评级（持有）房地产行业周报：民企发债有所松绑，房贷利率下调带动市场预期改善

股票代码 ：
股票简称 ：
报告名称 ：房地产行业周报：民企发债有所松绑，房贷利率下调带动市场预期改善
评级 ：持有
行业：

qidong@kysec.cn

行业走势图 证书编号：S0790522010002

⚫核心观点：民企发债松绑，房贷利率下调带动市场预期向好

⚫政策端：发布公积金支持政策，更多二线城市限购放松

前值-27%；年初至今累计成交面积 1967 万平米，同比增速-33%，前值-33%。土地端：2022 年第 21 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 2390 万平 方米，成交土地规划建筑面积 1565 万平方米，同比下降 65%，成交溢价率为 2.2%。厦门和福州二批次双集中土拍结束，厦门 10 宗成交 9 宗，福州 16 宗成交 13 宗，

投资热度依旧未明显回暖。两个城市拿地房企都以国企央企、地方平台为主，建

发股份在两城土拍中均成为最大赢家。

⚫融资端：国内信用债同比回暖，海外债发行保持低位
2022 年第 21 周，信用债发行 87 亿元，同比增加 1%，环比增加 126%，平均加 权利率 3.01%，环比减少 37BPs；海外债发行 0.8 亿美元，同比减少 96%，环比 减少 88%，平均加权利率 3.25%，环比减少 618BPs。

⚫风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进 一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）疫情散发影响消费者

购房信心

请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 13

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目录

1、政策端：发布公积金支持政策，更多二线城市限购放松 ..................................................................................................... 3 2、销售端：单周成交同比持续回落 ............................................................................................................................................ 5 2.1、 30 大中城市新房成交增速同比偏低............................................................................................................................. 5 2.2、 11 城二手房成交依旧低迷............................................................................................................................................. 7 3、投资端：土地市场持续低位，厦门福州完成二批次土拍 ..................................................................................................... 8 4、融资端：国内信用债同比回暖，海外债发行保持低位 ......................................................................................................... 9 5、一周行情回顾 ............................................................................................................................................................................ 9 6、投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 11 7、风险提示 .................................................................................................................................................................................. 11

图表目录

图 1： 30 大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 ............................................................................................... 5 图 2： 30 大中城市单周新房成交面积环比下降明显 ................................................................................................................... 6 图 3： 2022 年第 21 周 30 大中城市成交面积同比环比增速持续下滑 ....................................................................................... 6 图 4： 2022 年第 21 周 30 大中城市中一线城市成交面积同比下滑环比回升 ........................................................................... 6 图 5： 2022 年第 21 周 30 大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 ................................................................................... 6 图 6： 2022 年第 21 周 30 大中城市中三线城市成交面积同比环比下降 ................................................................................... 6 图 7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 ............................................................................................................ 7 图 8： 11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 ....................................................................................................................... 7 图 9：北京二手住宅成交套数同比依旧下降................................................................................................................................ 7 图 10：深圳二手住宅成交套数同比持平 ..................................................................................................................................... 7 图 11： 100 大中城市土地成交情况依旧低迷 ............................................................................................................................... 8 图 12： 100 大中城市土地成交溢价率自 2021 年下半年来保持低位 ......................................................................................... 8 图 13：国内信用债发行规模同比回暖 ......................................................................................................................................... 9 图 14：海外债发行规模同比持续下降 ......................................................................................................................................... 9 图 15：债券发行规模累计同比持续下降 ..................................................................................................................................... 9 图 16：本周房地产指数下跌 3.39%板块表现弱于大市 ............................................................................................................ 10

表 1：三部门发布住房公积金阶段性支持政策，更多二线省会城市放松限购 ........................................................................ 3 表 2：本周房地产行业个股中广汇物流、珠江股份、华丽家族涨幅靠前 .............................................................................. 10 表 3：本周房地产行业个股中*ST 中房、*ST 中迪、福星股份跌幅靠前 ............................................................................... 10

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1、政策端：发布公积金支持政策，更多二线城市限购放松

中央层面：（1）住建部、财政部、央行：发布住房公积金阶段性支持政策（至 2022 年底），受新冠肺炎疫情影响，企业可按规定申请缓缴，缴存人不能正常偿还住

房公积金贷款的不作逾期处理，各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住

房公积金租房提取额度。（2）证监会、发改委：发布保障性租赁住房 REITs 通知，严格落实房地产市场调控政策，明确坚持房住不炒的定位，切实防范 REITs 回收资

金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。上交所新增中金厦门安居保障性租赁住

房封闭式基础设施证券投资基金申报，深交所新增红土创新深圳人才安居保障性租

赁住房封闭式基础设施证券投资基金申报。

地方层面：（1）武汉：四大远城区取消限购，首套首付 3 成降至 2 成；对二孩 或三孩的本市户籍家庭及父母或子女投靠，在限购区域可新购 1 套住房；对限购区 域内首次购房的非本市户籍居民家庭社保缴纳年限降为一年。（2）济南：长清区、章丘区取消限购；父母投亲养老和二孩及以上家庭可在限购区内增购 1 套商品住房；

下调限购区域内非户籍首套房和本科学历以上购房者的社保缴纳年限要求；本市户

籍二套房商贷首付比例由 60%调整至 40%，非本市户籍首套房首付比例由 60%调整 至 30%。（3）厦门：本地户籍二孩及以上家庭可购买第三套住宅；非本地户籍岛外 购房只需提供半年稳定就业证明即可购买 1 套；在厦门稳定就业半年以上的全日制 本科毕业生可在岛内购房。（4）青岛：公积金申请门槛从连续缴存 12 个月缩短为 6

个月，取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定，城阳区取消限购，贷款结清按首

套首付 30%执行。（5）合肥：限购城区，家庭名下无房且两次及以上贷款已结清，家庭名下无房或一套且两次及以上贷款记录一次未结清，首付比例由 6 成降为 5 成。（6）太原：外地人购买首套房无需社保，多孩及养老家庭原有住房处于在途交易可 购 1 套；首套首付比例由 30%降至 20%，拥有一套住房且贷款已结清，购买二套执 行首套贷款政策；大专及以上购房者可享受 2-20 万元购房补贴，全民最高契税补贴 可达 100%。（7）唐山：路南区、路北区、高新区范围内取消限购限售，首付比例首 套由 30%下调至 20%，二套由 40%下调至 30%；同时提高公积金贷款额度，对硕博 士生购房发放补贴。（8）贵州：贷款最高额度单职工 25 万调整为 50 万，双职工 35 万调整为 60 万元；第二次申请贷款最低首付比例 40%降为 30%。（9）限售取消：哈 尔滨、台州、义乌取消一二手房限售，原为新购房取证后限售 3 年。（10）首付比例 下调：湘潭、驻马店首套结清后，二套商贷最低首付比例调整为 20%，淮南、镇江、咸阳、包头、淄博等地首套降至 20%，二套最低降至 30%。（11）公积金贷款额度：南京、池州、枣庄、湘潭、湛江等地上调首套或二套商品房公积金贷款额度。（12）

购房补贴：淮南、黄山、义乌、淄博、咸阳、驻马店等地通过现金补贴、契税补贴、

生育补贴等对购房者发放补贴。

表1：三部门发布住房公积金阶段性支持政策，更多二线省会城市放松限购

武汉：（1）四大远城区（江夏、东西湖、经开、黄陂）取消限购，首套首付 3 成降至 2 成；（2）对二孩或

2022/5/23 三孩的本市户籍家庭及父母或子女投靠，在限购区域可新购 1 套住房；（3）对限购区域内首次购房的非本

市户籍居民家庭，在本市缴纳社保或个税年限由 2 年调整为 1 年。

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太原：（1）限贷放松：首套首付比例由 30%降至 20%；拥有一套住房且贷款已结清，购买二套执行首套贷

（4）新出让土地按起始价 20%缴纳保证金。

济南：限购放松（1）父母投亲养老和二孩及以上家庭（限购区住房总套数在 2 套及以下的）可在限购区

内增购 1 套商品住房；（2）非本市户籍在限购区域内购房需缴纳个税或社保调整为近 2 年内连续 1 年（此

40%，非本市户籍家庭贷款首付比例由 60%调整至 30%。公积金放松：首套申请公积金贷款时，两人及以

上最高额度由 60 万元升至 70 万元，个人由 30 万元升至 35 万元。

湘潭：明确拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，购买二套住房商贷最低首付比例调整为 20%；普通职

2022/5/23 工公积金贷款最高额度调整为 60 万元（此前个人 40 万、夫妻 50 万）；三孩家庭及高层次人才最高额度达

80 万元。

住建部：联合财政部、央行发布住房公积金阶段性支持政策（至 2022 年底），受新冠肺炎疫情影响：（1）

2022/5/24 企业可按规定申请缓缴；（2）缴存人不能正常偿还住房公积金贷款的不作逾期处理；（3）各地根据当地房

租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度。

厦门：限购放松（1）本地户籍二孩及以上家庭可购买第三套住宅（180 ㎡以下，至少有一孩未成年）；（2）

且与厦门企事业单位签订 3 年以上劳务合同）。首套商贷利率由 4.9%下调至 4.55%。

合肥：下调首付比例（1）限购城区，家庭名下无房且两次及以上贷款已结清，家庭名下无房或一套且两

上降至 4 成。

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唐山：（1）限购放松：路南区、路北区、高新区范围内取消限购、取消限售（原外地限购 1 套，本地限购 2 套，网签后限售 42 个月、下调区域首付比例（首套由 30%下调至 20%，二套由 40%下调至 30%）；（2）2022/5/25 贷款利率：首套利率由 4.6%降为 4.25%，二套利率由 5.4%降为 5.05%；（3）公积金政策：最高额度由 60 万增至 80 万（单双职工一致），部分高层次人才额度可达 100-120 万元；（4）人才补贴：放购房补贴，对 落户唐山全日制博士补贴 30 万元，全日制硕士补贴 10 万元。

义乌：全面取消一二手限售（原取证限售 3 年）；即日起至 9 月底购买首套住房，按契税的 100%补贴，购 2022/5/26 买二套及以上按 80%补贴；10 月至 12 月底购买首套住房，按契税的 80%补贴，购买二套及以上按 60%补

贴。

证监会、发改委：发布保障性租赁住房 REITs 通知，严格落实房地产市场调控政策，明确坚持房住不炒的

础设施证券投资基金申报。

资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所

2、销售端：单周成交同比持续回落

2.1、30 大中城市新房成交增速同比偏低

根据房管局数据，2022 年第 21 周，全国 30 大中城市成交面积 222 万平米，同 比下降 45%，环比下降 2%；从累计数值看，年初至今 30 大中城市成交面积达 4538 万平米，累计同比下降 43%。

图1：30 大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平

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数据来源：Wind、开源证券研究所

根据房管局数据，2022 年第 21 周，全国 30 大中城市新房成交面积年初至今累 计增速-43%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-54%、-42%、-45%，年初至今累计增速-41%、-39%、-50%。

图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差
250%
200%
150%
100%
50%

数据来源：Wind、开源证券研究所

2.2、11 城二手房成交依旧低迷

2022 年第 21 周，全国 11 城二手房成交面积为 107 万平米，同比增速-31%，前 值-27%；年初至今累计成交面积 1967 万平米，同比增速-33%，前值-33%。

图8：11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷

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3、投资端：土地市场持续低位，厦门福州完成二批次土拍

2022 年第 21 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 2390 万平方米，成 交土地规划建筑面积 1565 万平方米，同比下降 65%，成交溢价率为 2.2%。一线城 市成交土地规划建筑面积 119 万平方米，同比下降 1%；二线城市成交土地规划建筑 面积 645 万平方米，同比下降 62%；三线城市成交土地规划建筑面积 802 万平方米，同比下降 70%。厦门和福州完成第二批次双集中土拍，厦门共挂出 10 宗涉宅用地，9 宗地块成交，1 宗流拍，4 宗溢价成交，5 宗底价成交，总成交建面 78 万㎡，总成 交金额 198.7 亿元，拿地房企均为央企、国企，建发股份在前两批次供地共斩获 5

宗地块，总体来看由于本批次地块相较于一批次更倾向于岛外地块，因此土拍热度

较首轮出现下滑。福州土拍热度延续了 2021 年第三轮以来的低位，16 宗地块成交，3 宗地块流拍，3 宗地块触顶摇号，整体溢价率仅有 2%，建发股份竞得两宗，厦门

国贸、保利发展也各有所获，国央企依旧为主角。

图11：100 大中城市土地成交情况依旧低迷

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4、融资端：国内信用债同比回暖，海外债发行保持低位

2022 年第 21 周，信用债发行 87 亿元，同比增加 1%，环比增加 126%，平均加 权利率 3.01%，环比减少 37BPs；海外债发行 0.8 亿美元，同比减少 96%，环比减少

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图16：本周房地产指数下跌 3.39%板块表现弱于大市

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6、投资建议：维持行业“看好”评级

2022 年前四月地产民企发债情况欠佳，伴随各部门发声“支持房地产企业合理 融资需求”后，进入五月房企融资明显回暖。碧桂园、龙湖集团和美的置业作为增 信示范房企成功发债，新城控股、中梁控股等多家民企陆续披露发债公告，释放了 明确的融资回暖信号，预计后续将有更多房企重新打开融资渠道。进入五月底，更 多的二线城市开始放松限购限售，LPR 下调后已有近二十城房贷利率可执行全国利 率下限水平，带动房地产市场预期整体向好。我们预计在因城施策持续推进和房企 融资逐渐改善双重利好下，行业基本面有望在三季度复苏，板块仍具备较好的投资 机会，维持行业“看好”评级。

7、风险提示

（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；

（3）疫情散发影响消费者购房信心。

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