评级（增持）房地产行业研究周报：公募REITs再提速，保障性租赁住房破冰

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报告名称 ：房地产行业研究周报：公募REITs再提速，保障性租赁住房破冰
评级 ：增持
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行业报告 | 行业研究周报

行业追踪（2022.5.21-2022.5.27）

5 月 27 日，上交所、深交所分别披露中金厦门安居保障性租赁住房 REITs、红土创 新深圳人才安居保障性租赁住房 REITs 均已正式申报材料，是国内首批正式申报的 保障性租赁住房 REITs 项目。目前，北京、深圳、重庆、苏州、西安等地均陆续建 设保障性租赁住房项目，未来 REITs 或为保障性租赁住房项目提供新的融资渠道。

新房、土地市场本周成交降幅持续扩大，二手房市场呈现回暖
新房市场本周成交 414 万平，月度同比-46.47%，相较上月改善 4.82pct；累计库存 13577 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 146 万平，月度同比-31.15%，相较上月改善 7.29pct。土地市场本周成交建面 1565 万平，滚动 12 周同比-36.78%；成交总额 157 亿元，滚动 12 周同比-58.17%；全国平均溢 价率+2.18%，滚动 12 周同比-17.45pct。

本周申万房地产指数-3.39%，较上周下跌 3.96pct，涨幅排名 28/31，跑输沪深 300 指数 1.52pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-2.01%，较上周下降 5.50pct，涨幅排序 10/11，跑输恒生指数 1.92pct；克而瑞内房股领先指数为-3.34%，较上周 下跌 7.98pct。

把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha

投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕 住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧 桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

内容目录
1. 本周观点：保障性租赁住房 REITs 即将推出，助力扩大公募 REITs 市场规模 ................ 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 4 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 4 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 8 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 8 2.2.2. 新房推盘去化 ........................................................................................................................ 9 2.3. 二手房市场 ..................................................................................................................................... 10 2.4. 土地市场 .......................................................................................................................................... 11 3. 本周融资动态 .............................................................................................................................. 12 4. 行业与个股情况 .......................................................................................................................... 14 4.1. 行业涨跌与估值情况 ................................................................................................................... 14 4.1.1. A 股市场 ................................................................................................................................ 14 4.1.2. H 股市场 ............................................................................................................................... 15 4.2. 重点标的盈利预测 ....................................................................................................................... 18 4.3. 本周重要公告概览 ....................................................................................................................... 18 4.4. 风险提示 .......................................................................................................................................... 19

1.本周观点：保障性租赁住房 REITs 即将推出，助力扩大公募 REITs 市场规模

本周有关 REITs 政策纷纷出台。5 月 25 日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》，其中提到，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康 发展”。此次意见在存量资产范围上聚焦重点方向，在盘活方式上灵活多样，并相应加大 政策支持，引导做好回收资金使用，以形成有效投资。

5 月 27 日，证监会办公厅和发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发 行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，通知提到“保障性租赁 住房发行基础设施 REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目 建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建 设资金来源”等事项。

此次推动保障性租赁住房 REITs 的政策内容具有如下特点。1）发起人层面：明确发起主体，坚持房住不炒的定位。发起人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人，发起人（原始 权益人）不得开展商品住宅和商业地产开发业务。2）资金用途层面：强调回收资金用途 的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其 他基础设施短板重点领域。3）相关参与方层面：压实机构主体责任，要求发起人的控股 股东、实控人不得回收资金，并且发起人应当每季度报告回收资金使用情况。

自 2021 年 5 月以来，我国共发行 12 支公募 REITs。从资产类型看，现有 12 支公募 REITs 的底层资产分别为生态环保（2 支）、交通基础设施（4 支）、园区基础设施（4 支）、仓储 物流（2 支）等 4 类，保障性租赁住房有望成为第 5 类资产类型。从总规模看，现有 12 支 REITs 总发行规模为 458 亿元，约占沪深两市总市值的 0.06%（截至 2022 年 5 月 27 日，A 股总市值 76.61 万亿元），发展保障性住房 REITs 有利于扩大公募 REITs 市场规模，公募 REITs 扩容有望进一步推进。

5 月 27 日，上交所、深交所分别披露中金厦门安居保障性租赁住房 REITs、红土创新深圳 人才安居保障性租赁住房 REITs 均已正式申报材料，是国内首批正式申报的保障性租赁住 房 REITs 项目。目前，北京、深圳、重庆、苏州、西安等地均陆续建设保障性租赁住房项 目，未来 REITs 或为保障性租赁住房项目提供新的融资渠道。

表 1：现有 12 支公募 REITs 基金资产类型

资料来源：wind，天风证券研究所

图 1：公募 REITs 市值

资料来源：wind，天风证券研究所

2.政策与成交概览

2.1.政策梳理

表 2：本周政策概览

进一步部署稳经济一揽子措施，努力推动经济回归正常轨道确保运行在合理区

工具额度和支持比例增加一倍；因城施策支持刚性和改善性住房需求。

意见提出， 支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运

老旧小区改造等。

对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已

缴纳社会保险或个人所得税年限由 2 年调整为 1 年。

职工连续足额缴存住房公积金满 3 个月租赁我市保障性租赁住房的，职工本人

及配偶每月合计提取金额不超过 2400 元; 住房公积金资金运用率连续 3 个月超

住房公积金资金运用率连续 3 个月低于 85%的，于公告的次月 1 日起将首套住房

贷款最高限额上调至 80 万元。

不再将长清区、章丘区列入限购范围；将上市交易的限售条件，由取得不动产

权证满 2 年调整为限购区域内住房网签满 2 年可持证交易；在济南市行政区域

庭最高可贷款额度由 30 万元提高至 35 万元，两人及以上缴存住房公积金的职

工家庭最高可贷款额度由 60 万元提高至 70 万元。

《贵州省住房资金管理中

知》

一是支持养老及多子女家庭合理住房需求，二是优化非本市户籍家庭购房条件，

付比例下调至 40%。

厦门户籍的二孩及以上家庭可在全市范围内购买第三套住房(面积 180 平方米以

或家庭持有半年以上劳动合同、工作证明、医社保证明，即可在岛外购房。

《关于落实部省开展共同

加装电梯的通知》

将首次购买普通住宅的商业性个人住房贷款最低首付比例确定为 20%；对拥有一

比例确定为 30%。

加大个人住房按揭贷款支持。鼓励金融机构实行首套房贷款首付 20%政策，并适

产项目信贷支持。

《关于济南市市本级公租

理有关事项的通告》

《关于调整住房公积金个

的通知》

资料来源：中国房地产网，国信房地产信息网，澎湃新闻，观点网，选股宝，财联社，天风证券研究所

120

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资料来源：中指研究院，天风证券研究所

2.2.新房市场

2.2.1.新房成交情况

5 月 21 日-5 月 27 日，64 城商品房成交面积为 414 万平，滚动 12 周同比增速为-47.02%，增速较上期下降 0.70pct；月度同比-46.47%，相较上月改善 4.82pct。分能级看，一线、二 线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为 43、291、80 万平，滚动 12 周同比增速 分别为-51.42%、-43.07%、-18.94%，增速较上期分别变化-1.50pct、-0.69pct、+0.01pct，与历史相比，一线、二线降幅扩大，三线及以下降幅收窄。

图 6：64 城商品房成交面积
商品房成交面积

滚动 12 周同比计算口径：本周及本周以前 11 周商品房成交面积之和/去年同 期商品房成交面积之和，即对商品房成交面积求移动平均同比，本文中提到 的其他“滚动同比”也通过此方法计算
资料来源：Wind，天风证券研究所

图 8：分能级商品房成交面积-滚动 12 周同比

图 7：64 城商品房成交面积-月度同比

图 10：商品房成交面积热力图

热力图使用高频商品房成交面积计算，单位为：%

资料来源：Wind，天风证券研究所

2.2.2.新房推盘去化

推盘去化方面，截至 5 月 27 日，17 城商品房可售面积为 13577 万平。全国平均去化时长 为 90 周，一线、二线、三线城市去化时间分别为 68、99、135 周，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。

图 11：17 城商品房可售面积

资料来源：Wind，天风证券研究所

2.3.二手房市场

图 12：分能级城市推盘去化-滚动 12 周

推盘去化计算口径：本周可售面积/本周及本周以前 11 周商品房成交面积均 值，即本周可售面积/移动平均 12 周的商品房成交面积
资料来源：Wind，天风证券研究所

5 月 21 日-5 月 27 日，17 城二手房成交面积为 146 万平，滚动 12 周同比增速为-35.03%，增速较上期下降 0.53pct；月度同比-31.15%，相较上月改善 7.29pct。分能级看，一线、二 线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为 25、118、3 万平，滚动 12 周同比增速分 别为-38.46%、-31.22%、-71.71%，增速较上期分别变化-2.33pct、+0.06pct、+0.07pct，与 历史相比，一线降幅扩大，二线、三线及以下降幅收窄。

图 13：17 城二手房成交面积

二手房成交面积

150
-20 100

图 14：17 城二手房成交面积-月度同比

图 15：分能级二手房成交面积-滚动 12 周同比

图 16：一线 2 城二手房成交面积-滚动 12 周同比

资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所

图 17：二手房成交面积热力图

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