评级（增持）房地产开发：百强房企中民企出险比例达四成，出险后销售额通常下滑六成

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报告名称 ：房地产开发：百强房企中民企出险比例达四成，出险后销售额通常下滑六成
评级 ：增持
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证券研究报告 | 行业点评
2022 年 05 月 28 日

房地产开发
百强房企中民企出险比例达四成，出险后销售额通常下滑六成

百强房企中出险主要集中在民企，民企出险比例达到 41.4%，出险企业类型逐 渐向规模房企以及混合所有制企业蔓延。2021 年克而瑞销售额排名 TOP100 房企 中国企、民企、混合所有制企业分别有 25、70、5 家。经统计，去年下半年至今

出险（发生融资或理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件）房企数量 共计 30 家，其中国企、民企、混合所有制企业分别为 0、29、1 家，分别占总出

行业走势

险企业比重 0%、96.7%、3.3%，分别占百强企业中各类型企业的比重 0%、41.4%、

低 3%，其中国企、民企、混合所有制企业同比增速分别为+9.8%、-7.4%、-4.3%，

国企民企销售增速分化。2022 年 1-4 月 75 家房企权益销售额 1.4 万亿元，同比 降幅扩大至 51.6%，其中国企、民企、混合所有制企业同比增速分别降低至-40.4%、-57.7%、-43.6%，国企表现优于混合所有制优于民企。20 家出险房企 2021 年权益销售额 2.7 万亿元，同比降低 15.9%，其中民企和混合所有制企业同 比分别降低 15.6%和 18.6%；2022 年 1-4 月出险房企权益销售额 0.3 万亿，同 比降幅扩大至 69.5%，其中民企和混合所有制企业同比分别降低 70.7%和 57%。

出险房企在首次发生风险信用事件后，销售额通常会出现急剧恶化。我们选取了 在 2021 年 12 月至 2022 年 3 月出险房企中月度销售数据相对完整的 13 家企业，其在出险前三个月月均权益销售额均值为 79 亿元，出险后月均销售额（数据不足 三月用单月或两月平均）下跌至 28 亿元，下跌幅度达到 64.7%。其中融创中国 在 2021 年 12 月-2022 年 2 月月均权益销售额有 196 亿元，在 3 月末公告债务寻 求展期后，次月销售额迅速下跌至 75 亿元。阳光城在 2021 年 8-10 月月均权益 销售额 119 亿元，11 月三只美元债展期后，12 月-次年 2 月月均销售额下滑至 47

亿元，购房者对出险房企是否能顺利交楼的担忧导致出险房企销售进一步恶化。

2021 年至 20221-4 月，民企市占率从 61%降低至 54%，出险房企市占率从 三成降低至两成。2021 年百强房企中国企、民企、混合所有制企业权益销售额占 比分别为 26.8%、61.1%、12.2%，民企贡献销售额超六成。30 家出险房企权益 销售额占比 32.7%，其中民企和混合所有制企业分别占各自类型房企的 48.7%和 24.3%，民企中出险企业销售额占比接近一半。2021 年 75 家房企中国企、民企、混合所有制企业权益销售额占比分别为 26.4%、60.5%、13.1%，较 2020 年分别

作者

分析师金晶
执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com
研究助理肖依依
执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理肖畅
执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com
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1、《房地产开发：2022W20：5 年期 LPR 超预期下调，多地房贷降息，“四限”政策放松继续扩散》2022-05-22 2、《房地产开发：5 年期 LPR 超预期下调 15 基点，稳 地产信心进一步强化》2022-05-22
3、《A 股房地产开发行业年报综述：分化加速盈利承压》

+3.1pct、-2.9pct、-0.2pct；2022 年 1-4 月三种类型企业权益销售额占比分别为 2022-05-17

30.8%、54.4%、14.8%，民企市占率下滑幅度加大。2021 年 75 家房企中 20 家 出险房企销售额占比 32.5%，较 2020 年降低 5pct，2022 年 1-4 月该比例进一步 降低 10.8pct 至 21.7%。2021 年出险民企和混合所有制企业权益销售额分别占各 类型房企的 48.5%和 24.3%，2022 年 1-4 月分别降低至 35.1%和 17.4%。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改

善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关 注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨 城 A；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控

股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、

碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，

疫情反复影响超预期。

请仔细阅读本报告末页声明

百强房企中出险主要集中在民企，民企出险比例达到 41.4%，出险企业类型逐渐向规 模房企以及混合所有制企业蔓延。2021 年克而瑞销售额排名 TOP100 房企中国企、民 企、混合所有制企业分别有 25、70、5 家。经统计，去年下半年至今出险（发生融资或 理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件）房企数量共计 30 家，其中国企、民 企、混合所有制企业分别为 0、29、1 家，分别占总出险企业比重 0%、96.7%、3.3%，分别占百强企业中各类型企业的比重 0%、41.4%、20.0%。自 2021 年 8 月至 2022 年 5 月百强房企中平均每个月有 3 家房企出险，并且类型从排名靠后端的房企逐渐向规模 房企蔓延，去年出险的百强房企中，30 强房企仅 3 家，而今年有 8 家。随着 5 月 27 日

绿地控股发布公告寻求美元债展期，出险房企性质已经从民企扩散至混合所有制企业，

房企流动性危机愈演愈烈。

出险房企在首次发生风险信用事件后，销售额通常会出现急剧恶化。我们选取了在 2021 年 12 月至 2022 年 3 月出险房企中月度销售数据相对完整的 13 家企业，其在出险前三 个月月均权益销售额均值为 79 亿元，出险后月均销售额（数据不足三月用单月或两月平 均）下跌至 28 亿元，下跌幅度达到 64.7%。其中融创中国在 2021 年 12 月-2022 年 2 月月均权益销售额有 196 亿元，在 3 月末公告债务寻求展期后，次月销售额迅速下跌至 75 亿元。阳光城在 2021 年 8-10 月月均权益销售额 119 亿元，11 月三只美元债展期后，12 月-次年 2 月月均销售额下滑至 47 亿元，购房者对出险房企是否能顺利交楼的担忧导

致出险房企销售进一步恶化。

图表 5：部分出险房企单月权益销售额变化

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