	浦江中国	4.2%
600639.SH	浦东金桥	20.4%	1908.HK	建发国际集团	2.6%	1417.HK	浦江中国	3.3%
600684.SH	珠江股份	13.2%	0688.HK	中国海外发展	2.5%	9916.HK	兴业物联	1.1%
000609.SZ	*ST中迪	12.5%	3900.HK	绿城中国	1.7%	1971.HK	弘阳服务	0.6%
股票代码	股票名称	涨跌幅	股票代码	股票名称	涨跌幅	股票代码	股票名称	涨跌幅
000056.SZ	皇庭国际	-10.1%	2772.HK	中梁控股	-18.2%	9909.HK	宝龙商业	-13.6%
000506.SZ	中润资源	-8.8%	1918.HK	融创中国	-16.9%	1516.HK	融创服务	-11.8%
600658.SH	电子城	-8.3%	3380.HK	龙光集团	-15.4%	1778.HK	彩生活	-11.8%
600658.SH	中天金融	-8.3%	3380.HK	绿景中国地产	-15.4%	1778.HK	星盛商业	-11.8%
000540.SZ	中天金融	-6.3%	0095.HK	绿景中国地产	-13.2%	6668.HK	星盛商业	-11.0%
600807.SH	济南高新	-5.3%	1628.HK	禹洲集团	-12.5%	3913.HK	合景悠活	-10.3%

资料来源：Wind，首创证券

房地产中央政策动态			房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
日期	部门/会议	政策内容
3月1日	国资委	国资委副主任翁杰明强调，要严控新增投资入口。严控非主业投资规模和方向，不得在产业基础薄弱、缺乏资源优势的情况下盲目布局新产业。加大
		房地产投资管控力度，严禁超越财务承受能力的举债投资。
3月2日	银保监会	主席郭树清在发布会表示：2021年重点领域风险持续得到控制，地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。去年以来
		房地产市场出现调整，这对金融业来说是好事，但也不希望房地产市场的调整太剧烈，希望能平稳些。
向部分房企发出书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况及在建住宅项目停工情况等。债务方面，要求房企上
3月3日	中国房地产协会	报债务总额及结构、2022年到期及逾期债务情况、表外负债等。偿债方面，涉及房企可动用资金、受限资金金额及偿债缺口，以及去年下半年以来融

3月4日	央行、银保监会	资净流出情况等。
		印发关于加强新市民金融服务工作的通知。提出鼓励商业银行充分运用信息技术手段，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且
		具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。

提出今年发展主要预期目标：GDP增长5.5%左右。同时，将赤字率调回至3%以内；今年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元；设立金融稳定保障基

3月5日	政府工作报告	金，牢牢守住不发生系统风险底线；再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造；提升新型城镇化质量，健全常住地提供基本
		公共服务制度，稳步推进城市群、都市圈建设；继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购

并举，加快发展长租房市场。稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

资料来源：政府网站，首创证券

房地产地方政策动态			房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
日期	区域/城市	政策内容
2月27日	东莞市	2022年3月起住房公积金贷款流动性系数调整为1(原为0.8)，职工个人公积金贷款可贷额度增加。
2月27日	南通市	工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、江苏银行下调住房贷款首付比例由最低30%降至20%。
2月28日	北京市	2022年计划供应1060公顷住宅用地，其中产权住宅用地760公顷，租赁住宅用地300公顷。
2月28日	青岛市	两集中一批次明细披露，推出16宗涉宅用地，宅地总起始价850.7亿元，总建面446.0万方，达限溢价率14.9%，禁马甲，出让方式为"限地价"+竞高标准建设方案"、"摇号"等，出让时间3月18日，市辖区第二、第三、第四批次住宅用地集中公告拟于5月、8月、10月集中发布。
认房又认贷放松，一套已结清贷款家庭再次购买普通商品房执行首套房贷款政策；鼓励老年人居家养老需求，允许其投靠家庭新购一套住房；稳定住宅用
3月1日	郑州市	地供应节奏，土地竞拍保证金下调至20%，出让金可一年内分期；加大信贷融资支持，鼓励受困房企贷款展期和加大并购贷款支持，下调住房贷款利率以

3月1日	中山市	降低个人住房消费负担；完善公共配套和基础设施，鼓励同步施工同步交付
3月1日	中山市	自3月1日起，在中山市购买首套房、第二套房申请住房公积金贷款，一名缴存人住房贷款最高额度40万元调整至50万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度80万元调整至90万元
3月1日	广西省	自3月1日起，职工个人及家庭购买首套及首次申请住房公积金贷款，住房公积金贷款最高额度由60万元提高至70万元；职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款最高额度为60万元，维持不变。
3月1日	上海市	二手房房贷放款再提速，部分银行审批加放款时长甚至缩短到了10天以内，多家银行首套房和二套房房贷利率下降5个BP至4.95%和5.65%。
3月2日	武汉市	两集中一批次明细披露，推出11宗涉宅用地，宅地总起始价117.3亿元，总建面101.2万方，达限溢价率9.0%，禁马甲，出让方式为"限地价"、"摇号"，出让时间3月31日，
3月2日	北京市	自2022年3月20日起，共有产权住房租赁平台化受理，租金收益按就低原则收取，试行期限3年。
3月2日	上海市	在虹桥临空园区推出首批100套相应房源，符合要求的海外硕博士入住，每月最高可获得4000元租金补贴，最长持续12个月，总额最高可达4.5万元。

资料来源：政府网站，首创证券

房地产地方政策动态			房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
日期	区域/城市	政策内容
3月3日	厦门市	商品房预售资金在商品房竣工前，优先用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款以及法定税费。
3月3日	达州市	凡在中心城区使用公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷；夫妻双方缴纳住房公积金的，贷款额度上限又50万元调整为60万元；夫妻一方(或单身)缴纳住房公积金的，贷款额度上限由40万元调整为50万元。
3月3日	温州市	个人首套住房公积金贷款封顶额度由50万调整为65万，夫妻贷款封顶线由70万调整至100万；每批次预售形象标准从3万方降低到2万方，仅限3月底前申领的预售证；目前首付比例保持不变仍为30%。
3月3日	西宁市	"十四五"期间计划实施保障性租赁住房11000套，其中2022年拟筹建2000套保障性租赁住房。
3月3日	北京市	建议健全信用债违约处置机制，加快REITs专项立法。
3月4日	青岛市	青岛即墨区松绑限售，新房交易由拿证满5年改为网签满5年，二手房则是拿证满2年即可交易。
3月4日	唐山市	自2022年3月15日起，职工购买第二套自住住房的，最低首付款比例调整为不低于30%(原不低于60%)；单、双缴存职工家庭住房公积金个人住房贷款最高额度由60万元调整为80万元。
3月4日	宣城市	引进人才首次使用公积金贷款的最高限额在现有基础上增加10万元；对45周岁以下住房公积金缴存职工家庭，首次使用公积金贷款购买住房的，保底可贷额20万元。
3月4日	湖南省	正式将公积金贷款楼盘准入由审批制改为备案制。
3月4日	德州市	山东德州市数家银行下调了个人住房贷款首付比例，首套房首付比降至最低30%下降至20%。
3月4日	南宁	22年拟出让国有建设用地104宗地，共计9588亩，住宅用地供应占总量四成；工业用地占总量三成。

资料来源：政府网站，首创证券

重点城市商品房成交										商品房销售面积周同比					房地产行业周报(2.27-3.5)						证券研究报告
商品房销售面积周环比									150%						商品房销售面积月累计同比
700%		614.6%						0%
																			118.4%
600%
									100%	2.5%					-10%
500%															-20%				-16.6%

400%
									50%						-30%		-23.9%		-21.6%	-27.0%
300%									0%
															-40%				-33.7%
200%										-32.7%
100%	7.2%	52.2%					5.0%				-43.7%	-50%
									-50%	-30.6%
0%									-60%				-53.9%
																			-94.1%
-100%	2022W4	-91.6%	2022W6		2022W7		2022W8	-14.4%	-100%
											2022W9
									-150%	2022W8
-200%								2022W9		2022W4	2022W5		2022W6	2022W7
		2022W5
分级别城市商品房成交周环比											分级别城市商品房成交周同比				三四线城市	分级别城市商品房成交月累计同比
一线城市				二线城市		三四线城市		一线城市			二线城市		一线城市				二线城市		三四线城市
																					350%
1200%											0%
								-6.5%		2022W4		2022W5					2022W6	2022W7	2022W8
1000%									300%				-33.5%	-10% -20% -30% -40% -50% -60%						-48.8%
									250%
800%									200%
600%
									150%
								-15.4%	100%
400%
								-30.8%	50%											-54.9%
200%
									0%
																				-62.2%
								2022W9	-50%				-49.0%	-70%
0%
													-58.8%
									-100%
-200%	2022W4	2022W5	2022W6		2022W7		2022W8
								-150%	2022W9
资料来源：Wind，首创证券									以上为我们跟踪52城数据，其中一线城市4座，二线城市20座，三四线城市28座

重点城市商品房成交

房地产行业周报(2.27-3.5)

证券研究报告

具体城市商品房成交情况

城市	本周成交（万方）	上周成交（万方）	周环比	周同比	22年周均（万方）	21年周均（万方）	年周均同比
北京	14.7	18.6	-21%	-54%	17.1	28.1	-39.2%
上海	24.4	28.3	-14%	-50%	32.5	32.1	1.4%
广州	21.1	23.2	-9%	-45%	18.9	30.6	-38.1%
深圳	7.7	10.1	-24%	-46%	9.3	12.1	-23.5%
一线城市（4座）	7.7	10.1	-24%	-46%	9.3	12.1	-23.5%
一线城市（4座）	67.9	80.3	-15%	-49%	77.8	102.9	-24.4%
杭州	15.2	17.5	-13%	-71%	22.9	30.3	-24.4%
南京	26.1	48.4	-46%	-31%	26.2	25.3	3.3%
无锡	7.7	7.0	11%	-42%	6.8	12.8	-46.7%
成都	63.1	63.5	-1%	-1%	58.0	72.0	-19.5%
武汉	25.6	32.8	-22%	-48%	28.0	55.6	-49.6%
佛山	15.4	13.3	16%	-39%	12.3	22.1	-44.3%
济南	18.2	21.7	-16%	348%	15.0	23.6	-36.7%
宁波	6.8	7.2	-5%	-64%	6.5	14.2	-54.2%
青岛	21.5	26.1	-18%	-42%	20.7	33.6	-38.5%
苏州	32.8	13.7	139%	31%	17.7	23.6	-25.0%
二线城市（20座）	32.8	13.7	139%	31%	17.7	23.6	-25.0%
二线城市（20座）	277.5	296.9	-7%	-34%	253.1	404.1	-37.4%
宝鸡	7.0	8.5	-18%	113%	5.6	6.9	-19.4%
淮南	0.0	2.7	-100%	-100%	2.1	3.8	-43.8%
莆田	1.4	2.4	-44%	-75%	1.9	3.5	-44.5%
清远	5.2	5.7	-9%	-40%	5.3	6.3	-15.0%
舟山	1.7	1.3	28%	-46%	1.5	2.5	-40.0%
三四线城市（28座）	95.6	138.1	-31%	-59%	97.2	141.6	-31.3%
城市汇总（52座）	441.0	515.2	-14%	-44%	428.2	648.6	-34.0%

资料来源：Wind，首创证券

重点城市二手房成交										二手房销售套数周同比											房地产行业周报(2.27-3.5)						证券研究报告
二手房销售套数周环比																					二手房销售套数月累计同比
2500%										150%											0%
2068.8%										100%		95.8%								-10%
2000%
1500%										50%										-20%
																				-30%
1000%										0%
																					-40%			-32.3%	-37.9%	-37.5%
										-10.6%
500%																				-33.3%			-37.5%
										-50%	-47.9%			-33.2%
0%		37.4%						13.5%	7.8%		-50%	-47.2%
										-100%		-98.3%									-44.9%
																				2022W9
-17.4%			-97.1%
-500%	2022W4		2022W5	2022W6			2022W7			2022W8	2022W9	-150%	2022W4		2022W5		2022W6	2022W7			2022W8
分级别城市二手房成交套数周环比										分级别城市二手房成交套数周同比										分级别城市二手房成交套数月累计同比
一线城市					二线城市			三四线城市		一线城市						二线城市			三四线城市	一线城市				二线城市	三四线城市
																											-28.9%
25000%										150%										0%
20000%										100%										-10%
																				-20%						-23.2%
15000%										50%
																				-30%
3.7%
										0%
10000%																										-48.0%
																				-40%
8.3%
																											-35.1%
5000%		8.2%								-50%												-50%
																				-48.1%
0%																				-100%								-60%	-51.9%

										2022W9
-5000%	2022W4		2022W5	2022W6		2022W7		2022W8	2022W9	-150%	2022W4		2022W5		2022W6		2022W7	2022W8
资料来源：Wind，首创证券											以上为我们跟踪17城数据，其中一线城市2座，二线城市8座，三四线城市7座

重点城市二手房成交

房地产行业周报(2.27-3.5)

证券研究报告

具体城市二手房成交情况

城市	本周成交（套）	上周成交（套）	周环比	周同比	22年周均（套）	21年周均（套）	年周均同比
北京	3388	3066	11%	-18%	2499	3720	-32.8%
深圳	287	327	-12%	-81%	296	753	-60.6%
一线城市（2座）	3675	3393	8%	-35%	2796	4473	-37.5%
杭州	567	434	31%	-62%	456	939	-51.5%
南京	1310	1381	-5%	-44%	1197	1984	-39.7%
成都	2558	2511	2%	158%	2103	943	122.9%
青岛	520	358	45%	-59%	339	971	-65.1%
苏州	750	528	42%	-47%	768	1199	-35.9%
厦门	352	490	-28%	-60%	380	705	-46.1%
无锡	704	582	21%	-37%	525	1002	-47.6%
东莞	211	183	15%	-18%	189	341	-44.5%
二线城市（8座）	7394	6834	8%	-29%	6273	8610	-27.1%
扬州	135	133	2%	-50%	99	184	-46.3%
南宁	287	234	23%	-13%	218	342	-36.2%
佛山	720	640	13%	-35%	594	1053	-43.6%
宿迁	136	108	26%	-46%	108	169	-36.0%
金华	201	287	-30%	-65%	216	378	-42.9%
江门	124	112	11%	-16%	98	150	-34.6%
清远	37	28	32%	-86%	29	218	-86.6%
三四线城市（7座）	1218	1175	4%	-48%	1045	1968	-46.9%
城市汇总（17座）	12287	11402	8%	-33%	10114	15050	-32.8%

资料来源：Wind，首创证券

库存及去化周期						房地产行业周报(2.27-3.5)				证券研究报告
						15城可售面积（万平米）		15城去化周期（月）
城市	可售面积（万方）	周度库存面积环比		去化周期（月）
						17000			25
						16500					20
					变动幅度	16000					15
北京	2076.4	-11.6%	24.78		-2.61	15500					10
上海(住宅)	516.2	8.2%	3.81		0.26
广州	1964.1	-0.3%	19.07		0.68	15000					5
深圳	711.8	-0.5%	16.59		0.21
杭州	901.0	0.0%	8.15		0.31	14500					0
南京	2689.1	-0.1%	25.11		-0.93
苏州	1573.5	-0.8%	21.79		-1.43
福州	1416.2	-0.6%	47.86		0.51
南宁	987.7	-0.1%	23.57		-0.13		全国月度住宅销售开盘去化率
温州	1183.7	-1.1%	26.72		-1.67	110%
宁波(住宅)	402.6	-0.5%	15.38		-0.43	108% 106% 104% 102% 100% 98%
莆田	405.6	-0.5%	46.81		1.08
宝鸡	641.6	-0.9%	25.86		-0.68
南平	95.6	-0.4%	33.60		1.97
合计	16267.6	-1.7%	19.47		-0.34
15城可售面积（万平米）			15城去化周期（月）
						96%

94%
92%
90%

资料来源：Wind，首创证券

房价指数			房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
	新建商品住宅价格指数环比涨幅	0.6%	新建商品住宅价格指数环比涨幅
			0.6%

0.4%

	70个大中城市新建商品住宅价格指数环比	0.2%		0.0%				-0.3%		0.1%	-0.3% -0.3% -0.3%

	70个大中城市二手住宅价格指数环比	0.0%	0.0%
				-0.1%
0.60		-0.2%										-0.2%
							-0.2%
		-0.4%
0.40	新建商品住宅价格指数同比涨幅		2021-10			2022-01	2021-10			2022-01		2022-01
		-0.6%						-0.4%
				2021-11	2021-12	2021-11		2021-12	2021-10	2021-11	2021-12
0.20
				一线				二线		三线
0.00

新建商品住宅价格指数同比涨幅-0.20 7.0%
6.0%

-0.40

5.0%

5.0%

4.8%

4.4%

3.3%

4.0%

3.7%

-0.60

2.8%

2.5%

3.0%

1.8%

1.4%

2.0%

1.0%

0.9%

0.5%

0.0%

2021-10

2021-11
一

2021-12 线

2022-01

2021-10

2021-11
二

2021-12 线

2022-01

2021-10

2021-11
三

2021-12 线

2022-01

资料来源：Wind，首创证券

土地市场(截至3.6）

房地产行业周报(2.27-3.5)

证券研究报告

25000%	百城住宅供应建面环比				百城住宅供应建面同比						1400%	百城住宅成交建面环比			百城住宅成交建面同比					30%	17.9%	百城住宅用地成交建面累计同比
												1249%
	19943%																		20%		9.0%	10.2%

20000%															1200%
																		10%
																					1.1%
															1000%
																		0%
15000%	202% 6%			118%								5%			374%							2018			-26.9%
											800%									-10%
10000%											600%									-20%
									-57%	-65%										-30%						-71.2%
5000%											400%									-40%
0%											200%					-4%	-63%	-50%
																		-60%
	-100%-100%		-72%			-5%	-18%	-39%	0%
										-70%
-5000%									2022W9		-200%	-51%	-99%-100% 2022W5	-90%	-9%		-63%	-91%		2017	2019	2020	2021
																			-80%
	2022W4	2022W5	2022W6	2022W7				2022W8				2022W4		2022W6	2022W7	2022W8						2022W9		2022W9

分级别城市住宅类用地成交建面累计同比

120%	95%	一线城市			二线城市		三线城市					4500%		百城住宅成交总价环比		百城住宅成交总价同比			80%
																4103%
100%												4000%
	33%
80%		2%		19% 10% 10%		27%		8%							40%
												3500%
60%												3000%
40%												2500%
	26%
20%			7%
												2000%			0%
0%
		-5%			-3% -6%				-22%			1500%		878%		74%
-20%

												1000%
-40%		-27%										500%		14%	-40%
-60%

-80%	2017	2018			2019		2020		2021	-75%	72%-70%		-25%-72%	-99%-100%	-96%	-91%-90%		-90%	-80%
												-500%
-100%
										2022W9		2022W4	2022W5	2022W6	2022W7	2022W8	2022W9

资料来源：Wind，首创证券

土地市场(截至3.6）												房地产行业周报(2.27-3.5)													证券研究报告
						月度流拍率						百城住宅用地成交楼面均价（元/平米）
50%												16,000
45%											34.3%	14,006
												14,000
40%
35%												12,000
30%												10,000
25%												8,000
20%												6,000			4,183
15%
												4,000	2,973				2,181		1,580		1,372
10%
5%												2,000

0%	2021-08		2021-09		2021-10			2021-11	2021-12	2022-01		0		2022-01-30 2022-02-06 2022-02-13 2022-02-20 2022-02-27 2022-03-06
					百城住宅用地成交溢价率
																									百城住宅用地供求比(移动平均3个月）
5%	4.1%											2
												1	1.3					1.2
4%
4%																3.3%
	1
3%												1				0.9
3%												1			0.7								0.6	0.6
2%
2%	1.2%											1
1%	0.8%								0.5%	0.7%		0
1%												0
												0	2022-01-30			2022-02-06			2022-02-13	2022-02-20		2022-02-27		2022-03-06
0%	2022-01-30	2022-02-06		2022-02-13			2022-02-20		2022-02-27	2022-03-06

资料来源：Wind，首创证券

市场资金环境

5.8%

房地产行业周报(2.27-3.5)

证券研究报告

贷款市场报价利率（LPR）：5年

首套房平均房贷利率

全国二套房贷平均利率

6.1%

4.85%

4.80%

5.7%

6.0%

5.7%

6.0%

4.75%

5.6%

5.9%

4.70%

5.6%

5.9%

4.65%

5.5%

5.47%

5.8%

5.75%

4.60%
4.55%
4.50%

5.5%

5.8%

5.4%

5.7%

5.4%

5.7%

5.3%

5.6%

2020-01
2020-02
2020-03
2020-04
2020-05
2020-06
2020-07
2020-08
2020-09
2020-10
2020-11
2020-12
2021-01
2021-02
2021-03
2021-04
2021-05
2021-06
2021-07
2021-08
2021-09
2021-10
2021-11
2021-12
2022-01
2022-02

房贷平均放款天数

当月新增居民中长期贷款

中长期贷款单月环比

新增居民中长期贷款累计同比

10,000

120%

80%

8,000
6,000
4,000
2,000
0

100%

60%
40%
20%
0%
-20%

80%

60%

40%

20%

-20%

-40%

-60%

资料来源：Wind，贝壳研究院，首创证券

房企融资情况		房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
房地产境内信用债	房地产境外债

境内债发行只数	总发行量(亿元)	100	境外债发行只数	发行量(亿美元)	50
1,000		150
800 600 400 200 0		80	120 90 60 30 0		40
					30
		60
		40			20
		20			10
		0			0

资料来源：Wind，首创证券

房企融资情况							房地产行业周报(2.27-3.5)				证券研究报告
房地产境内债						房地产境外债	公司	币种	融资金额	发行期限（年）发行利率（%）
时间	公司	融资金额（亿元）发行期限（年）发行利率（%）			发行类型	起息日时间
2022-03-01	中交地产	22.2	3	3.47	中期票据	2022-02-25	中国金茂	USD	2	3	4.4%
2022-03-02	万科A	11	5	3.64	公司债
2022-03-02	万科A	8.9	3	3.14	公司债
					中期票据
2022-03-02	首开股份	25.5	5	3.56
2022-03-02	上海临港	10	0.65	2.65	短期融资券
2022-03-03	招商蛇口	8.55	5		中期票据
2022-03-03	招商蛇口	8.55	3		中期票据

资料来源：Wind，首创证券

重点房企动态		房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
公司	公告内容

碧桂园
美的置业

融资新闻
公司中期票据获交易商协会批准注册，规模50亿元。
公司2022年度第一期中期票据最终发行规模为人民币15亿元，为期四年，票面利率为4.50%。第一期中期票据附第二年末境内发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

正荣地产
阳光城
金科股份

增减持及回购情况
正荣地产董事局主席欧宗荣旗下公司RoYue将1.4亿股普通股在行使对其担保权益后转让给第三方，转让后持有20.80亿股，占总股本47.63%，欧氏家族持有约 60.02%的权益。
3月2日，阳光城控股股东被动减持公司股份超过1%，持股比例下降至39.47%。
金科股份累计回购4269.79万股，总代价约1.9亿元，占总股本0.80%，回购均价4.45元/股。

龙湖集团

委任陈序平为首席执行官

董监高变动

雅居乐集团
宝龙地产
碧桂园

票据赎回
发布公告称，就有关发行于2022年3月7日到期5亿美元的6.7%优先票据（2019年票据），已回购的2019年票据当中本金额6350万美元已被注销。
披露票据回购情况发布公告称，已进一步部分回购本金额为500万美元的票据。截至公告日，宝龙地产已部分回购本金总额为1000万美元的票据，相当于原发行
票据本金总额5%。
2022年3月2日-3日，进一步回购2023年到期优先票据本金额600万美元，碧桂园自去年12月开始，已经对该票据实施了4次回购，总回购金额达3610万美元。

资料来源：Wind，首创证券

重点房企动态		房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
公司	公告内容

当代置业
万科A
中骏集团控股
禹洲集团
大发地产
美的置业
碧桂园

其他
公司于过去数月一直与其多名利益相关者连同其各自的顾问进行建设性对话，以重组其境外债务。于本公告日期，现有票据未偿还本金总额约37.4%的持有人(作为主事人持有经济或实益权益)已正式签署重组支持协议，并受其条款约束。
2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）将于3月7日提前支付尚未偿付本金
已进一步部分购回并注销2022年到期的5.875%优先票据。
2022年票据以及2022年票据II持有人的支持下完成了交换要约。公司实现了超过旧债券本金总额95%的旧债券的展期。。
2228万美元优先票据应付利息付款缓期。
3月4日宣布招商银行股份有限公司已于2022年3月3日签署《并购融资战略合作协议》和《按揭合作备忘录》。招商银行将分别授予本集团人民币60亿元并购融资额度和人民币60亿元住房按揭贷款专项额度，用于本集团的地产并购业务和有关地产开发项目的个人住房按揭贷款业务。
3月4日宣布与招商银行已于2022年3月3日签署《地产并购融资战略合作协议》。招商银行将授予本集团人民币150亿元并购融资额度，专用于本集团的地产并购
业务。

资料来源：Wind，首创证券

重点物企动态		房地产行业周报(2.27-3.5)	证券研究报告
公司	公告内容

越秀服务
滨江服务
合景悠活
雅生活服务
远洋服务

业绩预告
公司发布业绩公告，收入19.2亿元(同比+64.2%)，归母净利润3.6亿元(同比+80.6%)；合约面积5838方(同比+17.0%)，在管面积3887方(同比+19.1%)。公司发布业绩预告，预期2021年归母净利润同比增长超过40%，在管面积2990万方，同比+50%，合约面积4960万方，同比+39%。
公司发布业绩预告，预期2021年净利润同比增长不少于110%(6.8亿元)。
公司发布业绩预告，预期2021年归母净利润同比增长30%。
公司发布业绩预告，预期2021年归母净利润同比增长不低于65%。

建发物业	收并购银川建发物业与宁夏兴锐物业收购宁夏威康保安服务52%股权；宁夏威康保安服务经营门卫、巡逻、守护、随身护卫，安全检查，物业服务等。

金融街物业
荣万家
建业新生活

增减持及回购
获瑞银于2月24日在场內以每股平均价3.09港元增持596.60万股，涉资约1843.49万港元。增持后，瑞银的最新持股数目为1839.50万股，持股比例由12.01%增持至17.77%。获CitharaInvestmentInternationalLimited在场内以每股均价4.9272港元增持136.8万股，涉资约674.04万港元，持股比例由18.13%上升至19.58%。
被摩根大通于2月28日在场內以每股平均价4.7167港元减持13.80万股，涉资约65.09万港元。减持后，摩根大通的最新持股数目为8878.32万股，持股比例由7.00%减持至 6.99%。

彩生活
荣万家
万达商管

其他
公司与控股股东花样年控股违反不竞争协议，相关高管被联交所批评。
控股股东荣盛发展所持公司400万元权益金额的股份被冻结，冻结期限从2022年2月28日到2025年2月27日。
公司与京东就3C通讯领域签署全渠道战略合作框架协议，围绕京东旗下品牌京东之家在全国商圈范围万达广场的入驻、市场营销、会员体系等方面展开全面合作，实现市场营销和会员体系的协同和打通。

资料来源：Wind，首创证券

风险提示

⚫ 疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房地产税试点力度超预期，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善

不及预期，行业流动性风险加剧等。

评级说明

	投资建议的比较标准		评级	说明
2.	投资评级分为股票评级和行业评级	股票投资评级	买入	相对沪深 300 指数涨幅 15％以上
	以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比	行业投资评级	增持
				相对沪深 300 指数涨幅 5％-15%之间
	较标准，报告发布日后的 6 个月内的公司
			中性	相对沪深 300 指数涨幅－5％-5％之间
	股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的
	沪深 300 指数的涨跌幅为基准		减持	相对沪深 300 指数跌幅 5％以上
			看好	行业超越整体市场表现
	投资建议的评级标准		中性	行业与整体市场表现基本持平
	报告发布日后的 6 个月内的公司股价（或		看淡	行业弱于整体市场表现
	行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深 300

指数的涨跌幅为基准

法律声明

分析师简介

王嵩，房地产行业首席分析师，华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。

李枭洋，房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。

分析师声明

本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将对报告的内容和观点负责。

免责声明

本报告由首创证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为

可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均

不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。

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息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。

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