评级（）房地产行业周报：综合政策频出，按揭利率加速下行
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报告名称 ：房地产行业周报：综合政策频出，按揭利率加速下行
评级 ：
行业：
证券研究报告 Research Report
2022年5月29日
| 房地产行业周报 |
| 综合政策频出，按揭利率加速下行 |
江宇辉地产行业分析师
编号：S1500522010002
电话：+86 18621759430
邮箱：jiangyuhui@cindasc.com
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内容摘要
p 本周核心观点：本周地方出台综合政策城市更多，涉及部分放松限购限贷的核心二线城市更多。另外，一线城市部分银 行已下调首套、二套按揭贷款利率，更多优质民企完成债务发行。本周新房成交面积环比略微下降，同比降幅收窄。二
手房成交面积环比上升，同比增速降幅收窄，二线城市同比增速持续为正。土地方面，供应成交面积均同比下降，供应 面积降幅更大，供需比升至1.53，整体溢价率下降。本周融资方面，发债偿债额均有所上升，由于债务到期量较大，净 融资额转负，信托本周发行量有所下降。厦门2022年第二批集中供地共出让10宗商住用地，最终9宗地块成交，1宗流拍，其中5宗底价成交，4宗溢价成交。土地出让金额共198.7亿元，整体溢价率1.4%，拿地全部为国央企。福州2022年第 二批次集中供地出让19宗地块中16宗地块成交，本次出让的14宗涉宅用地，成交11宗，流拍3宗，共获土地出让金90.98 亿元，总体溢价率2%。本次土拍除本土民企福建迪鑫正东启辰置业拿地一宗外，其余全部为国央企和地方平台拿地。
p 重点政策分析：更多城市出台综合性政策：上周开始更多城市出台综合性政策，其中包括成都、杭州、银川，及本周的 太原、厦门等相对高能级城市都陆续出台综合性政策，后续更多城市包括之前已经放松但政策较为单一的城市有望继续
出台综合性政策。更多城市提到预售资金监管及企业纾困政策：政治局会议之后，越来越多的城市放松政策中提到优化
预售资金监管，各地因城施策下调整的预售资金监管政策也越来越科学。而本周开始，出台综合性政策的城市中有很多
城市均提到满足企业合理融资需求，加强房地产项目信贷支持，政策放松已由销售端开始转移到融资端，在当前民企融
资愈发困难的背景下，各地方政府更需要及时有效的出台针对性政策，帮助企业打通现金流循环。本周一线城市部分银 行已下调房贷利率，苏州、郑州、济南、温州、南京等17个城市已经最低可执行首套 4.25%、二套 5.05%的房贷利率。
p 一周行情回顾：本周（2022/5/23-2022/5/29）申万房地产指数下跌3.39%，跑输上证综指2.87pct，在各类板块中位列第 29/32，恒生地产建筑业指数下跌1.79%，跑输恒生综指1.36pct。本周涨幅前3的地产公司为：广汇物流（16.41%）、珠 江股份（7.32%）、华丽家族（7.32%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：*ST中房（-62.65%）、*ST中迪（-25.57%）、天誉置业（-19.81%）。本周（2022/5/23-2022/5/29）恒生物业服务及管理板块下跌4.2%，跑输恒生综指3.77pct，跑输 恒生中国企业指数3.66pct，在各类板块中位列第26/28。本周涨幅前3的公司为：佳源服务（35.82%）、弘阳服务（4.97%）、第一服务控股（2.47%），本周跌幅前3的公司分别为：时代邻里（-12.69%）、佳兆业美好（-11.97%）、星 盛商业（-11.44%）。
p 地产市场监测：本周（2022/5/21-2022/5/27）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积222.09万平，环比下降2.2%，同比下降48.4%，降幅收窄。15城二手房成交面积151.61万平，环比上升4.7%，同比下降22.5%。上周（2022/5/16-2022/5/22）100大中城市土地供应建面2390.12万平，同比下降54.7%，环比下降27.08%，土地成交建面1565.21万平，同 比下降65.5%，环比下降29.78%，供需比上升至1.53。
p 房企融资情况：本周（2022/5/23-2022/5/29）房企境内新发债总额为135亿元，同比增长6%，环比上升21.11%。信托发 行方面，本周发行17只房地产信托，发行规模18.71亿元，环比下降14.57%，平均年收益率7.82%，平均期限1.65年。
p 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。
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重点政策分析-政策速览
| 日期 | 省份 | 城市 | 发布机构 | 类型 | 内容 |
银行间市场资产担保债务融资工具（CB）、保障性租赁住房债务融资工具、银行间类
| 2022/5/23 | 全国 | 全国 | 交易商协会 | 保障性租赁 | REITs等创新试点“三大工具”首批三单试点项目已经完成注册，规模合计40亿元，将支 |
| 住房 | 持南京、成都等地区1500多套保障性租赁住房建设、盘活资产，为银行间市场助力新市民 |
和青年群体“住有所居”探索新路径。
| 住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合发布了《关于实施住房公积金阶段性支持政策 |
| 2022/5/24 | 全国 | 全国 | 住建部、财政部 | 公积金支持 | 的通知》。《通知》指出，受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金， |
| 到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。 | |||||
| 央行 | 《通知》强调，受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾 |
| 期处理，不作为逾期记录报送征信部门。各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高 |
| 住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。 |
保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租 赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环。保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持
| 2022/5/27 | 全国 | 全国 | 证监会、发改委 保障性租赁 住房REITs | 房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房 |
| 业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营 |
模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以
租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
| 1）住房按揭贷款首付比例按照20%执行，降低贷款利率。 |
| 2）多孩家庭、投亲养老家庭通过“以旧换新”“以小换大”等方式购买新建商品房，一 |
| 2022/5/23 | 山西 | 太原 | 太原市政府 | 综合措施 | 套已结清执行首套贷款政策。 |
| 3）按照面积补贴契税，人才补贴。 |
| 4）首套公积金贷款购房最高额度按照100万元。 |
| 5）优化预售监管资金使用。 |
| 6）加快发展保障性租赁住房和人才住房。 |
1）降低首付比例：鼓励金融机构实行首套房贷款首付20%政策，并适当下调住房贷款利率。2）对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房的，支持、引
导金融机构执行首套房贷款政策。
| 2022/5/24 | 贵州 | 六盘水 六盘水住房和城 乡建设局 | 综合措施 | 3）公积金支持：住房公积金资金不足以保障职工住房贷款需求的情况下，利用住房公积 |
| 金增值收益，用于补贴商业贷款还款期内利息之间的差额。 |
4）企业纾困：加强房地产项目信贷支持，定期组织银企对接，引导金融机构对受困企业
落实好相关信贷政策，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则，加大对房地产项目
并购信贷支持，督促金融机构不随意停贷、抽贷、压贷。
| 资料来源：信达证券研发中心整理 | 2 |
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重点政策分析-政策速览
| 日期 | 省份 | 城市 | 发布机构 | 类型 | 内容 |
1）调整限购：拥有二孩及以上（其中至少1个未成年）的本市户籍家庭可在本市购买第3套自住商品 住房。在我市稳定就业半年以上的无住房非本市户籍家庭和个人,可在本市岛外购买一套自住商品住 房。
2）优化公积金政策：购买新建商品住房职工提取住房公积金支付首付款，由原来采用“垫资”后报 销的方式，正在优化为公积金直接支付的“预付制”。
| 2022/5/25 | 福建 | 厦门 | 厦门房地产协 | 综合措施 | 3）下调贷款利率：我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价 |
| 会梳理发布 | 利率加10个基点，由上个月4.9%下降到目前4.55%。 |
4）预售资金监管：允许房地产开发企业采用商业银行保函替代一半的应留存预售监管资金，支持企 业盘活资金。商品住房项目在投入开发建设资金达到项目工程建设总投资25%以上的基础上，适当 降低预售许可工程形象进度要求，支持企业加快建设销售。
5）优化土地出让：商住用地的土地出让金缴交时间最长由9个月延长至1年，适当减轻企业资金支付 压力。
1）购房补贴：2022年4月25日至2022年12月31日，在安阳市区内购买商品住宅（含二手房）并缴 纳契税的，给予已缴契税50%消费补贴等。
2）上调公积金贷款额度：提高住房公积金贷款额度，夫妻双方缴存最高贷款金额由50万元调整为60 万元，“洹泉涌流”人才集聚计划引进人才、生育二孩或三孩的缴存职工最高贷款金额由60万元调 整为70万元。
3）降低首付比例：对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%：对拥有一套住房
| 2022/5/25 | 河南 | 安阳 | 安阳市住建局 | 综合措施 | 并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一 |
| 套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付 | |||||
| 比例为30%。 |
4）优化预售资金监管：房地产开发项目可凭银行保函、商业保险、国有担保公司担保函替代预售资 金监管账户中的资金，保函额度不超过应监管资金的50%，并可按照预售资金拨付节点予以相应调 整。
5）企业融资信贷支持：金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不 随意抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放；要在风险可控基础
上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足企业合理融资需求。
6）分期缴纳土地出让金。
《通知》提出，支持刚性和改善性住房需求。坚持“房住不炒”定位，支持各地从实际出发完善房
| 2022/5/25 | 湖北 | 湖北省政府 | 综合措施 | 地产政策。采取支持人才购房、财政补贴、契税补贴、展销促销、合理调整住房公积金贷款首付比 |
| 例和额度等政策措施，因城施策实施差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。完善长 |
租房政策，增加保障性租赁住房、共有产权住房供给。
| 资料来源：信达证券研发中心整理 | 3 |
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重点政策分析-政策速览
| 日期 | 省份 | 城市 | 发布机构 | 类型 | 内容 |
1）上调贷款额度：在州内购房的正常缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款最高
额度在原基础上各县（市）实施差异化上调。
2）认房不认贷：将公积金贷款额度与缴存余额挂钩倍数由20倍提高至25倍。贷款住房套数
| 2022/5/25 | 四川 | 凉山彝族 | 住房和城乡建 | 综合措施 | 认定标准执行“认房不认贷”。 |
| 3）合理确定辖区商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率。 | |||||
| 自治州 | 设局 | ||||
| 4）鼓励有条件的县（市）结合自身实际对农村户籍家庭、引进人才、符合国家政策生育二 |
孩三孩的家庭等在辖区内购买商品房的给予政策性购房补贴。
5）各县（市）在棚户区改造和集体土地、国有土地上房屋征收补偿中积极推行货币化安置，其中西昌市、会理市、德昌县、会东县、宁南县、冕宁县货币化安置比例不低于30％。
| 1）降低首付和贷款利率：指导金融机构按政策要求降低个人住房贷款门槛，对居民家庭首 |
| 次购买普通住房的商业性个人住房贷款，降低首付比例和年利率。对拥有一套住房且相应购 |
| 房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人贷款购买普通住房的，执行 |
| 2022/5/26 | 广东 | 肇庆 | 肇庆六部门 | 综合措施 | 首套房贷款政策。 |
| 2）提高首套住房公积金贷款上限。 | |||||
| 3）企业纾困：引导金融机构支持房地产企业开发贷款和新增购房贷款的合理需求，不得盲 |
| 目抽贷、断贷、压贷，有效缓解房地产市场资金链运行压力。 |
| 4）优化预售资金监管：结合企业信誉度的不同，对信誉度高的房地产企业，适当降低预售 |
| 资金留存比例，减轻企业的资金压力。对短期出现资金周转困难的房地产企业，适度增加批 |
| 款额度，以确保项目竣工交付所需资金。 |
1）支持房地产开发企业合理融资需求。
2）降低首付：鼓励引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策，对拥有一套住房并结清购
房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房的，执行首套房贷款政策。
| 2022/5/27 | 贵州 | 遵义 | 遵义市政府 | 综合措施 | 3）提高公积金贷款额度：单缴存职工购买非成品房、成品房申最高贷款额度分别提高至45 |
| 万元、50万元；双缴存职工购买非成品房、成品房申请住房公积金个人住房贷款的最高贷款 |
额度分别提高至55万元、60万元；A类引进高层次人才住房公积金个人住房贷款最高贷款额 度提高至70万元。
4）加强预售资金监管：实行全过程全额监管。
| 2022/5/23 黑龙江 | 哈尔滨 | 哈尔滨市政府 | 取消限售 即日起，购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。 | ||
| 资料来源：信达证券研发中心整理 | 4 | ||||
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重点政策分析-政策速览
| 日期 | 省份 | 城市 | 发布机构 | 类型 | 内容 |
1）放松限购：济南市户籍家庭,限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有父母投亲养老情况 并取得居住证6个月以上的，可在限购区域内增购商品住房1套；家庭有2个（含）以上子女的（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），可在限购区域内增购商品住房1套。
| 2022/5/23 | 山东 | 济南 济南市住建局 | 放松限购 | 2）放松限购：非济南市户籍家庭在济南市限购区域内限购1套住房，在济南市缴纳个人所得税 |
| 或社会保险由“近3年内连续2年”调整为“近2年内连续1年”；大学本科及以上学历的购房者， | ||||
| 下调首付比例 | ||||
| 连续缴纳社会保险由“6个月以上”调整为“3个月以上”。 |
3）降低二套房首付比例：济南市户籍家庭在济南市限购区域内限购2套住房，二套房商业贷款 首付比例由60%调整至40%。济南市户籍家庭在济南市无住房的，无论此前有无贷款记录，购 买住房申请贷款视为首套住房贷款。非济南市户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。
| 2022/5/24 | 浙江 | 义乌 | 义乌市房地产 | 取消限售 | 1）浙江省义乌市取消二手房限售政策，此前规定，凡在义乌购买二手住宅，取得《不动产权证》 |
| 满3年后方可上市交易。 | |||||
| 市场平稳健康 | |||||
| 2）从即日起至2022年年底，在义乌购买商品住房的市民将获得60%—100%不等的契税补贴。 | |||||
| 发展领导小组 | 购房补贴 | ||||
| 即日起至9月30日期间购买首套商品住房，按所缴契税地方留存部分100%给予补贴；购买二套 | |||||
| 办公室 | |||||
| 及以上商品住房，按所缴契税地方留存部分80%给予补贴。 |
1）新建商品住房实际销售价格，可在备案价上下浮动15%的幅度区间进行商品房买卖合同网签 备案。
| 2022/5/26 | 广东 | 中山 中山市住建局 | 新房售价 | 2）优化土地出让：竞买保证金可按不低于出让起始价20%设置。成交后，竞买保证金自动转作 |
| 合同定金后若不足成交价20%的，竞得人应于签订出让合同之前按时交纳不足部分。可约定分 | ||||
| 土地出让 | ||||
| 期缴纳地价款，受让人于签订出让合同之日起30日内必须缴纳出让价款50%的首付款（含定 |
金），余款（出让价款50%）需于签订出让合同之日起365日内一次性或分期（具体以出让方案 约定为准）付清，并按合同约定支付利息。
| 2022/5/23 内蒙古 包头 包头市住房公 积金中心 | 优化公积金贷款 | 1）取消“职工再次办理住房公积金贷款，持同一套购房手续不允许办理购房提取”的限制。 |
| 2）职工购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，购房首付款由房价的30%以上调整为20%以 | ||
| 降低首付 | 上。 |
| 2022/5/24 | 江苏 | 镇江 镇江市住房和 城乡建设局 | 降低首付 | 3）职工结清贷款后即可再次办理公积金贷款，不再要求贷款申请时间间隔两年以上。 |
| 镇江市将首次购买普通住宅的商业性个人住房贷款最低首付比例确定为20%。对拥有一套住房 | ||||
| 并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金 | ||||
| 融机构执行首套房贷款政策。 |
| 2022/5/26 | 安徽 | 淮南 淮南市城乡建 设局 | 降低首付 | 1）降低首付比例：切实落实首套房贷款首付比例最低20%、非首套房贷款首付比例最低30%的 |
| 政策。 | ||||
| 2）提高公积金贷款额度：双职工缴存家庭最高为五十万元，单职工缴存家庭最高为四十万元。 |
| 资料来源：信达证券研发中心整理 | 购买新建商品住房可提取住房公积金支付购房首付款。 | 5 |
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重点政策分析-政策速览
| 日期 | 省份 | 城市 | 发布机构 | 类型 | 内容 |
北京地区首套房贷款利率已由5.15%降为5%，二套房贷款利率由5.65%变为5.5%。
| 2022/5/23 | 北京、上海 | 部分银行 | 下调贷款利率 | 上海部分银行的首套房贷利率为4.8%、二套利率为5.5%，此前分别为4.95%、5.65%。 |
| 深圳市多家国有大行和股份制银行透露，5月20日起首套房贷利率均由4.9%调整为 | ||||
| 广州、深圳 | ||||
| 4.75%；二套房贷利率则普遍为5.05%。 |
广州市四大行目前首套房贷利率为4.65%，此前利率一般为5%，最低可申请4.8%。
| 2022/5/24 | 安徽 | 宣城 | 宣城市住房公 | 提高贷款额度 | 1）提高贷款额度：最高贷款额度调整为50万元。符合人才引进政策最高贷款额度增加 |
| 10万元，上限60万元;符合购买绿色建筑政策的在最高贷款额度基础上上浮20%。 | |||||
| 积金管理中心 | 2）取消二次贷款时间间隔限制：宣城市住房公积金缴存职工家庭结清首次住房公积金 |
| 2022/5/24 | 广东 | 湛江 | 湛江市住房公 | 提高贷款额度 | 贷款后，即可再次申请住房公积金贷款购买商品住房。 |
| 第一次申请住房公积金个人住房贷款：单方缴存住房公积金，每户最高贷款额度不超过 | |||||
| 积金管理委员 | |||||
| 30万元；双方缴存住房公积金，每户最高贷款额度不超过60万元。 | |||||
| 会 | |||||
| 2022/5/23 | 安徽 | 安徽省地方金 | 企业纾困 | 在首套按揭贷款利率和还款便利上给予优惠政策支持；围绕支持房地产开发企业合理融 | |
| 资需求，加大房地产开发贷款投放，稳妥开展房地产项目并购贷款业务；围绕保障性租 | |||||
| 融监管局等五 | |||||
| 赁住房建设资金需求，提出银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性 | |||||
| 部门 | |||||
| 租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产集中度管理，促进房地产市场平稳健康发展。 |
自2022年5月21日至2022年12月31日期间，在德城区、经济技术开发区、运河经济开发
| 2022/5/23 | 山东 | 德州 | 德州市住建局 | 购房补贴 | 区办理新建商品住房网签、备案的，由市、区财政按比例给予房屋成交价1%的补贴。 |
在其他县（市、区）办理新建商品住房网签、备案的，由属地制定政策和标准给予补贴。
| 2022/5/26 | 广西 | 柳州融安 | 融安县住建局 | 购房补贴 | 在2022年4月1日至2022年6月30日期间（以签订商品房购房合同并且完成备案的时间为 |
| 准）购买新建商品房（含住宅、商业）的购房者，实行先缴纳契税后补贴政策。购房补 | |||||
| 贴按照所购房屋面积进行补贴，即90㎡以下（含90㎡）的补贴6000元/套，90㎡以上补 |
| 贴10000元/套。 |
1）调整公积金贷款申贷缴存条件。
| 2022/5/23 | 山东 | 青岛 | 青岛市住房公 积金管理中心 优化公积金政策 | 2）调整二手房公积金贷款房龄有关规定。 |
| 3）开展“保障性住房一件事”。 |
4）支持银行利用公积金大数据开展“租赁贷”。
| 2022/5/25 | 安徽 | 安徽省发改委 保障性租赁住房 新增保障性租赁住房30万套(间)。规划期末，城镇住房保障覆盖率28%以上。 | ||
| 资料来源：信达证券研发中心整理 | 6 | |||
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重点政策分析-重点政策解读
本周各地方政府继续出台楼市宽松政策，不完全统计共有17个城市和1个省出台房地产放松政策，城市能级略有下降但出台综合性 政策的城市增多，共有8个城市1个省出台房地产放松的综合政策，其中较为重点的有：
l 厦门：1）调整限购：拥有二孩及以上（其中至少1个未成年）的本市户籍家庭可在本市购买第3套自住商品住房。在我市稳定就业半年以上的 无住房非本市户籍家庭和个人,可在本市岛外购买一套自住商品住房。2）优化公积金政策：住房公积金支付首付款，由原来采用“垫资”后报销 的方式，正在优化为公积金直接支付的“预付制”。3）下调贷款利率：由上个月4.9%下降到目前4.55%。4）预售资金监管：允许房地产开发企 业采用商业银行保函替代一半的应留存预售监管资金。5）优化土地出让：商住用地的土地出让金缴交时间最长由9个月延长至1年。
l 济南：1）放松限购：济南市户籍家庭,限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，可在限购 区域内增购商品住房1套；家庭有2个（含）以上子女（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），可在限购区域内增购商品住房1套。2）降低二套房首付比例：济南市户籍家庭在济南市限购区域内限购2套住房，二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%。济南市户籍家庭在 济南市无住房的，无论此前有无贷款记录，购买住房申请贷款视为首套住房贷款。非济南市户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。
l 太原：1）住房按揭贷款首付比例按照20%执行，降低贷款利率。2）多孩家庭、投亲养老家庭通过“以旧换新”“以小换大”等方式购买新建 商品房，一套已结清执行首套贷款政策。3）按照面积补贴契税，人才补贴。4）首套公积金贷款购房最高额度按照100万元。5）优化预售监 管资金使用。6）加快发展保障性租赁住房和人才住房。
l 哈尔滨：取消限售：即日起，购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。
本周共有太原、厦门、安阳、肇庆、遵义5个城市在综合政策中调整预售资金监管政策，太原、六盘水、安阳、肇庆4个城市在综合 政策中提到企业纾困措施。
解读：
更多城市出台综合性政策：上周开始，更多城市出台综合性政策，其中包括成都、杭州、银川，及本周的太原、厦门等相对高能级
城市都陆续出台综合性政策。由于本次地产周期形成原因复杂，此前地方政府出台的单一政策以及较低力度政策如购房补贴、降低
贷款利率等都没有取得明显的效果，因此越来越多的城市开始在销售端、企业端、土地端出台更为全面的政策，也更多涉及到部分
放松限购限售、降低首付比例、提高公积金贷款额度等力度更强的政策，后续更多城市包括之前已经放松但政策较为单一的城市有
望继续出台综合性政策。
更多城市提到预售资金监管及企业纾困政策：自政治局会议之后，越来越多的城市放松政策中提到优化预售资金监管，各地因城施
策下调整的预售资金监管政策也越来越科学。例如肇庆提出结合企业信誉度的不同，对信誉度高的房地产企业，适当降低预售资金
留存比例，减轻企业的资金压力。对短期出现资金周转困难的房地产企业，适度增加批款额度，以确保项目竣工交付所需资金。而
本周开始，出台综合性政策的城市中有很多城市均提到满足企业合理融资需求，加强房地产项目信贷支持，例如太原提到稳妥有序
开展房地产项目并购贷款业务重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难企业的优质项目。政策放松已由销售端开始转移到融资
端，在当前民企融资愈发困难的背景下，各地方政府更需要及时有效的出台针对性政策，帮助企业打通现金流循环。
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重点政策分析-重点政策解读
政策发布后各地加快下调首套、二套房贷款利率，本周内一线城市大多银行已完成下调：
1）北京：首套房贷款利率已由5.15%降为5%，二套房贷款利率由5.65%变为5.5%。
2）上海：部分银行的首套房贷利率为4.8%、二套利率为5.5%，此前分别为4.95%、5.65%。
3）深圳：多家国有大行和股份制银行透露，5月20日起首套房贷利率均由4.9%调整为4.75%；二套房贷利率则普遍为5.05%。
4）广州：四大行目前首套房贷利率为4.65%，此前利率一般为5%，最低可申请4.8%。
解读：
1）上周降息后一线城市均下调按揭利率：自上周降息之后，一线城市纷纷下调按揭利率。随着5年期以上LPR报价下调15bp，北京、上海、广州、深圳部分银行首套房按揭利率同样各自下调15bp，而北京、上海部分银行二套房贷款利率也随之下调15bp。一方面 由于一线城市需求充足，在利率下调之后后续销售恢复较其他城市更为明显。另一方面由于一线城市政策放松力度不会过大，下调
按揭利率同时意味着本轮放松周期城市能级进一步上升，对后续其他城市继续放松有较强的带动作用。
2）按揭利率有望加速下行：自去年9月份以来全国首套房和二套房按揭利率已分别下降83和68个bp，达到4.91%和5.32%，同时按揭 利率下行的速度也不断扩大，5月全国103个重点城市首套房贷利率为4.91%，较上月下降26bp，下调速度不断加快，距离按揭利率 下限仍有66bp，截至目前本轮按揭利率9个月下行幅度达83bp，其中主动下行幅度已达78bp，已经超过2014年按揭利率下行周期中前 9个月主动下行幅度59bp。5月15日央行和银保监会提出下调房贷利率后，各地加快下调房贷利率。目前一线城市部分银行已下调首 套和二套按揭贷款利率，后续预计在疫情逐步得到控制，销售回暖之前会有更多城市加快下调房贷利率，按揭利率有望加速下行。
3）仍有66bp下行空间，居民购买力提升有望提振销售：20日央行下调5年期LPR后，苏州、郑州、济南、温州、南京等17个城市已 经最低可执行首套 4.25%、二套 5.05%的房贷利率，考虑到目前市场仍未企稳，房贷利率仍有66bp下行空间，后续按揭利率有望加 速下行。根据我们测算按揭利率平均下降100bp，月供支出减少12%，即购房成本下降12%，按目前基准利率和按揭利率下限，后续 按揭利率仍有接近66bp下降空间，能有效支撑居民购买力，促进市场销售恢复。
4）金融端政策有望在全国范围内继续跟进：随着本轮新政的调整，未来金融端政策在全国范围内有望继续跟进，包括全国性的认 贷不认房和首付比例的认定与调整（首套和二套）也有望陆续出台。
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一周行情回顾-房地产
本周（2022/5/23-2022/5/29）申万房地产指数下跌3.39%，跑输上证综指2.87pct，在各类板块中位列第29/32，恒生地产建 筑业指数下跌1.79%，跑输恒生综指1.36pct。本周涨幅前10的地产公司分别为：广汇物流（16.41%）、珠江股份（7.32%）、华丽家族（7.32%）、中交地产（6.41%）、世荣兆业（5.9%）、富力地产（5.8%）、格力地产（3.76%）、宋都股份（3.75%）、力高集团（3.16%）、深深房A（2.88%）。本周跌幅前10的地产公司分别为：*ST中房（-62.65%）、*ST中 迪（-25.57%）、天誉置业（-19.81%）、福星股份（-18.78%）、金科股份（-13.78%）、华南城（-13.33%）、禹洲集团（-13%）、建业地产（-11.11%）、绿景中国地产（-10.87%）、德信中国（-10.74%）。
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一周行情回顾-物业
本周（2022/5/23-2022/5/29）恒生物业服务及管理板块下跌4.2%，跑输恒生综指3.77pct，跑输恒生中国企业指数3.66pct，在 各类板块中位列第26/28。本周仅有4家公司上涨，分别为：佳源服务（35.82%）、弘阳服务（4.97%）、第一服务控股（2.47%）、保利物业（0.2%）。本周跌幅前10的公司分别为：时代邻里（-12.69%）、佳兆业美好（-11.97%）、星盛商业（-11.44%）、金科服务（-10.5%）、碧桂园服务（-10.39%）、旭辉永升服务（-9.41%）、建业新生活（-8.05%）、合景悠活（-7.92%）、新城悦服务（-7.41%）、远洋服务（-5.29%）。
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一周行情回顾-重点公司公告
| 日期 | 公司 | 公告类型 | 公告内容 | ||
| 2022/5/23 | 金辉控股 | 业绩披露 | 公司2022年4月合约销售金额36.9亿元，合约销售面积约为25.6万平方米。前四个月累计合约销售金额约 | ||
| 为人民币142.1亿元，同比下跌58.35%，累计合约销售面积约为94万平方米。 | |||||
| 2022/5/23 | 祥生控股集团 | 业绩披露 | 公司2021年实现营业收入437.19亿元；全年权益合约销售额达803.31亿元，同比增长2.8%。 | ||
| 2022/5/23 | 保利置业 | 经营相关 | 公司获浙商银行香港分行1亿美元贷款。 | ||
| 2022/5/24 | 建发国际集团 | 经营相关 | 建发国际(1908.HK)重新并表建发物业(2156.HK)成功。 | ||
| 2022/5/25 | 华润置地 | 经营相关 | 公司获8亿港元贷款融资。 | ||
| 2022/5/25 | 中国武夷 | 经营相关 | 拟与第一大股东及其他企业组成联合体参加菲律宾设计施工项目投标。 | ||
| 2022/5/26 | 中国恒大 | 经营相关 | 公司拟与浙江建工、浙建房产达成在建工程三方转让协议，城市之光项目转让对价13.48亿元。 | ||
| 2022/5/27 | 中国武夷 | 经营相关 | 公司完成出售香港拓立公司。 | ||
| 2022/5/27 | 中交地产 | 经营相关 | 公司为2家公司提供合计10.01亿财务资助。 | ||
| 2022/5/23 | 新城控股 | 股权变动 | 公司拟回购注销激励对象已获授的305.07万股限制性股票。 | ||
| 2022/5/24 | 金科服务 | 股权变动 | 1）拟收购佳源服务（01153.HK）4.5亿股普通股，相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%。2）受托 | ||
| 人根据股份奖励计划购买100万股。 | |||||
| 2022/5/24 | 珠江股份 | 股权变动 | 拟挂牌转让亿华公司41%股权及相关债权，底价不低于15.8亿元。 | ||
| 2022/5/24 | 南都物业 | 股权变动 | 2021年度权益分派拟每股派0.34674元。 | ||
| 2022/5/25 | 金科股份 | 股权变动 | 1）金科控股及一致行动人合计减持股份再达1%。2）控股股东被强制平仓751.46万股。 | ||
| 2022/5/25 | 金科服务 | 股权变动 | 1）公司已就收购佳源服务73.56%股权事项订立框架协议。2）根据股份奖励计划回购100万股总代价 | ||
| 1954万港元。 | |||||
| 2022/5/25 | 新大正 | 股权变动 | 减持期届满，特定股东罗渝陵已减持15.14万股。 | ||
| 2022/5/25 | 金地商置 | 股权变动 | 公司拟8月8日前后派2021年度末期股息每股人民币0.06元。 | ||
| 2022/5/26 | 华丽家族 | 股权变动 | 公司拟出售华泰期货40%股权予华泰证券，进一步聚焦房地产开发主业。 | ||
| 2022/5/26 | 蓝光控股 | 股权变动 | 公司回购2847万股股份被司法拍卖，占公司总股本的比例为0.94%。 | ||
| 资料来源：各公司公告,信达证券研发中心 | 11 | ||||
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一周行情回顾-重点公司公告
| 日期 | 公司 | 公告类型 | 公告内容 | |
| 2022/5/25 | 新大正 | 股权变动 | 减持期届满，特定股东罗渝陵已减持15.14万股。 | |
| 2022/5/25 | 金地商置 | 股权变动 | 公司拟8月8日前后派2021年度末期股息每股人民币0.06元。 | |
| 2022/5/26 | 华丽家族 | 股权变动 | 公司拟出售华泰期货40%股权予华泰证券，进一步聚焦房地产开发主业。 | |
| 2022/5/26 | 蓝光控股 | 股权变动 | 公司回购2847万股股份被司法拍卖，占公司总股本的比例为0.94%。 | |
| 2022/5/24 | 嘉里建设 | 管理层变动 区庆麟已获委任为嘉里建设副行政总裁兼执行董事。 | ||
| 2022/5/24 | 迪马股份 | 管理层变动 选举罗韶颖为董事长并聘其为总裁。 | ||
| 2022/5/25 | 特发服务 | 管理层变动 选举冯宇为职工代表董事，马晓珣为职工代表监事。 | ||
| 2022/5/26 | 嘉凯城 | 管理层变动 王道魁辞去总经理职务，李春皓拟接任。 | ||
| 2022/5/26 | 南国置业 | 管理层变动 公司独立董事梁伟辞职。 | ||
| 2022/5/26 | 滨江集团 | 管理层变动 李渊辞任董事会秘书，沈伟东代行职责。 | ||
| 资料来源：各公司公告,信达证券研发中心 | 12 | |||
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地产市场监测-新房成交数据
本周（2022/5/21-2022/5/27）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积222.09万平，环比下降2.2%，同比下降48.4%，降 幅收窄。分城市能级来看，一线/二线/三线城市本周成交面积分别为34.18/128.67/59.24万方，同比变化-54%/-45%/-50%，环 比变化6%/-3%/-4%。房价方面，4月百城住宅平均价格16193元/平，环比上升0.02%，同比上升 1.51%，分城市能级来看，一线/二线/三线城市平均价格分别为43681/14951/10074 元/平，环比增速分别为0.03%/0.03%/-0.06%，同比增速分别为 1.19%/1.41%/0.83%。
| 备注：考虑到各地成交数据公布滞后影响，为保证数据连贯，成交数据中“本周”为 | 13 | |
| 上周六至本周五 |
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地产市场监测-二手房成交数据
本周（2022/5/21-2022/5/27）二手房成交数据：15城二手房成交面积151.61万平，环比上升4.7%，同比下降22.5%。分城市 能级来看，一线/二线/三线城市本周成交面积分别为24.85/86.25/40.51万方，环比变化-11.1%/5%/16.7%，同比变化-57.4%/18%/-37%。二手房价格方面，4月70大中城二手房住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降 1.6%，分城市能级来看，一线/二线/三线城市二手房价格环比增速分别为0.4%/-0.3%/-0.3%，同比增速分别为2.4%/-1%/-2.5%。
| 备注1：15城分别为北京、深圳、杭州、南京、成都、厦门、青岛、大连、南宁、苏州、东莞、扬州、佛 山、金华、清远，其中除南京为住宅面积外其他城市均为商品房面积。 | 14 |
备注2：考虑到各地成交数据公布滞后影响，为保证数据连贯，成交数据中“本周”为上周
六至本周五 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM
地产市场监测-土地市场情况
上周（2022/5/16-2022/5/22）100大中城市土地供应建面2390.12万平，同比下降54.7%，环比下降27.08%，土地成交 建面1565.21万平，同比下降65.5%，环比下降29.78%，供需比上升至1.53。分城市能级来看，一线城市土地成交建 面118.52万平，同比下降0.8%，供需比0.18。二线/三线城市成交建面同比下降62.5%/70.3%，供需比分别为1.65/1.63 倍。溢价率方面，100城整体溢价率为2.18%，较上上周环比下降0.62pct，一线/二线/三线城市溢价率分别为0%/ 2.3%/2.4%。
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地产市场监测-集中供地情况
厦门2022年第二批集中供地共出让10宗商住用地，总用地面积24.35公顷，总计价建筑面积84万平方米，总起拍价203.1亿元。最终9宗地块成交，1宗流拍，其中5宗底价成交，4宗溢价成交。土地出让金额共198.7亿元，整体溢价率1.4%，拿地全部 为国央企。
| 资料来源：克而瑞、观点网，信达证券研发中心整理 | 16 |
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地产市场监测-集中供地情况
福州2022年第二批次集中供地出让19宗地块中16宗地块成交，总计101.37亿元。其中3宗地块触顶摇号，3宗地块流拍。本次出让的14宗涉宅用地，成 交11宗，流拍3宗，共获土地出让金90.98亿元，总体溢价率2%。其中5宗底价成交，3宗达到中止价同时达到100%首付款比例后进入摇号环节。另有 5宗商服用地成交，收获土地出让金10.39亿元。本次土拍除本土民企福建迪鑫正东启辰置业拿地一宗外，其余全部为国央企和地方平台拿地。
| 资料来源：澎湃新闻、和讯网，信达证券研发中心整理 | 17 |
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地产市场监测-库存及去化
本周（2022/5/22-2022/5/28）监测17个重点城市库存面积19646.36万平，环比减少0.07%，去化周期123.93周，较上周延长 3.44周。分城市能级来看，一线/二线/三线城市库存面积同比变化9.07%/6.1%/-7.73%，去化周期延长8.15/1.75/1.61周。重点 城市中，上海受疫情影响去化周期延长35周，福州受销售环比略有提振影响，去化周期缩短。
| 资料来源：Wind，信达证券研发中心 备注：宁波、厦门口径为住宅，其余为商品房 | 18 |
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房企融资情况-融资总览
本周（2022/5/23-2022/5/29）房企境内新发债总额为135亿元，同比增长6%，环比上升21.11%；债务总偿还量为 152.2亿元，同比上升4%，环比上升63.43%，净融资额-17.2亿元，环比下降228.89%。信托发行方面，本周发行17 只房地产信托，发行规模18.71亿元，环比下降14.57%，平均年收益率7.82%，平均期限1.65年。
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房企融资情况-本周房企债券相关公告
本周房企债券相关公告
| 日期 | 公司 | 公告内容 | |
| 2022/5/23 | 金辉控股 | 公司2022年4月合约销售金额36.9亿元，合约销售面积约为25.6万平方米。前四个月累计合约销售金额约为人民币142.1 亿元，同比下跌58.35%，累计合约销售面积约为94万平方米。 | |
| 2022/5/23 | 祥生控股集团 | 公司2021年实现营业收入437.19亿元；全年权益合约销售额达803.31亿元，同比增长2.8%。 | |
| 2022/5/23 | 保利置业 | 公司获浙商银行香港分行1亿美元贷款。 | |
| 2022/5/24 | 建发国际集团 | 建发国际(1908.HK)重新并表建发物业(2156.HK)成功。 | |
| 2022/5/25 | 华润置地 | 公司获8亿港元贷款融资。 | |
| 2022/5/25 | 中国武夷 | 拟与第一大股东及其他企业组成联合体参加菲律宾设计施工项目投标。 | |
| 2022/5/26 | 中国恒大 | 公司拟与浙江建工、浙建房产达成在建工程三方转让协议，城市之光项目转让对价13.48亿元。 | |
| 2022/5/27 | 中国武夷 | 公司完成出售香港拓立公司。 | |
| 2022/5/27 | 中交地产 | 公司为2家公司提供合计10.01亿财务资助。 | |
| 2022/5/23 | 新城控股 | 公司拟回购注销激励对象已获授的305.07万股限制性股票。 | |
| 2022/5/24 | 金科服务 | 1）拟收购佳源服务（01153.HK）4.5亿股普通股，相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%。2）受托人根据股份奖励 计划购买100万股。 | |
| 2022/5/24 | 珠江股份 | 拟挂牌转让亿华公司41%股权及相关债权，底价不低于15.8亿元。 | |
| 资料来源：各公司公告,信达证券研发中心 | 20 | ||
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房企融资情况-本周房企债券相关公告
本周房企债券相关公告
| 日期 | 公司 | 公告内容 | |
| 2022/5/24 | 南都物业 | 2021年度权益分派拟每股派0.34674元。 | |
| 2022/5/25 | 金科股份 | 1）金科控股及一致行动人合计减持股份再达1%。2）控股股东被强制平仓751.46万股。 | |
| 2022/5/25 | 金科服务 | 1）公司已就收购佳源服务73.56%股权事项订立框架协议。2）根据股份奖励计划回购100万股总代价1954万港元。 | |
| 2022/5/25 | 新大正 | 减持期届满，特定股东罗渝陵已减持15.14万股。 | |
| 2022/5/25 | 金地商置 | 公司拟8月8日前后派2021年度末期股息每股人民币0.06元。 | |
| 2022/5/26 | 华丽家族 | 公司拟出售华泰期货40%股权予华泰证券，进一步聚焦房地产开发主业。 | |
| 2022/5/26 | 蓝光控股 | 公司回购2847万股股份被司法拍卖，占公司总股本的比例为0.94%。 | |
| 2022/5/24 | 嘉里建设 | 区庆麟已获委任为嘉里建设副行政总裁兼执行董事。 | |
| 2022/5/24 | 迪马股份 | 选举罗韶颖为董事长并聘其为总裁。 | |
| 2022/5/25 | 特发服务 | 选举冯宇为职工代表董事，马晓珣为职工代表监事。 | |
| 2022/5/26 | 嘉凯城 | 王道魁辞去总经理职务，李春皓拟接任。 | |
| 2022/5/26 | 南国置业 | 公司独立董事梁伟辞职。 | |
| 2022/5/26 | 滨江集团 | 李渊辞任董事会秘书，沈伟东代行职责。 | |
| 资料来源：各公司公告,信达证券研发中心 | 21 | ||
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房企融资情况-本周发债详情
图表32：本周房企发债详情
| 代码 | 债券简称 | 发行人 | 发行起始 | 发行额 | 期限 | 发行利率 | 发行人企业性质 | 债券类型 |
| 日期 | (亿) | (年) | （%） | |||||
| d22052603.IB | 22粤珠江SCP001 | 广州珠江实业集团有限公司 | 2022/5/27 | 20.0 | 0.7 | 2.98 | 地方国有企业 | 超短期融资债券 |
| 185828.SH | 22兴泰01 | 合肥兴泰金融控股(集团)有限公司 | 2022/5/27 | 5.0 | 地方国有企业 | 一般公司债 | ||
| 185842.SH | 22华远01 | 华远地产股份有限公司 | 2022/5/26 | 2.0 | 3.19 | 地方国有企业 | 一般公司债 | |
| 民营企业 | 一般中期票据 | |||||||
| q22052405.IB | 22新城控股MTN001 | 新城控股集团股份有限公司 | 2022/5/26 | 3.0 | ||||
| 3.20 | ||||||||
| 185822.SH | 22中铁05 | 中国铁建房地产集团有限公司 | 2022/5/25 | 3.0 | 中央国有企业 | 一般公司债 | ||
| 185823.SH | 22中铁06 | 中国铁建房地产集团有限公司 | 2022/5/25 | 5.0 | 3.68 | 中央国有企业 | 一般公司债 | |
| 中央国有企业 | 一般中期票据 | |||||||
| 102281137.IB | 22中海企业MTN003A | 中海企业发展集团有限公司 | 2022/5/25 | 3.0 | 2.63 | |||
| 102281138.IB | 22中海企业MTN003B | 中海企业发展集团有限公司 | 2022/5/25 | 10.0 | 5.0 | 3.10 | 中央国有企业 | 一般中期票据 |
| 042280231.IB | 22孝感高创CP001 | 孝感市高创投资有限公司 | 2022/5/24 | 8.0 | 1.0 | 4.00 | 地方国有企业 | 一般短期融资券 |
| 中央国有企业 | 一般中期票据 | |||||||
| 102200154.IB | 22绿城地产MTN004 | 绿城房地产集团有限公司 | 2022/5/24 | 15.0 | 4.0 | 3.20 | ||
| 102281121.IB | 22保利发展 MTN002(绿色) | 保利发展控股集团股份有限公司 | 2022/5/24 | 30.0 | 3.0 | 2.80 | 中央国有企业 | 一般中期票据 |
| 102281114.IB | 22京电子城MTN001 | 北京电子城高科技集团股份有限公司 | 2022/5/23 | 4.0 | 3.0 | 3.55 | 地方国有企业 | 一般中期票据 |
| 资料来源：Wind,信达证券研发中心 | 22 | |||||||
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房企融资情况-本周房企主体信用调整
图表33：本周海外信用评级汇总
| 本周海外信用评级汇总 | |||
| 企业名称 | 评级机构 | 评级调整日 | 评级内容 |
| 绿地控股 | 标普 | 2022/5/23 | 将绿地控股集团有限公司的长期发行人信用评级由“B+”下调至“B-”，并将公司担保的高级无抵押票据的长期发 |
| 行评级由“B”下调至“CCC+”，将绿地香港控股有限公司信用评级由“B”下调至“B-”；列入负面观察名单。 | |||
| 金科股份 | 联合国际 | 2022/5/23 | 将金科地产集团股份有限公司的国际长期发行人评级从“BB”下调至“B+”，将由金科发行的高级无抵押美元票据 |
| 的国际长期发行债务评级从“BB”下调至“B+”；列入评级负面观察名单。 |
确认大连万达商业管理集团股份有限公司的长期外币发行人评级为“BB+”，确认万达商业地产(香港)有限公司的发
| 大连万达 | 惠誉 | 2022/5/24 | 行人违约评级、高级无抵押评级及其担保美元票据评级为“BB”；发行人违约评级展望为“稳定”；将上述评级均 |
移出评级标准观察名单。
将江苏中南建设集团股份有限公司的企业家族评级由“B3”下调至“Caa2”，同时将由海门中南投资发展(国际)有限
| 中南建设 | 穆迪 | 2022/5/25 | 公司发行债券的高级无抵押评级由“Caa1”下调至“Caa3”，该债券由中南建设提供担保。所有评级展望均维持 |
“负面”。
| 中南建设 | 联合国际 | 2022/5/25 | ，基于江苏中南建设集团股份有限公司建议的交换要约，将公司的国际长期发行人评级从“B”下调至“CCC+”， | |
| 移出评级负面观察名单。 | ||||
| 宝龙地产 | 标普 | 2022/5/26 | 恢复宝龙地产控股有限公司的“B”长期发行人信用评级，展望“负面”，并恢复对其未偿高级无抵押票据的“B-” | |
| 长期发行评级。 | ||||
| 中南建设 | 联合国际 | 2022/5/26 | 出于商业原因，撤销江苏中南建设集团股份有限公司的国际长期发行人评级。 | |
| 平安不动产 | 穆迪 | 2022/5/27 | 确认平安不动产有限公司的发行人评级为“Baa2”，平安不动产资本有限公司的发行人评级为“Baa3”，展望均为 | |
| “稳定”。 | ||||
| 资料来源：Wind,信达证券研发中心 | 23 | |||
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风险因素
政策风险：政策放松进度不及预期。
市场风险：地产行业市场恢复程度不及预期，疫情控制情况不及预期。
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研究团队简介、机构销售联系人
江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师
中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集
团。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五
届新财富房地产最佳分析师第三名。
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